2011年3月银川房地产市场调研报告(共10页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年银川房地产市场调研报告 姓名 任婷 学号 班级 09级房地产经营与管理指导老师 田广星完成时间 2011.10摘要自2008年以来，银川房地产市场一直处于火爆状态。2009年银川连续5个月房价增幅位于全国第一。但2010年以来，在国家及地方政府调控政策日趋严重的情况下，并伴随着恒大地产、中海地产等中国百强房企的涌入，银川房地产市场将发生怎样的变化-带着这样的问题，我们对银川房地产市场进行了调研。调研主要涉及到银川目前在售及待售的所有公寓写字楼及住宅项目，对持续变迁的银川房地产市场的价格及销售情况、土地开发及投资情况都有了直观的了解，使我们对市场有了更加清醒地

2、认识。1. 银川概况1.1银川基础数据土地面积（平方公里）常住人口（万人）GDP（亿元）人均GDP（元）9527170.18644,02437856规模以上工业增加值（亿元）全社会固定投资（亿元）城镇居民人均可支配收入（元）农民人均纯收入（元）88.58492.101546553891.2银川及周边区域面积、人口分布情况兴庆区面积768平方千米，人口47万人。金凤区面积290平方千米，人口16万人。西夏区面积987平方千米，人口22万人。灵武市面积4639平方千米，人口23万人。永宁县面积1295平方千米，人口20.8万人。贺兰县面积1600平方千米，人口18.7万人。1.3城市消费发展水平根

3、据银川市统计局数据，截至2010年9月份实现社会消费品零售总额165.39亿，比上年增长20%，批发零售贸易业144.13亿，比上年增长21.6%。1.4银川的城市规划银川的总体发展方向是“西优、东控、南进、北拓”。并且银川市的居住用地、商业用地及行政办公用地主要规划集中在兴庆区和金凤区，西夏区主要规划为工业用地及教育科研用地。2. 政策分析2010年，银川房屋销售价格同比指数呈先升后降态势，前4个月房价持续攀升，从5月份开始受“新国十条”政策的影响，银川市房屋销售市场观望情绪浓厚，价格仍然坚挺。8月份以后市场有所好转，价格仍未松动，但同比涨幅大幅度回落。据国家统计局银川调查队调查资料显示，2

4、010年，银川市销售价格比上年上涨11.3%，其中，新建房销售价格累计上涨11.8%，二手房销售价格累计上涨10.2%。由此可见，2011年在政府频繁颁布调控政策的情况下，银川市商品房价格任然上涨，仅仅是涨幅有所下跌。2011年，由于利率的上调及限购令的颁布，炒房的情况必然减少，同时，对于银川楼市观望的人群会逐渐增多，外地人购房的数量减少，从而将影响到房屋成交量的下降。但是新政中并未提出要打压房价，只是要抑制房价的快速上涨，随着银川可供开发的土地越来越少；新建房从设计到施工，从居住环境到配套设施的标准越来越高；购房者对住宅品质的要求也在不断提高，预计在这些因素的共同作用下，2011年银川市房地

5、产市场将逐步趋于稳定，房地产价格将继续保持低速上涨的态势。据调查资料显示：2011年1月份，银川新建住宅销售价格同比上涨2.9%，涨幅回落。3 楼盘调研3.1公寓写字楼项目名称名都国际大厦地理位置解放街紧邻老大楼销售均价12000元/m2物业类型商业写字楼+精装公寓 装修配套精装修不带家具户型面积56186m2开盘时间2010.7交房时间2011.底楼盘概况地处老大楼商业集聚地带，周边业态成熟，总高21层，地上四层商业和老大楼打通，后期为新华百货商场用。15层以上为写字楼，租约70元/平米，此项工程预计2011年年底竣工，预计不迟于2012年5月投入使用。 在售精装公寓，户型面积为42平方米6

6、3平方米，销售均价9800元，现在全款购房可享9.8折优惠，按揭购房可享9.9折优惠。项目名称青春财富中心地理位置解放街老大楼西侧销售均价13500元/m2物业类型独栋商业写字楼装修配套精装户型面积108.92 m2开盘时间2011.4交房时间2011. 底楼盘概况青春财富中心项目位于银川市兴庆区轴心地段，项目周边，虹桥酒店、新华百货老大楼、邮政大厦等多个高层建筑云集，在城市规划中，是当之无愧的轴心地段；在功能上，集合了商业经营、文化娱乐、社会服务等多个产业龙头使得该区域成就了银川市当之无愧的CBD核心商务区。青春财富中心位于银川市民族街与解放街相交的城市CBD轴心区位,集5A级智能化写字楼与

7、四星级酒店为一体的多功能高端商务建筑。项目预计将于2011年3月开盘，户型面积为108.92平方米，整层1900平方米，现定销售均价为13500元。开盘前缴纳房款的10%订金可享受每平方米500元优惠，开盘后全款购房可享受9.8折优惠。现已可以预约登记。项目名称鲁银城市印象地理位置宝湖中路50号（宝湖公园对面）销售均价6500元/m2物业类型住宅、精装公寓、商铺装修配套精装修户型面积44-58m2开盘时间2011.2交房时间2012.6楼盘概况公寓占地5000平方米，共23层，其中1-3层为商业用房，4-23层为精装公寓，每层20户。小公寓面积从44-58平方米不等，层高3.2米，室内全部选用

8、国内知名品牌材料精装修，户型为一室一厅一厨一卫，带飘窗和阳台。目前在售精装公寓，百分之五十已售完，销售均价为6500元，目前全款购房每平米可优惠100元，按揭购房每平米优惠50元，对于老业主还有6000元的现金卡，可抵房款。项目名称蓝山名邸公寓地理位置金凤区金凤区新昌东路187号销售均价7300元/m2物业类型小高层公寓装修配套全装修户型面积49-60m2开盘时间2010.10.23交房时间2011.11.30楼盘概况共10层，目前有50平米及60平米的两种公寓在售，销售均价7300元/平米，起价6828元/平米，最高价7528元/平米。目前圣雪绒地产老业主买房每平米优惠50元。项目名称绿地2

9、1城地理位置贺兰山路以北109国道东侧销售总价5500元/m2物业类型高层公寓、商业综合装修配套精装修户型面积40-80m2开盘时间2010.9.28交房时间2011.5楼盘概况绿地领海2号精装公寓，有一栋暂不对外出售。项目现有精装公寓在售，户型面积40平方米64平方米，销售均价为5500元。现全款购房可享9.5折优惠，按揭购房可享9.8折优惠。项目现推出特价房，其中毛坯公寓销售均价4850元，精装公寓销售均价5050元。3.2 住宅商品房项目名称建发宝湖湾地理位置兴庆区正源南街与宝湖路交汇处(宝湖公园西侧)销售总价5500元/m2物业类型小高层、高层塔楼装修配套毛坯户型面积53-118 m2

10、 130-240m2开盘时间20090413交房时间20101230楼盘概况宝湖湾一期高层简装修住宅在售，户型面积53平方米118平方米，销售均价6500元，一期住宅部分现已交房，118平方米及111平方米住宅将于7月交工。二期小高层观景洋房将于年中开盘发售，户型面积130平方米240平方米，价格待定。物业费:1.35元/平方米月。绿化率:38%。占地面积:平方米 建筑面积:平方米停车位:地上停车位。车位售价1515.5万元/位。项目名称银帝宝湖天下地理位置金凤区正源南街以东，宝湖西路以北，宝湖公园西侧销售总价6000元/m2物业类型小高层、高层、别墅、公寓装修配套毛坯户型面积90-170m2

11、开盘时间2011.03交房时间2012.08楼盘概况宝湖天下 一期将推出12栋高层住宅，高层住宅为24层，房屋面积在90-170平米之间，现在已经开始接受意向客户登记，具体销售价格及开盘时间均尚未确定。物业费:1.50元/平方米月 绿化率:35.83%占地面积:平方米 建筑面积:平方米停车位:车位配比 1:0.8。项目名称民生兴庆府大院地理位置兴庆区北塔路与凤凰北街交汇处(海宝西区对面)销售总价7200元/m2物业类型小高层、高层复式、别墅装修配套毛坯户型面积130-350m2开盘时间2010.11.13交房时间2012.05楼盘概况兴庆府大院是由宁夏民生房地产开发有限公司开发。兴庆府大院，项

12、目现多形态住宅热销中，户型面积为130平方米350平方米，销售均价7200元，现在全款购房可享9.3折优惠，按揭购房可享9.6折优惠。物业费:1.30元/平方米月。绿化率:35%。占地面积:平方米 建筑面积:平方米停车位:车位配比为1：1.3。项目名称凯威观湖一号地理位置兴庆区上海东路北塔湖畔（宁夏血液中心向东500米）销售总价7200元/m2物业类型小高层、高层复式花园洋房装修配套毛坯户型面积94-260m2开盘时间2009.9.1交房时间2010.12.01楼盘概况观湖一号一期已售完。二期信息待定。项目名称臻君豪庭地理位置金凤区北京路与满城南街交汇处东南方(新新大厦向南500米)销售总价6

13、000元/m2物业类型高层、情景复式洋房、写字楼装修配套毛坯户型面积143-400m2开盘时间2009.11.01交房时间2010.01楼盘概况臻君豪庭是由开发。臻君豪庭-森林公园E岛，共建12栋楼，其中情景洋房3栋，高层住宅7栋，正门建有一栋15层高的四星级酒店和15层商务写字楼。臻君豪庭，一期高层住宅在售，有143平米至400平米户型可供业主选择，目前所剩房屋仅10余套，销售均价每平米6000元。物业费:1.35元/平方米月绿化率:35%占地面积:平方米 建筑面积:平方米停车位:1600多个4.区域市场的价格分析4.1西夏区区域功能分布明显，各大学校位于北侧，工厂厂区居于南侧。区内总体开发

14、程度低于兴庆区和金凤区，居住、娱乐配套相对不足，所以楼盘价位相对较低，总体均价低于4800元/。产生购买行为的主要是当地居民或各厂区职工，为改善居住条件或是针对学区而购买。虽然开发程度较低，但由于有学区作为依托，对价格的提升会有推助作用，同时由于周边人群购买力相对有限，所以预计未来价格上涨幅度不会太大，短时间内均价不会超过5200元/。区内南北两侧居住环境相对较好，会有后续新盘开发。西夏区代表楼盘有物华.兴洲苑等项目。西夏区总体均价比起09年的3000元/也有了较大涨幅。4.2金凤区金凤区内楼盘价格变化较大，呈现由西向东、有四周向中心价格逐渐升高的趋势。满城大街以西的西部区域价格相对较低，目前

15、均价在6000元以下，且销售状况较好，考察的楼盘如尚座.中央公馆等销售率无一例外均达到60%以上，有的甚至还没有开盘，还处在预订阶段已销售超过50%，而且在营销方面基本不需要过多的营销手段，沿街树立一个楼盘指引牌即可。森林公园内的楼盘由于所处环境较好，规划先进，档次较高，销售状况较好，代表楼盘有臻君豪庭、美林湾、森林半岛等，其普通住宅均价在6500元/左右，公寓在8200元/，别墅价格达到10000元/以上,而且正在酝酿涨价。再加上森林公园东北角的水上购物中心，使其商业配套进一步完善，区域价值近一步提升。亲水大街以东，上海西路以北的大部分楼盘已经售罄，开始销售临街商铺。如韦司德商务中心，于20

16、10年7月开始销售，到目前公寓部分已经售罄，仅剩下商铺。北部地区因临近人民广场，在加上已被政府规划为行政办公及居住区，预计价格还将上涨。长城中路以南地区为金凤南部居住区，代表楼盘有东方尚都三期、宝湖天下、宝湖湾等。南部区域因地处银川南进规划范围内，且项目邻近宝湖公园，所以楼盘价格也在上涨，目前均价在6000元/。各楼盘销售状况较好，销售最好的楼盘是东方尚都，仅余几套房源，销售率也已超过80%。上海西路以南，黄河东路以北，亲水大街以东的金凤区中心区域项目与森林公园楼盘价格相当，同为金凤区价格最高区域。在售楼盘仅有紫荆花商务中心与蓝山名邸公寓两个商住项目。其中紫荆花商务中心均价达到了9600元/左

17、右。虽然价格在金凤区精装公寓、写字间中最高，但较兴庆区中心地块，价格还有差距。预计随着新城区的不断开发，城市配套的不断完善，金凤区将成为新的城市中心区，届时房产价格也将达到新高。如国贸新天地的写字间均价可能会突破万元。4.3兴庆区兴庆区北部住宅与森林公园住宅共同代表了银川市住宅最高价，兴庆区中部的写字间则代表了银川写字间的最高价。如名都国际及青春财富中心的写字间的均价都达到了13000左右。兴庆北地区依托北塔湖自然环境以及银川二中、二十中等学区环境，显示了独特的区位价值，多层住宅及精装公寓均价在7500元/，代表楼盘有凯威观湖壹号、东方盛世等。项目普遍销售状况较好，东方盛世仅开盘两天销售率已达到75%左右。凯威观湖壹号一期已经交房。预计二期价格将会突破8000元/，将创银川住宅新高。兴庆区中部待售的精装公寓主要是尚东国际，起价7000元/以上，精装并且拎包入住，有700多套公寓，将于今年3月份开始认购，继宝丰银座和名都国际之后，是信秀国际最大的竞争对手。兴庆区南部楼盘相对中部、北部价格不高，项目主要依托新一中、新华商圈等居住生活配套。住宅均价在5500元/左右，代表楼盘有塞上骄子、光耀上城、嘉木花园等。其相对于09年均价不足5000元也有了明显的涨幅。 专心-专注-专业