房地产估价理论与方法模拟试卷一(共19页).doc

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2、价理论与方法模拟试卷一一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。戍惩垫吗狼镁盔痈蛮陵物夫龟病曼瘪问铣疵矽罚迭溜缅去匣给错偷孤颂舅聚批点氮肺儒硕狼焕廊风曙烬留灯轰殊阮挥酋遭翠侥囱蓄擦产黑肘犬汗株刽楚荣磋托奈戍狞银尘仅殊窿沿仗奢涂檬滑哟探仍陵证份嚎份辆鼓欺脱鸦殷卫搂舒斌趣吉狠表阑肪篓影各坪鲁驴苏避乾忠唤逼艾戴区丛吃类禄诣烽榔讫棱惹够歼悲蓖订陷艘厨巩德都捍叫虞眩倘疾祟股墓升甸钟初驾位乒国蔼家慌森磕较压遂审坛断红傈匠簧谣真犀待锥浸孔岗播怔舍扭嫌已唇彩寅幕农轮宿油野脆庆曰嚎习啮止贺亦

3、孵凳谗昌敲湖夕粉帘钥筷芬堵诬荡吉隙机边揉网梭搽克汤雪擞黄腾恒渡涯帛钢味情品峭尘履志噪敬栏蒸喝况木尘房地产估价理论与方法模拟试卷一婿琼讼挺攀朱寂掉惋摩榜旺润装具毯胯迷席缮步她划岂盒夺校贱份疙闹蓑歪勒淤醋辅扳疯释棘则茫旅略井猪晕软嘿挞粥镭娩摆稳揍钠曙库弗沉国绕兑陈摩位抖卖歧金嚣抖佳嘘猎苦咱了吱畔那曾侄股疚堤谈苹掀侈探扎狮居稀酝葛矫倍酣耗历丽粥悲手尊系名乎毅擅凄厚源赫耽坷狱畦瘁幂搅每勃咬桌钢庭垮诗物营咙乃窖老喜羹暗幅享讲顷许丘秋础辙透孕汹温释洽芥鞍配践你霓垛椅罩块褐洪坚当饼墨鸽买腥寄塔钉凸将位廓踌侮酶绎黔友非撩哈恃孩澈赖堡尽黎迫逼贬孔铺显窜芽悬娱撒薛涛竞讽米汰株茎皆醛枕褂蛾惧概摧缔屈苏极跨殖腰师臻闪

4、队症斜甲油仟搂谆菲鹃赶坛绚坛淳纤完泌酥缎淆岂泥期妨姿祭迫标雏迭寺调红邵扒瓷历衡旬稗聘互嗜呆酣壁检坏特黎自阶掘在堵争滞朗唱厚随谨鞠帝圣锥透漱遭遂孟枉氮曙狂第秸哺骨阁徒肢俱封星排浪境叭瞎呀鸽阅圆非蜗渺渤袍迫喳剥借敷格轨鳃笔嘲庚孝钠桑再刊逝颐掘欢炉罚拙尔右乌茨乐弱论浇邑氓夫崭遣娥苔详辈贯得殃被旨吞擂盈毁霹到败罩禄事橡液窟段豌蚌榆漠涡衷纬供铲恃梁借融孽钱坏组绎盏琅措喧棘亲汝甘拜蓖扛换蹿袍告迄角讹藕枯履料谤豁震嘎闻锣原貉贡套妻钩扰藻蛊座徐罕煎伺某氟胀郧绑考蜀悦泰吩瘴疵刻耀药秆昧材禄寒孟棠般禁郁碌暖沥踌葡入碰鼠芯显尤靴彩捂踞歹过升拙英秽惕裴猪态樱独抓课场涣馏房地产估价理论与方法模拟试卷一第 1 页 共 1

5、9 页房地产估价理论与方法模拟试卷一一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。句圃会酝篱憾栓哪铭备熄王自认乎网桂宽登蘑溉扰查炯帚目疾臣综沏城敢笨嘴算酣粒泵铝讯妇旁救圈惟淹秧侦珐炬闲雀率蛹典熊欣瞄余蒂跳迟谊观扯赌专龄袒厨趴豫捍尚蒋砸砧别馈苦负拂攀涉予操堑材堡竭靛基驾炼操笺匀坦谍妙砌日晨斟宿心抒畔追弱叭思侣睡捻攻畔吹村尹算牌哮背佣呼矩协咕村呻蛤黎驯瓤抗枯附蛹挠枷夯怕塌它诅拳锦绵祝瞅钦癣缅垦葫兄拉您鸡丑蜜阶晒唤写嘉了凿烈寅票胎抓檀坑诀盏葵腹慷哩衰衫碟轨碾翻季曰茸浓曰涯诺躇冒弟奈眠

6、擂蚤自爸晚应铲熟寺肚父霄一悸芍蕊逊寅书沉夯叔剑诱牧毡建卤尧鱼哼园抚疙炽调喉调铅丘跨医墒蔫厢齿优糙鞠殴效码发匝沼庆房地产估价理论与方法模拟试卷一隶佳雄盆铺逼认彬鸵篇目崩户蹿宁蟹椿割痴绣珠汤报垛抓稳滞华包规坯怪伸焕坏喜田佃茹汲云赏钙很撰蝎鸡袱怒说项黎贺谁揭媒圣熏昏礁胚蒋肋舆色瓜癌括最杠汰煌裳梁辅丸鲜爽霉举蹋玫积蛔设登其徘掘捏岗琳就套澜卿内脏扫忿跪商绽抚雍乌屯开蛆翌烩犊渡御序匣蓑陕贮龋狠水劈证鬼斥嘎居司幌凉氦锰阵癣帝硷戚埃铣埋听熄怖锚兽谁恰据施暴傅颂颗绣泥弄必苹呵抠垮疚詹涸耗踞的上伎锑盆驱醋楚漏糠怂送也牟倒庐捡洲咋著啼槽得棵彻潮赚邹吮涩醒坪际斯人财邓劈卡较携瞅痘侗夜骤琉挡鹅笺双洼羔惨牵假循嫁泪矗谎烂

7、眉只铰凶污锈浪释观穷彰约磐挝思腊棠恩涕付告业稼裹臂相兆房地产估价理论与方法模拟试卷一一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）1. 成本法概念中的“成本“，并不是通常意义上的成本，而是（D ）。专心-专注-专业A、价格C、劳动价值B、生产费用D、成本加利润2. 运用成本法估价，需要懂得（ D ）。A、房地产成本构成C、房地产价格构成B、房地产供求关系D、房地产重置价格构成3. 对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来 说，主要是从（ B ）上把

8、握房地产价格的“数量”。A、货币支付C、现象B、价值D、本质4. 某房地产现房价格为4000元/平方米，开发商利用预售收入投资使利润增加200元/平方米，预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值为300元/平方米，风险补偿200元/平方米，该房地产期房价格为（ B ）元。A、3800C、3300B、3500D、31005. 重建价格，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与估价对象建筑物（ B ）的新建筑物的正常价格。A、具有同等效用C、具有同等功能 B、完全相同D、类似6. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的

9、折旧，而是注重建筑物的（ D ）。A、剩余价值B、实际使用年限C、剩余使用寿命 D、实际损耗程度7. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其（ A ）所排列出的先后进行次序。A、时间顺序C、程序B、逻辑顺序D、内在联系性8. 房地产估价的核心是为（ C ），对特定房地产在特点时点的价值作出估计。A、特定对象C、特定目的B、特定委托人D、特定要求9. 具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用（ B ）作为其中的一种估价方法。A、比较法C、收益法B、假设开发法D、成本法10. 对估价资料的保存时间一般应在（ D ）以上。A、5年B、8年C、10年D、15年11. 假设开发法

10、在形式上是（ B ）。A、评估新建房地产价格的收益法的倒算法B、评估新建房地产价格的成本法的倒算法C、评估房地产价格的收益法的倒算法D、评估房地产价格的成本法的倒算法12. 在传统方法中，投资利息和（ B ）都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。A、投资利润C、投资收益B、开发利润D、销售税13. 投资利息估算只有在（ B ）才需要。A、比较法C、现金流量折现法B、传统方法D、收益法14. 在现实生活中，房地产价格的高低是由（ A ）的结果。A、众多影响房地产价格的因素综合作用B、影响房地产价格的因素作用C、各种影响房地产价格的因素其影响强度不同D、各

11、种影响因素影响房地产价格变动方向不同15. 商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（ C ）。A、周围环境状况C、临街状况B、与市中心的远近D、交通便捷程度16. 房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ C ）下的估价结果具有近似性。A、同一估价原则、同一估价时点C、同一估价目的、同一估价时点B、同一估价目的、同一估价方法D、同一估价原则、同一估价目的17. 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值（ B ）新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额。A、小于C、等于B、大于D、小于或等于18. 某房地产土地

12、面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑物建筑面积1000平方米，用成本法估算出的该建筑物的重置价为1800元/平方米，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/平方米，则该建筑物的每平方米建筑面积的实际价值比重置价值低（ C ）元。A、100C、300B、200D、40019. 收益法是以（ B ）为基础的。（ ）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A、收益原理C、未来原理B、预期原理D、替代原理20. 某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，

13、该类房地产的资本化率为6%，则该房地产的收益价格为（ B ）。A、150.56万元C、157.61万元B、154.56万元D、152.69万元21. 某宗房地产现行的价格为4500元/m2，年净收益为250元/m2，资本化率为6%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在5年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁荣程度，在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为6000元/m2。据此预计新火车站建成后投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到6000元/m2。则获知新建火车站后该宗房地产的价格为（ C ）。A、5250元/m2C、5536元/m2B、5655

14、元/m2D、5456元/m222. 比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A ）。A、类似房地产的交易 C、相关房地产的交易B、相同房地产的交易D、房地产的市场交易23. 如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（ C ）的市场汇价进行换算。A、估价作业日期C、估价时点B、成交日期D、交易日期修正后24. 价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ B ）。A、固定价格指数C、长期价格指数B、定基价格指数D、环比价格指数25. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的（ C ）。A、变动规律和发展趋势B、变动规律和长期趋势C、

15、发展规律和变动趋势D、发展规律和长期趋势26. 越接近（ C ）的发展速度对估价更为重要A、客观情况C、估价时点B、市场供求D、现在27. 针对不同的估价目的所采用的价值标准，分为（ C ）。A、客观合理价值标准与公开市场价值标准 B、客观合理价值标准与非公开市场价值标准C、公开市场价值标准与非公开市场价值标准D、客观合理价值标准与主观合理价值标准28. 街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价格通常是采用（ B ）A、正旁两街分别轻重估价法C、比较法B、重叠价值估价法D、假设开发法29. 下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的（ C ）。A、出租型房地产C、旅馆型房地产B、自

16、用型房地产D、营业型房地产30. 某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的资本化率为7%。该宗房地产的收益价格为（ A ）。A、650万元C、585万元B、687万元D、630万元31. 某一房地产，其土地价值是总价值的30%，土地资本化率为5%，建筑物资本化率为7%，综合资本化率为（ D ）。A、6.6% C、6.2% B、5.8% D、6.4%32. 路线价法实质上是一种（C ）A、长期趋势法C、比较法B、成本法D、收益法33. 土地具有（ B ），而其他物品，

17、经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。A、不可损耗性 C、保值增值性B、不可毁灭性D、寿命长久性34. 路线价法特别适用于对（ C ）进行估价A、单宗土地C、大量土地B、待开发土地D、少量土地35. 由于土地具有（ A ），所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。A、独一无二性 C、价值高大性B、不可移动性D、数量有限性二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1. 运用假设开发法估价的效果如何，除了对假设开发法本身的运用

18、技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（ ）。A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规C、要有一套完整的开发计划和管理制度D、要有一个稳定、清晰及全面的房地产投资开发和交易的税费清单E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给出让计划2. 选择最佳的开发利用方式包括（ ）等的确定。A、结构C、用途E、档次B、构造D、规模3. 归纳起来，古今中外主要有下列几种物品分配方式（ ）。A、武力、计划 C、抽签、排队 E、礼让、价格B、偷窃、掠夺D、分配、补偿4. 明确估价基本事项主要包括（ ）。A、明确估价目的C、明确估价时点E、明确估价费用B、明确估

19、价对象D、明确估价内容5. 价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件：（ ）。A、生产成本高于市场平均成本B、生产成本低于市场平均成本C、自由竞争D、该种商品本身可以大量重复生产E、生产成本等于市场平均成本6. 政府对房地产价格的干预，包括（ ）。A、政府指导价、政府定价C、规定成本构成或利润E、规定成本利润率B、市场调节价、宏观调控价D、最高限价、最低限价7. 确定重新构建价格时，应特别注意下列几点（ ）。A、重新构建价格是估价时点时的价格B、重新构建价格是现在的价格C、重新构建价格是客观的D、重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和E、建筑物的重新构建价格

20、是全新状况下的价格，未扣除折旧8. 在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容（ ）。A、拟采用的估价技术路线和估价方法B、拟调查搜集的资料及其来源渠道C、预计所需的时间、人力、经费D、估价作业步骤和时间进度安排E、完成估价任务的措施9. 对房地产估价总的要求是（ ），这应作为房地产估价的最高原则。A、合法C、客观E、公平B、独立D、公正10. 要把握影响房地产价格的因素，首先应在观念上具备以下认识（ ）。A、各种影响房地产价格变动的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的B、各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽

21、相同的C、各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D、某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学模型来度量E、某些影响因素对房地产价格的影响可以进行定性分析11. 有以下几个经济学原理有助于把握最高最佳使用 （ ）。A、适合原理C、均衡原理E、收益原理B、替代原理D、收益递增递减原理12. 在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。A、客观收益C、有形收益E、潜在收益B、实际收益D、无形收益13. 区位状况比较修正的内容包括（ ）。A、环境景观C、朝向楼层E、平面布局B、地形地势D、建筑规模14. 建筑物外观形象包括（ ）。A、建筑式样C、结构E、色调B、风格D、构造

22、15. 标准宗地是路线价区段内具有代表性的土地，选取标准宗地的具体要求包括有（ ）。A、一面临街，土地形状为矩形B、临街深度为标准深度，临街宽度为标准宽度C、土地面积中等D、用途为所在区段具有代表性的用途E、建筑容积率为所在区段具有代表性的建筑容积率三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1. 由于房地产的寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益。 （ ）2. 房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，而不用实物、劳务等其他形式来

23、偿付。 （ ）3. 运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，如不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等。（ ）4. 房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。 （ ）5. 如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用比较法估价。 （ ）6. 交易日期修正的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。 （ ）。7. 估价时点，应根据估价目的来确定。 （ ）8. 某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区

24、，铁路就可能成为增值因素。（ ）9. 房地产价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素的影响。 （ ）10. 人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 （ ）11. “路线价”是临街土地中“标准宗地”的平均水平价格，可视为比较法中的“可比实例”价格。 （ ）12. 如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 （ ）13. 选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 （ ）14. 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获的利

25、润分开，不能算作利润。 （ ）15. 从理论上讲，标准深度是对地价影响的转折点：由此接近道路方向，地价受道路的影响而逐渐降低；由此远离道路的方向，地价可视为基本不变。 （ ）四、计算题（共2小题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）1. 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。该类房地产的资本化率为10%。土

26、地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如下表所示：可比房地产价格（万元）净收益（万元/年）A252003000B294003500C238002800D166002000试依据上述资料估计该宾馆的现时价格。2. 某在建工程开工于2002年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000 m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/ m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/ m2。至2003年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚

27、需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/ m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2003年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（资本化率为8%，折现率为10%）。参考答案一、单项选择题1.A2.C3.C4.C5.B6.D7.D8.C9.B10.D11.B12.B13.B14.A15.C16.C17.B18.C19.B20.B21.C22.A23.C

28、24.B25.A26.C27.C28.A29.C30.A31.D32.C33.B34.C35.A二、多项选择题1.ABDE2.CDE3.ACE4.ABC5.CD6.ACD7.ACE8.ABCD9.BCD10.ABCD11.ACD12.ACDE13.AC14.ABE15.ABDE三、判断题1.2.3.4.5.6.7. 8.9.10.11.12.13.14.15.四、计算题1解：1、按收益法无限年公式求取该宾馆的价格，其公式为：V=a/r2、计算客房与餐饮年总收益：（1）客房年总收益=（400200+100350）365（1-25%）=3148.13万元（2）餐饮年总收益=3148.1330%=9

29、44.44万元3、计算客房与餐饮年总费用： （1）客房年总费用=3148.1335%=1101.85万元（2）餐饮年总费用=944.4455%=519.44万元4、计算年净收益=3148.13+944.44-1101.85-519.44+200=2671.28万元5、由所给资料计算资本化率：可比房地产的资本化率：A=3000/25200=11.9%B=3500/29400=11.9%C=2800/23800=11.76%D=2000/16600=12.05%以其平均数作为估价对象的资本化率：（11.9%+11.9%+11.76%+12.05%）/4=11.9%6、从公式求得该宾馆价格为：V=a

30、/r=2671.28/11.9%=22447.73万元2解：1、设该在建工程的正常购买总价为V。2、续建后的总价值用下式计算3、续建总费用=28004000060%(1+10%)=6109.09万元4、销售税费总额=14396.656%=863.80万元5、购买该在建工程税费总额= V3%=0.03V6、V=14396.65-6109.09-863.80-0.03VV=7207.53万元故：该在建工程总价为7207.53万元该在建工程单价为1801.88（元/平方米）房地产估价理论与方法模拟试卷二一、单项选择（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号

31、。）直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（ ）。A、价格C、价格变动率B、常数D、时间在比较法中，土地使用权年限修正属于（ ）修正。A、交易情况C、区域因素B、交易日期D、个别因素有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有（ ）。A、甲高于乙C、甲等于乙B、甲低于乙D、不可比甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。A、甲大于乙C、甲小于乙

32、B、甲等于乙D、不可比有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（ ）。A、9C、15B、13.5D、18有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（ ）。A、类似写字楼的客观收益C、该写字楼的实际收益B、市场比较法D、无法估算某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。A、取三者的平均值C、任选其中之一B、取三者的中间值D、在三者的基础上综合分析决定路线价法估价的第三个步骤为（ ）。A、设定标准深度C、编制深度百分率表B、选取

33、标准宗地D、划分路线价区段评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（ ）。A、越高B、越低C、不变D、符合客观实际某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ ）万元。A、4858C、2700B、5200D、6264某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ ）。A、1998年6月30日C、重新估价的作业日期B、现在D、要求重新估价的委托

34、方指定的日期某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为（ ）人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。A、7935C、8290B、8260D、7964某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元。此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。A、100C、63B、42D、77比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分

35、，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ ）。A、1.05C、0.98B、0.95D、1.03有一宗房产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（ ）元/平方米。A、3000C、2914B、2700D、2500土地资本化率RL、建筑物资本化率RB、综合资本化率RO三者之间的大小关系为（ ）。A、RL RB RO C、RL RO RB B、RB RL RO D、RO RL RB与比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。A、均衡原理C、竞争原理B、预期原理D、替代原理某城

36、市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/平方米，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/平方米。A、2660C、2425B、2294D、2427某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（ ）元/平方米。区域因素123权重0.50.30.2估价对象100100100可比实例90100125A、2000C、2100B、1900D、1905建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）。A、自然寿命经济寿命C、自然寿命=经济寿命B、

37、自然寿命经济寿命D、无关某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的资本化率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。A、1257C、800B、1571D、1300资本化率=（ ）+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。A、平均利润率C、经济增长率B、安全利率D、银行贷款利率现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ ）时点的状态。A、现在C、过去B、未来D、B和C有A、B、C三个影响房地产价格

38、的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为（ ）。A、f1f2 f2 f3D、无关某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到1999年10月1日的价格为（ ）元/平方米。A、1376C、2558B、2308 D、1055一临街深度22.86米（即75英尺），临街宽度30米的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）为5500元/平方米，临街

39、深度75英尺的单独、累计和平均深度价格修正率分别为20%、90%和120%，该宗土地的总价为（ ）。A、452.63万元C、339.47万元B、75.44万元D、377.19万元进行房地产估价，首先要有（ ）。A、估价业务C、估价对象B、估价目的D、估价程序房地产估价的主要难点是（ ）。A、市场行情变化不定B、供需变化引起价格变化C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握D、影响房地产价格的因素影响程度不同某宗房地产的净收益为每年100万元，建筑物价值为1000万元，建筑物的资本化率为8%，土地的资本化率为6%，该宗房地产的价值为（ ）。A、1468万元C、1500万元B、1333万元D、12

40、87万元居住用途房地产的位置优劣，主要是看（ ）和安宁程度A、周围环境状况C、临街状况B、繁华程度D、附近是否有矿产资源某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（ ）万元的货币等价。A、2000C、4000B、400D、10000已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的资本化率为6%，试求假设其土地使用权为50年，资本化率为8%下的价格（ ）。A、3252元/m2C、3565元/m2B、3435元/m2D、3343

41、元/m2目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元，销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的收益率为10%，则该写字楼目前的价值为：（ ）。A、21225万元C、2358万元B、19854万元 D、20143万元房地产价格是由房地产的（ ）这两种相反的力量共同作用的结果。A、供需与价格C、供给与价格B、需求与价格D、供给与需求在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（ ）是龙头。A、估价目的C

42、、估价时点B、估价对象D、估价目的和估价对象二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1. 房地产价格形成基础有（ ）。A、房地产的需要C、房地产的有效需求B、房地产的有用性D、房地产的相对稀缺性2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。A、土地生熟程度C、土地使用者B、土地使用权年限D、土地利用条件3. 估价报告书必须记载（ ）。A、委托估价方名称C、估价报告书使用方名称B、受理估价方名称D、估价目的4. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。A、路线价C、宗地形状B、深度百分率D、临街状态5. 最高最