物业公司现场管理部手册(共14页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上管理员管理制度制定部门： 现场管理部 制 定： 审 核： 日 期： 目 录第一章 总则3第二章 现场管理部勤务工作职责3第一条 责任范围3第二条 主要职责3第三条 岗位职责3（一）现场管理班长的工作3（二）现场管理员工作职责及注意事项4第三章 管理员行为准则5第一条 管理员礼仪5（一）仪容仪表5（二）礼节礼貌5第二条 管理员工作守则6（一）工作态度6（二）日常行为规范6（三）工作纪律6第四章 门禁管理规定7第一条 外来人员携带物品出入园区的管理规则7第二条 访客人员的管理规则7第三条 门岗管理注意事项7第五章 每日安全事项巡逻内容8第一条 管理员巡逻8第二条 消防系统

2、检查8第三条 安全专案检查8第四条 园区秩序的维护8第五条 主管交办其他事项的稽核8第六章 紧急或意外事故的处理8第一条 火警事故8第二条 恶劣气候处理9第三条 员工打斗事件9第四条 不良分子前来滋事处理9第五条 打劫被盗事件9第六条 意外事故9第七章 勤务制度10第一条 交接班的制度10第二条 请示报告制度10第三条 勤务登记制度10第四条 保密制度10第八章 门岗管理办法10第一条 门岗室纪律10第二条 管理部器械的保管11第九章 监控室岗位职责11第十章 考勤制度11第十一章 管理员训练细则12第十二章 附则13 第一章 总则第一条 为了加强保安队伍的管理工作，保障本园区的正常工作秩序，

3、搞好人员接待和车辆、物品出入登记的管理，保安人员值勤执行任务有所依据，当好园区各企业卫士，确保园区人员、财产、治安、消防安全，特制定本制度。第二条 认真做好保安管理工作，自觉服从上级管理人员的工作安排，主动提供配合，做好交接班记录。第三条 保安人员代表本公司执行相关规章制度，公司其它部门员工应配合保安人员工作。第四条 公司保安勤务应每日24小时执行不间断，其各班各岗执勤时间，由保安主管进行合理安排。第五条 执勤中应时刻提高警觉，遇有重大灾变时，更应临危不乱，果断敏捷，作适当之处理，并立即报告上级。第六条 保安当值班期间发现可疑情况或发现纠纷事件应及时与相关管理者联系。对纠纷事件，保安员应稳定事

4、态的发展，并对当事人双方进行劝阻，以制止事态的扩大。第七条 对于正在发生的刑事案件或可疑情况应及时制止并对可疑人员进行查问，情况严重的可直接与公安机关部门联系。第二章 管理班长工作职责第一条 责任范围：适用于本公司全部所辖区域。第二条 主要职责：1. 贯彻执行公司关于内部安全保卫工作的方针，政策和有关规定，建立健全各项保安工作制度,对职责范围内的保安工作全面负责。2. 依据制度实施本园区人员、财产、治安、消防安全管理工作。 -第三条 岗位职责（一）现场管理班长的工作职责：负责保安队伍的建设、园区安全消防工作，负责监督执行园区得各岗纪律和规定及保安队内部各项规定，及时把每天所发生异常事件呈报给上

5、级主管，及时传达、落实上级命令。 具体如下：1. 上岗前集合本班队伍，熟悉本队情况，了解队员的思想，搞好队员上岗前的业务指导。检查着装、仪容、佩带值勤标志、检查保安员装备完好程度，传达上级领导指令，按岗位要求上岗值勤。负责对各岗位保安员交接班工作进行检查、监督。2. 对部门领导的工作指令要绝对服从和支持，提倡给公司提出合理化建议，维护正常的生活秩序，培养良好的作风，不定时召开工作会，总结经验教训，布置下一步工作。3. 负责维护管辖区域内治安秩序，预防和查处安全事故，做好与相关单位的联系联防工作。履行现场管理员工作职责。4. 制定各类突发事件的处理程序，建立和健全各项安全保卫制度。处理当班突发事

6、件，如火灾、偷盗、急救等立即报警，并迅速与消防队、治安办部门联系，组织人员做好相关接应。5. 建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合。6. 根据所管辖区域的大小和周边社会治安情况，配备相应的现场管理员，并对现场管理员落实24小时值班制度的情况进行监督和检查。7. 密切保持与保安人员的通讯联络，每天不定时巡视管辖区域的安全工作，检查各值班岗位人员的值勤情况并适时进行指导。现场管理班长对现场管理员岗哨坚持不定时的查岗及查夜，及时指出现场管理员的工作失误及不规范的行为。 每日查勤主要有以下内容： 7. 1 管理员仪容仪表； 7.2 当班管理员值班日志及巡逻记录； 7. 3 物件签收事宜

7、； 7.4 人员、车辆、物品出入记录； 8. 完善管辖区域内安全防范措施,检查安全设施、设备、器材的使用情况，保证其能在工作中达到预定的使用效果。9. 检查管辖区域内有无妨害公共安全和社会治安秩序的行为,有无违反规章制度的行为,并及时进行纠正,提出处理意见,跟进处理结果。10. 协调本部门和其他部门的工作，提高工作效率。11. 接待投诉，协调处理各种纠纷和治安违纪行为。12. 负责对保安人员的管理、督导训练与考核。做好保安人员的出勤统计，业绩考核等管理工作。13. 掌握管理员的思想动态，定期召开队务会议，做好思想沟通工作。定期对保管理员进行职业安全，思想道德和各类业务技能培训。13. 做好现场

8、管理班组各种内外文件、信函、资料的整理归档；14. 以身作则，亲力亲为，全面提高安全管理工作的质量。完成上级临时交办的事项。（二）现场管理员员工作职责及注意事项现场管理员的工作职责：执行公司的安全、门禁的相关制度并填写相关报表、异常事件的汇报。1. 现场管理员必须为人正直，作风正派，以身作则，处事公正，对工作有高度的责任感，不玩忽职守。2. 维持园区正常工作秩序、治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。必须严格遵守公司的各项规章制度，如有违反，则按员工手册现场管理员违章处罚管理条例进行处罚。3. 认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记薄上进行详细登记，交接班时移交清楚，责任明

9、确。4. 对来访客人热情、有礼、耐心文明问询和主动引导，维护公司良好形象。对夜间送货到园区的客户或司机要热情问候，以礼相待并负责通知巡逻岗位检查。5. 在规定的站岗时间段内，必须服从现场管理班长安排按要求站岗。5.1 站岗时间为上午 750 1800 （特殊天气不站岗）。5.2 站岗要端正，不得缺岗、误岗（迟到和早退）站岗的执勤管理员不得下岗、蹲岗，随意走动，不能东倒西歪、说话打闹，也不得有其他的小动作，非遇紧急情况不得走下岗台。5.3 对于进入园区的乘用车辆或外出的乘用车辆，在管理员视野35米之内时，必须行举手礼。5.4 管理员站岗和执勤时，须穿公司规定的制服，佩戴员工识别证。6. 管理员值

10、班要高度戒备，加强对重点部位的治安防范，加强防盗活动，及时发现可疑人和事，并进行妥善处理。7. 加强防火活动，及近发现火灾隐患苗头，并消除之。应熟记园区内各处水、电、燃料、开关、门锁及消防器材的地点，以免临急慌乱，定期对消防水管进行检查登记，如有发现有失效的应立即通知保安队长。对重要的电灯、门窗等有缺损时，应及时上报主管部门处理。8. 管理员应该负责门卫室日常清洁卫生工作，以保持室内清洁整齐美观。9. 监督员工遵守安全守则，规章制度。管理员每天下班前须将各类出库单据收齐，送交相关部门备查。配合领导做好下班后训练工作。11. 管理员必须提前十分钟到岗，要有饱满的精神执勤。做好工作交接，正确记录当

11、班值班日志和案件笔录，及时提出相关工作报告。12. 管理员必须按照管理员班长制定的训练时间进行训练，非特殊情况，不得缺席。13. 保安值班时间按照公司相关规定灵活执行。 第三章 管理员行为准则第一条 管理员礼仪（一）仪容仪表1. 仪表：1.1 服装干净、整洁，没有异味1.2 头发前不过眉、旁不触耳、后不触领1.3 不留古怪发型、剃光头或染彩色头发1.4 清洁、干净、不留胡须；口腔无异味且在上班时间不吃带有异味的食物1.5 保持指甲干净且不留长指甲、不配戴体现个人个性的装饰品（戒指、手链、项链）2. 服饰2.1 干净、整洁无污渍2.2 上衣口袋不应装东西，上衣领子不乱别徽章，衣袋中不装太多的物品

12、。腰上不挂钥匙链、指甲刀等物品。2.3 不穿高领内衣，纽扣应扣好，不敞开外衣或卷起裤脚或衣袖2.4 工号牌统一配戴在左胸的正上方3. 整体精神面貌要求：3.1 精神饱满、乐观向上、大方，面带微笑3.2 服装笔挺、不歪斜松垮（二） 礼节礼貌：执勤中遇见同事及上级领导时行举手礼，问好。常用文明用语：1、 您好。2、早上好。3、晚上好。4、欢迎您。5、请.6、 谢谢！7、多谢。8、深表谢意。9、谢谢大家。10、对不起。11、请原谅。 12、我做得不好，请您多多指教。13、再见。14、谢谢您的光临。15、欢迎您再来16、打扰了。17、失陪了。18、请稍等。19、请留步。20、请多关照。21请多指教。2

13、2、您要找的人不在，我代您传达好吗？ 1. 站姿1.1 挺胸、收腹、紧臀、头部端正，下颌微收1.2 微笑，目视前方，表情亲切，有亲和力1.3 两臂自然下垂，两手伸开，落于腿侧裤缝处或两手握于背后或两手握于腹前，右手握住左手，两腿绷直，呈外“八”字45度角展开。1.4 禁止：双手卡腰；抱在胸前或将身体东倒西歪的靠在墙上或脚右搭左等2. 坐姿2.1 端正，双腿自然平放，男士双腿间距可容一拳2.2 禁止：前仰后合、摇腿晃脚、翘腿等不雅之举。3. 敬礼3.1 举手礼。要领：上体正直，右手取捷径迅速抬起，五指并拢自然伸直，中指微接帽檐右角前约2厘米处（戴无檐帽或者不戴军帽时微接太阳穴，与眉同高），手心向

14、下，微向外张（约20度），手腕不得弯曲，右大臂略平，与两肩略成一线，同时注视受礼者。礼毕时，将手放下。3.2 注目礼。 要领：面向受礼者成立正姿势，同时注视受礼者，并目迎目送（右、左转头角度不超过45度）。礼毕时，将头转正。第二条 管理员工作守则（一）工作态度1. 对工作要有责任心、热情、敬业精神和职业道德2. 对自身的责任心：钻研业务、工作认真、上进心3. 同事之间的协作力、包容、配合、团结4. 对本职工作负责：不拖沓、不积压、不抱怨、不挑拣5. 对待业主或来访人员的态度：谦和、礼貌、诚恳、友善、不卑不亢（二）日常行为规范1. 爱护公共财产、不随意破坏、挪为私用；2. 及时清理、整理个人工作

15、用具，保持工作环境的干净整洁；3. 办公桌上不放与工作无关的用品；4. 未经同意不得翻看他人文件、资料或他人个人物品。（三）工作纪律根据员工手册现场管理员违章处罚管理条例等有关规定和园区人员人身财产安全负责的原则，管理员严格禁止下列行为：1. 限制他人人身自由、搜查他人身体或者侮辱、殴打他人。2. 扣押、没收他人证件、财物。3. 阻碍依法执行公务。4. 参与追索债务、采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置纠纷。5. 删改或者扩散管理员服务中形成的监控影像资料、报警记录。6. 侵犯个人隐私或者泄露在管理服务中获知的商业秘密。7. 仪容不整, 言语行为轻浮、粗暴无礼。8. 值班时间聚众赌博、下棋、喝酒

16、、看小说报纸，打瞌睡，吃零食等。9. 对群众、来宾故意刁难或挟怨报复。对员工、来宾或送货人员索取好处及贪小便宜。10. 脱岗、漏岗、睡岗，迟到、早退。夜班值班人员睡觉被发现第一次罚款50元，第二次罚款100元，第三次当自离。（对工作业绩佳者，我们给予奖赏，与罚款金额相当。）11. 执勤时间内，电话、对讲机私用，影响勤务。12. 非保安人员进入保安室。13. 未经许可擅自调班。14. 暴行犯上，不服从指挥。第四章 门禁管理规定及巡逻岗规定第一条 外来人员携带物品出入园区的管理规则1. 外来人员及车辆进入园区不得携带枪支、刀具、毒品及一切危险品和违禁物品（违禁物品：住户进户门、屋内窗户、纱窗等）。

17、2. 外来人员及车辆未经业主核准，不得进入园区。3. 人员与车辆出园区时拒绝检查，不得出园区。4. 所装货物与放行条不符者，不得出园区。5. 施工人员进入园区需出示施工证件，做好登记，管理员方可放行。 6. 施工人员离开园区时，应接受管理员对其所带物品检查，确认有无违禁物品（电源线、园区公共设施等）7. 检查进入园区沙石等装修器材，一旦发现及时通知巡逻岗位进行跟踪检查。第二条 访客人员的管理规则对于外来人员及车辆有下列情形之一者，拒绝进园区1. 携带易燃易爆及危险物品的人员和车辆。2. 不明身份，衣冠不整及明显带有恶意的人员。3. 推销产品、商品及收购废品的人员及车辆。4. 来访人员不能出示有

18、效证件者。第三条 门禁管理注意事项1. 车辆及人员进出园区请按本园区一切规定。2. 送货、施工人员人员进入园区，除到达指定送货区域，严谨擅入未经许可的区域，否则通知巡逻岗监督管理或者清出园区。第四条 巡逻岗管理规则1.巡逻岗负责园区内业主私家车辆及物品的摆放清理。2.园区装修期间，针对楼层清查，门、窗、电源、楼道内卫生及建筑垃圾的管理及登记督促。3.配合园区各岗位检查园区外来人员及装修住户的装修巡查。4.为确保园区安全，晚上19:00对单元门关闭及外来人员的清理工作，施工单位需次日进行施工，如有特殊需要与物业相关部门提前申请，否则清出园区。第五章 每日安全事项巡逻内容第一条 保安巡逻1. 保安

19、仪容仪表。2. 当班保安日志。3. 防盗系统报警系统和报警联络装置。4. 员工着装穿戴和工牌的佩戴。5. 速递快件的签收事宜。6. 人员、货物和车辆出入管制稽核。7. 异常事件的处理。第二条 消防系统检查1. 灭火器位置挂放是否移动和压力是否足够。2. 消防栓是否供水。3. 明火管制稽核。4. 消防通道的通畅、疏散方向和防火标志。第三条 安全专案检查1. 车辆出入的限速。2. 每天下班对园区灯，监控得检查。第四条 园区秩序的维护1. 管理员每天要加强巡逻力度，园区内不得有人乱扔垃圾。2. 园区内不得有人使用明火施工。3. 园区内不得有人在公共区域大小便。第五条 主管交办其他事项的稽核。第六章

20、紧急或意外事故的处理第一条 火警事故1. 发现火灾应立即赶到失火现场查看，并注意兼顾住户安全，立即向内部119火警台报案，且通知部门班长、主管，管理员仍然坚守岗位并派指定人员到指定地点接应。2. 若发生火苗应即以灭火器将火源熄灭。3. 若已使用灭火器仍然无法将火势扑灭时，应火速打电话至119请求支援。3.1 指挥员工及来宾向安全地区疏散。3.2 保持高度警戒，严防看热闹人员趁机窃取业主财务。3.3 通知门岗及巡逻队做好火警119车辆接引，及时处理路面车辆确保火警车辆进入畅通。3.4 火势熄灭后应清查人员及物品所害情形，并保持完整现场，以供警方处理。3.5 注意警方处理时，亦不能破坏现场，以免影

21、响后期处理工作。3.6若于下班时间发生火警，马上扑灭，若无法扑灭。立即通知物业每部119与主管部门，待火势处理完毕方可交接下班。第二条 恶劣气候恶劣气候，管理员应完成以下事项：1. 检查所有门窗及照明电源。2. 将散置于室外易于被风吹或吹损坏的物品移于室内或予以固定处置。3. 遇有灾害或须支援时，立即报警求援并报告上级领导。4. 雨天针对地下车库及园区低洼处的防水处理。5. 雪天要及时处理园区门岗及园区内的雪，待处理完毕方可交接班下班。6. 大风天气要针对园区高空悬挂物件及时清理，确保园区人员安全。第三条 员工打斗事件1. 与业主发生摩擦打斗事件，根据情况轻重给予处理。2. 打斗现场若有其他员

22、工围观时，为防止围观者鼓噪起哄或使现场复杂化，应将肇事者带离现场再行处理。3. 事态有愈超严重态势，应立即请派出所协助处理。4. 注意立场要保持公正，千万不可偏袒打斗当事人任何一方或加入战局，丧失理智。5. 若为下班时间，应即刻电话通知管理班长级部门主管；有安全之虑时，即刻电请派出所些协助。第四条 不良分子前来滋事处理1. 管制人员不得与不良分子对打。2. 控制大门和所有出入口，勿使不良分子进入滋事。3. 通知上级领导前来支援处理。4. 认清来者容貌、特征、人数、有无携带枪支、刀具、坐车种类以及车牌号码、滋事原因等，作为警方侦查处理的依据。5. 若下班以后应立即通知派出所并电话联络上级领导。第

23、五条 打劫被盗事件1. 发现可疑人物，应与班长联系并一人监视。2. 发现园区或业主家物资被盗，急按对讲报警系统，及时与上级领导联系。3. 保持被盗现场。 第六条 意外事故1. 园区内员工和外来员工打架闹事，值班人员应及时制止劝导，避免事态扩大。2. 业主及员工或外来人员急病，应立即拨打120急救电话，并通知上级领导。3. 做好相关事宜安排，到主要路口进行接引车辆，通知门岗及巡逻岗。第七章 勤务制度第一条 交接班的制度1. 上下班人员均实行列队管理，按时交接。交班值班员（班长）在站队时，必须了解治安员交接情况，对交接过程中出现的问题应及时予以解决并向主管领导汇报。2. 按时交接班，接班人员应提前

24、10分钟到达岗位。接班人员未到达前，当班人员不能离岗。3. 接班值班员（班长）在站队时，要向各保安员讲明交接班注意事项，并做好检查督促工作。4. 接班人员到工作岗位进行交接，交班人必须向接班人详细讲明待办及注意事项。接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，应做到“三明”；上班情况明，本班接办的事情明，物品、器械清点明。5. 交班人在下班前必须填好值班记录，应做到“三清”：本班情况清，交接的问题清，物品、器械清。6. 交接的对讲机及其它器材必须当面检查清楚，发现问题及时反馈，值班人员做好记录，并追究当事人责任。7. 交接时要做好记录并签名。班长（队员）之间必须相互协调做好交接工作，并做好

25、交接记录。8. 当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下班人员，事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。9. 物品交接完毕向值班班长汇报物品交接情况。第二条 请示报告制度1. 管理员遇有紧急情况和重大问题时，要及时、具体、准确地向上级领导等有关部门请示、报告。2. 对上级领导和部门有关处置紧急情况的工作报告，要立即、坚决执行，执行结果要及时反馈，并做好详细记录。第三条 勤务登记制度1. 勤务登记由当班人员负责记录。2. 勤务登记的内容：主要记载上级指示、通知、交办的事项及值班期间发生和处理的问题。记录必须清晰、准确、全面，不得随意涂改，并妥善保管。第八章 警卫室管理办法第一条 警卫室纪律1.

26、门岗是管理员工作处所，非保安人员无正当理由不得入内，禁止在警卫室内吸烟、电话闲谈、大声喧哗、看书、看报等现象发生，违者均按相关规定进 行处罚。2. 保持警卫室内的环境卫生，物品放置有序，未经同意，禁止他人物品存放在警卫室。3. 所有保安人员对室内的物品及办公用品有义务进行保管、交接，并按正常程序对其负责。4. 无正当理由，警卫室应24小时有保安员值守。第二条 保安器械的保管由安全主管负责安排专人保管保安器械，严格遵照保安器械的领用和交接 制度并做详尽记录。第三条 保安器械的领用及交接1. 保安器械实行专人保管制度，谁领用谁负责，如有人为毁损现象，照价赔偿。如属故意毁损，除照价赔偿外，从重严肃处

27、理。2. 保安器械的使用规定：2.1 制备保安器械的使用说明书和使用方法。2.2 任何不当值人员须将器械交回保管人员登记入库，不得私自保留器械。2.3 依法使用器械，任何人员不得利用保安器械擅自动用私刑。第九章 监控室岗位职责1、 录像监控室管理员应严格遵守公司工作程序及仪容仪表的规定。2、 录像监控室管理员应密切监视录像监视仪，以观察、跟踪可疑活动。3、 录像监控室管理员应与内部和外围的巡逻保安、停车场、车库管理员和门卫管理员紧密协作与交流，最大限度地保障生命和财产安全。4、 录像监控室管理员在发现有火警和其它报警信号时，应在第一时间通知班长或巡逻管理员，查看或解除报警险情。5、 录像监控室

28、的管理员在紧急情况下应保持镇静，并采取控制措施，避免事态进一步恶化。6、 监控室管理员在监控画面上，看到当班管理员在岗位上出现的一些违纪行为（如：在工作区域吸烟、在岗位上打磕睡、门岗倒闸未能正常开放等），监控管理员应在第一时间用对讲系统提醒该员工。7、 录像监控室管理员在中控室内的设备出现故障时应立即上报给管理主管或物业主管领导。10、录像监控室管理员应打扫工作区域、填写交接班登记表、记录当班的重要事件、交接物品如钥匙、对讲机、门禁系统等。11、录像监控室管理员在和接班的管理员完成交接班前不得离岗，并在交接班时立正、互相敬礼。12、 如因管理员在工作中玩忽职守、疏忽大意等，所造成的损失，由当班

29、管理员做出赔偿，情节严重者公司追究其法律责任。第十章 考勤制度（一）保安员实行24小时制，三班倒制，分白班、中班、夜班，每班8小时，每月15日、30日倒班。（二）上班时间白班：早8点晚16点，晚16点24点，晚24点早8点。倒班用餐。上班期间不得擅离职守。（三）保安员工资现执行标准，基本工作2000元，岗位工资520元（工龄工资满一年，每月100元依次类推、待定）。（四）按时上下班。4.1 早退、迟到罚款20。4.2 迟到、早退累计10次以上，予以劝退处理。4.3 请事假一天扣除当天工资，三小时假期按半天处理，超过五小时按全天处理。4.请丧假、产假、婚假需打申请报知部门主管并由物业主管领导签字

30、审阅，如未打申请者按事假处理。第十一章 管理员训练细则训练项目训练内容实施方式实施责任人工作职责1. 保安工作职责2. 工作流程3. 工作表单讲习管理班长管理办法1. 门禁管理规定及细则2. 保安值班室管理办法3. 消防设施器材管理办法4. 防盗报警系统功用5. 速递快件及接听电话事项规定讲习讨论管理班长上岗实习1. 厂区岗位分布，巡逻线路2. 穿着姿态，接待语言，接听电话3. 突发事件模拟处理（火警、盗窃、事故）4. 熟悉消防器材分布图及操作使用5. 防盗报警器的操作岗位训练管理班长第十二章 附则第一条 本准则如有未尽事宜，得随时以命令形式补充或修正。第二条 本准则经呈奉总经理核准后实施，修改时亦同。 盘锦XX物业管理有限公司 2013年1月8日 专心-专注-专业