房地产估价师考试-估价相关知识(全)(共97页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上第一章 规划知识第一节规划概述一、规划简介 规划有两层含义：描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想；行为决策，即为实现未来目标或达到未来发展状态作出行动步骤的决策。国民经济和社会发展规划国土规划：是对国土资源的开发利用、治理和保护进行全面规划。土地利用总体规划是各级政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上所作的综合部署和统筹安排。区域规划：是为了实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。城乡规划城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城

2、市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。城市环境保护规划和城市生态规划城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分，属城市专项规划范畴。城市生态规划不仅关注城市的自然生态，也关注城市的社会生态。此外，它不仅重视城市现今的，还关注城市未来的生态关系和生态质量，关注城市生态系统的可持续发展。城市生态规划的基本构思是建立“大规划”的研究体系，与城市总体规划有着共同的努力方向。二、城市规划与其他相关规划的关系城市总体规划与国民经济和社会发展规划的相互关系国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。城市总体规划依据国民经济和

3、社会发展规划所确定的有关内容合理确定城市发展的规模、速度和内容，是对国民经济和社会发展规划的落实。城市总体规划还要根据城市发展的长期性和连续性特点，作更长远的考虑。城市总体规划与土地利用总体规划的相互关系城城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与土地利用总体规划相衔接。这些规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄集镇建设用地规模。城市总体规划应建立耕地保护的观念，尤其是保护基本农田。城市总体规划与区域规划的相互关系区域规划是城市总体规划的重要依据。区域规划的建设布局方案和计划时序，通过城市总体规划和专业部门规划得以贯彻落实。城市

4、总体规划具体落实过程中也有可能对区域规划的原方案作某些必要的修订和补充。第二节城市规划概述一、城市规划的作用和任务城市规划的含义含义：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。它是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市空间资源有效配置和土地合理利用的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段之一。城市规划的作用城市规划是代表国家意志的政府行为，是政府通过对城市未来发展目标的确定，制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领，以及对城市空间，尤其是土地资源的配置来引导和控制未来城市发展的纲

5、领性文件。城市规划的作用体现在下列3个层次： 1城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段城市规划是国家控制、维持和发展城市的重要手段。2城市规划是政策形成和实施的工具从本质上讲，城市规划就是一种政策表述，它表明政府对特定地区的建设和发展在未来时段所要采取的行动，具有对社会团体与公众开发建设导向的功能。3城市规划形成了城市未来的空间架构城市规划的主要对象是城市的空间系统。城市规划以城市土地利用配置为核心，建立起城市未来发展的空间结构。城市规划限定了城市中各项未来建设的空间区位和建设强度，在具体的建设过程中担当了监督者的角色，使各类建设活动都成为实现既定目标的实施环节。城市规划的任务1.确定城市

6、的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标。2.从城市的整体和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源。3.通过空间资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展。4.确保城市经济和社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性。5.建立各种引导机制和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致。城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力。二、城市规划体系城市规划体系一般包括规划法律体系、规划行政体系和规划运作体系三个基本方面。城市规划法律体系1主干法及配套法规和规章：城乡规划法是我国城市规划法律法律的核心，也称主干法，由全国人大会常委会制定；配套法规或规章由城乡规划法授

7、权相应的政府主管部门制订并报国家立法机构备案，如城乡规划编制办法由国家规划主管部门建设部制定。2专项法：是针对规划中某些特定议题的立法。3相关法律法规：土地管理法、环境保护法、房地产管理法、文物保护法、公路法、建筑法、标准化法、消防法等。城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。我国实行城市规划编制和审批的分级管理体制。1.城市规划的编制县以上政府负责组织城市规划的编制。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划2个阶段。大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。2.城市规划的审批直辖市的城市总体规划由直辖市政府报国务院审批。省和自治区政府所在地城市、城市人口在100万以上的城市以及国

8、务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划和县级政府所在地镇的总体规划，报省、自治区和直辖市政府审批；其中市管辖的县级政府所在地镇的总体规划，报市政府审批。分区规划和详细规划一般由市政府城市规划行政主管部门审批。城市规划运作体系包括城市规划具体编制和城市规划实施控制2个方面。1.城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。城市总体规划属于战略性发展规划。城市详细规划作为对城市建设实施控制的直接依据，属于实施控制性规划。根据编制的深度和内容，城市详细规划又可分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划是以城市总体规划或分区

9、规划为依据。修建性详细规划是以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。2.城市规划实施控制一般来说，城市规划实施控制可以分为通则式和判例式。我国的城市规划控制基本上属于判例式，即任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，规划审批人员在审理个案时享有一定的自由裁量权。规划审批的主要依据是控制性详细规划，同时还考虑其他相关因素。在缺乏控制性详细规划的情况下，以规划部门的管理规定(如各地的城市规划管理技术规定)作为依据。三、城市规划管理系统城市规划管理系统是城市规划管理的具体体现，由相互联系的四个子系统组成：(1)城市规划决策系统。即城市规划的组

10、织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。城市规划编制和审批是个连续的过程。城市规划组织编制管理是制定城市规划的前期管理工作，城市规划的审批管理是制定城市规划的后期管理工作。(2)城市规划执行系统。即城市规划实施管理系统。由于建设工程性质的多样性，根据其形态和管理操作要求不同，可将建设工程分为建筑工程、市政管线工程和市政交通工程三项内容分别管理。(3)城市规划反馈系统。即城市规划实施的监督检查管理系统。负责建设工程规划批后管理和查处违法用地、违法建设2项管理工作。(4)城市规划保障系统。城市规划管理系统运行保障条件很多，如组织、人员、体制、机制、法制等。城市规划法律规范的制定，构成保障系统的

11、主要内容。第三节城市总体规划一、城市总体规划的主要任务和内容城市总体规划的主要任务是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展的战略部署和纲领性文件。城市总体规划的主要内容城市总体规划的内容包括：城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市

12、总体规划、镇总体规划的强制性内容。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。城市、县、镇人民政府应当根据城市总体规划、镇总体规划、土地利用总体规划和年度计划以及国民经济和社会发展规划，制定近期建设规划，报总体规划审批机关备案。近期建设规划应当以重要基础设施、公共服务设施和中低收入居民住房建设以及生态环境保护为重点内容，明确近期建设的时序、发展方向和空间布局。近期建设规划的规划期限为五年。二、城市发展战略城市发展战略的含义是指在较长时期内，人们从城市和各种因素、条件和可能变化的趋势预测出发，作出关系到城市经济、社会、环境发展全局的根本谋划

13、和对策。具体说，城市发展战略是城市经济、社会、建设三位一体的统一的发展战略。城市发展战略直接影响城市发展的方向、速度和前景，科学合理的城市发展战略是城市持续健康发展的保证。制定城市规划发展战略与目标是整个城市政府的任务与职能。城市发展战略的主要内容1.经济发展目标。包括GDP等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标、以及一、二、三产业比例等经济结构指标。2.社会发展目标：人口总量指标、人口构成指标、反映居民生活水平指标、人口素质指标。3.建设水平目标：建设规模、土地利用结构、人际环境质量、基础设施水平等方面的指标。三、城市性质与城市规模城市性质含义：城市在一定地区、国家以至更大范围内的政治、

14、经济、与社会发展中所处的地位和所担负的主要职能。1.确定城市性质的意义城市性质决定着城市规划的特征，对城市规模的大小、城市用地组织的特点以及各种市政公用设施的水平起着重要的作用。城市性质是城市建设的总纲，是体现城市的最基本特征和城市总的发展方向，科学地确定城市性质是充分发挥城市作用的重要前提。2.确定城市性质的依据国家的方针、政策及国家经济发展计划对城市建设的要求。该城市在所处区域的地位与所担负的任务；该城市自身具备的条件，包括资源条件、自然地理条件、建设条件和历史及现状基础条件。3.确定城市性质的方法：定性分析和定量分析相结合4.按城市性质划分城市类型工业城市、交通港口城市、中心城市、县城、

15、特殊职能的城市。城市规模1.确定城市规模的意义2.确定城市规模的常用方法：综合平衡法、区域分配法、环境容量法、线性回归分析法。3.按城市人口规模划分城市类型特大城市100万、大城市50100、中等城市2050、小城市20万四、城市分区规划编制城市分区规划的主要任务是：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与城市详细规划更好地衔接。城市分区规划包括下列内容：(1)原则确定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标；(2)确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；(3)确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标

16、和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围；(4)确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求；(5)确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围、分区规划的规划期限一般与城市总体规划一致。五、城市用地 (重点)城市用地分类按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准(GBJ13790)，城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分10大类、46中类和73个小类。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达

17、到小类深度。城市用地的10大类及其代号分别为：居住用地()、公共设施用地()、工业用地()、仓储用地()、对外交通用地()、道路广场用地()、市政公用设施用地()、绿地()、特殊用地()、水域和其他用地()。(1)居住用地()：指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。(2)公共设施用地()：指居住区级及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。(3)工业用地()：指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地。包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地归入水域和其他用地。(4

18、)仓储用地()：指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施用地。(5)对外交通用地()：指铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。(6)道路广场用地()：指市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。(7)市政公用设施用地()：指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。(8)绿地()：指市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地，不包括专用绿地、园地和林地。(9)特殊用地()：是指用于军事、外事和保安等特殊性质的用地。 城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场

19、用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地()。 在计算城市现状和规划的用地时，应统一以城市总体规划用地的范围为界进行汇总统计。城市用地应按平面投影面积计算。城市用地的计量单位应为万平方米(公顷)。城市用地评价城市用地评价内容包括自然条件评价、建设条件评价和经济评价。1、城市用地的自然条件评价城市建设用地的自然条件评价主要从工程地质、水文、气候和地形等几个方面进行。(1)工程地质条件。1)建筑土质与地基承载力。建设用地范围内各种地基的承载能力，对城市建设用地选择和各类工程建设项目的合理布置、工程建设的经济性，影响非常大。2)地形条件。结合自然地形条件，合理规划城市

20、各项用地和布置各项工程建设，对于节约土地和减少平整土石方工程投资，以及对城市管理等，都意义重大。3)冲沟。冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽。冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利。4)滑坡与崩塌。滑坡与崩塌是一种物理工程地质现象。不稳定的滑坡体本身，以及处于滑坡体下滑方向的地段，均不宜作为城市建设用地。崩塌的成因主要是由山坡岩层或上层的层面相对滑动，造成山坡体失去稳定而塌落。5)岩溶。工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的。在城市规划时要查清溶洞的分布、深度及其构造特点，而后确定城市布局和地面工程建设用地的选择。6)地震。大多数地震是由地壳断裂构造运动引

21、起的。了解和分析当地的地质构造非常重要。地震断裂带上一般可设置绿化带，不得进行城市建筑的建设，同时也不能作为城市的主要交通干道。(2)水文及水文地质条件：1)水文条件。为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题。2)水文地质条件。一般是指地下水的存在形式，含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。地下水的流向对城市布局也有影响。对地下水有污染的建设项目不应布置在地下水的上游，以尽量减少水体污染。(3)气候条件。气候条件对城市规划与建设有着诸多方面的影响，尤其在为城市居民创造一个舒适的生活环境、防止城市环境的污染等方面，关系更为密切。1)太阳

22、辐射。分析研究城市所在地区的太阳运行规律和辐射强度，这对于建筑的日照标准、建筑朝向、建筑间距的确定，以及建筑的遮阳设施以及各项工程的采暖设施的设置，提供了规划设计的依据。2)风象。风对城市规划与建设有着多方面的影响，尤其城市环境保护与风象的关系更为密切。3)气温。气温对于城市规划与建设也有影响。此外，城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，即所谓“热岛效应”，尤其在大城市中更为突出。为改善城市环境条件，减少炎热季节市区增温，在规划布局时，可增设大面积水体和绿地，加强对气温的调节作用。4)降水与湿度。降水是指降雨、降雪、降雹、降霜等气候现象的总称。一般城

23、市因大量人工建筑物与构筑物覆盖，相对湿度比城市郊区要低。湿度的大小还对城市某些工业生产工艺有所影响，同时又与居住环境是否舒适有所联系。(4)城市用地适用性评价城市用地适用性评价就是以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的主导环境要素，进行重点的分析与评价。根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类。一类用地：即适于修建的用地。这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的

24、用地。这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。三类用地：即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。2、城市用地的建设条件评价城市用地的建设条件是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量。城市用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。(1)城市用地布局结构评价1)城市用地布局结构

25、是否合理，主要体现在城市各功能部分的组合与构成的关系，以及所反映的城市总体运营的效率与和谐性。2)城市用地布局结构能否适应发展，城市布局结构形态是封闭的，还是开放的，将对城市整体的增长、调整或改变的可能性产生影响。3)城市用地分布对生态环境的影响，主要体现在城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾，这一矛盾往往影响到城市用地价值，同时为改变污染状态而需要更多的资金投入。 4)城市内外交通系统结构的协调性、矛盾与潜力，城市对外铁路、公路、水道、港口及空港等站场、线路的分布，将对城市用地结构形态产生深刻的影响。5)城市用地结构是否体现出城市性质的要求，或是反映出城市特定自然地理环境和历史文化

26、积淀的特色等等。(2)城市市政设施和公共服务设施评价城市市政设施和公共服务设施的建设现状，包括城市市政设施和公共服务设施的质量、数量、容量与改造利用的潜力等，都将影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性。(3)社会、经济构成评价影响土地利用的社会构成状况主要表现在人口结构及其分布的密度，以及城市各项物质设施的分布及其容量，同居民需求之间的适应性。城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。1)工程准备条件。在选择城市用地时，为了能顺利而经济地进行工程建设，总是希望用地有较好的工程准备条件，以投入最少的资金而获得较大的效益。2)外部环境条

27、件。除以上这些用地自身的建设条件外，还需要考虑建设地区的外部环境的技术经济条件，主要有经济地理条件、交通运输条件、供电条件、供水条件等。3、城市用地经济评价 (1)城市土地的基本特征1)土地承载性。土地承载性是城市土地最基本的自然属性。城市土地是各类建筑物的载体。它对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。2)区位。城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性。从影响范围看城镇土地区位，可分以下三个层次。宏观区位：对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。中观区位：是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。微观区位：地块位置条件是城市土地经济评价中确定

28、各种地价修正系数和评估地块价格的基础。(2)区位评价1)根据区位条件对土地的作用方式，建立城市土地评价的基本思路。根据我国土地使用制度实施的实际情况，以决定土地质量优劣的区位因素为主要依据，采用土地分等定级即级差收益测算的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。2)从分析区位条件入手，取得土地评价的因素/因子体系。影响城市土地经济评价的因素，可以分为三个层次：基本因素层：土地区位、城市设施、环境优劣度、其他。派生因素层：繁华度、交通通达度；城市基础设施、社会服务设施；环境质量、自然条件；城市规划等；因子层。P24。层次越高，影响力越大，因素覆盖面越广。城市用地经济评价必须结合自然条件评价、

29、建设条件评价，因此经济评价实为综合评估。第四节城市详细规划城市详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地和各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设用地作出的具体安排和规划设计。城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。按功能可以分为居住区、工业区和商贸区详细规划等。根据城市建设的阶段和工作需要，城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。规划期内拟建设的城市用地都应编制控制性详细规划，规划地域范围一般应在100公顷以上。近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在3公顷以上。一、控制性详细规划控制性详细规划的作用1.控制性详细规划起着

30、承上启下的作用。在整个城市规划过程中，控制性详细规划的地位极其特殊，上有城市总体规划和分区规划，下有修建性详细规划。2.控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导。控制性详细规划采用规划管理语言表述规划的原则和目标，成为规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。同时，控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到了充分保证。3.控制性详细规划是城市政策的载体控制性详细规划的编制和实施过程中都包含诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容。控制性详细规划的内容控制性详细规划的主要任务是：以城市总体规划或

31、分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化城市规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划的内容有以下5点：(1)确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；(2)规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；(3)确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；(4)根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定。控制性详细规划的控制体系控制性详细规划的控制体系指标包括以下各项：(1)用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性。(2)环境容量控制指标：容积率、

32、建筑密度、绿地率、人口容量。(3)建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。(4)交通控制指标：交通出入口方位、停车位。(5)城市设计引导及控制指标：对城市重要地段的地块，需对地块内建筑的形式、色彩、体量、风格提出设计要求。(6)配套设施体系：生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。以上前五项属地块控制指标，可分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标；指导性指标则是参照执行的指标。规定性指标一般包括以下各项：(1)用地性质：指规划用地的使用功能，或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。(2)用地面

33、积：规划地块划定的面积。(3)建筑密度：即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制。(4)建筑控制高度：即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。(5)建筑红线后退距离(以下限控制)：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。(6)容积率：即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：容积率总建筑面积土地面积容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益。容积率上限防止过度开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑的用途不同分为全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等。全部建筑容积率、住宅建筑容积率、公共建筑容积率等的分子分别对

34、应全部建筑面积、住宅建筑面积和公共建筑面积等。建筑密度也可以有全部建筑密度、住宅建筑密度和公共建筑密度等。(7)绿地率(以下限控制)：规划地块内务类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，即：绿地率绿地面积土地面积(8)交通出入口方位。规划地块内允许设置出入口的方向和位置。(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。指地块内应配置的停车车位数，通常按下限控制。指导性指标一般包括以下各项：(1)人口容量：即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制。(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求：对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行控制。(3)其他环境要求。4、控制性详细规划有关计算规则(1)建筑占地面

35、积建筑占地面积为建筑物的垂直投影面积，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道和街坊内连接建筑物之间的过街楼，以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积(即基地面积减建筑占地面积)10的基地附属建筑面积。(2)总建筑面积总建筑面积的计算办法照经委(82)经基设字58号建筑面积计算规则规定计算，但不包括雨篷、外挑阳台、檐口、连接两座建筑物的架空通道、玻璃拱顶下的天井、室外楼梯或坡道，以及仅一面有围护结构、面积不大于基地空地面积(即基地面积减建筑占地面积)10的基地附属建筑面积。也不包括：地下室和楼板面不高于明沟1.5m的半地下室；开放供公共使用的

36、地面敞空层，如该敞空层不作公共使用，则按一半面积计入总建筑面积，但该敞空层以后不准再行改造，改变使用性质；面积小于标准层面积百分之十的机房、水箱、嘹望用房的屋顶附属建筑物；此外，底层为杂物间和停车间的居住建筑，其底层面积按一半计入总建筑面积。(3)建筑高度在核算建筑间距时，建筑高度按以下规定计算：平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙算至檐口，面积小于标准层面积百分之十的屋顶附属建筑物高度不计；坡屋面坡度不大于35度时，高度算至檐口；大于35度者，屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线，垂直于相关建筑的算至山墙斜坡高度的中点。在核算建筑高度时，建筑高度按以下规定计算：平屋面算至女儿墙顶，无女儿墙者算至檐口；坡

37、屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点，当屋脊线平行于道路红线时，凡坡度不大于35度者，高度算至封檐墙顶，无封檐墙顶者算至檐口，坡度大于35度者高度算至屋脊。二、修建性详细规划修建性详细规划的作用修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。修建性详细规划的内容主要内容如下：(1)建设条件分析和综合技术经济论证；(2)建筑和绿地的空间布局、景观规划设计，布置总平面图；(3)道路系统规划设计；(4)绿地系统规划设计；(5)工程管线规划设计；(6)竖向规划设计；(7)估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。三、城市居住区规划居住区及

38、规划布局城市居住区，一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。居住区按居住户数或人数规模，分为居住区、居住小区、居住组团三级。居住区是特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(3万5万人、1万1.6万户)相对应。居住小区，一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(1万1.5万人、3千5千户)相对应。居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(1千3千人、3百1千户)相对应。居住区的规划布局形式，有居住区居住小区住宅组团、居住区住宅组团、居住小区住宅组团、独

39、立式组团等多种类型。居住区规划的任务和内容(1)居住区规划的任务我国城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。居住区规划的任务是创造一个满足日常物质和文化生活需要的舒适、方便、卫生、安宁和优美的环境。(2)居住区规划的内容居住区规划的内容包括：选择、确定用地位置、范围(包括改建范围)；确定规模，即人口数量和用地的大小(或根据必建地区的用地大小来决定人口的数量)；拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；拟定公共服务设施的内容、规模、数量(包括建筑和用地)、分布和布置方式；拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；拟定公共绿地的数量、分布和布置方式；拟定有关的工程规划设计方案；拟定各项技术经济指

40、标和造价估算。居住区的用地构成和规模1.居住区的用地构成居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为以下四类。1)住宅用地：指居住建筑基底占有的用地及其前后左右必须留出的一些空地。2)公共服务设施用地：指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地等。3)道路用地：指居住区范围内的不属于上两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等。4)绿化用地：指居住区内满足规定的日照要求、安排有游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地。2.居住区的规模居住区的规模包括人口及用地两个方面，以人口数作为规模的标志。这个合理规模的确定，主要受以下一些因素决定。1)设

41、置居住区级商业服务设施的经济性和合理的服务半径。合理服务半径为0.81km。2)城市道路交通方面的影响。城市干道的合理间距应在0.61km之间，城市干道间用地一般在36100公顷左右。3)居民行政管理体制方面的影响。目前在对城市旧居住区进行改建规划时，一般都配合街道办事处管辖范围的划分为单元。街道办事处管辖的人口一般以5万人为宜，少则3万人左右。居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。人口一般以35万人为宜，其用地规模应在50100公顷左右。住宅及其用地的规划布置住宅及其用地的规划布置是居住区规划设计的主要内容。在进行规划布置前，首先要合理地选择和确定住宅的类型。1.住宅的类型及其

42、特点现代住宅如按使用对象不同，基本上可分为两大类：供以家庭为居住单位的建筑，一般称为住宅；供单身居住的建筑。第一类以户为基本组成单位的住宅主要类型见表83。 住宅类型(以户为基本组成单位)及用地特点表8-3 注：低层住宅指13层的住宅；多层住宅指3层及3层以上至可以不设电梯的层数(一般以6层为限)；而高层住宅为7层及7层以上需设电梯的住宅。 2.住宅建筑经济和用地经济的关系住宅建筑经济直接影响用地的经济，而用地的经济往往又影响对住宅建筑经济的综合评价。分析住宅建筑经济的主要依据是每平方米建筑面积造价，平面利用系数等指标，用地经济的主要依据则为每公顷居住面积密度。住宅建筑经济和用地经济比较密切相

43、关的几个主要因素如下：住宅层数：低层住宅一般比多层造价经济，而多层又比高层经济，但低层占地大，如平房与5层楼房相比要大3倍左右。对于多层住宅，提高层数能降低住宅建筑的造价。进深：住宅进深加大，外墙相应缩短，采暖地区外墙需要加厚的情况下经济效果更好。住宅进深在11m，每增加lm，每公顷可增加建筑面积1000；11米，效果相应减少。长度：住宅长度在3060m时，每增长10m，每公顷可增加建筑面积7001000左右，在60m以上时效果不显著。层高：住宅层高的合理确定影响建筑造价，也直接和节约用地有关。平面系数：在住宅建筑面积相同的情况下，提高k值能增加居住面积。3.合理选择住宅类型一般应考虑以下几个

44、方面：户室比应满足不同人口组成的家庭对住宅的需要，也就是要满足户室比的要求。户室比的确定，在新建地区主要参照当地的人口结构；在改建区，要考虑改建地区拆迁户人口的组成。住宅建筑层数的确定，经综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、材料供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素。根据我国目前的条件，大中城市一般以56层为主，小城市以45层为主，在用地紧张的地方可适当建造一些高层住宅。适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯。公共建筑及其用地的规划布置1.公共建筑的分类按公共建筑的使用性质可分为八类系统：教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理及市政公用系统。按居民对公共

45、建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑(如菜市场、超级市场)和居民必要的非经常使用的公共建筑。2.公共建筑定额指标公共建筑定额指标包括建筑面积和用地面积两项。公共建筑定额指标的计算方法有两种。以每千居民为计算单位，故称千人指标。民用建筑综合指标。民用建筑综合指标包括家属宿舍、单身宿舍和公共建筑三大内容。3.公共建筑的规划布置公共建筑的规划布置应按照分级(主要根据居民对公共建筑使用的频繁程度)、规模(指人口规模)、配套(成套配置)和集中与分散相结合的原则进行，一般与居住区的规划结构相适应。规划布置的基本要求如下：为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径。居住区：8001000

46、m，居住小区：400500m，居住组团：150200m；应设在交通比较方便、人流比较集中的地段，要考虑职工上下班的走向。如为独立的工矿居住区或地处市郊的居住区，则应在考虑附近地区和农村使用方便的同时，要保持居住区内部的安宁；各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置，或靠近河湖水面等一些能较好体现城市建筑面貌的地段。居住区道路的规划布置1.功能要求居住区道路的规划布置应考虑如下的功能要求：通行清除垃圾、粪便、递送邮件等市政公用车辆；居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行；满足铺设各种工程管线的需要；道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段；除了以上一些日常的功能要求外，还要考虑

47、一些特殊情况，如供救护、消防和搬运家具等车辆的通行。2.道路分级根据功能要求和居住区规模的大小，居住区级道路一般可分为三级或四级。居住区道路，车行道宽度不应小于9m，红线宽度一般2030m；居住小区级道路是居住区的次要道路，用以解决居住区内部的联系，车行道宽度一般为7m；居住组团级道路是居住区内的支路，车行道宽度一般为4m；通向各户或各单元门前的小路，一般宽度为3m。3.居住区道路规划布置的基本要求1)居住区内部道路主要为本居住区服务，为了保证居住区内居民的安全和安宁，不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。2)道路走向要便于职工上下班。3)应充分利用和结合地形，以利雨水排除。4)在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。5)车行道一般应通至住宅每单元的入口处。建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小于1.5m，与车行道边缘的距离不小于3m。6)尽端式道路长度不宜超过120m。7)如车道宽度为单车道时，则每隔150m左