司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑(终结版)(共16页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上司法拍卖房到底能不能买？一篇帮你搞定困惑（终结版） 什么是“法拍房”？司法拍卖房，简称【法拍房】。在房价普遍高企，限购日渐蔓延的市场环境下,某宝上的法拍房突然就火了起来，但是“捡漏有风险，下手需谨慎”，这一块以往常常是专业人士才会触碰的领域，对普通购房者来说到底有哪些“道道坎坎”需要一一越过？今天就针对淘宝法拍房来做个彻底解答。文章有点长，主要包括以下内容：法拍房的具体拍卖流程和买入后的手续？拍卖过程中有哪些雷点？如何避雷？常见Q&A？上海的法拍房真这么便宜？第1趴-拍卖流程&具体手续-公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等。T

2、IP：请务必认真、仔细地阅读“竞买公告”和“竞买须知”。看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。TIP：一般公告中会提示看样申请时间，和联系方式。报名：缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍。TIP：拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。竞拍：开拍后24小时，报名者在淘宝平台公开竞拍，价高者得拿下房源。TIP：一般拍卖会有一个5分钟的延时周期，即拍卖10点结束，但有人9:56出价，则拍卖延长至10：01分结束，5分钟内的每次出价都会触发延时，直至无人出价为止。交钱：拍下后保证金转为房款，余款在规定时间内付清。TIP

3、： 一般余款结清时间为200万内10天，200-1000万为20天，1000万以上为30天，拍卖结束当天开始计算，特殊情况按要求时间结清。 拍前应注意公告是否可贷款，及相应首付和贷款部分的到账时间。 逾期未付款项，根据情节轻重可能依法受到罚款、拘留等处罚，同时没收保证金，甚至可能被责令补交其他损失费。解封：从淘宝拿到法院联系方式，获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产。TIP：拍卖成功后应办理的手续未及时办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的一切风险和后果。解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明。过户：完成过户手续，登报公示，缴纳各种税费等，正式

4、拿到房产证后收房。TIP：拍卖人不承担过户涉及的一切费用、和标的物涉及的其他欠费等。此外，涉及违法、违章部分也由买受人自行承担处理。 入手手续 （以下内容主要针对成功拍得标的物，付清款项并与有关法院签署拍卖成交确认书之后） 拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产。 确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封，往往房产是抵押在银行手上），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。 洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局出具房子是否满五唯一的相关证明。 拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料和房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），可以单方面提出过户申请，申请

5、提出后，需要登报公示若干天。（登报由房管局操作，等就可以了） 登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证。第2趴-雷点&避雷- 限购问题 很多人考虑法拍房的重要原因之一是因为听说它不限购，但是，并不是所有法拍房都不限购！ 解决办法 务必看清“竞拍公告”内容，或提前咨询标的是否限购。目前上海本地户口以家庭为单位限购2套住房，非本地户口满足社保缴纳条件和已婚者，以家庭为单位限购1套住房。 押金问题 报名参加竞拍交的押金可不是笔小数目，要去到总房款的10-20%，所以必须慎重！如果拍到手不想要，不好意思，押金不能退。（如果没

6、拍到，押金会在24小时退回支付账号）正常情况下，大家都不会这么闹着玩，但除非遇到：拍到后才发现自己没购房名额，没办法交易，这属于竞拍者自己的问题，押金不能退。千万别想着报名围观，到时候不出价就行。只有你1个人报名的话，直接底价成交。 解决办法 查清自己的户口社保，确保还有购房名额。考虑清楚房源的优缺点，100%确定才报名。 房贷问题 拍下房子后，要在10天内付清余款，那是不是只能一次性付款？NO！法拍房虽然不支持公积金贷款，但可以做“拍卖贷”。不过，由于时间有限，申请房贷的手续，必须在考虑参加竞拍之前就着手操办。如果因为贷款没有及时拿到，短时间内又凑不齐全款，超过规定时限，不仅买不成房，还亏了

7、押金。 解决办法 这里具体介绍“拍卖贷”的具体操作。首先，上海的拍卖贷主要由2家银行办理：贷款利率主要为首套基准利率（中行看资信或许有9.5折），二套上浮10%。因为主要针对法拍房，所以一般放款时间会保证在法院规定的时限内。不过了解下来其实都是银行指定的第三方机构，属于代理性质。 这2家都需要提前预审的，最好在交拍卖保证金之前3个工作日（保险点5-10个工作日），准备好以下材料： 身份证 户口本 婚姻状况证明 工作收入证明 借款人家庭资产证明 竞买人登记信息 拍卖公告、法拍房标的具体信息 委托拍卖函 办理贷款所需的其他材料一起发给银行负责拍卖贷款的部门，银行会根据情况，评估能不能贷、贷多少，给

8、出一个预判结果。 这时候确定没问题再交保证金参与竞拍。（但是，在拍卖之前，银行也不会和你签订任何合同，以及给予任何承诺，因此也有一定风险）正式贷款流程如下：提交贷款预审批材料申请 银行调查预审批 签订拍卖成交确认书 缴纳首付款 银行审批 签订贷款合同 落实贷款担保条件 银行发放贷款 办理房产过户 借款人按月还款TIP1：银行单笔贷款金额最低80万，最高1200万元，贷款比例按现有的首套最高贷款65%、二套最高30%，具体看资信情况。TIP2：一般贷款担保方式为拍卖房全额抵押担保。 税费问题 划重点，这个问题要小心！司法拍卖的过程中，你不会接触到原业主，而法院只会在统一的时间，组织所有报名者前往

9、看房。也就是说，你只能知道房子本身的条件如何。但是法院不提供房子是否满五唯一等具体信息。这涉及到的可能是一大笔税费。大写加粗提醒：司法拍卖中，涉及到买卖双方的各项税费，均由竞得者支付！上海法拍房交易税费（点击看大图）1套200万左右的住宅，如果房主为个人，房屋不满2年非唯一，税费差额可以达到17万多，所以这一块的成本千万不要忽略。 这里需要特别指出，房主身份如果是企业，还要额外增收土地增值税！另外，如果是商办物业，税费更是个大坑。根据网上的案例，网上有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税，直接跪了 还有一种特殊情况要注意，如果房子上一手交易还没出证，过户要交两次税。（必须先完成上

10、一手交易流程，再过户。对此法院拍卖公告里会注明） 另外，如果房子有拖欠水电费和物管费，所有欠费也都要竞得者自己买单。 解决办法 房源是否满五唯一，需要业主本人或授权他人到房管局查询。但参加竞拍的时候，你只能知道房产证编号，没办法查到房源的买入时间和业主名字的房产情况。 不过，你可以委托律师或担保机构进行产权调查，淘宝上有这种服务，费用在几百块左右。有的机构还可以代办从拍下到过户的所有手续，费用从几千到几万不等。 户口问题 如果原业主的户口挂靠在房产名下，竞得法拍房的新业主要把户口迁入会受到影响。 更重要的是，如果是学位房，但学位已经被原业主占用，买了也是白搭。 解决办法 在成功拍到房子，拿到房

11、产证之后，到所在区办理户籍业务的公安部门，申请将原业主的户口“空挂”，需要带的资料包括：身份证、户口本、房产证和申请书（写清楚什么原因）。 但需要注意的是，“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。 至于学位的问题，不建议大家冲着学位去买法拍房，风险大，前期很难确认学位的使用情况。 租户问题 如果标的物本身带有租约，根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。 不过，看到一个拍卖房案例，标的物本身带有10年租约，且租金早已一次性付清，法院虽

12、然驳回了租户的主张，但不代表会帮你解决纠纷，如果想要追回租金或者驱散租户，都需要你自己想办法了！ 解决办法 仔细阅读“竞买公告”，租户情况一般会在公告中出示，但具体情况最好还是自己提前了解清楚，包括租约时间、租金情况等。 像上面提到的这种情况，建议普通购房者还是放弃吧，即便再打官司也是劳心劳力的持久战，实在划不来。 清场问题 网络挂牌的法拍房有四个主要来源，一是按揭违约，二是民间借贷违约，三是司法没收，四是无主房产。 最清白的房子就是按揭违约，原房产证和土地证在银行手里，拿法院成交书后去取，还有钥匙，方便过户。 最麻烦的就是个人纠纷，后期如果有其他债主上门讨债，真是鸡飞狗跳。虽然可以报警解决，

13、但买个房谁想要这么夜长梦多。 需要特别注意的是，法拍房成交后，法院不会负责清场，也就是说，如果原来住在房子里的人是“老赖”，不愿意搬走，又是一场持久战。 解决办法 在竞拍前，必须弄清楚房产的居住现状，万一遇到“老赖”只能走法律程序。淘宝上现在也有相应的协助过户的服务，费用高低不等，可以提前咨询下情况和处理办法。第3趴-常见Q&A-Q：如果拍到房子后，因为政策变动没有购房资格，能否把房子过户到其他人名下？A：不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下，两者必须保持一致。Q：办理过户手续的过程中，最大的风险是什么？A：解封解押后，房产恢复清白身，这个时候最危险，需要立刻开始过户手续。否

14、则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人，后果不堪设想Q：如果房子曾多次抵押，后期其他债主找上门产生纠纷，如何处理？A：首先，不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)，但根据最高法 的规定，法院在组织司法拍卖的过程中，必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。对于普通买家来说，可以这么理解：如果房子已经被法院拿出来拍卖，表示产权基本没问题。当然，如果是民间借贷，当初签订抵押合同时，没有在房管局对抵押物进行登记，那就不存在抵押权，也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主，在拍卖后对新业主进行骚扰，可以报警解决。Q：还有其他要注意的吗？A：不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院，当你

15、买下标的物后，无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署拍卖成交确认书。另外注意，如有委托人，必须在竞买开始前办理委托手续，竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理，委托手续务必齐全，否则竞买活动认定为委托人的个人行为。Q：看到这还想买，有什么方法低价拿下？A：出手时机很重要。法拍房最多会经历三次拍卖。 如果第一次拍卖没人报名，就会进入第二次拍卖，重点是：第二次拍卖起拍价会降低！所以，第一次拍卖可以不着急报名，看看能不能等流拍，拖到第二次拍卖再出手。 如果实在是非常冷门的房子，甚至可以等房产三次流拍结束，再致电法院申请变卖，这样就能降到房产的保留价，而且1人出价一次就能成交。

16、 以前法拍房还没那么火，很多专业的买家按这样操作，确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖，消息传播更广，流拍的情况就很少见了。第4趴-法拍房真这么便宜？-随机选取了2套截止出稿时正在拍卖中和已经结束拍卖的法拍房，给大家对比看下价格。法拍房房源二手房网站同类房源拍出669万的法拍房，找到了同个小区，同个面积段的房源，目前在二手房网站上的挂牌价是754万，差价85万。法拍房房源二手房网站同类房源以491万结束拍卖的这套房产面积为106.86，只找到同个小区的房源，如果按挂牌单价折算同等面积的房源，最低也要654万，差价高达163万。看看该小区紧邻的仁恒滨江园挂牌价，这个总价段差得就更厉害了。

17、-分割线-再来看看出稿时正在拍卖的房源：法拍房房源二手房网站同类房源起拍价210万，同个小区同等面积段，二手房挂牌价260-305万不等，基本均价300万，和评估价完全吻合，但这个价差如果出价次数过多，再算上之后的税费、过户费用等其他支出，性价比可能就未必有这么高了。法拍房房源二手房网站同类房源这套淞宝的房产起拍价570万，面积147.77，网上同个小区同等面积的二手挂牌价在725万，但可以看出单价比其他房源低，实际挂牌价应该更接近评估价787万，其价差依然十分诱人。可见法拍房在价格上确实有优势，但不到拍卖的最后一刻，这种优势仍有其不确定性，对购房者来说，这既是一个“淘金”的机会，也是一次冒险

18、。最终的价值和风险能占多少，其实取决于前期准备是否充分，如果最终评估下来一切问题都可以自行解决，其实就算不上是多大的风险，而一旦涉及到需要靠司法途径解决，那还不如趁早放弃，别为了一点利益搭上自己无尽的时间。 1，什么是拍卖房（法拍房）？2，拍卖房与二手房的三大不同之处？3，拍卖房是否可贷款？什么是拍卖房？法拍房一般就是因债权债务纠纷或其他原因被强制拍卖的，需要通过竞拍的方式获得产权的一些房子。拍卖房与二手房的三大不同之处跟我们熟悉的二手房相比，法拍房有哪些不同呢？不同之一谁能买？关于购买要求法拍房的竞买人一般可以是自然人，也可以是法人或其他组织。参与竞拍之前仔细阅读拍卖行的竞买公告，如果对竞买

19、人资质有相关要求的（比如竞买人仅限企业的），会在拍卖公告里有明确说明。注：每一个拍卖公告都会有一个拍卖规则，第二条就非常清晰的说明了有关参与拍卖人的相关信息。（对于第一次参与拍卖的人来说，认真阅读此“司法拍卖须知”是非常必要&重要的，记得是每一条都需要认真阅读，如有理解不明的地方，先去百度百度，再电话咨询拍卖行，以及到现场报名交保证金时也要多了解了解）图片可点击放大如此标的物有只有特别的规定某人群方可购买，会在“拍卖公告”的标的清单中针对此标的物特别说明的如果没有说明，就以“拍卖规则”的第二条为标准特别提醒，拍卖行会初步审核你的资质是不是可以购买拍卖房，但不会特别详细，也有可能你获得了

20、参拍的资格，顺利拍得房子，但是当去过户的时候却被交易中心告之，因为XXXX个人原因导致此房不能过户到你名下！晴天霹雳！此时你已付了全款而拍卖行在公告之“房产物资拍卖特别规定”已提醒过，至于你有没有看到，有没有看懂，他们是不管的反正告之义务已完毕！那么我们应该怎么做呢？我问你们，能不能过户，最终由谁说了算？是中介吗？是拍卖行吗？是法院吗？NO、NO、NO 、都不是能不能过户，谁最清楚、谁最有决策权？交易中心过户处啊！能不能过，他们说了算！你们不去咨询他们，到处乱投医算个怎么回事啊！建议：每一个第一次购买拍卖房的朋友，都要去交易中心的咨询台做一次咨询，特别针对如果你买到拍卖房后能不能过户这事，虽说

21、机率非常低，但万一是你遇到，到时你找谁哭都没用！不同之二买什么关于标的收益和风险1、购买价格不同二手房依靠跟卖家的谈判决定成交价，而拍卖房是买家跟买家之间的竞争，通过拍卖竞价决定成交价。2、风险不同 我们先看看拍卖公告上面关于这一点是怎么说的哈图片可点击放大请一定要认真阅读第五大点的这3条请记住：1、法院&拍卖行：无论采用何种方式对拍卖标的所作的介绍及评价，仅供竞买人参考，不构成对拍卖标的的任何担保。2、委托方和拍卖方不承担任何保证责任和瑕疵担保责任。3、无论是司法部门委托还是社会委托的房产标的，由于缴税、补证等工作量大和难度高，房产过户、实物交接等事项的具体时间具有不确定性（时间较长

22、），若因国家房地产政策发生变化，由此产生的风险由买受人承担。4、竞买人在竞拍过程中一经应价，即视为其已经了解并接受拍卖标的现状并负法律责任（包括标的的显性瑕疵和隐性瑕疵），认同标的房产变更登记（交易过户）的客观条件和必要条件。也正是因为这样，拍卖房的市场调研是这么的重要这也就为何这么重视调研及分析，因为所有的风险都是由买受人承担，出售方是完全不对此承担任何负责滴，不调查清楚怎么敢下手这也是之前不建议普通购买者，还有购买二手房资质的人进入拍卖市场的原因法拍房其中一大风险与二手房很大的差别就在于使用权特别说明一下：法院拍卖拍卖的是产权，至于使用你能不能拿到，不在此列，如果房子已被占用，法院一般是不

23、负责清场的。图片可点击放大如果拍到的房子是空置的，可以直接进入（要有相关人员协同哈），直接获得使用权；如果带有租赁问题或有人居住，法院一般不强制清除，购买者自己负责。如果你们关注过或参与过法拍市场，你们应该了解到，目前很多拍卖的房子都有租约问题，而这些租约清理起来往往需要一些费用及技能的，普通购房处理起来相当有难度。如果租约是10年、20年这种类型的，建议你们直接放弃，可能是专业玩家的领域。以上这些建议一定要记清楚！记清楚！记清楚！（重要的事说三遍）如果房子里面住了老弱病残或者彪行大汉，那么有可能你遇到专业的对手了。说名实话，对于空挂户口，除了心理有点不爽外，你大可放心，影响真不大！所以对于普

24、通购房者来说，做好使用权方面的前期调研也是非常重要的！不同之三怎么买关于购买流程1、获得房源的渠道不同二手房一般我们会找中介了解房源，选择范围很多，随时可以看房。而法拍房的房源要到哪里了解呢？法拍房一般由法院委托拍卖行进行公开处置，每个拍卖行会根据排期将拍卖的房源进行对外公示，除了亲自跑拍卖行了解房源之外，目前也有很多提供司法拍卖信息和服务的线上渠道，使得法拍房源越来透明化。相对于二手房，法拍房的选择余地也是比较小的，位置、数量、价格都是随机的，要视拍品的具体情况而定。如果你只锁定某一两个小区，说不定很长时间都没一套拍卖房出来哦。2、看房、调研的方式不同当你看中了某一套法拍房源想去实地踩盘，怎

25、么去看呢？对不起，80%的情况下，你只能外面看看。偶有少量房源，如果是空置的，拍卖行可以预约集中看样。下图是拍卖公告中的相关信息，在标的清单下面。图片可点击放大如果你想确定这个房子能不能看，你可以直接Call公告上的电话，咨询一下拍卖行，或直接去查看特别规定中是不是提到还可以去一些代拍公司网上看看，说不定他们会组织看房活动，还会对标的物进行说明虽说这些说明可能含有水份，但是还是有不少可用信息的，而且免费，为何不用呢？调研的方法可以有很多，最好是多种方式结合使用，效果会非常不错哦，这在后续的文章中我们会结合实例，详细说明你们说好好期待助理团队的后续文章嘛呵呵3、购买流程不同与二手房的购买流程不同

26、，购买法拍房的主要流程是：获知拍卖信息：前文已说明拍卖登记、交纳保证金：你可以通过网络形式进行拍卖登记、交纳保证金，也可以到拍卖行办理相关拍卖登记手续，并交纳保证金进行参拍参加拍卖：拍卖分为线上跟线下同时竞拍。付款：如果竞买成功，接着就需要在约定的期限内（一般是拍卖成交后的五个工作日内，以拍卖规定约定的期限为准）付清拍卖成交价款和拍卖佣金。办理产权证：成功支付以后，法院出具民事裁定书、协助执行通知书，买受人办理缴税、房地产交易过户手续，取得房地产权证交房：过户后，向拍卖公司领取房地产钥匙。由于内容比较多，我们在后续的文章中再来接着做深入探讨。4、付款要求不同法拍房相对来说对资金要求较高。拍卖前

27、先交保证金（保证金一般为起拍价的10%左右），如果竞买成功，一般710个工作日以内（以拍卖规定约定的期限为准），必须将全部房款&拍卖佣金付到指定账户，否则房子不仅会被收回，保证金也会被没收！图片可点击放大拍卖房是否可以贷款呢？16年年底拍卖房的贷款也受到了政策的影响目前拍卖房的贷款审核与二手房一样具体是怎么样的情况，建议大家最好与银行及一些专业做此类业务的人员咨询一二就银行来说，并不是每一个银行都接受拍卖房有一些银行只接受自己银行出来的拍卖房，也就是说他们银行就是这个拍卖房的债权人因此如你想核实此拍卖房的贷款问题，你可以：1、查一下产调，看看第一债权人是不是银行的，如果就去此银行的分行

28、咨询咨询，因为债权是银行出来的，特别是债权所在的分行，对此标的物非常了解，还是很愿意做贷款的2、去与专业的贷款中介咨询，你们可以去咨询咨询，应该能得到比较满意的答案的。3、可以与拍卖行合作的贷款服务机构，我记得淘宝网上就能找到很多合作银行的电话，为何不去咨询咨询呢？如果你是首套的话，照规则来说你是可以贷七成的，贷款利率也可以享受首套的优惠如16年贷款利率最好的情况是基本利率，很少会有九折的，不过也有很多人会上浮，具体看你的渠道。但是一般很少去争取利率优惠这个机会，因为操作的重点是争取尽快放款，能够在10个工作日内到法院指定帐户。（如果你有通道，法院会给合作银行一点宽限期，但要看关系）盘点下来竟然有这么多的不同，我们来总结一下，法拍房的优缺点：法拍房的优缺点优点：缺点：不限购资金/贷款渠道要求较高有可能捡到宝需要解决清场问题专心-专注-专业