设计委托书(共17页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上设计委托书1、项目概况2、设计依据2.1用地红线图2.2建设项目规划条件2.3昆明市城市规划管理技术规定2.4国家及地方现行规定、规范、标准等2.5城市相应管网接口2.6相关交房标准（附件一）3、项目定位3.1商业定位区域中心时尚步行街或定位：基于社区商业服务的城市区域中心商业综合体3.2住宅定位全力打造经开区住宅样板工程缔造精品，并应具有浓烈的社区氛围3.3市场定位高质中介、精品、社区3.4价格定位中档楼盘4、设计要求4.1规划设计4.1.1规划设计原则本项目的规划及建筑设计，应在充分分析本项目的地位位置、人文环境、气候特点、水文地质状况及景观环境等要素的提前下，关

2、注目标客户的文化层次、生活等方面的需求，进行创新设计。（1）注重效益的设计原则开发效益：应将项目开发的最大效益作为设计出发点，合理组织小区功能分区关系，创造出高效、合理和方便的使用空间，同时符合以后的运营和管理要求。使用效益：应为消费者设计出“物超所值”的高附加值产品和优雅舒适的生活环境。社会效益：应考虑本项目商业对周边的辐射作用，从而树立项目的品牌和社会形象。（2）符合项目开发定位的原则规划及建筑设计，应符合项目开发的定位，体现主题概念的整体性，并以此作为总体规划、建筑风格、园林环境设计的指导思想。（3）设计方案应体现以下特征时代性：用带欧式现代风情的简约建筑艺术手法，体现项目欧式都市品质小

3、区的形象；人文性：结合区域文化特征和目标客户群的特点，与现代文化完美融合，设计方案应体现独特的人文特性。合理性：结合项目为综合商住小区的特性，充分考虑各物业类型之间的关系，通过合理的布局使各物业之间产生良性的互动关系，分合有序。人性化：充分考虑居民的生活习惯，通过合理的室内平面设计、小区的配套设计布局以及人性化的细部处理，体现项目“以人为本”的精神。4.1.2、规划设计要求（1）规划设计指导思想：住宅设计中，以人本关怀为主导，结合欧式风格的设计要素，借用文脉主义、引喻主义、装饰主义来赋予建筑历史传承性，并与现有环境有效融合，使其成为真正的经典建筑。商业规划中，利用沿街面的商业价值，最大化塑区域

4、商业中心形象。环境设计中，力求以言简意赅的手段表达浓郁的居家生活氛围，营造一个建筑和环境相协调和映衬的社区。（2）规划布局要求：满足项目规划指标的前提要求；满足地块退红线的要求和保留绿地的要求；满足保护地下管线的要求；充分利用项目地理位置和潜在的住宅价值，住宅与临街商铺进行有机的结合又互不干扰；交通组织上做到人车分流。停车考虑半地下车库，同时设置一定数量的非机动车停车位。若非机动车在半地下室，需考虑和机动车线分开。4.2建筑设计4.2.1建筑布局参考考虑布置二至三个围合组团，组团之间形成开放式的城市商业步行街的组合格局，最大程序活跃社区氛围，提升商业价值。在合理利用土地的基础上，最大限度地提供

5、良好的住宅朝向、良好的视觉环境、良好的自然通风采光条件。4.2.2建筑风格富有特色的建筑风格的住宅能在同质化的市场环境中脱颖而出，同时，产品应体现差异化，以满足消费者的个性表现和要求。建筑风格对于项目开发主题与营销主题的体现起十分重要作用。主流建筑风格分析：现代风格：明快、简洁、亮丽、富有朝气，能体现现代时尚生活特征。新古典风格：稳重、清新、典雅的气氛，文化韵味浓厚，具有人文特质，体现高贵性与文化性。考虑项目的成本、昆明市场成功楼盘的经验以及项目定位，建议采用现代风格。4.2.3建筑立面建议（1）以现代欧式风格为主基调，外立面简洁明快的线条、配以大面积玻璃窗，体现现代生活的节奏感、快捷而充满活

6、力，这些都将成为本案的亮点；（2）外立面选用高级涂料及面砖，体现住宅的品质和现代感，同时也符合绿色环保要求，对影响立面效果的材料注明规格、色号、参考品牌等。（3）建筑设计应充分把握建筑尺度，尤其建筑功能设计要恰到好处，尽量减少不必要的装饰构件，以体现和满足建筑的功能要求。（4）在商业区需综合考虑广告位、灯光等设施的综合设计。设计成果最终满足规划部门及甲方要求。（5）靠主干道一侧玻璃考虑隔声措施。（6）采用新型、轻质的墙体材料。4.2.4户型设计户型是反应住宅产品使用功能的最基本的要素，户型设计的舒适性、合理性、功能性、前瞻性、经济性以及户型面积配比等都直接影响着项目的综合品质、建议：舒适性方面

7、是否达到基本的全明设计，起居空间、储藏空间是否充足，空间尺寸是否满足舒适型的要求：（2）合理性方面功能布局是否合理，应做到动静分区、干湿分离、南北通风，合理的进深尺度应在11.2米左右；在建筑布局时，尽量考虑南向或南偏东，在无法满足布局的情况下增加环境视觉，弥补朝向不足。（3）前瞻性方面户型的功能布局、尺度关系是否领先当前市场，适度适用飘窗、入户花园、错层阳台、空中花园、退台等设计手法。适当考虑错层：目前的市场对错层仍然比较认可，在经开区楼盘中基本上没有错层，因此错层房型在区域内是一个市场空隙点，值得把握。因此建议能规划一定比例的错层。（4）户型面积配比房型面积（m2）比例二房大二房60804

8、0%大二房809025%三房小三房9011030%复式1401505%（5）户型内部及单元设计要求厅、主卧、次卧昼朝南：要求客厅可以看到集中景观、园林及花园的景色，达到借景的目的。采用转角窗、飘窗、露台等有赠送空间与面积的设计。其他要求：较大户型的住宅围绕集中景观区布置。明厨明卫。动静分区、干湿分离。功能设置合理。主要功能房间窗户采用飘窗台设计根据朝向，部分房间可设置转角飘窗台。顶层部分单位可以设计为复式住宅。特殊户型（首层复式、顶层复式等）：布置在区内景观最优的位置。复式单位不是简单的平层叠加起来，应创造更舒适和更有特色的平面空间和竖向空间。明厨明卫。首层单元要求：首层带2030m2的花园；

9、可以通过花园入户；居住区住房可通过楼梯直达车库。4.2.5道路设计小区内及周边道路设计须满足机动车、非机动车及行人正常使用要求，同时考虑管线敷设要求。4.3结构设计本工程按8度进行抗震设防；结构设计在保证结构安全的前提下，应做到经济合理（技术经济指标中每平米含钢量按45kg控制，每平米混凝土用量应相应加以控制，结构布置和基础选型应进行多方案比选），并充分考虑其他专业的开口（洞）、穿孔的需要，以及各专业需预留、预埋需要。4.4装修设计考虑单体公共部分的装修设计（如入户大堂、各楼层电梯厅、楼梯间、公共走道等）。4.5公建配套应充分考虑规划要求及甲方后期使用的前提下，合理布局相应的分建配套设施（如物

10、业管理用房、业主娱乐设施、公共卫生间、垃圾中转站等）4.6公共专业4.6.1给排水系统（1）采用市政管网系统直接供水及变频加压供水相结合的方式；（2）商业用水及住宅用水、公共景观及绿化用水分别计量；每个商铺分别设计给排水点，单独计量，集中抄表；各住户一户一表，集中抄表；（3）绿化用水及公共卫生间冲洗用水利用处理后的中水，并考虑入住率不高情况下中水补水问题，中水补水单独计量；（4）综合考虑绿化、景观用给排水点，绿化给水点需做相应加固措施，半地下车库在集水井处考虑一个给水点；（5）排水考虑雨污分流，并考虑部分室外管网防腐处理。（6）townhose考虑餐饮功能排水要求。4.6.2供配电系统（1）供

11、电电源采用10KV双回路供电，配电室尽量设在地下室，同时考虑防水、防潮以及通风等要求。（2）商业用电、居民用电分别计量、集中抄表。公共用电（如景观、广告照明、绿化、路灯等）分别单独计量。（3）路灯用电为了节能分回路控制（如1.3.5及2.4.6各为一个回路）；灯具选择上昼避免上打灯光，以防光污染。（4）每户设户内配电箱、插座、照明、厨房插座箱、卫生间电热水器单独设置回路并考虑备用回路；每户供电负荷参考XXX新建住宅项目供电设施工程费标准（附件二）及使用功能要求综合考虑（实用性、经济性）。（5）厨房设专用配电箱，考虑微波炉、电磁炉、冰箱、抽油烟机等厨房设备至少两项同时使用。（6）商业区室外广场设

12、部分促销电源。（7）townhose考虑餐饮功能要求。（8）地下停车场照明采用分回路控制，以利不同时点照明要求，以利后期节能要求。4.6.3防雷接地根据XXX相关雷电情况，设计相应的防雷接地措施。4.6.4弱电系统每户设置一个弱电信息箱，以便将来功能扩展。（1）电话：每个商铺设一个电话终端点，TOWNHOSE每层设一个电话终端点，管理用房根据后期使用设置电话终端点（配电室、消防中心等重要区域必须有电话终端），住宅在主要功能房预留一个电话终端点。（2）有线电视：每个商铺预留一个电视终端点，住宅在主要功能房（如客厅、主卧）设电视终端点。（3）网络接口：商铺每间预留一个位置；住宅在合适的位置预留一个

13、位置（有书房的在书房设置，其余在次卧室或客厅），其余功能房根据使用功能合理设置（如物管用房）、（4）可视对讲系统：住户每户设可视对讲和单元门、地下车库单元门联网通话，并可和小区入口门禁、安防监控室联网通话。（5）小区广播系统：统一设置小区广播系统，满足消防广播和背景音乐的播放要求。4.6.5消防系统：满足当地消防要求，消防广播和背景音乐合用系统。4.6.6安防系统：（1）监控：在地下停车场、小区商业区、大堂等主要位置设监控点。考虑项目后期运营成本，消防控制中心和监控室合二为一。（2）红外对射：在住宅小区周界部位设置设红外对射，并和周界摄像机联动。（3）巡更系统：设置无线巡更系统。4.6.7停车

14、场管理及门禁系统（1）停车场管理系统：需有图像对比及防砸车功能。（2）门禁系统：在居住区入口设人行门禁系统，以刷卡进入。4.6.8通风系统地下室、水泵房、配电室、中水机房、物业用房等考虑通风设施。每个厨房设一个煤气点，做煤气走管图，将来给煤气公司设计做一个参考。5、设计成果要求5.1设计图纸文件的内容要求5.1.1设计总说明及各专业设计说明5.1.2满足规划及甲方要求的概念方案、扩初方案及图纸（含部分彩色效果图）、总平图、各专业施工设计图纸（达到指导施工深度）；相关综合管网图；其它需要表达设计思想的图纸。5.1.3概念方案、扩初方案对图纸的要求：（1）项目总体规划构思设计说明。（2）提供展示图

15、一套，图纸内容为：设计说明、总体规划设计图，总体规划鸟瞰图，交通组织及配套布置分析图，特色代表住宅外观效果图，商业街的景观效果图，广场布置景观效果图，市政道路景观效果图，会所外立面及大堂效果图，销售中心外立面及内部布置效果图。（3）所有单体提供各层平面、两个主要立面、剖面图。（4）提供准确的经济技术指标及户形统计表。（5）所有设计图纸及文件以A3规格编排装订成册，一式3份。5.1.4工程概（预）算书（1）根据批复的规划方案，初步设计完成后，根据初步设计所确定的有关参数和指标，编制设计概算。（2）设计概算经审定确定后，以审定后的设计概算作为造价控制上限进行下一步施工图设计。（3）施工图完成后，编

16、制施工图测算。5.1. 5根据综合楼位置的最新设计方案，出据烂尾楼拆除任务书及地勘任务书。5.2图件要求设计图纸和文本文件所有文字说明方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一，各阶段设计文件、图纸应满足相关规范和规定的深度要求。各阶段设计图纸数量按合同规定并记录光盘，全部设计成果均应制作成电子文件，设计方案文本文件采用Microsoft word 和doc格式文件；设计方案图形文件采用Auto CAD R14的dwg格式文件；电脑动画或电脑渲染图的电子文件（包括原始模型文件、PSD文件以及最终成果文件等），文件应能通过中国较为普

17、及的应用软件打开或编辑。所有电子文档制作成光盘一套。6、设计进度要求6.1桩基础工程施工图及相关设计资料应于2008年2月5日前提供。6.2桩基础以上、0.000以下部位设计施工图及相关设计资料应于2008年2月20日前提供。6.3剩余部分设计施工图及相关设计资料应于2008年2月28日前提供。7、工程总造价控制工程总造价按￥10000万元（大写人民币壹亿元正）（含各住宅单体、配套分建、地下车库的土建及安装工程、室外公共专业及配套设施设备、小区景观绿化、其他市政工程及综合管网等建安工程费用）进行限额控制。8、其他8.1各专业设计人员和总设中间不得变动，除非征得甲方同意，中途不得退出。8.2对于

18、设计成果，除征得业主方同意外，设计方不得以任何形式向外复制、编辑和传播。8.3对于设计成果和设计中间成果我方可通过传播媒介，专业杂志、书刊或其他形式进行展示和使用。 有限公司 年 月 日东城国际嘉仕苑交房标准（附件一）第一部分 单体建筑安装部分一、公共建筑安装部分（楼梯间）1、墙面：双飞粉刮白+内墙乳胶漆2、地面、台阶及踏步：天然石材或地砖3、顶棚：双飞粉刮白+内墙乳胶漆4、公共楼梯扶手：金属栏杆+成品扶手5、公共通道设照明设施、应急指示灯及标识二、公共建筑安装部分（入户大厅、电梯间）1、装修：适当提高装修档次，设计时统筹考虑2、入口设计：简洁明快并富有现代特色，与主体建筑风格和庭院景观相协调

19、，具备明显的引导功能，并适当考虑附设信报箱、公示牌等。三、户内建筑部分（入户门以内）1、客厅、卧室、餐厅及过道 墙面、天棚：双飞粉一遍 地面：原浆地面2、卫生间 墙面：水泥砂浆（毛面），局部防水 天棚：水泥砂浆（毛面） 地面：原浆地面+找平层+防水层3、厨房 墙面、天棚：水泥砂浆（毛面） 设置排烟道 地面：水泥石屑（无砂地坪）+局部地面防水+地漏及管边防水处理4、阳台、入户花园 墙面：与外立面协调处理 天棚：双飞粉 地面：防水层+地漏 护栏：金属防护栏杆5、露台 地面：防水层+泄水口 墙面：与外立面协调处理 护栏：金属栏杆6、屋面 地面：隔热保温层+防水层+水泥砂浆保护层+泄水口 护栏：女儿墙

20、或金属栏杆7、楼梯 跃层户型高以钢筋混凝土楼梯8、门 入户门：防盗门 阳台门：彩铝或塑钢户内只设门洞，不设门框和门扇9、窗 采用彩铝或塑钢窗 外窗台低于相关要求的，应考虑采取防坠等安全措施四、户外安装部分1、厨房、卫生间、生活阳台、入户花园等设给排水点2、给水及排水管安装到位，洁具、厨具由住户自行采购安装3、配电箱、照明线路及其开关安装到位4、每户设试水用临时水龙头和试电用临时线吊白炽灯5、预留厨房配电箱（按电炊考虑）、客厅（空调）、卫生间（浴霸、电热水器等）和其它插座等多个专用回路6、每户设可视对讲装置一套（TOWNHOSE一层及跃层一层设可视对讲；TOWNHOSE二、三、四层及跃层二层设电

21、话分机（非可视对讲）7、电视、电话到户，住户可按自己需要装修时自行布线及安装用户终端8、供热（水）采用煤气加热系统，预留五、商铺建筑安装部分1、商铺应考虑防盗措施2、天棚及墙面均为双飞粉3、地面为水泥石屑（无砂地坪）4、每间设给水及排水点，并做相应（局部）防水处理5、配电箱、照明线路及开关按设计安装到位，灯具不装6、配电箱预留插座回路，由用户装修时按自己需求布线安装7、设试水用临时水龙头及试电用临时线吊白炽灯8、电视、电话到户第二部分 小区公共配套工程一、车库、设备用房、工具房1、墙面、顶棚：双飞粉刮白2、地面：水泥石屑地面二、物管用房、居委会办公室1、墙面：双飞粉刮白+内墙漆2、顶棚：双飞粉刮白+内墙漆3、地面：地砖三、市政厕所 1、墙面：墙面砖2、顶棚：吊顶3、地面：防滑地砖4、洁具及成品隔断安装到位专心-专注-专业