海域使用权评估报告(共16页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上注册资产评估师声明（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。（二）评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产

2、的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 资产评估报告书摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况,应认真阅读资产评估报告书全文。xxxxxx资产评估有限公司接受xxxxxx海洋与渔业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产

3、评估方法，对拟拍卖海域使用权之目的而涉及的xxxxxx港渔人码头项目的海域使用权进行了资产评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，并根据本次评估目的和评估对象的具体情况，对委估资产在2011年7月12日所表现的市场价值进行了评估并做出了公允反映。目前我们的资产评估工作已经结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截至本次评估基准日2011年7月12日止，在本次评估假设前提下，委估海域使用权的评估价值为总资产5,828,181.00 元，大写为人民币伍佰捌拾贰万捌仟壹佰捌拾壹元整。本报告仅供委托评估方为本报告所列明的评估目的以及报送资产评估主管机

4、关审查使用。评估报告的使用权归委托方所有，未经委托方同意，不得向他人提供或公开，除依据法律需要公开的情形外，报告的全部或部份内容均不得发表于任何公开媒体上。本报告结论的有效使用期限按现行规定为一年，从评估基准日起计算。超过有效使用期限，应当重新进行资产评估。专心-专注-专业资产评估报告书Xxx评报字2011第00xx号一、绪 言xxxxxx资产评估有限公司接受xxxxxx海洋与渔业局的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方因拍卖之目的所涉及的xxxxxx港渔人码头项目的海域使用权进行了资产评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对

5、委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在2011年7月12日所表现的市场价值作出了公允反映。目前我们的资产评估工作已经结束，现谨将资产评估情况及评估结果报告如下：二、资产评估委托方与产权持有单位和委托方以外的其它评估报告使用者1、委托方及产权持有单位名 称：xxxxxx海洋与渔业局机构类型：机关法人地 址：xxxxxx政府新办公楼四楼有 效 期：自2010年07月07日至2014年07月07日颁发单位：xxxxxx质量技术监督局登 记 号：组代管- 2、产权持有单位名 称：xxxxxx有限公司住 所：xxxxxxxxxxxx法定代表人姓名：xxx 注册资本：人民币贰佰万元实收

6、资本：人民币贰佰万元公司类型：有限责任公司经营范围：海水养殖、渔家休闲娱乐（凡行政许可的项目凭许可证的有效期内经营）成立日期:二00七年四月二十四日 营业期限：至长期3、委托方以外的其它评估报告使用者本评估报告仅提供给委托方，没有考虑委托方以外的其它评估报告使用者，如委托方以外的其它评估报告使用者滥用本评估报告造成后果与本公司无关。三、评估目的xxxxxx海洋与渔业局委托xxxxxx资产评估有限公司对纳入本次评估范围的资产进行合理、公允估价，为拍卖海域使用权之目的提供市场价值参考依据。四、评估范围和对象本次评估的范围为国有资产xxxxxx港渔人码头项目的2.92947公顷海域使用权，其中包括两

7、个部分：第一部分2.04公顷海域使用权：据海域使用权登记编号WC20080xxx中华人民共和国海域使用权证书，海域使用权人：xxxxxx有限公司，法定代表人：xxx，地址：xxxxx办事处拥军路，项目名称：渔家乐休闲娱乐基地，用海类型：旅游娱乐用海，海域使用权位置：xxxxxx清澜高隆湾海域，用海面积：2.04公顷，批准使用终止日期：自2008年7月10日起至2017年7月1日止，剩余期限：6年，根据注册号9xxx企业法人营业执照，xxxxxx有限公司法人现已变更为法定代表人： xxx。第二部分0.88947公顷海域使用权:据2011年7月xxxxxx海洋开发规划设计研究所标定xxxxxx港渔

8、人码头项目预申请宗海位置图，此部分海域为上述第一部分海域的四至延伸海域，现未做开发处于闲置状态，海域使用权人：国有。纳入本次评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致，本次评估资产位于xxxxxx清澜港高隆湾海域。五、评估基准日根据我公司与委托方的约定，本项目资产评估基准日定为2011年7月12日。本项目资产评估基准日是由xxxxxx资产评估有限公司与xxxxxx海洋与渔业局在充分考虑了经济行为的性质，在有利于保证评估结论有效地服务于评估目的，准确地划定评估范围和合理选取评估依据等前提下商定的。本次资产评估工作中，资产评估范围的界定、评估价格的确定、评估参数的选取等，均以该日外部经济环境以及

9、市场情况而定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。六、价值类型及其定义本次评估采用的价值类型为市场价值。根据本次评估目的，评估对象的价值类型为在持续经营前提下的市场价值。市场价值是指评估资产在评估基准日公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值，是自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，应当进行交易的价值估计值，当事人双方应各自理性、精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。 七、评估原则根据国家国有资产管理及评估的有关规定，我们遵循：1、独立性、客观性、科学性、公正性资产评估工作原则；2、贡献原则、替代原则、预期原则的资产评

10、估经济原则；3、资产持续经营原则、公开市场的原则以及其它一般公认的评估原则。八、评估依据（一）法律法规依据1、国有资产评估管理办法及其实施细则（1991年11月16日中华人民共和国国务院91号令）；2、国有资产评估管理办法施行细则（国家国有资产管理局国资办发199236号文）；3、资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则（财企200420号）；4、资产评估准则不动产（中评协2007189号）；5、资产评估准则无形资产（中评协2008217号）；6、 企业价值评估指导意见（试行）（中评协2004134号）；7、 中注协会协200318号注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见；8、

11、财综200710号财政部、国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知；9、海域使用管理法；10、xxxxxx海域使用金征收管理办法；11、xxxxxx基准地价成果；12、 x府200832号 xxx人民政府关于印发xxx海域使用权招标拍卖挂牌出让管理暂行办法的通知13、 其他有关法律、法规、通知文件等；（二）经济行为依据1、xxxxxx海洋与渔业局与xxxxxx资产评估有限公司签订的资产评估业务约定书；2、资产评估委托方、产权持有单位签章的“资产评估委托方承诺函”、 资产评估产权持有单位承诺函。（三）产权证明文件、重大合同协议1、海域使用权登记编号WC20080xxx中华人民共和国海域使用权证

12、书复印件；2、资产评估委托方组织机构代码证复印件；3、资产评估委托方提供的其他产权证明文件等的复印件。4、xxxxxx港渔人码头项目预申请宗海位置图复印件5、xxxxxx港渔人码头项目预申请宗海界址图复印件（四）评估取价依据及参考资料1、资产评估常用数据和参数手册；2、评估人员通过市场调查和询价取得的资料。九、评估方法本次委估的无形资产为海域使用权。海域使用权的评估对象应该是一种“权益性资产”。海域使用权的的基本估价方法通常可以采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。根据本项目评估目的及委托具体对象的权属特征，我们根据xxxxxx实施中华人民共和国海域使用管理法办法的有关规定，遵循独立、

13、客观、公正和科学的原则及其他一般公认的评估原则，我们对xxxxxx海洋与渔业局委托评估范围内具体对象海域使用权进行了必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其他程序。考虑到xx市海洋与渔业局针对此类国有资产的首次招标、拍卖的具体情况，之前无案例，经充分论证考虑本次海域使用权评估采用测算出委估标的在围海造地成为可开发利用的土地的价格，在扣减围海造地的成本后，得出海域使用权的市场价格。海域使用权价格=可开发利用的土地价格-围海造地的成本十、评估程序实施过程及情况我们接受xxxxxx海洋与渔业局评估委托后，我公司评估人员配合和指导委托方进行资产评估前期准备工作，制订资产评

14、估工作计划。随后进行现场勘察，开展资产评估工作。本次评估于二一一年七月十二日开始进行前期工作，二一一年七月十三日进行现场勘察，最终于二一一年七月十六日出具正式资产评估报告。我们根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权界定，整个评估工作分四个阶段进行：1、评估前期准备工作阶段本阶段的主要工作是：根据我公司资产评估工作的需要，向xxxxxx海洋与渔业局发送资产评估相关工作底稿，协助xxxxxx海洋与渔业局进行估价对象的现场核查工作，同时收集资产评估所需文件资料，制订资产评估工作计划。2、现场评估阶段根据国有资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估和产权界定，具

15、体步骤如下：（1）听取有关人员对委估资产历史和现状的介绍；（2）根据委托海域使用权实际状况及所处的区域和范围到现场进行实地勘察，并对海域使用权状况进行察看、记录、标定和拍摄；（3）查阅委估海域使用权的产权证明文件；（4）开展市场调研、询价工作，了解委托海域使用权历史和现状等情况；（5）收集和查询委估资产市场价格等。3、评估汇总阶段评估人员对资产的初步评估结果进行汇总分析对比工作，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况，并根据汇总分析情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。4、提交报告阶段根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交资产评估报告书初稿，根据委托方意见，进行必要的修改，在经

16、委托方确认无误后，向委托方提交正式资产评估报告书。十一、评估假设1、资产评估委托方及产权持有单位所提供的与本次评估有关的全部资料是真实的、合法的；2、委托方及产权持有单位所遵循的中国有关法律、法规、政策、制度无重大改变；3、委托方及产权持有单位所处的社会、经济、政治环境保持稳定，无重大改变；4、委估资产在其经济寿命期限内被正常地继续使用。十二、评估结果经评估，截至本次评估基准日2011年7月12日止，在本次评估假设前提下，委估资产的评估价值为总资产5,828,181.00元， 大写为人民币伍佰捌拾贰万捌仟壹佰捌拾壹元整。 十三、特别事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执

17、业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：1、本评估报告是以评估基准日评估对象的现时情况和内外部条件作为基础，反映评估对象在本次评估目的下，公开市场原则确定的公允市价。没有考虑到将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对其评估价的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。2、根据注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见等相关规定，委托方和产权持有单位等相关当事方，应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供评估对象法律权属资料的真实性、合法

18、性和完整性承担责任；注册资产评估师执行评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围，注册资产评估师不具有对评估对象法律权属确认或发表意见的权利和能力，故我们的评估人员在估价现场已适当地关注了评估对象法律权属情况，实施了收集和核对评估对象法律权属证明文件的评估程序。未对评估对象法律权属予以确认或发表意见，本评估报告未对评估对象法律权属提供任何保证。因产权关系及超出本次申报评估范围的事项而引起的一切纠纷和后果，本公司及评估人员不承担任何责任。注册资产评估师执行资产评估业务，应当对评估结论的合理性承担责任，但不应当被认为是对评估对象

19、可实现价格的保证。3、本报告是在委托方及产权持有单位提供的基础文件数据资料的基础上做出的；委托评估方、产权持有单位应对所提供的与被评估资产相关的资料的真实性、完整性和合法性负责，以便评估人员在这些资料的基础上做出客观、公正的评估结果。4、结合该海域使用权的状况，因拟拍卖海域使用权包含的第一部分海域2.04公顷（30.6亩），现在的海域使用权属xxxxxx有限公司，为配合此次拟拍卖海域使用权的顺利进行，也为了更好的促进xxxxxx新区的建设和发展，符合城市整体规划，xxxxxx有限公司已经出具承诺书，表示愿意以积极主动的态度，并以客观、公平、合理的征收补偿价格与相关单位签订征收补偿协议，征收补偿

20、价格的确定另行协商，另xxxxxx有限公司在获得上述海域使用权过程中，于2009年委托xxxxxx海洋开发规划设计研究所针对该海域进行了xxxxxx渔家乐娱乐休闲基地围填海工程海域使用论证，共计海域使用权海域论证费 18万元，实际支付12万元整。根据海域使用管理法的相关规定，海域在开发使用前进行海域论证、环境评价、海域测量是必要的程序，因上述海域使用权论证费用属沉入成本，已经包含在委估标的在围海造地成为可开发利用的土地的价格中，故在此次评估中未作扣减，xxxxxx海洋与渔业局可在未来实现拍卖成功后对第一部分海域2.04公顷（30.6亩）海域使用权征收补偿时予以考虑。评估报告的使用者应注意以上的

21、特别事项可能对评估结论的影响。十四、评估报告使用的限制说明本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。本报告仅供委托方和送交资产评估主管机关审查使用。未征得本评估机构同意，本评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，确定的市场价值，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它

22、情况发生变化时，评估结果一般会失效。本评估报告的有效期为评估基准日后一年，即从2011年7月12日起至2012年7月11日止。本报告是在委托方及相关当事人提供资料、数据的基础上对委估资产的评估结论，委托方及相关当事人对所提供的产权资料以及其他相关数据资料的真实性、全面性、完整性、合法性、合规性、可靠性负责并承担相应法律责任；本评估机构对评估原则、评估依据、评估方法、评估结果的客观性、公正性负责并承担法律责任。本评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。本报告含有若干附件，附件与正文具有同等法律效力。十五、评估报告日本评估报告提出日期为2011年7月29日。十六、以下附件是本报告的重要组

23、成部分，与本报告具有同等法律效力：附件（一） 海域使用权登记编号WC20080xxx中华人民共和国海域使用权证书复印件；附件（二）海域使用权xxxxxx港渔家乐娱乐休闲基地围填海工程海域使用论证报告书复印件附件（三）注册号9xxx企业法人营业执照复印件；附件（四）xxxxxx有限公司承诺书复印件；附件（五）文规201154号xxxxxx市规划局关于xxxxxx有限公司申请填海造地及项目用地性质的意见文件复印件；附件（六）xxxxxx市国土环境资源局关于渔家乐休闲娱乐基地项目填海造地的意见文件复印件；附件（七） xxxxxx港渔人码头项目预申请宗海位置图；附件（八） xxxxxx港渔人码头项目预

24、申请宗海界址图；附件（九） 资产评估委托方组织机构代码证复印件；附件（十） 资产评估委托方及产权持有单位承诺函；附件（十一） 资产评估机构和注册评估师承诺函；附件（十二） 资产评估机构资格证书复印件；附件（十三） 资产评估机构营业执照复印件；附件（十四） 注册资产评估师资格证书复印件。（此页无正文）xxxxxx资产评估有限公司 评估机构法定代表人：评估项目负责人：注册资产评估师： 注册资产评估师：地址：xxxxxx电话：(0898) 二一一年七月二十九日目 录声明.1资产评估报告书摘要.2xxxxxx清澜港渔人码头项目的海域使用权评估报告书（正文）一、绪言.3二、资产评估委托方与产权持有者和委托方以外的其它评估报告使用者.3三、评估目的.4四、评估范围和对象.4五、评估基准日.5六、价值类型及定义.5七、评估原则. 6八、评估依据.6九、评估方法.7十、评估程序实施过程及情况.8十一、评估假设.9十二、评估结果.10十三、特别事项说明.10十四、评估报告使用的限制说明.12十五、评估报告日.13十六、附件提示.13xxxxxx海洋与渔业局拟拍卖xxxxxx港渔人码头项目的海域使用权资产评估报告书Xxx评报字2011第00xx 号xxxxxx资产评估有限公司二一一年七月二十九日