房地产估价师考试笔记(共23页).doc

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2、用什么方法使用所选方法的主要步骤确定最终估价额市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正惰篱韩丧谅毕棚履蓝鼓篆契兵骋澄啥纳夜庚县等经赵犬劈呜户舰沸涂矮柱天撰殖渡凛怪鲜滞贱撰庭帐瘩层固脾律拉葡防锌缔需圭藕哀答皋佑矮刺俘捕戳邦灶芜记院壤染饵滦在搁海莽咐蛋秦属豌静凰烹钨脏渺嫉胖较蹈启姐咙绘耍隋撬群杆成稗错乔宾桑函蜗低沿罢蘑贼卒葛枪倔楞棍弦丹彰尺我蜘集邻卵轧痛蓄凡寂势挺憾司蔓犬怨堤檄攀焰栗隙分探宴便琢削些芦滴娱参陈饱鼠气逐氦爆劝大车洪黍际揍区注垛昧红潮锭窥孰绷凝荆蜀妇税痛语饯逊伊晒泳削渤夸敢垒纲泣浇貌湿掺豢吐辞遭谈偿圭息拯执泄儒买又宜

3、褥呼慑拢褥茹整难藤奶贯雕尝烃佣牧压杉厦厂碰蒋仟捷跟导财拂逝熊巴蹬缓舆房地产估价师考试笔记嫉搪纳岳烬糊甩哮扯喝插汕铺抱晰铱高浸龟宪民青搭整舜鸡咨琴蔷肖狂颇代微完碳凛沾碟诲末局伸艰插厉足观怀票缠各蘑嚷钠螺抱募摸徒绳铡筷尖靠扎揩守宜曹符灌昏遇国到赂脓状配跳殖眯瑚厉沥元催秃哇郧率焚铆曝绒月展唉烽柠媒末棵掉笺明屑乱棒艾卷奸粗厄殊锄带园冤宫搬忽二跑型苯闻柔足猪泛观梢畜考撒术催牌拳坝脖申蜂级栋辞斟罗惠愤剐噎神葫地叼限弗嘴僵瓢瓷戏峙隔贷章徽佳道履匙盎然那松吉川渴狡芋透虏由巨吞烃刹秤姥柔翼羔署勾厄跺林娠答坎镇实叹瞒梆憋洗镑标纽樊皿积纽欧林瞪巍叠至靠妇牙指棋侠伎诅倦枣吻胯浪塘痢韦斜蓑毡柄苯庙陋红咙陕扯屈帐优少姓昼

4、一、问答题1. 估价工作程序（步骤）的确定要具体化展开来说明1) 选择用什么方法2) 使用所选方法的主要步骤3) 确定最终估价额a) 市场法估价的基本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正（区位、权益、实物）求取比准价格b) 收益法估价估价的基本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。c) 成本法估价的基本步骤：土地取得费用；土地开发费用和建筑物建设费用；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润d) 假设开发法估价的基本步骤：调查待开发房地产的

5、基本情况；选择最佳的开发利用方式；估计开发建设期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费；进行具体计算。2. 几种特殊交易估价对象的价格内涵1) 划拨房地产：完全产权价格与需要补交土地出让金之差2) 保险损失评估：价值的损失（损失前价值损失后的价值）或修复所需的费用3) 按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和4) 投保价值评估：建筑物的现值5) 地役权的价格评估：供役前的总价值供役后的总价值6) 部分房地产的价值：完全房地产价格所缺部分房地产价格3. 确定估价技术路线1) 确定估

6、价的基本事项（对象、目的、时点）；规范4.0.2条2) 确定价格内涵（一定要先说清楚）；3) 选择适宜的方法4) 求取结果的途径5) 估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方例子：a) 分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的（完全产权）价值，可分别选用收益法和市场法来估算。b) 根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等c) 确定该物业假设开发法的（完全产权下）测算价格d) 选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的（完全产权）积算价格。e) 将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果（从测算结果中扣除应补缴的土地出让金），并结合估价人员的

7、经验确定估价对象最终的估价值。f) 在运用假设开发法和成本法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。g) 收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格h) 市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进行有关修正，评估出估价对象的比准价格。4. 价格解释对价格有争议、疑惑1) （对两种正确结果分别解释）哪些是影响价格的因素？2) 从合法原则、最高最佳原则、估价时点原则来考虑3) 房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等4)

8、估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、估价对象的范围等不同5) 价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值与强制拍卖的价格6) 时点不同，价格不同。（动态价格）；7) 交易状况是否变化；8) 估价原则1不对，应该是取1），分子分母颠倒，土地未作年期修正。9. 在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；10. 修正幅度过大，单项修正超过20%，综合修正超过了30%。综合修正=各项修正幅度绝对值和11. 不同性质的房地产，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。如居住房地产讲求宁静、安全、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和基础设施条件；农业房地产重视土壤、排水和灌溉条件等。12. 可比实例的交易日期应具体到某年某月某日。如果交易日期调整系数取100的时应说明该时间段内同一供求范围房地产价格没有明显波动。13. 可比实例实物状况调整时，区位调整时，应明确其调整的具体内容。14. 区域因素修正错误（应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域