上海市徐家汇商圈分析(共6页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上市级商圈专题研究：徐家汇商圈最多样的市级商圈文/ 上海中原研究咨询部1. 徐家汇商圈介绍1.1 商圈范围徐家汇位于上海市区西南部，从上世纪 90 年代开始进入飞速发展的阶段，徐家汇商圈是上海的城市副中心和市级商业中心。徐家汇商圈规划占地总面积 120125 万平方米，其核心区域为 24 万平方米，北自广元路，南达中山南路，东自天钥桥路，西至宜山路。按照规划，商圈是集购物、娱乐、餐饮、旅游、金融、信息等多种功能于一体，总建筑面积达 200 万平方米。徐家汇商圈示意图1.2 徐家汇商圈发展历史徐家汇名城的来源于晚明科学家徐光启，因逝世后安葬于此，其后代在此地繁衍生息，所以

2、命名为“徐家汇”。十几年前，徐家汇还不算一个市级商业中心，多的是零零散散的小铺子，第六百货已经算是徐家汇最大的商场了。城镇居民消费能力的增长、政府的市政建设发展使得徐家汇商业功能逐渐增强，地铁一号线的建设是徐家汇商业发展的一大机遇。十几年的发展使得徐家汇在形专心-专注-专业成了 8 个大的商业网点以及 1000 多家小型商业网点。1992 年至 1994 年，是徐家汇商业建设的第一期，东方商厦、太平洋百货、大千美食林、中兴百货、太平洋百货、汇联商厦等 10 大商家就在此期间完成建设。二期工程于 1998 年完工，建筑面积 130 万平方米，其中港汇广场、美罗城等商场已经成为了上海西南部新的标志

3、性建筑。1.3 徐家汇内部环境主要商业物业百货商场东方商厦，太平洋百货，汇金百货，第六百货，中兴百货商厦、汇联商厦Shopping mall 美罗城、港汇广场专业市场太平洋数码广场、百脑汇、宜家地铁商铺徐家汇地铁商城分上下两层，占地 8000 平方米左右，约有 200 多家商铺。有迷你南京路之称。写字楼港汇广场、美罗大厦、江山大厦、飞洲国际广场、汇智大厦等多幢甲级写字楼，另外还有十几幢乙级写字楼在列。宾馆徐家汇酒店众多，星级酒店、经济型酒店俱全，约有 40 家左右，主要有光大会展中心国际酒店、青松城大酒店、莫泰 168 宛平南路店、汉庭连锁酒店、鼎园公寓酒店、如家快捷酒店徐家汇店等等。住宅徐家

4、汇也是高档住宅比较集中的板块，徐家汇花园、尊园、兆丰帝景苑、东方曼哈顿、永新花苑是比较有代表性的楼盘。除了大量商业、居住设施外，徐家汇文化氛围浓厚，上海天文台、徐家汇天主教堂、徐家汇藏书楼、上海交通大学、上海社会科学院以及众多的科研机构都落户于此，9 万平方米的徐家汇公园也是徐家汇的一景。1.4 徐家汇交通现状及规划设计徐家汇交通现状徐家汇是一个交通枢纽，轨道交通有 1 号线和三号线、公交线路有公交线路 43、15、42、72、44、50、56、732、93 等，约 60 多条公交路线。主要的交通要到包括肇家浜路、虹桥路、漕溪北路、华山路等，可以方便地通往全市其它区域。徐家汇轨道规划设计未来

5、9 号线（松江徐家汇），11 号线将经过徐家汇，与 1 号线形成 3 线换乘。其中 1号线有 14 个出口，将人流分散到各个商场及周边交通干道。2. 徐家汇商圈特征分析多样化、错位经营每个商圈都有其自身的特点，对于市级商圈徐家汇来说也不例外，由于其所处的地理位置、发展历史决定了徐家汇商圈目前的特征：多样性、错位经营性。2.1 多样性徐家汇的多样性主要表现在商业业种繁多，经营业态各异。业种多样主要表现在，在徐家汇，服饰、鞋类、玩具、珠宝、数码产品、家具、建材、餐饮、休闲娱乐各种产品和服务应有尽有。业态多样主要是指徐家汇商圈中的商业设施的经营业态各异，包括百货商场、专业市场、特色商业街、shopp

6、ing mall、卖场、地铁商业街等等，零售商业的大部分业态都可以在这里找到。2.2 错位经营尽管徐家汇商家众多，但却不杂乱。从定位上来说，各有侧重。目前徐家汇商圈主要形成了以东方商厦、汇金百货、太平洋百货、上海第六百货、汇联商厦、港汇广场、美罗城、吉买盛八大商业物业为主体、1000 多个零散的商业点为辅的商业布局，下面以徐家汇商圈一些比较有影响力的商业项目为例进行分析。错位经营的具体表现在经营档次、经营产品特色、目标客群以及商场经营细节的方方面面。各大商场错位经营比较表商场名称东方商厦档次高档经营产品特色经营不少国际品牌，曾推出过万元的裤子，数千元的皮带，在引进世界品牌方面做得比较好。品牌职

7、业装是它的主打产品，而经营品种丰富的各类男装，也是其特色之一。太平洋百货中档引入港台成熟的大众流行与时尚品牌主要针对时尚青春的青年男女以潮流引导者的形象出现，播放的是欢快的动感音乐目标客群服务于成熟顾客其他商场内播放优雅的古典音乐六百中档六百以国产名牌尤其是上海本地品牌为主年龄偏大及较传统的人群中年白领老牌商家是这个商场吸引客源的重要因素门前广场是徐家汇商家秀场，聚集人气。商场内播放港台的流行曲。汇金百货中高档以中外合资的品牌为主打美罗城中高档娱乐、休闲、文化消费为主。设有快餐店、 来 徐 家 汇 以书店、电影院、健身俱乐部、KTV 等。地下还有小吃中心和游戏机房等娱乐场所。文化娱乐为消费目的

8、的人群白领一族商场外墙漂亮的银色球体是标志港汇广场高档占地 5000 平方米的“潮流街”儿童用品城和女鞋城,500 平方米的超市，4000 平方米的名店运动城，200 多间专卖店，5000 平方米美食广场以及永乐影院。儿童乐园和亲子中心是特色以及5000 平方米的潮流街汇联商厦中低中型百货，底楼的食品柜台和小吃铺面向普通大众底楼的食品在上海很有名气，2002前曾修缮过资料来源：上海中原研究咨询部2.3 徐家汇错位经营的原因错位经营的益处在于差异化的竞争容易形成良性的竞争关系。首先，目前徐家汇商圈有 50 万平方米左右地商业面积，内部的商业项目如果不采取错位经营的手段，则难以生存与发展。这是徐家

9、汇商圈错位经营的必要性。其次，从可行性来说，错位经营在徐家汇商圈也是可行的。统一经营对于一个大规模的商业项目来说是至关重要地，这个道理放在一个商圈的经营上也是如此。尽管像徐家汇这样一个大规模的市级商圈，其区内所有商家不可能统一经营。但是是由于徐家汇商城股份有限公司旗下拥有上海六百、汇金百货、汇联商厦、太平洋百货、美罗城、美罗大厦、港汇广场等大型商场，所以该集团公司在整个商圈中具有绝对地话语权；此外，集团也可以对旗下内部商场之间的经营作规划与协调。3. 徐家汇商圈竞争力分析3.1 优势良好的商业基础凭借着便利的交通、成熟的市政配套、悠久的历史文化和旺盛的人气，徐家汇在人们的心目中是个既有历史感又

10、有现代感的地方，加之成熟的商业氛围，成了上海的尖沙嘴。便捷的交通体系交通便捷对一个商圈的支撑作用是不言而喻的，可以说，任何一个商圈的成功兴起都以交通便捷为必要条件，由于城市副中心和交通集散中心的双重身份，徐家汇地区的日均客流量超过 65 万人次，公交线路承担着其中 20 万人次/日的运量。巨大的人流带来了广阔的商机。周边写字楼物业林立徐家汇是上海写字楼聚集的一大板块，港汇双塔工程 2005 年进入市场给徐家汇地区增加了12 万平方米的甲级写字楼面积，是徐家汇商圈发展的一大利好因素。写字楼的投入使用一方面增加了当地办公的人群，这类人群的消费能力一般比较强；一方面商务往来的人群也会对徐家汇的商业消

11、费有较大的促进作用。3.2 机会多条轨道交通的规划未来轨道交通 9 号、11 号线建成，将给徐家汇带来更大的人流量，使其成为交通枢纽、城市副中心。未来周边人口剧增目前及未来很长一段时间内，市郊地区大型住宅区的开发是房地产市场的一大重点，徐家汇周边的七宝、莘庄、虹桥以及徐汇区南部板块住宅区都会再兴建不少楼盘，徐家汇商圈将会有更多的消费人群支撑。居民消费能力增长上海近年来 GDP 在总量领先的情况下，发展速度也超过全国平均水平，上海城镇居民的可支配收入日益增多，作为上海一大知名市级商圈，城镇居名消费能力增长对徐家汇商业发展有着举足轻重的促进作用。3.3 挑战周边商圈的强力竞争郊区商业竞争郊区商业配

12、套比较匮乏、徐家汇强大的商业辐射力，使得不少市郊区域的居民在双休日、假日也前来消费。但郊区的商业配套情况在不断的改进当中，随着南方商城、七宝商圈等郊区新城商业中心的兴起，并且不少规划及在建的大型商业项目也处于市郊区域 ，因此徐家汇商圈会受到一定的挑战。市区商业竞争竞争对手的挑战不仅来源于原本不起眼的郊区，市中心其他商圈不断提升功能，资源整合也对徐家汇商圈造成威胁。北部的南京西路、淮海中路等商圈在规模、品牌方面的影响力与日俱增，目前徐家汇商圈也针对具体情况对商城内的经营做出调整，包括对一些老化的建筑物外观进行整修、对商城内一些品牌进行更换，以期望提升徐家汇商圈的竞争力。此外，由于上海市区北部的虹

13、口、杨浦不少地区没有直达徐家汇的公交车，而却有直达人民广场的公交车也对徐家汇商圈的营业收入有负面影响。交通枢纽所带来的混乱隐忧交通便捷带来大量人流的同时，也是整个商圈的环境变得过于嘈杂，这对于提升徐家汇商圈的档次来说具有负面的影响。由于目前站台的设置过于集中，带来了拥堵、无序的气氛，虽然根据交通部门的计划将会对一些公交路线进行合并、部分线路分流到周边其他道路等各种措施，但营造一个相对宽松的购物环境对于徐家汇商圈来说会比较难。4. 结论徐家汇没有淮海路的高档，也没有不夜城的杂乱，没有豫园那样的沧桑历史感，也没有四川北路商业街那样十足的平民气息，正因为和其他市级商圈不同，所以徐家汇有着自己的特色。它既有亲和力，也张扬着个性；它既洋溢着活力，也有内敛的一面。尽管目前领先上海的其他商圈，但在激烈的市场竞争面前，徐家汇在做着不断的调整。一个多功能、国际化的市级商圈徐家汇，它的未来将更加精彩。