物业管理法律问题及对策探讨(共4490字).doc
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1、物业管理法律问题及对策探讨(共4490字)摘要:随着当前城市化进程的发展,物业经济已经成为了我国市场经济的重要组成部分,物业管理的完善与否,将直接地影响到我国的社会化进程。当前我国物业管理仍然处于一个开端发展阶段,面临着各种形式的问题。具体表现为队伍专业化程度不够、管理混乱等,为了解决此类问题,我们应从完善相关部门建设,提高人民群众的法治意识和维权意识,加强物业公司的资质审查以及完善业主委员会制度方面着手,以促进我国物业管理行业的良性发展。关键词:城市化进程物业管理物业问题一、物业管理概念的界定及其现状(一)物业管理的基本概念在传统意义上,物业管理包括住房的安全维护,清洁,安保等。但是随着社会
2、发展,现代意义的物业管理项目愈来愈丰富,如景观打造,家政服务等项目等。现代意义上物业管理概念是指业主通过选聘物业服务企业,物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。(二)国内物业管理现状目前在我国物业管理公司中,绝大多数属于国有体制,其中的大多数属于是房地产开发商自办的企业,由物业公司自主进行管理。虽然我们物业管理行业已经发展了将近三十年,但是由于对物业管理人之缺乏和居民教育水平较低的影响,和发达国家的管理水平仍然存在较大差距。(三)境外发达国家物业管理现状英国物业管理初步发展最早,是在世界上管理水平一流的国
3、家。在英国设有专门的住房管理注册学院,这是一所专门为住房领域管理所提供专门培训的学院,它可以为不同需求的人提供各种形式的培训,以满足业主的各种需求。英国一直在积极的推广他们的物业管理项目,在政府的主持下,成立了皇家物业管理学会。而在我国通常缺乏这样专业化、广泛化的培训机构,情况多是在物业管理公司承包了具体项目后,再对物业管理人员进行临岗培训。日本作为一个经济发达的国家,物业管理水平也是相当成熟。主要可以体现为以下几个方面:一是物业管理的法律体系完善,这使得业主和物业的纠纷减少。二是在小区里设立了管理组织理事会,这类似于我们国家的业主委员会,但是作用要远大于我们的业主委员会。理事会成员由业主们轮
4、流担任,法律绝对保证业主们的自治权利,业主们可以对物业进行监督。如果物业管理出现问题,业主可以直接向理事会转达,理事会成员对物业管理公司进行督促,让其限期改正,如果不改正或改正无效,理事会有权直接解散物业公司,由其它的物业公司接替这一业务。三是日本的物业公司分工明确,并且预防措施到位。在日本的物业管理中,并非什么东西出现了损毁再让物业公司去维修,而是一直在进行定期的修理和更换。这一点值得我国国内物业管理行业借鉴。二、我国物业管理面临的现实问题我国目前物业管理面临诸多问题和矛盾,典型的表现为以下几类:(一)物业队伍专业化程度不足针对这个问题,笔者对周围的小区进行了调查走访。调查发现,当小区居民去
5、附近几家物业服务大厅反映问题时,物业大厅的服务人员普遍着便装上岗,几家物业公司工作人员均没有穿制度。其中一位业主多次向物业公司反映小区的主干道有人停车,导致交通出行很不方便的问题,物业人员不抬头的直接将责任推给开发商,不耐烦表示这属于小区规划问题物业,公司无法解决。(二)物业管理制度难以现实履行目前多数物业公司也按照国家相关规定制定了关于小区管理的一系列规章制度,但是真正到落实起来,能够完全执行的物业公司寥寥无几。如有业主在车库经营小作坊,机器工作发出刺耳声音,严重影响周边邻居作息,违反了物业管理规定。物业公司及时去找业主沟通,希望对方按照条例规定关停小作坊,但对方态度强硬,辩称物业公司不是行
6、政机关,无权干涉自己的经营行为。而物业公司从法律规定上并不被赋予强制执行力,无法强制关停。(三)业主维权途径少,成本高昂目前我国业主维权途径主要还是局限于行政途径和法律途径两种方式。行政途径维权,由于目前我国物业管理各个部门之间界限仍然不够明确,业主去投诉物业管理问题往往会被各个部门之间互相推诿或者是直接让回去等待处理结果,而处理问题还需要经过受理、调查等一系列过程,往往周期较长。法律途径维权则面临着成本高,程序长的问题。往常物业公司侵犯了所有业主的权利,但却只有小部分业主愿意通过法律诉讼的方式维权,其他的业主还都希望别人先行,很多时候导致诉讼不了了之。(四)物业收费标准不统一透明在湖南长沙的
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