场址方案比选(共9页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上3.3场址方案比选3.3.1场址方案综述 安庆市体育中心选址曾有5种方案。在市领导牵头下，会同规划局、体育局等部门领导剔除了其中第2和第4种方案。因此，目前供比较分析的选址方案共有第1、3、5三个方案。现将3个方案基本情况综述如下。 方案1：选址位于迎江区秦潭村秦潭湖西侧，菱湖北路北侧，元山东路南侧，对面为已投入使用的安庆市职业技术学院，南邻碧桂园住宅区，西邻潜江路及路西侧的安庆外国语学校。该区域可供项目用地面积510亩，周边配套可开发面积285亩，为安庆市20082020年城市规划中体育中心选址地。 方案3：选址位于迎江区元山路北侧，临路纵深150m，道路对面为规划

2、中且即将开工建设的市政务中心区；迎宾大道延长线南侧，潜江路西侧；场址西侧有一条规划城市次主干道。该区域可净用地面积575.8亩，周边配套可开发面积2007亩，位于城市总体规划中城市办公及商务中心圈内。 方案5：选址位于宜秀区白泽湖乡，高压线走廊以北，东临S228省道，南邻白泽湖乡政府及永安小学。该区域现状为村庄和林地，用地面积与周边配套可开发面积尚未纳入城市规划。为安庆市20092030年城市规划中的体育用地。3.3.2宏观指标分析 （1）与城市总体发展规划的符合性 方案1：该区域位于城市发展中心向东部转移的发展方向上，位于规划中城市公共服务中心辐射边缘，以及规划中的东部新城商务中心边缘地带。

3、 方案3：该区域位于城市发展中心向东部转移的发展中心，位于规划中城市公共服务、行政办公中心及东部新城商务中心边缘地带，具有较好的发展前景和潜力。 方案5：该区域位于城市北部边缘，紧邻经济开发区，基本上处于城市发展方向上，但刚刚纳入城市总体发展规划，基础差，发展期较长。 对比分析：方案1位于城市向东部发展方向，与城市总体规划基础吻合；方案3位于城市向东北部发展的中心，是文化娱乐、商业商务中心，与城市总体比较吻合；方案5位于城市向北部区域发展的边缘，远离城市中心，吻合度较低。 （2）拉动城市及区域发展的最大化 方案1：该区域基本上定位于文化教育中心，主要配套各类学校。本项目建设对该区域发展的拉动作

4、用较小。 方案3：该区域基本上定位于公共服务及行政办公中心，本项目建设对改善该区域投资环境和该区域发展的拉动作用很大。 方案5：该区域基本上定位于城市区级行政区和次服务中心，本项目建设对改善该区域投资环境和该区域发展的拉动作用很大。 对比分析：方案1对改善投资环境、拉动周边发展不明显；方案3对改善投资环境、拉动周边发展作用显著；方案5对改善投资环境、拉动周边发展的作用很大。 （3）对周边土地使用价值的提升度 方案1：该区域土地指标已经基本使用完，体育中心建设对提升周边土地价值的意义已经不存在。 方案3：该区域周边居住用地基本上尚未开发，体育中心建设对周边土地使用价值的提升有很大的作用，使土地升

5、值空间增大。 方案5：该区域周边居住用地基本上未开发，体育中心建设对周边土地使用价值的提升有很大的作用，使土地升值空间增大，但该区域规划范围小，开发与发展周期将会较长。 对比分析：从项目建设对提升周边土地使用价值的程度上来说，方案1作用很小，方案3作用很大，方案5作用很大，但该区域规划范围小，开发与发展周期将会较长。 （4）与体育中心功能定位的吻合度 方案1：交通不够便利，不利于体育中心的竞赛、活动等功能的充分利用；远离城市中心，全民健身辐射范围有限，不能充分发挥其功能。 方案3：该地块位于行政办公中心，周边聚集众多机关事业单位、商贸企业单位，吸引众多市民居住，各交通要点距离近，能够充分发挥体

6、育中心的竞赛功能、文化活动功能、全民健身功能及配套服务功能。此外，该区域比较便于打造体育商务区及全民健身中心。 方案5：该地块偏离老城区及新城中心，远离城市行政机关与企事业单位，商贸不发达，交通不够便利，地块周边人口密度较小，居住人群消费水平和消费能力低，不利于充分发挥体育中心的竞赛、文化活动、全民健身、配套服务等功能。 对比分析：方案1基本上满足体育中心各项功能的实现，方案3非常不利于体育中心各项功能的实现，方案5不利于体育中心各项功能的实现。 （5）对体育中心后期运营管理的影响 方案1：该区域为文化教育中心，周边主要为学校、还建房，常住人口少，低收入人群多，体育消费意识薄弱、消费能力差。交

7、通不够便利，不利于吸引城市居民前来观看比赛、参加活动、健身锻炼等。此外，碧桂园小区中规划配置大片体育设施，与项目形成竞争。地块周边商业、办公、生活等配套不足，远离城市中心，不能形成商务中心，难以聚集人气，促进开发。总体条件不利于体育中心后期运营管理。 方案2：该区域为行政办公、公共服务及商务中心，人气旺，其全民健身、休闲娱乐、商业商务出租及配套服务设施将会得到充分开发利用，有利于体育中心在保证公益性的情况下达到以商养体。此外，该地块还有利于无形资产的开发利用。总体条件有利于体育中心后期运营管理。 方案5：该区域刚刚纳入城市总体规划范围，周边人口稀少，配套不完善，人气不旺，交通不便，不利于全民健

8、身及其他对外开放运营，将加重运营负成本，运营收益差。总体条件不利于体育中心后期运营管理。 对比分析：方案1和方案5总体条件不利于体育中心后期运营管理。方案3总体条件非常有利于体育中心后期运营管理。3.3.2微观指标分析 （1）周边人口 方案1：现有少理村民居住，周边两所院校学生及教职工8000人左右，碧桂园小区及还建房入住人口约4000人左右。规划中碧桂园及还建点入住人口约1.2万人，周边2km半径范围内无其他居民区，仅布置部分公共服务设施，常住人口数量有限。 方案3：现状2km范围内基本无开发社区，仅有少量未拆迁村民居住。规划周边为大片居住用地、行政办公及商业用地，将成为居住人口和流动人口聚

9、集区。规划2020年市区人口扩至140万，将主要往城市东、北部新城区发展。 方案5：现状为未开发村庄，散落部分居民。规划地块周边为医院、区域办公及少量居民区，短时间很难聚集较多人口。 对比分析：从人口发展方面看，方案1和方案5聚集度较少，方案3人口聚集度较大。 （2）交通条件 方案1：距市区约10km，距机场、火车站、汽车站、高速公路偏远。菱湖北路、天柱山大道及潜江路已投入使用，公共交通有2条公交线路到达。地块西侧有一条规划中的城市次主干道。交通方便。 方案3：现状西元山路接天柱山大道、独秀大道、皖江大道等，无公交线路。规划中多条主干道、次主干道正在修建，拟开通多条公交线路，距火车站6km，距

10、长途汽车站4km。交通比较方便。 方案5：现状仅S228省道通过，接连通往市区，有公交车，距市区5km左右，距市中心15km左右。规划中主干道正在修建，距新政务中心直线距离约3.5km，交通不太方便。 对比分析：从交通条件来看，方案交通方便，方案3交通比较方便，方案5交通不方便。 （3）周边配套 方案1：现状场址南侧为6.7万平方米的碧桂园凤凰五星酒店，周边有2所学校，暂无其他配套。场址位于规划中的公共服务中心圈外，东北侧规划部分公共服务设施配套用地；另配套中小学及幼儿园；碧桂园商业广场在建。 方案3：现状除东南邻近外国语学校外，暂无其他配套。场址位于规划的公共服务中心圈外，西侧配套医院、学校

11、等。 方案5：场址现状邻近白泽湖乡政府、永安中学。位于规划中的次公共服务中心，配套医院、学校等。 对比分析：三个方案规划的周边配套设施均与体育中心功能定位不发生冲突。也就是三个方案周边配套条件较好。 （4）用地条件 方案1：地块整齐，面积为510亩，现状为水塘（面积约1万平方米）和部分民房。 方案3：地块整齐，净用地面积575.8亩，现状为农田及50户左右居民房，民房需要拆迁安置。 方案5：地块整齐，现状为农田、林地及少量居民房，可用面积未知。 对比分析：从用地条件来看，方案1基本满足，偏小；方案3满足；方案5未纳入规划。 （5）其他条件 三个方案现状地块无文物古迹等保护建筑，不与其他公共建筑

12、或场所造成干扰。但是，方案5邻近高压线走廊。3.3.4场址方案指标分析比较 场址方案宏观指标和微观指标以好（大、高）、较好（较大、较高）、较差（较小、较低）、差（小、低）和不确定判定各因素。详见下表。场址方案指标分析表序号项 目场 址 方 案方案1方案3方案5一宏观指标1与城市总体发展规划的符合性好较好较差2拉动城市及区域发展的最大化较小大大3对周边土地使用价值的提升度小大较大4与体育中心功能定位的吻合度较低高低5对体育中心后期运营管理的影响不利（差）非常有利（好）不利（差）二微观指标6周边人口较少多较少7交通条件好较好差8周边配套较好较好较好9用地条件较好好较好10其他好好较差3.3.5场址

13、初选方案 （1）比选方法 由于三个场址方案分析指标因素多，故采用分级评分法，各因素分级按“好（大、多、高）”为（1）级，“较好（较大、较多、较高）”为（2）级，“较差（较小、较少、较低）”为（3）级，差（小、少、低）为（4）级。制定分级评分标准并进行分级评分，详见下表。场址分级评分标准表序号项 目分级评分标准（1）级（2）级（3）级（4）级1与城市总体发展规划的符合性907560452拉动城市及区域发展的最大化907560453对周边土地使用价值的提升度907560454与体育中心功能定位的吻合度907560455对体育中心后期运营管理的影响907560456周边人口807060507交通条件

14、756555458周边配套706050409用地条件6555453510其他60504030合 计800675550425场址分级评分表因素方案1方案3方案5等级评分等级评分等级评分1（1）90（2）75（3）602（3）60（1）90（1）903（4）45（1）90（2）754（3）60（1）90（4）455（4）45（1）90（4）456（3）60（1）80（3）607（1）75（2）65（4）458（2）60（2）60（2）609（2）55（1）65（2）5510（1）60（1）60（3）40合计610765575 （2）比选结果 通过三个选址方案的宏观因素和微观因素的比较，采用分级评分的方法对各因素进行定性和定量分析，比选结果为：方案3是较为理想的场址方案。专心-专注-专业