万科管理手册(共15页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上万科房地产有限公司组织结构管理手册编 制 人： 审 核 人： 批 准 人： 文件编号：WKDCDL/ZY/SB01 版次：A/0时间： 年 月 日颁 布 令本公司依据组织结构设计原则和管理办法完成了组织结构管理手册第A版，现予以批准颁布实施。本手册适用于我公司工程系列产品的建设、控制及服务的所有流程，是公司流程管理体系的法规性文件，是指导公司建立并实施质量管理体系的纲领和行为准则。公司全体员工必须遵照执行。为了加强对流程与组织结构管理体系运行的领导，我同时任命XXX为公司的管理者代表。 总经理：年 月 日万科房地产有限公司0.1 目录WKSC-A/0章节号0.1版本/

2、修改状态A/0页次1/1标 题0.1目录10.2公司组织结构图14万科房地产有限公司0.2公司组织结构图WKSC-A/0章节号0.1版本/修改状态A/0页次1/2部门主要职能1.总经理主要职能： 1.1根据董事会提出的战略目标，组织制定公司中长期发展战略与经营方案，并推动实施。1.2拟定公司内部管理机构设置方案和签发公司高层人事任命书。1.3审定公司工资奖金分配方案和经济责任挂钩办法并组织实施。1.4审核签发以公司名义（盖公章）发出的文件。1.5主持公司的全面经营管理工作。1.6向董事会提出企业的更新改造发展规划方案、预算外开支计划。1.7处理公司重大突发事件和重大对外关系问题。1.8推进公司

3、企业文化的建设工作，树立良好的企业形象。1.9从事经营管理的全局开创性工作，为公司发展做出艰巨的探索和尝试。 召集、主持总经理办公会议、专题会议等，总结工作、听取汇报，检查工作、督促进度和协调矛盾等。2.人力资源部主要职能： 2.1负责组织架构的设计、岗位描述、人力规划编制、考勤管理的工作。 负责制定和完善公司人力资源管理流程和制度。2.2负责组织公司招聘和人力资源开发。2.3负责培训和学习创新组织。2.4负责组织结构与员工关系管理。2.5负责组织总部各岗位的绩效考核和评估管理。2.6负责组织公司总部竞聘上岗工作。2.7负责指导人力资源部其它岗位的工作。2.8负责本部门流程和组织结构优化工作。

4、2.9负责公司各项规章制度的修订，制定及检查监督。2.10强调企业精神，创建公司的企业文化 。2.11完成上级交办的其它事宜。 3.总经办主要职能3.1根据公司经营战略和发展策略,组织制定公司经营计划体系，监督和推进各级计划的执行，反馈计划执行过程中的信息。3.2确保公司经营管理目标的实现参与制定公司品质管理体系，并负责体系的日常运作与评审。3.3根据公司经营管理目标，制定长远信息化建设战略。从管理和技术两方面推进公司内360度信息传递与沟通。3.4负责创建创新联盟组织，推动创新，并最大转化为生产力。3.5提供文具、资产、前台、车辆、活动等行政后勒方面的及时可靠、质量优良的行政服务。控制办公成

5、本,避免浪费。3.6建立科学、完善的档案管理制度，保证公司档案资料的完整、安全与准确。3.7建立完善的、职责明确的管理制度，加强宜传与检查，提高员工安全生产意识。3.8负责公司内外大型活动的组织与策划；外部来访接待; 协助相关部门搞好媒体、政府关系。3.9发现品质问题，并负责督促相关部门从组织、流程等方面予以解决。3.10负责本部门流程和组织结构优化工作。3.11负责总公司各职能部门所需要的后勤保障。4.财务部主要职能： 4.1按照国家有关法律、法规和财政主管部门的有关规定，组织拟定、完善公司各财务管理制度及其实施细则并贯彻执行。4.2根据公司年度经营计划，负责组织公司年度财务预算的汇编，年中

6、调整，年终进行分析和总结。4.3负责拟定公司年度财务工作计划，并按月、季度分解工作计划；组织编制年度决算工作和组织编写财务情况说明书。4.4负责公司日常财务核算，参与公司的经营管理。4.5根据公司资金运作情况，合理调配资金，确保公司资金正常运转。 4.6搜集公司经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的资料并进行分析，提出建议。 4.7严格财务管理，加强财务监督，与外包财务公司做好接洽工作。 4.8做好有关的收入单据之审核及账务处理；各项费用支付审核及账务处理；应收账款、应付账款账务处理；总分类账、日记账等账簿处理；财务报表的编制。 4.9加强企业所有税金的核算及申报、税务事务处理、资金预算

7、、财务盘点 。 4.10做好每个月的员工工资的核对与发放工作。 5.项目发展部主要职能5.1负责项目报建计划的制订和执行，为公司的各项目顺利开发提供合法手续。5.2负责配合销售工作，预售、竣工规划及初始登记、房地产手续办理工作。5.3负责公司资质年审计划立项、月度数据申报，保证申报及时，数据准确。5.4负责公司各个项目遗留问题处理。5.5负责政府行业政策法规的宣传、研究，报建业务流程的创新工作。5.6负责建立良好的公司公共关系，为公司的开发建设提供优质社会资源。5.7负责项目开发中的外围协调工作及项目配套问题。5.8负责公司中长期发展战略规划。5.9负责万科地产品牌规划及核心竞争力策略研究。5

8、.10负责项目前期定位分析及论证组织工作。5.11负责竞争对手发展信息收集及趋势分析。5.12负责市政规划及土地资源调研。5.13负责政府相关政策祛规及重大决策预测分析。5.14负责组织、协调施工单位等进行图纸会审及交底工作。5.15配合房屋拆迁，协调项目勘探、“三通一平”和临建的现场管理工作。5.16负责根据调整确定的项目关键节点计划，组织编制项目总控计划，并编制总控计划施工节点。5.17负责组织项目例会，推动、协调项目总控计划实施，跟踪并反馈总控计划完成情况。1.10审核施工单位提交的施工总体进度计划及分项施工进度计划。1.11负责施工进度计划执行情况监控，发现计划滞后因素及时预警，提出整

9、改措施。1.12对施工进度计划完成情况及时总结、分析，评估计划实施情况，实施计划调整。1.13监督施工组织设计、监理规划及实施细则执行情况。6.营销部主要职能： 6.1负责完成公司下达的月、季、年度的市场销售目标。6.2根据公司发展规划和市场情况，主导制定公司营销战略。 6.3负责营销计划的编制和落实工作。 6.4组织编制公司年、季、月度营销工作（促销、市场开拓等）计划和销售工作（包括销售目标、销售体系建设与管理、关键客户管理等）计划及预算。 6.5 汇总、协调产品需求计划，组织做好销售合同的签订、履行与管理以及货款的结算、回笼和划转工作。 6.6 组织建立销售情况统计台账并及时反馈相关部门，

10、便于及时调整销售策略和销售计划，确保销售和市场目标的实现。 6.7 制定市场调研计划，负责组织公司和竞争对手产品市场销售情况的调查工作，综合客户的反馈意见，定期撰写市场调查报告，为决策层提供参考。 6.8建立健全营销信息系统，收集整理各类市场情报及相关行业政策与信息，为本部门和其他部门提供信息决策支持。 6.9负责市场运作和营销策略的制定。6.10根据市场调研分析，确定公司在市场运作上的主要策略并监督实施。6.11 负责客户开拓、管理和维护， 与客户进行沟通，及时掌握客户需要，了解客户状态，收集客户信息，开拓客户资源。 6.12建立健全企业的售后服务网络，在技术部门的支持下组织对公司客户的售后

11、服务，维护良好的客户关系。 6.13负责完成公司领导交办的其他工作。 7.项目经理部7.1负责项目建设的操作和协调中心，主动、及时、全面的跟踪掌握与本项目有关的各职能部门的工作情况。7.2负责项目工期、进度控制管理，保证工程按计划竣工。7.3负责项目质量控制管理。7.4负责项目建造成本控制管理。7.5负责销售现场配合管理，按计划提交销售场地及相应的销售通道。7.6负责培养项目管理后备人员。8.成本管理部主要职能8.1负责制定工程项目成本、责任成本管理工作。8.2负责成本信息管理工作。8.3负责工程预结算管理工作。8.4负责参与工程材料设备招标投标管理。8.5负责成本管理规范建设，制定成本管理的

12、有关规范及实施细则。8.6负责成本预结算管理工作。8.7组织成本管理规范的培训，为工程提供预算、结算和成本管理业务指导工作。9.客户关系部主要职责9.1负责客户服务相关事务的协调和处理，收集、分析、反馈客户信息为公司的客户关系管理提供参考性的建议和意见。9.2按照公司相关制度下发,监督并跟进相关部门及时处理客户的咨询、投诉、建议，视情况决定是否回访，保存相关质量记录。9.3以快报的形式及时发布重要或具有代表性的投诉，以投诉日报的形式及时发布当日各类投诉。9.4定期分析和总结客户投诉、建议、咨询处理情况,至少每半年对客户投诉进行全面的分析与评定。9.5统筹管理万科信息网站及服务热线各类投诉、建议

13、、咨询的处理、协调和回复工作，重大投诉应及时知会相关部门和领导，提出处理意见，及时跟进处理。9.6负责公司大型社区文化活动的策划和组织实施，积极配合公司有关部门组织开展的与客户服务相关的活动。9.7协助人力资源部开展客户服务知识的专题培训,不断提高公司企员的客户服务意识和水平。9.8负责与国土部门、银行、公证处、律师事务所等业务往来部门的关系处理与协调工作。9.9负责各项目业主房地产证的办理工作。9.10负责各项目客户文档、客户投诉文档及与客户服务相关的文档管理工作。9.11协助客户中心内其他小组的工作。10.工程管理部主要职能10.1负责项目论证、设计管理过程中的工程技术论证及评审。10.2

14、负责项目工程施工过程中重大工程技术问题的支持，并及时进行案例式总结。10.3负责对工程供方进行资质预审及工程供方档案管理，并组织评价。10.4负责施工、监理报建，取得建设工程施工许可证及监理备案。10.5负责经办超过五万元的工程施工承包、施工监理、设备材料等工程采购。10.6负责汇总项目工程信息及审核工程月报，与总部工程管理部进行业务联系。10.7负责本部门文件管理，以及质量记录的收集、整理、保存、移交。10.8负责建设法规、工程技术法规、政府工程建设政策的收集，更新。10.9负责参与内部质量审核，对本部门出现的不合格制定纠正措施并组织实施纠正预防。10.10负责推动公司工程业务质量管理创新、

15、研讨及持续改进。11.审计法务部主要职能11.1负责公司审计制度和政策（原则、频次、技术要求）制定和实施。11.2负责对公司所属单位（分公司、项目部）的财务审计工作。11.3负责对子公司的资产、负债及经营成果审计的指导工作。11.4负责投资项目和资产重组项目的预决算审计。11.5负责公司所属单位负责人的离任审计（包括项目经理的离任审计）。11.6制定年度审计工作计划，年终做审计工作总结；对审计中发现的经营管理和财务工作方面的问题提出整改意见。11.7负责公司交办的专项审计工作。组织结构优缺点分析（一）优点分析：万科集团目前的组织结构为“战略总部专业区域实施一线”为主线的三级架构。经过新设深圳、

16、上海和北京三大区域中心公司，总部部门人事、财务、决策等权柄的下放，使区域中心能够更敏捷地各自应对珠三角、长三角和环渤海的完全实在业务市场。万科地产是典型的区域事业部制，采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领全国市场。万科地产系统分成三层管理架构：第一层是集团总部；第二层是集团总部下面的4个区域本部，作为派出机构；第三层是区域本部下面，按照城市设置公司（万科内部叫做一线公司）。从框架上来讲，万科的管控模式非常简单，除了在战略、品牌、融资、研发和流程上对一线公司的支持外，集团总部主要从三个方面进行管控：（1）投资，只有总部有这样的权限，也就是说一线公司要买任何一个项目，要买任何一块地

17、，必须通过总部最后的同意；（2）财务管控，每个一线公司现金流的管理和财务运营管理，都受总部财务部的直接管理；（3）人事，一线公司的员工从总经理到普通员工大致分为5级，其中上面三级都是由集团总部直接任命。除此之外，考虑到地产公司的行业特点，一线公司在运营上拥有非常大的自主权。而区域总部的作用，是代表集团总部为这个区域里面的所有一线公司起一些指导和管理的作用。这种管控体系充分体现了万科的行业特色和文化特色，在集权和分权权之间保持了微妙的平衡：（1）这种管控方式直接体现了万科对于运营风险的认识、资金安全、土地和人才，所以总部一定要把这三个权利集中在手上；（2）区域事业部制更有利于调动各部门的积极性，

18、使得万科房地产公司能具有更好的适应能力和竞争能力；（3）集权与分权相结合，使高层从事务性工作中解脱出来，有利于培养各个职能岗位的人才（4）区域事业部制能对环境作出快速反应，充分发挥了主观能动性；（5）地产行业不同于标准化生产和销售的行业，而具有极强的地域性，各地的政策、消费、市场成熟度和居住习惯都有很大的差异，要求一线城市拥有很高的自由度和权限，以便应对当地市场的激烈竞争。事实上，万科一线公司的运营自由度相当大，不仅体现在对具体项目的判断和运作上，甚至各个一线公司的组织架构都是不一样的；（6）万科区域事业部制，顾客满意度比较高，因为是以地区产品为中心，保证了产品的质量及安全性；（7）响应时间很

19、快，区域事业部有自己的自主权，地区内发生了什么事，上级直接解决，不需要反馈到高层。（二）缺点分析：（1）各个独立经营的事业部都各自具备相应的职能部门，使得公司部门重复，管理人员过多，且独立经营的事业部往往关注本部门的利益，而忽视了公司的整体效益，不利于公司的整体发展；（2）此外，万科的区域事业部制还会造成公司内部本位主义，给决策者错误信息，使得决策失误。如果管理人员素质低，那么很容易造成公司内部失控现象。尤其是各个事业部之间、各事业部与总部之间的信息沟通是当前急需解决的；（3）缺乏质量安全监控部，作为房地产，要想打出名气，长久的在市场上具有竞争优势，质量安全是首要因素，做到从根源上避免问题的出

20、现，就需要建立一个质量安全监控小组，实时的进行跟踪，以保证工程得以顺利完成；（4）容易产生短期行为，由于各个独立经营的部门往往只注重本部门的利益，而忽视了公司的整体利益，更有甚者可能只是短时间想要提高业绩，一但业绩上去后，就开始放松，使得短期行为明显。（5）各地区事业部虽然分担了很大一部门权利，具有一定的自主权，但是由于各个独立经营的事业部，如长江三角区域管理中心、珠三角区域管理中心，他们都有自己的职能部门，使得公司部门重复、管理人员过多，不便于公司的整体管理。（6）部分部门职责划分不清，工作管理重叠，效率低下的同时又造成了部门累赘，如项目经理部他的只能和成本管理部、营销管理部都有部分的重叠，

21、这会导致多重指挥，下属不知道应该听谁的，进退两难。（三）对策分析：（1）实行合伙人-区域事业部制，要想改善现状就必须在集权与分权上下功夫，合伙人制相当于是“集权”，事业部制又将一部分权利分散出去，使得公司更好的控制全局的同时，也不用担心下面的人本位主义；（2）此外还需要在董事会下面加个监事会，利用监事会来协调各个部门的工作，同时使得公司的职权分明，防止滥用权力；（3）多增设两个副总，分管各部门，从而加大副总间的工作效率，增加管理幅度，增加横向沟通，防止纵向沟通时信息被过滤；（4）增加一个质量监控中心，主要推崇公司工程建筑的质量管理问题，协助重点工程的安全管理，负责对项目安全生产负责人员的资格审核；修改后的组织结构图如下所示：（颜色较深的边框是新增）专心-专注-专业