厂区物业方案(共20页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上物业（含清运、绿化保洁）服务方案目录第一章 服务方案编制说明第一节 公司简介一、 我们的实力我公司倾力打造成全福建省最值得信赖和最值得尊重的兼保洁、绿化、清运、物业管理服务为一体的企业。我公司自成立以来的短短几年间，无论是经营规模、管理模式还是服务质量都已经在业界处于领先地位，俨然成为业界一颗冉冉升起的新星。公司按市场化、专业化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨。建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确立了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理，为客户提供安全、文

2、明、整洁、满足客户需求并且持续改进的高品质物业管理服务。同时，公司已形成了以人为本、和睦共存、“真诚、专业、服务、创新”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支柱。二、我们的理念 服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。 质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。 团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。 发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造物业第一品牌。三 我们的目标 立足基础服务，树立物业服务诚信高效形象。 强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。 细化服务质量，倡导“温馨畅想 颠峰体验”。第二节 管理目标我们目标就是通过我们公

3、司提供的优质物业（包括清扫清运、绿化养护、安保维序等）服务，并在充分合理地使用和发挥现有物业等的各项功能基础上，提高物业的使用效率和经济利益，保持厂区清洁有序，提升厂区职工的最终满意度。并积极配合厂方做好后勤服务工作，为员工提供一个优美整洁、舒适方便、工作和生活环境。公司严把招聘、培训关，要求每位员工都树立爱岗敬业的精神，遵守各项规章制度，落实科学的操作流程、量化的考核标准和严格的监管机制，确保各项工作的正常开展。并严把工作质量关，使各项管理工作有序高效地进行，通过管理处全体员工的共同努力和业主的密切配合与支持，争取公司管理更上一层楼。第三节 方案编制说明物业管理是和厂区现代化生产方式相配套的

4、综合性管理，是与建立社会主义市场经济相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理，物业管理作为新兴行业，目前全国已有1万多家物业管理企业，显示出较强大的生命力和广阔的发展前景。我公司通过多年的物业管理的探索与实践，在管理实践中积累了较为丰富的经验，在符合规划设计、符合厂区物业的正常使用功能需要，从中建立了一套完整的管理制度，培养了一批懂管理、懂技术的管理人才。通过对南安光电基地爱民电器等八家企业厂区物业（含清运、绿化保洁），我们将逐步建立起一套更合理、更全面的单项保洁物业管理体系，为推行单保洁实施社会化、专业化、企业化的物业管理作出一份贡献。方案编制参照依据：1、物业管理条例；2、物业管理服务

5、等级标准；3、国家卫生城市创建验收标准；4、城市园林绿化条例；5、城市市容和环境卫生管理条例等第四节 管理原则1、 服务第一，业主至上一切为业主着想，以优质的服务和科学的管理提供尽善尽美的服务。2、 企业化经营，社会化管理我们公司是独立的法人，必须按照公司法的规定从事经营活动，同时在经营过程中要处理好诸多行政部门和其他部门的关系。3、 统一经营，综合管理现代化、多功能的企业决定了只有通过统一经营，综合管理的模式，才能使物业充分发挥作用。4、 专业化管理与自治性管理相结合由专职的物业管理人员与业主、使用人共同参与单保洁的管理。5、 契约化管理通过各种合同、规章、条例对物业进行管理，并接受业主的监

6、督。第五节 公司组织架构总经理管理者代表董事会副总经理总经理总助常务副总副总经理综合部发展部物业部工程部财务部分公司公 司 所 属 各 管 理 处第二章 物业（含清扫清运、绿化养护）服务管理大纲第一节 管理机构设置及人员配置1、管理机构公司拟设管理处作为公司的派出机构，全面负责该区域范围的日常物业管理、绿化、清扫清运服务的管理工作。2、人员配备针对实际管理需要，按质按量圆满完成服务区域厂区办公楼、周边道路等物业（含清扫清运、绿化保洁）服务任务，实现公司提出的物业管理目标和管理指标承诺，本着“精干、高效、以岗定人”的原则，公司在管理处拟配备人员14人。具体配备：管理处主任1人；保安领班 1人；清

7、运驾驶员1人；维修人员1人；安保员6人；绿化员1人；保洁员3人。3、主要人员的素质要求管理处主任及管理人员：具有高中以上文化，从事管理工作三年以上，责任心强、有较强的管理和协调能力；全面负责做好日常的保洁工作及人员安排、调动及与业主的沟通、协调工作。维修人员:具有维修维护等相关的专业知识、两年以上的工作经验。清洁员：所有员工经公司专业培训合格，素质优秀，具有较强的吃苦耐劳精神；负责区域范围内日常巡回保洁、垃圾的收集。绿化员：应具有绿化养护的专业知识、叁年以上的养护经验；安保员：退伍军人或有保安相关工作经验，年龄在50周岁以下，身高1.65米以上，品貌端正，身体健康，品德良好，工作认真负责，能吃

8、苦耐劳。以上各类人员必须严格遵守保密规定，严禁泄露秘密。工作人员须经政审合格后，方可聘用上岗，工作时间必须统一着装，佩戴胸卡。第二节 厂区物业服务一、服务范围爱民电器、超时对讲机、锦龙电子、联冠电子、丰裕模具、泉州波尔控制中心、碧蓝环保中心、金达利橡胶厂等八家企业厂区的物业服务（包括厂区周边绿化养护、道路保洁服务；厂区生产生活垃圾清运服务等）二、服务内容及要求（1）保洁服务1)保洁内容包括清除地面垃圾废弃物、街道垃圾收集点、垃圾小屋的垃圾、绿化带隔离垃圾杂草等、道路两侧建筑物及构筑物上乱张贴的内容。2)按南安市区二类类标准实行12小时滚动式保洁作业。应做到主次干道的人行道、步阶、墙根、树穴内无

9、明显杂草，责任路（区域）内无垃圾废弃物（包括纸屑、塑膜、瓜果皮核、烟蒂、砖块、沙石等各类明显杂物）；路面无明显积水、积泥、垃圾运输做到日产日清，并运至垃圾中转站。（2）绿化服务1)每个月对基地区域内小灌木围栏进行一次修剪；2)每季度对绿化带内的杂草进行清除；3)每日对基地区域内的绿化物进行日常浇水，一年施肥一次；4)每季度对绿化带进行喷药杀虫，发现树木有虫害，应及时喷洒杀虫剂或杀菌药物进行防治。（3）物业保安服务1)负责维护物业内部治安秩序,预防和查处治安事故,协助国家公安部门侦破有关的违法犯罪案件,协助有关部门搞好安全保卫工作。2)熟悉和掌握消防工作性能,对火警、盗警的发现率为100%,确保

10、无死角。3)实行三班倒轮值及巡逻制度， 24小时轮值。（4）厂区生产、生活垃圾清运1)八家厂区服务范围内生产、生活垃圾做到日产日清。2)垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；3)覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；第三章 服务管理各项指标和管理制度承诺第一节 各项指标承诺1、管理处从业人员岗前培训做到100%，明确培训内容，制订出服务标准及要求。2、加强工作责任心教育、督促员工能自觉按质按量完成工作任务，做到不跳扫、漏扫，路面无明显白色垃圾，无石块、石子。3、保洁做到“六清”、“六无”。“六清”：墙壁清、门窗清、垃圾清、档板清、周围清、地面清。“六无”：无积灰、无蛛网、无尿迹、无涂贴、无虫蛆、无满溢

11、。4、绿化带内无垃圾、绿化养护达标。5、管理服务满意率95%以上。6、生产、生活垃圾按要求做到日产日清。7、自觉接受甲方检查与监督，做好每次卫生的迎检工作。第二节 管理制度承诺为加强管理，规范工作流程，明确岗位职责，公司接管后将出示以下管理制度：1、管理处内部规章制度汇编、清洁工岗位职责、检验标准、考核办法、巡检制度等系列制度。2、及时与业主加强沟通，积极听取业主意见，便于互相协调和正常开展工作。第四章 管理服务费用测算第一节 物业管理服务费用测算测算说明：八家企业厂区物业（含清扫清运、绿化养护）服务费用分三部分：一是人员费用；二是其他费用(详见下两节人员费用测算表及其他费用测算表)。第二节

12、人员费用（人员共14人）表一 人员费用测算表目项用费人员数量（人）工资标准（元/月）社会统筹（元/月）医疗保险（元/月）工装（元/月）合计（元/月）管理处主任12300552184373073保安领班11800432144292405驾驶员12300552184373073维修员11900456152302538绿化员1120028896191603保安员616003841282612828保洁员3110026488184410不可预见费按照以上项目费用总和的2%计算599管理利润按照以上项目总和的5%计算1497税金按照以上项目总和的5.5%计算1646合计33672元/月专心-专注-专业第

13、二节 其他费用其他费用测算表序号项目测 算 依 据月支出（元）一办公费9001通讯费管理处主任、维修工人、管理处固定电话等4002低值易耗品综合测算2003办公水电综合测算1504业务费综合测算50二保洁、绿化养护、维修费6001物料费按150元/月计算2002维修消耗综合测算1503保洁用具等综合测算1004绿化养护用品综合测算 150三清运费用8001油费、维修费按700元/月计算7002其他费用综合测算100四不可预见费按以上项目费用总数的2%计算46五利润按以上项目费用总数的5%计算115合计2461元/月第三节 八家企业厂区物业（含清扫清运、绿化养护）服务费用人员费用：33672元/

14、月+ 其他费用：2461元/月 =36133元/月年费用为：36133元/月12月 = 元/年第四节 测算说明：1. 按照国家相关法律法规规定，社会保险中包含社会统筹和医疗保险，其中社会统筹占工资总额的24.4%（养老保险23%，工伤保险0.4%，失业保险1%），医疗保险占公司总额的8%；2. 工装按两年折旧，其中管理人员、维修人员每人冬装两套，标准为600元/套，夏装2套，标准为200元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套，夏装两套，标准为80元/套；护管人员冬装2套，标准为200元/套，夏装2套，标准为100元/套。3. 据行业标准，管理利润一般按照5%计算。第五章 突发事件的应急方

15、案一、发生火灾后的清洁工作应急处理措施：1、救灾结束后，保洁管理处组织全体管理人员、保洁员、安保人员参加清理现场的工作。2、用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。3、打扫地面积水，用拖把拖抹。4、检查周围，如有残留杂物一并清运、打扫。二、污雨水井、化粪池堵塞、污水外溢的应急处理措施：1、公司派维修工迅速赶到现场进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。2、该责任区保洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理。3、将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成第二次污染。4、疏通后，保洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物。三、暴风雨影响环境卫生的应

16、急处理措施：1、暴风雨后，保洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。2、发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，保洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。3、保洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通。如发生外溢，及时报告管理处处理。四、盗取、匪警应急处理程序1、保安在执勤中遇有（或接报）危害厂区人、财、物的犯罪行为，要切实履行保安员职责，迅速制止犯罪。2、当发生突发事件时要保持镇静设法制服罪犯，同时立即用通讯设备呼叫救援。3、保安员在接到求援信号后，要立即赶到现场，重大案件要立即拨打“110”报警。4、若犯罪分子逃跑，要看清人数、记住特征等，同时保护好案发现场。5、做好现

17、场记录，并写出书面报告报上级主管部门。五、发现斗殴的处理1、执勤中（以及用户投诉）发现有争吵，斗殴的现象时，要及时制止。2、制止原则（1）劝阻双方住手、住口；（2）争吵或斗殴的双方或一方用户劝离现场；（3）持有器械斗殴则应先制止持械一方；（4）有伤员则先送伤员去医院抢救。3、迅速报告管理处主任，由管理处出面调解，如个人力量单薄，应请求增援。六、执勤中发现可疑分子处理1、门岗执勤中如发现可疑分子时，要审查其证件，对持无效证件或说不出正当理由的人员禁止进入厂区。2、禁止推销业务和散发广告的人员进入厂区。3、发现有作案嫌疑人要严格审查，必要时可送到派出所审查。不允许自己处理放人，更不允许敲诈、勒索、私自罚款。七、触电事故的应急处理程序1、发现有人触电，应马上赶到现场关闭电源。2、脱离电源后，严重者立即进行人工呼吸，并电告医院派医生抢救或送医院急救。八、突发性水浸事故处理程序1、当接到用户投诉或报告后，立即赶往现场观察。2、抵达现场后，立即查找出水的来源，检查出水口的位置，并立即关闭有关的水阀。下水道堵塞，应立即疏通。3、观察现场附近的电源插座，如有浸水立即切断电源，以防水浸漏电伤人。