公司相关拆迁补偿评估项目资产评估报告(共19页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上江珠高速公路北延线建设项目征地涉及广 东江门生物技术开发中心有限公司下属公 司相关拆迁补偿评估项目资 产 评 估报告 中天衡平评字2011153 号北京中天衡平国际资产评估有限公司China Valuer International Co., Ltd.专心-专注-专业目录一、委托方、被评估方/产权人和其他评估报告使用者4二、评估目的5三、评估对象和评估范围5四、价值类型及其定义7五、评估基准日7六、评估依据7七、评估方法9八、评估程序11九、评估假设12十、评估结论13十一、特别事项说明14十二、评估报告使用限制说明14注册资产评估师声明1.我们在执行本资产评估业务中

2、，遵循相关法律法规和资产评估准则， 恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报 告陈述的内容是客观的，我们对评估结论合理性承担相应的法律责任。2. 本报告涉及的评估对象和评估范围清单由委托方、被评估单位（或者 产权持有单位）申报并经其签章确认；评估所需必要资料由其提供并保证所 提供资料的真实性、合法性、完整性。3.我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。4. 我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已 对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其 涉及资

3、产法律权属资料进行了查验，并对已发现的问题进行了如实披露，且 已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，但评估报 告中对法律权属的陈述不代表评估师对法律权属提供保证或鉴证意见。5. 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定 条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条 件、特别事项说明及其对评估结论的影响。6. 评估报告使用者应正确理解使用本资产评估报告，注册资产评估 师和评估机构对委托方和其他评估报告使用者不当使用资产评估报告所 造成的后果不承担责任。7. 除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本评估机构同 意，评估报告的全

4、部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。资产评估报告摘要以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，应 当阅读资产评估报告正文全文。北京中天衡平国际资产评估有限公司接受江门市江海区滘北街道办事处 和广东江门生物技术开发中心有限公司双方的委托，根据有关法律、法规和 资产评估准则、资产评估原则，采用公认的资产评估方法，对江珠高速公路 北延线建设项目征地涉及拆迁广东江门生物技术开发中心有限公司下属药业 有限公司与江门市群科药业有限公司相关资产及由此造成的经营损失于评估 基准日 2011 年 7 月 25 日的补偿金额进行评估。北京中天衡平国际资产评估有限公司履行

5、了适当的评估程序，得出评估结 论如下：江珠高速公路北延线建设项目征地涉及拆迁广东江门生物技术开发中心 有限公司属下公司相关资产及由此造成的经营损失的补偿金额合计为人民币 肆仟伍佰捌拾陆万柒仟伍佰元（RMB4,586.75 万元），详见下表：补偿项目补偿金额评估值备注1房屋建筑物RMB 1154.72 万元大写：壹仟壹佰伍拾肆万柒仟贰佰元2构筑物及其他辅助设施RMB 89.70 万元大写：捌拾玖万柒仟元3可拆迁的机械设备资产拆迁费RMB 10.50 万元大写：壹拾万零伍仟元4不可拆迁的机械设备资产RMB 3,093.64 万元大写：叁仟零玖拾叁万陆仟肆佰元5经营损失RMB 238.19 万元大写

6、：贰佰叁拾捌万壹仟玖佰元合计RMB4586.75 万元大写：肆仟伍佰捌拾陆万柒仟伍佰元根据中国资产评估准则评估报告第 11 条及企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令）第 21 条的规定，通常，评估报告使用有效期自评估基准日起一年（2011 年 7 月 25 日至 2012年 7 月 24 日）。 评估报告使用者使用本评估报告时，应特别注意以下事项的影响：1. 根据拆迁当事各方签订的江珠高速公路北延线（金溪路段）征地补 偿协议书，本报告评估范围仅为上述协议书中限定区域内之资产损失，不包 含限定区域范围外可能因拆迁造成损失的项目。2. 本报告经营损失补偿评估值假

7、设拆迁造成经营损失的期限为 18 个 月，经营损失补偿金额最终确定需根据拆迁当事双方协商的补偿期限进行相 应调整。（接下页）资产评估报告北京中天衡平国际资产评估有限公司接受江门市江海区滘北街道办事处 和广东江门生物技术开发中心有限公司双方的委托，根据有关法律、法规和 资产评估准则、资产评估原则，采用公认的资产评估方法，对江珠高速公路 北延线建设项目征地涉及拆迁广东江门生物技术开发中心药业有限公司与江 门市群科药业有限公司相关资产及由此造成的经营损失于评估基准日 2011 年7 月 25 日的补偿金额进行评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、被评估方/产权人和其他评估报告使用者 本项目委托

8、方为江门市江海区滘北街道办事处和广东江门生物技术开发中心有限公司，被评估方为江门生物技术开发中心药业有限公司及江门群科药业有限公司，本评估报告使用者为委托方、被评估方，以及国家法律法规 规定的其他评估报告使用者。各方概况简要介绍如下：(一)委托方（之一）：江门市江海区滘 北街道办事处该委托方住所为广东省江门市江海二路 368 号，法定代表人为马杏辉。(二)委托方（之二）：广东江门生物技术开发中心有限公司该公司住所为江门市江海区江海三路 135 号，法定代表人为肖方正，注册 资本为人民币 5107 万元，主要经营范围为酵母及其深加工产品、酶制剂、生 物制药、营养食品制造研发。该公司创立于 198

9、4 年，是广东省科技厅认定的高新技术企业和省重点生 物发酵和酶工程技术研发中心。自建立以来，坚持以科研和生产相结合的发 展方针，重点开发工业发酵、酶技术和生物制药产业，曾先后完成多项国家、省市级科研攻关项目，多次获得省市级科技进步奖，由于各种原因近年来企业生产停滞，亏损。(三)被评估方（之一）：江门生物技术开发中心药业有限公司该公司住所为江门市江海三路 135 号，法定代表人为肖方正，注册资本为1200 万元，主要经营范围为生产冻干粉针剂，小容量注射剂，原料药（干酵 母），药品研发。(四)被评估方（之二）：江门市群科药业有限公司该公司住所为江门市江海区三路 135 号，法定代表人为肖方正，注册

10、资本为 200 万元，主要经营范围为生产原料药（聚肌苷酸、聚胞苷酸、三磷酸腺 苷二钠、三磷酸胞苷二钠）。委托方之二为上述两家被评估方的母公司。 二、评估目的因江珠高速公路北延线建设项目征地，江门市江海区滘北街道办事处拟对广东江门生物技术开发中心有限公司（简称生物中心）属下的江门生物技术 开发中心药业有限公司、江门群科药业有限公司的相关资产进行拆迁，需对 拆迁该等资产及由此造成的经营损失进行评估。本资产评估报告是为该拆迁 行为涉及确定补偿金额提供参考意见。三、评估对象和评估范围根据委托方的委托，本项目评估对象为拆迁当事各方签订的江珠高速公 路北延线（金溪路段）征地补偿协议书中限定区域内之江门生物

11、技术开发 中心药业有限公司和江门市群科药业有限公司相关拟被拆迁资产及相关经营 损失。如下分述如下：(一)评估对象 A：拟被拆除的房屋建筑物评估对象房屋建筑物共 10 项，总建筑面积共 6037.21 平方米，其中已办房地产权证的建筑物面积共 1384.25 平方米，未办房地产权证的建筑物面积共4652.96 平方米，主要建筑物包括：序号房屋名建筑面建筑结构建成年月建筑物装修情况权属人积（平方称米）及层数1动物房272.16框架结构1 层2004 年 6 月建筑物外墙贴条形砖，内墙为彩钢板隔墙，江门市群科 药业有限公 司，未办房地面为环氧地坪漆，天棚为彩钢板吊顶，安装铝合金窗及彩钢板门，建筑物室

12、内为 1 万级洁净净化装修，建筑及设备保养情况良好。地产权证2厂 房主 楼2,035.63框架结构3 层2004 年 6 月建筑物外墙贴条形砖，内墙三层为彩钢板隔江门市群科 药业有限公墙，地面为环氧地坪漆，天棚为彩钢板吊顶，安装铝合金窗及彩钢板门，室内为 1 万级洁净净化装修；首、二层内墙涂刷乳胶漆，地 面铺麻石或水磨石，安装铝合金门窗；建筑及设备保养情况良好。司，未办房地产权证3酵母 冷346.85框架结构2004 年 6 月建筑物外墙贴条形砖，内墙缮灰，地面为水江门市群科冻库2 层泥砂浆找平，顶棚缮灰，无门窗，建筑及设药业有限公备保养情况良好。司，未办房地产权证4蒸馏仓411.01框架结构

13、2004 年 6 月建筑物外墙为水泥砂浆找平，内墙缮灰，地江门市群科1 层面及顶棚为水泥砂浆找平，无门窗，建筑及药业有限公设备保养情况一般。司，未办房地产权证5消 防泵 18.31框架结构2004 年 6 月外墙贴条形砖，内墙缮灰，地面为水泥砂浆江门市群科1 层找平，安装铝合金窗及不锈钢门，建筑及设药业有限公房备保养情况良好。司，未办房地产权证6厂房主 楼1384.25框架结构1 层2000 年该建筑物主体结构为 1 层，层高约 6 米，其江门生物技中地下有约 1 米高技术夹层，有防水防潮层及管道敷设层等,主要铺设设备管线等，顶部 有约 2 米的钢砼吊顶层。室内内墙为彩钢板 隔墙，地面为环氧地

14、坪漆，顶棚为彩钢板密 封吊顶，安装铝合金及彩钢板门，建筑物室术开发中心 药业有限公 司 粤房地证字 第内为 1 万级洁净净化装修，建筑及设备保养C情况良好。号7圆 形 会200.00框架结构2000 年建筑物层高约 3.6 米，外墙为水刷石米，内墙江门生物技涂刷乳胶漆，地面铺釉面砖，顶棚为石膏板术开发中心议室1 层吊顶，安装铝合金门窗，建筑及设备保养情药业有限公况良好。司，未办房地产权证8饭堂987.00框架结构2000 年建筑物层高约 3.6 米，外墙为水刷石米或涂刷江门生物技外墙漆，内墙涂刷乳胶漆，地面铺釉面砖，术开发中心1 层顶棚为石膏板吊顶，安装铝合金门窗，建筑药业有限公及设备保养情况

15、良好。司，未办房地产权证合计6037.21(二)评估对象 B：拟被拆除的构筑物及其他辅助设施本部分评估对象主要为拆迁范围内篮球场、水泥道路、灯柱、宣传栏及大门口厂牌等，共 6 项，该等构筑物详细情况见评估明细表。(三)评估对象 C：拟拆迁的机器设备 纳入评估范围的机器设备主要包括： (1) 生产设备主要包括：盐酸罐、浓碱酸罐、废水罐、酵母冷库、树脂柱、传导设备、GMP 洁净工程、洁净中央空调、冻干机及其他附属设备。 (2)公共设施主要包括：1250KVA 供配电系统、供水系统、污水处理系统、除尘系统、消防系统等。(四)评估对象 D：经营损失经营损失为因厂区搬迁造成企业停业的损失。四、价值类型及

16、其定义 本评估项目采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿的买方与自愿的卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所评估的被拆除资产、被迁移资产或经营损失的补偿金额，系指资产的市场价值、被迁移资产的市场迁移费用或拆迁造成企业经营成果损失的市场估计金额。五、评估基准日本项目评估基准日由委托方确定为 2011 年 7 月 25 日。 六、评估依据(一)行为依据资产评估业务约定书。(二)有关法律法规、资产评估规范及标准1.中华人民共和国物权法；2.中华人民共和国公司法；3.资产评估准则基本准则(财政部 财企200420 号)；4.资产评估

17、准则评估报告、资产评估准则评估程序、资产评 估价值类型指导意见(中国资产评估协会 中评协2007189 号)；5.注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(中国注册会计师协会 会协200318 号)；6.中华人民共和国城市房地产管理法；7.中华人民共和国土地管理法及中华人民共和国土地管理法实施 条例；8.资产评估准则不动产(中国资产评估协会 中评协2007189 号)；9.房地产估价规范(中华人民共和国国家标准 GB/T50291-1999)；10.国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590 号）；11.印发江门市蓬江江海区“三旧”改造建筑物重置建设成本价的通知（江三旧办2

18、0109 号）；12.江珠高速公路北延线（金溪路段）征地补偿协议书;13.资产评估准则机器设备(中国资产评估协会 中评协2007189 号)。(三)委托方或第三方提供的资料1.评估对象所涉及企业之营业执照；2.评估对象所涉及企业之评估基准日财务资料及其他企业经营资料；3.评估对象所涉及资产之房地产权证、房地产测量报告书等产权证明文件及其他有关文件。(四)其他相关资料1.房地产所在地的房地产市场交易价格信息；2.房地产所在地建筑安装工程预算定额、建筑安装工程费用定额等工程造价信息；3.近期设备和材料物资市场交易价格信息；4.机电产品报价手册（机械工业信息研究院）；5.全国固定资产价值重估系数标准

19、目录（国家统计局）；6.资产评估常用数据与参数手册（北京科学技术出版社）；7.企业绩效评价标准值（国家国资委统计评价局，经济科学出版社）；8.相关上市公司公开信息资料；9.CCER 中国证券市场数据库；10.中国债券信息网（）公布的债券交易资料；11.中国人民银行公布的金融机构存、贷款利率；12.评估师收集的其他有关资料。 七、评估方法1.房屋建（构）筑物根据拆迁当事双方签订的江珠高速公路北延线（金溪路段）拆迁补偿协 议书第一条，“甲方（即江门市江海区滘 北街道办事处）同意因拆除上述地 上建筑物、附着物及生产设备、技术工艺等生产经营系统对乙方（即被评估 方）造成的经济损失进行全额补偿。对一般地

20、上建筑物、附着物的补偿以评 估结果作为补偿依据。”；根据会议纪要的相关条款，生产用建构筑物按重置价值进行补偿，配套用房按现值进行补偿。房屋建（构）筑物的重置价值为重新购建全新状态的评估对象所需支付的 全部成本费用的总和。以评估基准日开发或建造同类或类似房屋建（构）筑 物所需的建筑安装工程费、税费、工程建设其他费用、分摊的固定资产投资 必要的前期费用与管理费用等各项必要费用之和为基础，再加上占用资金的 利息，得出该等房屋建（构）筑物的重置价值。2.机器设备根据江珠高速公路北延线（金溪路段）拆迁补偿协议书第一条，可迁移机器设备补偿设备迁移费用，不可迁移设备按设备的重置价值进行补偿。首先，评估人员将

21、根据各委估资产的外形尺寸、重量、使用现状、拆装技 术、经济及政策可行性等各项指标，初步判断各项委估设备是否可迁移续用， 继而采用不同的评估技术路线进行评估。(1) 对于目前运行正常，使用状况良好，能拆、装，并在拆卸、搬运、重 新安装调试后能正常生产运作的设备，并且该设备的拆卸、搬运、重新安装 调试等总迁移费用小于该设备评估现值（即：重置价值各项贬值）扣除变 现可回收净值后的净额（即：评估现值变现可回收净值），判断为可拆迁续 用的设备。对此类设备迁移费用估算，按照正常的施工条件为前提，并满足恢复生产 力的水平不低于评估基准日企业的生产现状水平所需的各项迁移费用与成 本，包括就地拆卸费用、运杂费、

22、重新安装调试达到使用现状的各项补充辅 助材料、安装调试人工、机械费用以及因迁移而造成的损坏修复费用等。在此情况中，旧设备的迁移费用最高不超过该设备采用更新重置成本法评 估的设备评估现值（即：购建同等功能全新设备的重置价值各项贬值）扣 除其变现可回收净值后的净额（即：评估现值变现可回收净值）。(2)不能迁移续用的委估设备，主要有以下几类：a.因设备外形尺寸太大，无法整体运输，拆迁后不能重新组装使用的设 备；b.因设备使用时间长、腐蚀严重，设备的拆卸、搬运、重新安装调试的迁移费用大于其评估现值扣除其变现可回收净值后的净额;c.属早期产品，拆迁后无法再组装使用的设备等。上述不可拆迁设备主要采用重置成

23、本法估算于评估基准日重置相同功 能、用途的该类设备的重置成本，包括具有替代性的同等或类似资产的购置 价或建造成本、税费、运杂费、安装调试费、应分摊的固定资产投资必要的 前期费用与管理费用，以及占用资金的利息等。3.经营损失因征地拆迁，对企业原准备原地复产的规划发生了变更，部分生产环节需异地重建，使企业整体停工时间延长。本报告评估的经营损失为因拆迁造成企业延长的停工时间期限内，企业若正常经营预计可产生的净利润总和，具体计算公式为：停工经营损失月平均税后净利润拆迁造成停工时间期限（月）上式中的月平均净利润我们参照了部分公司企业绩效评价标准值（2010年）的固定资产回报率来计算。八、评估程序 评估师

24、执行了以下基本评估程序，提交本评估报告：1.与委托方明确了评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、价值类型等资产评估业务基本事项；2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.评估师于 2011 年 8 月 15 日至 2011 年 8 月 17 日进行了资产调查，到资产存放地对相关资产进行了实地察看，索取或查阅了必要的文件资料，对 委托方提供的有关资料进行了必要的核实与检验；5.收集资产评估资料；6.评定估算；7.编制和提交资产评估报告书。九、评估假设(一)一般性假设1.假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价

25、格的估计。2.假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上， 买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双 方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。(二)评估对象于评估基准日状态假设1.假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建设开发过程均符合国家有 关法律法规规定。2.假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制。3.假设企业迁移重建的建筑物、附着物、生产设备、技术工艺经营系统均按照和满足其行业当前可获批的新执行标准。4. 假设评估对象所涉及房地产、设备等有形资产无影响其持续使用的重 大技术故障，该等资产中不存在对其价值有不利影

26、响的有害物质，该等资产 所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。(三)评估限制条件1.本评估报告中所依据的由委托方提供的法律文件、技术资料、经营资料等评估相关资料，其真实性由委托方负责，我们亦不承担与评估对象涉及 资产产权有关的任何法律事宜。2. 我们未对评估对象涉及房地产界址进行测量，该等房地产的所有面积 及形状等资料数据均取据于江门市江海区房屋测绘所提供之房地产测量报告 书或相关产权证。3.我们对评估对象涉及有形资产只对其可见实体外表进行视察，未对该等资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等进行专项技术检测。4.本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗

27、力等不可预见因素对资产价值的影响。十、评估结论(一)评估结论经过实施必要的估价程序，在本报告所述之估价目的、估价假设与限制条 件下，待估江珠高速公路北延线建设项目征地涉及拆迁广东江门生物技术开 发中心有限公司属下公司相关资产及由此造成的经营损失的补偿金额于评估 基准日 2011 年 7 月 25 日合计为人民币肆仟伍佰捌拾陆万柒仟伍佰元（RMB4,586.75 万元），具体如下表所示：补偿项目补偿金额评估值备注1房屋建筑物RMB 1154.72 万元大写：壹仟壹佰伍拾肆万柒仟贰佰元2构筑物及其他辅助设施RMB 89.70 万元大写：捌拾玖万柒仟元3可拆迁的机械设备资产拆迁费RMB 10.50

28、万元大写：壹拾万零伍仟元4不可拆迁的机械设备资产RMB 3,093.64 万元大写：叁仟零玖拾叁万陆仟肆佰元5经营损失RMB 238.19 万元大写：贰佰叁拾捌万壹仟玖佰元合计RMB4586.75 万元大写：肆仟伍佰捌拾陆万柒仟伍佰元估价结果详见附件明细表。十一、特别事项说明 本报告的使用人在使用本报告的过程中，须特别注意以下事项对评估结果的影响：1. 根据拆迁当事各方签订的江珠高速公路北延线（金溪路段）征地补 偿协议书，本报告评估范围仅为上述协议书中限定区域内之资产损失，不包 含限定区域范围外可能因拆迁造成损失的项目。2. 本报告经营损失补偿评估值假设拆迁造成经营损失的期限为 18 个 月，

29、经营损失补偿金额最终确定需根据拆迁当事双方协商的补偿期限进行相 应调整。十二、评估报告使用限制说明(一)本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。 (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。 (三)除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得本评估机构同意，评估报告的全部或部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。(四)评估结果使用有效期本报告评估结果具有很强的时效性，在一定条件下得出的结论只能适用于 特定时期。随着政治、经济、社会等状况的变化，评估对象的价值可能发生 很大变化。本报告使用者应根据评估基准日后政治、经济、社会等状况的变 化情况合理确定评估结果的使用有效期

30、。根据中国资产评估准则评估 报告第 11 条及企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令）第 21 条的规定，通常评估报告使用有效期自评估基准日起一年（2011 年 7 月 25 日至 2012 年 7 月 24 日）。（接下页）(承上页、本页无正文)评估机构：北京中天衡平国际资产评估有限公司法定代表人：（肖焕麒）中国注册资产评估师： （李文敬）中国注册资产评估师 ： （张丽琼）2011 年 12 月 15 日资产评估报告附件页数1.评估明细表(共贰拾柒页)2.评估对象涉及企业营业执照复印件(共叁页)3.评估对象厂区测绘图(共壹页)4.评估对象涉及资产产权证明文件复印件(共壹拾陆页)5.拆迁补偿协议书及会议纪要（共伍页）6.评估对象涉及资产部分图片资料(共叁页)7.评估机构营业执照与评估资格证书复印件(共贰页)8.参加本评估项目的人员名单及其资格证书复印件(共贰页)9.业务约定书(共叁页)