房地产专业知识(共41页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上发送消息系统提示请输入验证信息 房地产专业知识一、专业名词1房地产：又称不动产，是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附着物的总和。2房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。3土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。4房产：指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。5地产：指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等

2、。6房地产业：指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的综合产业部门。7房地产买卖：指房屋所有权和土地使用权的买卖。8房地产租赁：指房地产使用权的零星出售或分期出售，房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和实现利润。9房地产抵押：指单位或个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。10房地产市场：是指房地产企业开发经营的、带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和；从狭义来讲是指房屋本身的交易，也称非常市场；从广义而言，房地产还包括房屋占用的土地，故通称房地产市场。11一级市

3、场：是国家垄断市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。12二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。13三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。14三通一平：是指土地在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。15七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。16土地使用年限：是指政府以拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（深圳市土地使用权年限以最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当

4、时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补请地价后，继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。17土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/M2占地/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。18国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。19公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。20产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。21发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。22代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受

5、委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。23佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据深圳市经济特区房地产行业管理条例规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。24商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可爱猫扑.爱生活房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（我公司现时只接受此类房地产委托销售）25福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。

6、26微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。27自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定己补交地价的除外）28房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。29商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼无需此证）30外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。31深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确

7、买卖双方权利和义务的协议所有商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。32房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主、发展商三方签定。33银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。34房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。35楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息还清后，须

8、将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。36用地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。37总建筑面积：项目用地内所有建筑物面积之和。38房屋建筑面积：房屋实用面积与分摊公共面积之和。39实用率：房屋实用面积与建筑面积之比乘以100%。40容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和和用地面积的比值。41覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与用地面积的比值。42公摊面积：公共面积按各单元面积大小不同而分摊的面积。43绿化率：绿化面积与用地面积的比值。44层高：层与层之间的空间距离。45净高：单元内从地面到室顶之间的空间距离。46物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经

9、营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。47物业管理费：小区内、物业管理公司向业主提供物业管理服务而每月收取的费用。48建筑结构类型；1）砖混结构：一般用低层建筑，防震性能较差，墙体受力，如一些普通多层房；2）框架结构：一般用于多层或小高层建筑，防震性能较好，建筑墙体不受力，可自由间隔；3）框剪结构（框架剪力墙结构）：建筑物的一部分外墙受力，一般用于高层建筑；4）砖木结构：主要承重构件所使用的材料为木材；（单层民房、传统民居）5）桶中桶结构：中间立体为桶状，外墙为剪力墙。桶状由钢筋混凝土灌浇而成，防震性能较好，深圳国贸大厦及深房广场为典型

10、代表；6）钢结构：一般用于超高层，建筑物自身较轻，但造价较高，如赛格广场、地王大厦，钢结构又分全钢结构和钢混结构。49预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。50样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商交楼标准的样板间。51示范单位：与样板房的装修有区别，目的为提供给客户装修参考而经过精心设计装饰的。52复式房：上、下两层标准层二合为一单元房屋。53跃层：单元结构内设计成2种以上不同平面的房屋。54楼中楼（房中房）：在单元结构内部增加一层夹层，夹层高度低于国土局规定计入容积率的规定高度，使客厅挑高，看似二层。一、项目知识培训 房产买卖首先是一个认知过程，如何帮助客户释疑解惑

11、，是每一个销售人员取得骄人业绩的必备前提，剔除个别楼盘的特殊问题，我们将房地产销售中可能遇到的具有共性的问题收集罗列如下，共计五大类七十二个问题，若能爱猫扑.爱生活回答的话，于销售人员，是工作前的一次系统的检验；于购房客户，则是决策前的一个全面的认识，只有这样，买卖的基础才更能扎实。（一）地理位置1基地具体地理位置如何？2基地的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？3基地距离市中心、火车站、机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？4基地周围的公共汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？5基地周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？6基地周围的商场多少及其营业状况如何？7基地周围的学校多

12、少及其地点交通如何？8基地周围的医院多少及其地点交通如何？9基地周围的其他公共设施、游乐设施如何？10地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利因素？（二）楼盘状况11本楼盘的发展商是谁？由哪几家共同投资？12本楼盘是由谁设计的（环境设计、建筑设计、室内设计）？承建商是谁？13本楼盘是由谁进行物业管理？承销商是谁？14基地：1）本基地的土地总面积为多少平方米？2）总建筑面积为多少平方米？绿化面积为多少平方米？3）容积率、建筑覆盖率、绿化率、使用率分别是多少？15内销房、外销房，还是侨汇房？按揭银行是哪家？多少成数和年期？公证处是哪家？律师行是哪家？16国有土地使用证？使用年限？起始年月？17房屋所

13、有权？18建设用地规划许可证？建筑工程规划许可证？商品房预售许可证？19本基地的规划要点如何？住宅、办公、商场、别墅20本基地各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度，相互间距是多少？23依规划类别不同分别有多少户？总户数多少？（多少标、栋户数、层户、总户）24每一楼面有几户人家？21本建筑的造型、设计上的突出之处是什么？22何时开工、完工及工作天数？现在进度如何？（开工日期、封顶日期、竣工日期、入伙时间）25不同层次不同单元的朝向景观、日照情况如何？26楼盘有多少种格局？分别有多少户？27楼盘有多少种单元面积？分别有多少户？各户房、厅、厨、卫、阳台面积是多少？28每套单元的客厅、餐厅、卧

14、室、卫生间、厨房、存储间、阳台净面积分别为多少？29得房率为多少？30建筑物的结构如何？（框剪、砖混、砖木、钢混、框架、桶中桶、钢）31地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少？32有无公共设施？如何规划？如何使用？33中庭面积、基地零星空白面积及其美化情形如何？34公共面积和公共设施的使用权，所有权问题？35公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？一起交付使用？37车位：36社区配套设施是否和大楼一起竣工、1）停车场设置在什么地方？（人、车分流组织如何？）2）地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少个？总停车位？3）车位的面积有多大？长多少？宽多少？（大车、小车）4）回车道有多大？5）

15、车位是租或售？价格如何？38建材设备及其品牌：1）门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台（交楼标准）；2）外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间；（交楼标准）3）照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管，室内电器设备，其他附属设备39室内装修修到什么程度？可否自己装修？40屋内设计是否可以变更？有什么限制和手续？41房屋交付使用后，水、电、煤、电话、电视接线等能否同时到位？42保修期内外、房屋维修应该如何分别处理？43业主委员会何时成立？业主的意见如何为业主委员会或物业管理公司所接受？44这个产品的特点如何？（三）、价格情况46本楼盘的价格如何？1）起售单价是多

16、少？最高单价是多少？2）栋与栋之间的差价是多少？平面之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？3）最小总价是多少？最高总价是多少？（朝向差、地段差、楼层差、边间差、景观差、面积差、口彩差）47现房的租金是多少？因此计算出投资回报率是多少？48付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？49贷款银行名称？贷款额度？贷款年限？贷款利率？50发展商有无自行提供贷款？贷款额度？贷款年限？贷款利率？51贷款利率是否会随利率调整而调整？52贷款10万元，期限几年，每月应付款为多少？53可否用人民币以外的其他币种来付款？如何计算？54付款的汇款汇到发展商什么开户行？哪个帐号？55结算方式有什么限制？56成交以

17、后，税费有几种？额度有多少？由谁负担？57物业管理费具体为多少？主要包括哪几项服务项目？58交屋时，煤气、电话、电视天线、物业维修等是否还另行收费？费用多少？59这样的价格似乎贵了一点？（四）政策法规60买卖方在身份上有什么规定？61签定预售合同或出售合同需要哪些证件？62预售合同登记需要哪些证件？63委托他人签定合同需要准备哪些证件？64在预售期间，户名可否作内部变换？有什么条件？65产权登记后，户名可否作变换？有什么条件和税费？66房屋贷款人在身份上有什么限定？67贷款程序如何？需要哪些证件？产生哪些费用？68预售合同或出售合同是否需要公证？69公证程序如何？需要哪些证件？产生哪些费用？（

18、五）其他70本楼盘的远景如何？71现在买房是否比较适宜？72这个楼盘似乎不适合我？住宅使用面积是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构

19、件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。钢混结构住宅 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。砖混

20、住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是

21、承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。框架-剪力墙结构 框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙

22、位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。 低层房屋 低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房

23、屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。 多层房屋 多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 高层房屋 高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高

24、、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多， 高层房屋(指15层以上、24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大

25、，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。 超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。 根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-10层为小高层住宅（也称中高层住宅）；10层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。 使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室

26、等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼使用率72-75%，板楼在78-80%。 建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧年限长。 房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。 物业管理收费：多层少于高层。钢结构 指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住

27、宅附属设施。住宅配套设施是由多系统组成的，按其服务层次。应包括以下内容： (l)住宅基本生活单元的配套设施。人口规模为3千人左右的住宅群，其配套设施应有居民服务站、小商店、文化室、儿童游乐场等； (2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿 园、小学、中学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等； (3)住宅区的配套设施。人口规模在4至5万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、

28、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机构、房屋管养段等；住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂

29、，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。建筑平面外轮廓线:指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。公共服务设施用地 一般称公建用地是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类 设施的用地，应包括建筑基底占地及其所 属场院、绿地和配建停车场等。居住区公共建筑用地 指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿

30、路时应算到路边。无明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。辅助面积:指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积，如住宅建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等；使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”； 结构面积:指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。日照间距 指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 先解释两个名词 建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数； 建筑的长高比：指遮

31、挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行： 相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数。 相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。 关于公共建筑的间距 塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城

32、市规划行政主管部门确定，但不得小于上述（、）的规定。 如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（、）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定： 二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑； 商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑； 与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20，且

33、高度不超过四米的，不计入建筑高度。 建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。 文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。 建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。建筑密度 是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。 高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。出房率 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售

34、面积会有不同。容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施； (2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响； (3)采用热工件性能好的材料做成隔热

35、外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能； (4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间爱猫扑.爱生活的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进

36、深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足

37、不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 我国目前大量建造的砖混住宅

38、，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行

39、为变化的要求，而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做演进式住宅、空壳式住宅。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景

40、。住宅居住面积 是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。商品房套内建筑面积 它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。按照建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，套内建筑面积由以下三部分组成： 、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积； 、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积； 、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积

41、；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。公摊面积 商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电

42、梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。）不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的爱猫扑.爱生活使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理用房）。 不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积

43、比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 计租面积 作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例房屋实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比居住区规

44、划 是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范围；(2)确定人口和用地规模；(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5)确定各级道路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外活动场地等进行统一布置；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫

45、生要求、安全要求、经济要求、施工要求和美观要求等综合开发率 一个地区在一年内，开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。计算公式为：综合开发率=开发建房竣工量/城（郊）区建房竣工总量*100%居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。房屋的使用权 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。房屋的所有权 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 取得房屋所有权的方

46、式有很多，现归纳如下： 1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； 3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； 4、继承或受遗的房屋。 前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。房屋的他项权利 房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。土地使用权 是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利住宅所有权 住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的

47、所有权。不包括宅基地和院地。房屋处分权 指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分房屋占有权 指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。双重抵押权 对同一房产作两次(第一次和第二次) 的抵押。抵押权约款 国外房屋分期付款买卖合同当事人约定，标的物所有权移转于买受人时，在该标的物上设定出卖人第一顺序抵押权的余款。如买受人不按约支付分期价款时，出卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿。用益权 亦称“用益物权”。指对他人的物品有 使用和收益权利。如租借他人的房屋，有使 用该房屋权利。用益权包括典权、永佃权、地上权、地役权等。抵押权 抵押权刘指房屋所有权认有将