物业项目技术标(一)(共54页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一章 、组织架构设置及人员配置一、物业管理服务整体设想及策划 本项目属政府物业，办理对外业务，特别是行政办公业务用房，更是群众经常来往之地，维护好内外环境和外观，树立良好的形象，对政府单位的形象很重要。能够服务这样的物业，对物业公司是莫大的荣幸，也对物业公司形象有良好的帮助，我们已有服务政府物业的经验，深知做好政府单位服务的意义重大，也有信心做好本项目，经实地考察后，根据办公类公共类物业的特点，提供个性化环境和安防服务，做好办公区域的环境卫生工作，维持良好的政府形象。对将来服务工作开展有如下设想：1、安全防范方面白天主楼大厅至少两名保安员、东附楼至少一名，固定24小

2、时轮值外，晚班两人在岗，其中消控中心必须一名通宵，一是加强对治安的管理，二是 可以保证随时检查卫生情况，发生卫生情况不理想及时通保洁进行清洁，三是对公共设施完损情况进行巡查，发生损坏及时报修。2、清洁卫生方面由于政府大院和行政楼及配套用房是政府职能部门,也是窗口部门，环境很重要，我公司会根据贵单位上班特点，合理安排清洁工作，尽量不对正常办公产生影响，例如会安排清洁工在7：30分在贵单位上班前将楼宇外围清扫干净，楼梯等公共通道扫一次拖一次，上班后立即清洁办公室内卫生。下午上班前再将楼梯等拖一次。平时时间安排一人巡逻保洁，保证外围及院内各公共场地清洁，并不定时清洁卫生间，保持卫生间清洁无污物、无异

3、味，待下午下班后，再进行一次清洁。至于如需地板打磨抛光等复杂工作，会安排在晚上进行。3、外围保洁做好日常外围保洁的情况下，做出具体书面计划，定期对院内广场和大门进行清洁；合理安排对建筑物外墙进行冲洗，保持外观整洁如新；每月对下水渠排水口进行一次清理，防止杂物堵塞；及时清理杂草、杂物，确保外围整洁。4、灭四害工作协助市政办做好除“四害”工作。根据实际需要，及时提醒市政办进行更有效的除“四害”工作。如将队四害工作交由社会化管理时，我们随时做好交接准备，并按照规定有步骤开展消杀工作。关于清理化粪池工作，我们坚决按照要求落实。5、日常修缮工作做到工程人员每日巡查楼宇一次，并做书面的巡查记录，对需修缮的

4、项目做详细的登记，根据情况按规定进行修复或告知。7、职工培训将为贵行政单位提供规范服务，我们必须对职工进行更严格的培训，学习政府形象的重要性，掌握各项工作程序，严格落实工作纪律，进行相关应急预案演练，礼仪要求统一规范。 结合政府的宗旨高标准严要求开展各项物服工作。 以上是对贵单位楼宇初步构想，我公司会根据贵单位的要求和对建设物进一步了解制定出更细化的方案满足贵单位的要求。 8、物业管理概况及内容 湾沚镇公共服务大楼总面积约15000平方米。其中主楼8层，地下一层，约11400平方米，东辅楼共三层，约1800平方米；西辅楼共三层约1800平方米。（清扫范围不含西辅楼）院内绿化总面积17788平方

5、米，其中草坪17045平方米，小苗743平方米。各类树苗共605棵。本项目服务期限为两年，质量要求合格（符合物业管理规定及以本项目物业管理的要求和标准）二、管理处组织架构及部门设置2、管理处运作方式及各部门职责1、管理处运作方式管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务部、设备管理部、保安服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。项目经理设备部保洁绿化部服务部保安部保洁绿化主管设备主管服务主管保安主管保洁工绿化工保安领班巡岗房屋维修工给排水管道工门岗监控电工服务员机动管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达

6、，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属职工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门职责业户服务部 业户服务部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安服务部保安部负责楼宇治安,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。设备管理部设备管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及楼宇公共区域卫生和绿化服务。

7、此外采购、人事、培训等事务将由物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。3、人员配备1、管理处各岗位职工的任职要求。项目经理中专及中专以上学历，具有5年以上物业管理经验。熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力。外表端庄，思路敏捷，有良好的团队精神和沟通技巧，有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力。 管理人员初中学历，具备专业岗位资格证书;有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力。保安服务初中以上学历，年龄55周岁以下，其中50周岁以下不少于3人，五官端正，具有较强的敬业精神，作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷，能吃苦耐劳承受工作压力，通

8、过物业培训中心专业培训。维修养护具有工程维修及保养工作经验，具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神。保洁保绿年龄50周岁以下，熟悉保洁保绿工作，形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力。2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围人员配备序号项目人数（人）工作要点概述备 注 1项目经理1固定在服务单位办公，负责日常管理及甲方联系 2管理人员1负责管理事务兼值班 3日常维修人员1负责日常维修4安保员424小时值班 5保洁员6负责日常保洁清洁及绿化养护等6水电工1负责水电安装及维修等合 计14岗位职责和工作范围1、项目经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设备设施运行与维护保

9、养、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织拟制、审核和贯彻管理服务的工作计划和作业文件。负责管理服务的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、发展商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方，审批楼宇管理服务公开文件和管理处作业文件的发放。完成公司交办的其他任务。2、管理人员在管理处经理的领导下，负责业户服务的接待工作。拟制楼宇的业户服务计划、费用预算，负责业户服务的质量控制。负责编制每日的工作日报，并向公司上报。负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投诉、报修事宜。负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资

10、料，对业户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报刊杂志及代购纯水、订购职工盒饭等事宜。负责收集编排：管理信息、业户服务征询单，及时张贴和收回，对反馈的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业户的沟通。负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作具体组织社区公益性活动。完成经理交办的其他工作。3、设备管理部主管在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保服务，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保服务过程中的费用预算、作业文件，并负责

11、实施。负责计划和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制（设备）突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对房屋设备（设施）维修、保养工作的计划实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。完成经理交办的其他工作。4、保安服务部主管在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责职工的消防培训及消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队介绍装修管理规

12、定并对现场进行安全监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约服务。5、保洁绿化部主管服从管理处经理的领导，对楼宇的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约服务。负责对职工考勤和请假审批及工作考核。负责计划和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成管理处经理交给的其他工作任务。6、门岗保安对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证物品出门证，施工人员临时出入证后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；负责外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管进行紧急服务处

13、理。7、巡岗保安对保安主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业主要求应及时提供服务；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。8、保洁工对保洁主管负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域的环境保洁；在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。9、设备工（值班水电工）对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；负责变配电系统的运行管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；按时按

14、质保量完成设备检修工作；定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备（设施）的运行操作和维修保养工作；发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班职工共同排除故障；负责责任区域的机房设备的保洁工作。10、设备工（维修工）对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；发生事故时，应确保头脑冷静，严格

15、按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班职工共同排除故障。第二章 、内部管理方案完善的规章制度和科学化、规范化的档案管理是提供专业化物业管理服务的重要基础，能有效地为物业及公用设施的使用、维修以及各项物业管理服务工作提供引导和服务。我公司物业将以ISO9001：2000管理体系为基础，结合本项目的特点,根据全国物业管理示范大厦标准和国家、省、市有关物业管理法规，提炼形成本项目物业管理规章制度体系。使各管理项目有章可循，有规可依，有据可查，保证各项工作的顺利进行，确保工作目标的全面实现。一、本项目管理处制度的建立 1、本项目物业管理处管理制度的建立符合相关的法律法规。所有管

16、理制度的建立，均以法律法规及物业管理服务合同为基础，保证物业管理服务合同的顺利实施。2、在建立本项目物业管理内部管理制度时，以公共事务管理制度、行政管理制度、ISO9001：2000三个管理体系为基础，结合本项目物业管理的具体特点和要求，对整个规章制度体系作适当的修订，使整套规章制度体系更切合实际、操作性更强。3、制度注重服务、管理、技术责任、经济责任的统一性。每一项制度都是责任者、执行者对所承担的管理、服务各项责任的集中反映。4、注重定性要求与定量要求的结合，既能使检查考核具有标准尺度和依据，又能使检查考核正确定位。5、注重管理处各部门人员职责范围和工作关系的衔接，对物业管理错综复杂的各个管

17、理环节，用不同的制度使其有序规范地运作，既有分工，又有合作，协调一致。6、制度文字条款简明扼要，便于员工理解、记忆、接受、执行，也便于适时进行修改、调整、补充。本项目管理制度设置为公共管理制度、内部管理制度、质量/环境/职业安全健康管理体系文件三大类，共分为以下五个层次：第一层：质量/环境/职业安全健康管理手册第二层：程序文件（包括通用程序文件、质量管理程序文件、环境管理程序文件、职业安全健康管理程序文件）；第三层：作业指导书（安全、消防、机电，清洁、绿化等）；第四层：质量记录及表格；第五层：相关法律、法规、国家标准、行业标准、工程图纸图样、技术资料等。二、管理制度架构图：管理制度管理处公共管

18、理制度内部管理制度质量/环境/职业安全健康管理体系文件三、管理制度摘要（略）四、执行本项目管理处各项规章制度建立以后，使管理处各项工作都有章可循，各项制度将严格层层落实。主要从以下三个方面来执行与监督：1、由管理处行政人员严格落实各项规章制度，并加强与各部门的联系，使管理处每一名员工都能够按章办事，同时积极听取各部门的可行性建议；2、管理处主任直接负责监督落实情况，对各员工的规章执行进行综合考核，对不按规章制度办事的及时予以指正；3、公司管理部定期与不定期对管理处的运行落实情况进行检查，通过检查发现问题并及时进行指导。二、职工的培训随着国民生活水平的不断提高，客户/业主对物业管理服务的要求也不

19、断提高，要求物业管理公司必须具备一支过硬的职工队伍。我公司除招聘引进优秀的管理专业人才外，更注重对企业职工的内部培训，把管理人员培训再教育作为公司的发展战略。1、 培训系统构成图目标计划岗位应用 组织安排 考核评价2、培训目标通过培训提高职工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使物业管理水平更上一台阶。3、培训内容（1）入职培训1）所有新入职本公司的职工在入职的第一周内都应该接受培训及考核。2）培训时间不得少于两个工作日（其中最后半个工作日为考核时间）3）对新职工的培训主要包括以下内容：a.公司基本情况、组织机构及主要领导成员；b.公司的质量方针

20、、目标、企业精神及物业管理工作基本知识；c.职工手册、职业道德及质量意识教育；d.对职工的期望及要求。4)新职工入职培训资料保存记录。(2)上岗培训：1) 职工入职培训合格或转换工种需经上岗培训，培训时间不得少于1周时间。2) 上岗培训主要内容包括：a.应知部分：如岗位的基本情况（岗位的职责、人员配置及设备、设施的分布等）；b.应会部分：岗位工作操作规程，异常状况时的特殊处理程序等。3) 上岗培训由各部门负责组织，并指定专业人员进行。培训记录由各部门保存。(3)在职培训1) 特种作业人员，由所在部门或公司组织参加培训。2) 公司定期或不定期组织有关职工参加物业管理基础知识、消防安全知识等方面的

21、培训。3) 根据岗位工作要求或政府部门的要求，公司组织相关岗位人员接受外部培训，以更新知识和丰富技能。4) 培训记录由组织的部门负责保存。(4) 外部培训1) 在职进修：主要形式有专题讨论、模拟实践演练；2) 脱产进修：参观学习、参加建设部主办的物业管理上岗培训、外送专职培训；3) 自我培训：提倡在职自学。4、培训后的跟查及评核工作1）职工经过培训后，组织培训的人员要进行跟进，即在职工的实际工作中接管检查，该职工是否按培训要求和标准进行工作，对不按要求做的职工进行督导和指正。2）培训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实操和书面考核两种形式；评核工作是在职工工作一段时间后，由培训组织者

22、检查职工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便职工直接上司、服务中心经理或公司领导及时了解和掌握职工工作或思想情况，并作为评核培训成绩的依据。二、人员的管理职工是我们最宝贵的资源，我们强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。我们认为，单位只有管好人，才能管好事。为了有效地提高职工的积极性和创造性，让职工努力为客户服务。我们制定了相应的职工培训和考核措施：1、确定标准、严格招聘我司在物业管理工作实践中形成了自己的用人标准，比较突出的做法是：重品德修养，热爱物业管理事业，讲奉献、能吃苦；重工作能力，要求职工一专多能；管理队伍年龄结构要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满朝气。 根

23、据上述用人标准，确定了以下几项指标：（1）知识层次：为了符合高品质物业管理的要求，管理层均要求持物业管理资格证；操作层人员全部要求高中以上文化；保安队伍要求以退伍军人为主，以保证队伍素质；维修工岗位要求全部持证上岗。（2）录用考核：所有管理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必须通过基本知识的考核成绩合格者方可录用；操作层人员要通过技能考试；保安人员经过政审合格。（3）人员配置：逐步加大管理人员配置比率，符合高科技、高智能化物业管理的要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。（4）工作经验：所有管理层职工必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历。2、量才

24、适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性积极性，充分挖掘他们的潜能，我们对企业的人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，适合于人，充分体现“会用人、用好人”的思路。我们规定新职工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新职工的个人工作能力对不合岗位要求的而又有其他专长的，实行调岗安排使用，充分发挥个人专长。3、规范管理、分层实施（1）组织落实，制度规范：我们的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章制度，明确各级人员的岗位职责和权务；建立一套合理公正的奖励制度；依据工作表现确立不同的报酬工资

25、福利系统。通过规范企业运作，约束职工行为。（2）分工协作，层级管理：在物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我们对管理层及操作层职工采取不同的管理方法。对管理层职工实施授权管理，即在一定的范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。（3）规范言行、注重仪表，实施形象战略。行为规范是形象战略的重要组成部分，我们将职工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订详细的职工守则，让职工熟记于心，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，全面提高企业美誉度。4、素质评价，绩效考核（1）量化考核，客观评价：人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。通过实践我们总结出考

26、核评鉴、行为测评、专项考试三种管理人员素质评价系统，对职工的“德、能、勤、绩”进行全面客观的评鉴。制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套实行绩效与综合测评相结合的考核实施方案。各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣可通过量化反映出来。使考核起到奖励先进、鞭策后进的作用，同时也使职工有了压力感、责任感和紧迫感。（2）末位淘汰、吐故纳新：为使文华花园管理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根据情况进行优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰机制，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。5、激励驱动，留住人才近几年，物业管理行业人

27、才流失现象严重。实践证明，企业要想保持长久的活力，就要有良好的激励机制和文化机制，鼓励职工奋发向上、努力工作；通过企业文化活动的形式，培养集体主义精神，加强团队意识和群体的凝聚力。我们的管理是建立在“人性”的基础上，对知识、对人格、对价值给予高度尊重。企业文化的建设，不仅为我们赢得了奋斗的成果，也为公司赢得人才人心。（1）树立职工也是公司的主人管理理念：公司不仅给职工提供工作场所，更要给职工营造精神家园。通过充分沟通，实现人格平等，关注职工自我价值的实现，使职工与企业共同成长。我们强调规范管理中的人性化因素，在严格的制度管理中，关心职工，尊重职工，使企业在规范公平的基础上更富有人情味。（2）给

28、人才创造机会，让机会造就人才。我们讲精神、讲奉献，鼓励职工成才。我们的人员管理中有一条原则：善待我们的内部顾客职工，鼓励每一个人都成为各自岗位上的行家里手，我们倡导竞争上岗，让一线的优秀职工能有机会脱颖而出。最终形成职工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员管理的良性机制，直正盘活人力资源。（3）创造宽松的环境，发现人才，重视人才。我们在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，我们就毫不犹豫地让其发挥最大作用。我们重表现、重能力，决不以偏概全，埋没人才。为此，我们坚持职工建议制度，在广大职工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理职工反映的意见和建

29、议。（4）物质奖励、精神奖励双管齐下，形成人才的归属感。尊重人才、关怀人才，形成以人才为楷模的企业风格。为此，我们除了人才委以重任之外，还给予人才物质和精神的双重奖励。（5）营造文化氛围，促进交流沟通。我们提倡“尊重每一位职工”，坚持以人为本，致力开展企业文化建设，加强上下级之间、同事之间的沟通与交流，增强职工的集体协作精神。同时也让企业人才更加重视集体，珍视在的职位。二、档案资料的建立与管理物业档案资料的建立与管理是物业管理工作的重要组成部分，科学、规范的档案管理可以为专业的物业管理提供有力的支持。针对本项目实际情况，我们拟采取系统化、电脑化的管理手段，对机关新大院物业管理档案进行全面的收集

30、和管理。（一）档案资料的建立及分类1档案资料的建立。（1）采取系统化、科学化、电脑化的先进手段收集储存资料；（2）将收集到的资料进行细分，分类标准严格按照建设部标准及有关考评验收工作的通知发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，便于查阅。（3）按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。（4）所有资料档案实行“双档“（电脑档案、文本档案）管理。类别资料内容保安及车辆管理保安管理资料A：日常巡查记录、交接班记录、值班记录B：保安训练计划和考核记录C：大院及大楼安全防范措施D：查岗记录、闭路电视监控系统录像带E：物资搬运放行记录、紧急事件处理记录车辆及停车场管理资料A：停车场出入登记记录B：交通

31、疏导图C：停车场安全防范措施及设施记录D：车辆管理记录、车辆详细资料环境卫生管理环卫设施资料A：环卫设备、工具统计表B：环卫设备、工具更换记录清洁卫生管理资料A：清洁卫生检查标准及记录B：国家环保标准：排烟、排法、噪音C：处理污染事件记录D：消杀及垃圾清运记录绿化管理绿化资料A：绿化规划图低B：绿化设施统计表C：绿化保养计划及记录D：绿化检查标准及记录精神文明建设社区文化资料A：活动计划实施方案、总结记录B：社区文化活动图片及录像记录C：传媒报导D：文化活动场所等设施使用情况管理效益经济效益A：物业管理费用收缴统计表B：有偿经营服务统计表C：物业管理整体项目经营统计表社会效益A：本物业管理项目

32、所获取的荣誉称号B：舆论相关报导（二）物业档案资料的管理1、档案资料管理运作流程：管理处重要资料（如市机关事务管理局提供的资料）接收必须经过管理处主任或指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档，管理处日常管理文件（如管理处通知、通报等）按照CPM制定的文件管理程序发放及接收手续，并立卷归档。2、档案资料管理要求：（1）综合部设档案管理员；（2）档案资料由管理处综合部统一管理。（3）明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。（4）采用多种形式的文档储存方式（如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等），并采取相应的储存、保管方法。（5）对原始文件、合同等重要资

33、料必须严格管理，借阅、复印等必须经管理处主任审批。（6）管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。（7）注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。（8）综合部每季度对档案资料管理情况进行检查。（9）要求全体职工树立档案意识、保密意识、严格执行档案管理制度。第三章、物业管理方案一、清扫保洁1、保洁管理重点和模式环境保洁管理追求是始终如一保洁环境，管理的重点在于整洁环境的保持，在本项目，我们对环境管理提出一个重要理念：（一）“无干扰”服务我们对保洁人员的工作时间进行了硬性规定：一切保洁工作尽量不在客户上下班高峰时间进行。这种“保洁无干扰”的环境管理服务方式

34、，让客户在愉悦中享受清新的环境，是“人性化”服务理念的真实体现。二、垃圾桶设置（一）垃圾桶设置垃圾桶是保洁管理必不可少的一项设施，垃圾桶的制作要与整体环境相协调，既要注意摆放位置的美观，又要方便客户的生活习惯。公共区域视需要设置垃圾桶，在确定垃圾桶的具体位置时考虑美观、实用与环境协调一致。（二）保洁作业工作内容、工作范围保洁管理必须按日常、定期或特殊作业制定出作业项目执行计划，也只有通过这样的作业计划书，方能确保保洁管理无盲点，便于管理工作的实施检查与考核。1、公共区域的保洁保养服务（包括楼内的电梯、过道、走火通道等公共场所）：序号日常保洁工作范围1所有过道、楼梯地面每天循环清扫，每周一次清洗

35、，保持地面无垃圾、纸屑、烟头、无积水，并每天拖地二次，干旱发现污渍、垃圾及进处理，保持光洁明亮。2擦净电梯门、走火通道门，发现手印、污渍及时清理干净。3擦净所有垃圾筒，及时清理垃圾，保持垃圾不超过筒身1/2处，电梯间烟灰筒保持每日清洗三次以上。4电梯地面保持平整无尘，平时经常打扫，每天吸尘两次保持无垃圾，电梯内壁不锈钢每天擦净，保持无手印、污渍、灰尘，每周用不锈钢保养剂进行保养，减少氧化、锈蚀的程度，保持光亮、洁净。5每日清扫走火通道，抹净扶手栏杆，地角线上面灰尘，地面梯阶每天拖二遍，发现口香糖、痰渍等及时清除，每周清洗一洗。2、室外部分日常保洁保养序号日常保洁工作范围（早晨7:30前全部清扫

36、完毕）1每天清扫道路地面垃圾杂物及污水迹，不停巡视，发现脏物废物品及时处理。保持外围干净，整洁。 2停车场地面每天清扫垃圾杂物，使行人有一个整洁舒适环境，根据地面地砖的程度和季节变化进行冲洗。3局部地面每月根据地面情况进行彻底冲洗。4对绿化带进行重点巡查，及时清扫果皮、废纸等杂物，垃圾、使休息者居坐而安。5及时收集垃圾，将垃圾放在指定地点。清扫时密封装置，确保无飘洒和滴水现象，及时清洗垃圾筒外表及内面，保持干净，无异味、无滿溢。6抹净路牌、标识、消防箱、电表箱、水表箱处外灯柱表面上的灰尘。及时处理违章乱贴的海报、小广告及污迹。7每月清除一次卫生死角，如雨水管处、下水道口等，雨季加强力度清理，以

37、防堵塞，同时防止孳和蚊蝇，每月清理一次沙井、排水沟、水池雨水槽内、阴沟、排洪沟、污水井杂物，确保其内无杂物。如发现堵塞，及疏通。8外墙2米以下随时保洁，保持无污渍。外幕墙每年清洗2次9协助保安搞好治安工作，如发现可疑人员及时通报保安。3、地下车库日常保洁序号日常保洁工作范围1每日清扫地面垃圾杂物，特别注意车上抛出的垃圾物。保持地面无垃圾杂物，无积水，无明显泥水，整洁，每月用清水冲洗一次地面。2雨天增加清扫力度，发现泥土用小扫把清理，晴天用清水将地面冲洗干净。3在空车位的地方用鸡毛掸清除库顶的蜘蛛网、管道上面的灰尘，对有停车的车位，待车走后再进行对库顶的清扫，以防弄脏客人的车辆。4每日抹净打扫挡

38、车器同，消水栓箱，防撞标志，天花、垃圾桶、风口、警铃、沟渠、沙井、汽车道闸等设施的灰尘，保持干净无污迹、无泥沙、无尘。5保洁地库值班室地面，抹净台面、椅子、窗台和各种开关的灰尘、擦净玻璃及各种告示牌。6及时清倒垃圾，将垃圾放到指定地点。7每月彻底清除死角，对油污较多的车位地面进行特别处理。8保洁中如发现客人车门或车窗、车灯没有关好，应及时通知车库值班人员，以便得到妥善处理，并将此事汇报主管。4、日常保洁特殊服务除了日常保洁管理的六大部分外，我司还拟定出如下保洁特殊服务：进场之初，本公司将组织人员对保洁范围内的所有区域作一次深入彻底的开荒保洁。公司设置机动组，任何紧急情况，突击保洁，我公司随时组

39、织大量人员突击协助。5、质量检查标准严格检查是保障保洁工作质量的必要手段，有关保洁检查标准可参照以下办法执行：A、墙面：用卫生纸擦拭80CM，检查卫生纸无明显灰尘及污渍；B、楼梯：抽查2至3层，无痰渍、烟头、垃圾等；C、玻璃或镜面：抽查不同位置3到5外，每处检查约1平方米，无水渍、手印、洁净、明亮；D、排水沟：抽查20米排水沟，无烟头、泥沙等垃圾物，无臭法味；E、明沟：抽查1-3米，不积泥沙，垃圾杂物等；F、标牌、指示牌：抽2-3个，用卫生纸擦拭无明显灰尘，表面光亮；G、消防设备设施：抽查2-3个消防栓，无灰尘，表面光亮；H、电梯门：用卫生纸擦拭，无明显灰尘、污渍；I、天花、灯饰、风口、烟感器

40、：抽查天花50平方米无灰尘、污渍；抽查3-5个灯饰、风口、烟感器，无灰尘等；J、垃圾房：检查地面无垃圾；污水沟无垃圾、泥沙、积水；K、天台：检查地面无垃圾物，下水口无泥沙，垃圾物；L、车库：抽查30平方米地面无垃圾。6、保洁管理的要点：A、保洁时根据实际情况适当避开客户或客户聚集的区域，待客户离散后再补做；客户进出频繁和容易脏污的区域，要重点拖擦；B、电梯间铺设地毯并每天进行清洗一次；C、垃圾处理：客户的生活垃圾箱设在隐蔽且异味不易扩散的地方；公共区间垃圾桶设在电梯入口处；垃圾清理频数要快，保持日产日清，不能产生异味；清运垃圾时选择适宜的时间和通道，不可使用客梯；可按客户要求上门清理较大量的生

41、活垃圾。D、为办公室提供保洁委托服务二、安全保卫、消防巡查1）、安全管理（一）安全管理特点分析人流、车流、物流量大；交通四通八达，人流、车流、物流量大，周边环境复杂。每天出现不同的人流、车流高峰，给本项目安全秩序管理形成较大压力。（二）安全管理总体思路公司针对本项目的地理环境、功能布局、物业特点，在对物业及周边环境详细调查分析的基础上，针对“本项目安全管理的特点，设置层级安全屏障，对每一处安全关键点设设有相对应管理防范措施，以周密、细致的工作安排确保本项目的公共安全秩序。本项目项目安全管理要点1、出入安全管理要点由保安值班人员负责检查、验证，从形象、礼节到技巧，严格控制出入口。2、楼层隐患点的

42、安全管理要点管理处加强对安全工作的宣传，在各楼层及室内显要位置设置警示标识，提醒使用人注意安全。逐层对公共区域进行检查，发现问题及时汇报、处理。管理每月组织进行一次综合安全检查，大节假日五一、国庆、元旦、春节前进行综合大检查。3、上下班人流高峰期出入口工作要点：“本项目项目在上下班高峰出入口预计将出现人流、车流高峰，为了提高通行效率，减少因人流、车流压力可能造成的压力，对物品的漏检漏查作到有效控制，我们拟加强高峰期安全力量，正常情况下安全人员实际两班两转制。在不增加人员的情况下，实行早晚班、机动班人员互补支援的办法，在上班高峰期7:30-8:30，下午下班高峰期17:30-18:30的各一个小

43、时内除早晚班正常人员外，由队长带队加强秩序维护力量，互相调配支援。二）、安全管理队伍建设1、业务技能培训（1）安全业务培训主要分上岗前培训和岗位培训两个类型。（2）培训方式：理论讲授、制度学习、经验介绍、操作、模拟训练等。（3）上岗前培训内容：保安的基本素质、基本专业知识、基本专业技能。（4）岗位培训内容：形势教育、法律基本常识、专业基础和消防知识、紧急情况处理、擒拿格斗知识、队列、文明、职业道德、职业纪律、敬业精神等。2、日常管理（1）保持保安队伍的稳定性。提高工作效率和服务质量，增强与客户间的沟通和了解，加强治安防范。在人员招聘中，严格把关。（2）建立行之有效的规章制度，作为保安的行为准则

44、和工作标准，并建立注重才干、配套考核的机制，竞争上岗，优胜劣汰。（3）树立保安队伍的良好形象。在日常管理工作中，保安不仅要讲究文明礼貌，注重仪表修养，并且要懂得相关的法律、法规。因此通过开展必要的军事训练和日常教育工作，树立良好的保安队伍形象。三）、消防管理1、消防管理重点（1）施工期消防控制（2）装修期消防动火（3）消防监控控制（4）消防设施设备管理（5）消防制度建立2、消防管理组织建设和职责分配（1）根据中华人民共和国消防条例实施细则第十九条规定，物业管理处应建立防火安全委员会，并明确一名物业管理处领导为防火责任人，组织和领导管理处消防安全工作。（2）防火安全委员会职责认真贯彻落实有关消防

45、法规，切实将消防工作纳入议事日程，做到与经营工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比（“五同”）。负责消防制度的建立和落实。定期召开安全会议，布置消防工作，组织消防安全检查，研究解决重大火险隐患和各种不完全因素，对在消防工作上做出显著成绩或因为违反消防制度造成不良后果的部门和个人做出奖励或处罚的决定。组织和领导义务消防队的培训和学习以及的消防安教育。发生火灾时负责指挥职工进行补救，追查火灾原因，对有关责任者进行处理。3、安全三级检查制（1）实行三级检查制A、管理中心防火安全委员会每月组织一次防火安全检查。B、各班组每周组织一次部门防火安全检查。C、岗位、班组每日班后进行防火自查。（2）检查内

46、容A、查领导：对消防工作是否重视。B、查思想：是否具有消防议事。C、查制度：是否落实。D、查隐患：是否存在，提出后是否整改。E、查措施：是否得力，行之有效。F、查器材：是否完好无损，位置是否变动。（3）检查标准A、以各种消防技术规范操作规程为依据。B、以各种消防法规、消防管理制度为准绳，有法必依，违章必究，有奖有赏。（4）管理处安全部门在组织专项检查时，被检部门应派员参加，并主动提供情况和资料，检查完毕后，被检部门负责人应在检查记录上签字。隐患整改制度A、对消防机关及保卫部门发出的火险隐患通知书，或是自己查出的隐患要做到“四定，三不交”。B、四定即：a、定隐患性质，如：重大隐患、一般隐患、不安全问题，不安全因素。b、定整改措施：根据隐患性质采取相应整改措施。c、定整改负责人：依据“谁主管，谁负责的原则”，落实整改负责人。d、定实施整改期限，根据整改隐患因素定出解决隐患所需的最短时间