惠州房地产市场调查报告(06年7月6日)(共14页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上惠州市房地产市场调查报告别墅项目（根据市调资料整理）依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。惠州主要别墅项目面积统计表单位总量200以下200-220220-250280-300300-400合生国际新城一期34412380416180364810780-套1

2、4620741636-半岛一号一期首批13860-13860-套66-66-金山龙庭一期首批17500-17500套50-50湖畔新城27880-27880套82-82东方威尼斯10780-10780-套36-36-合计38043004036482156045380套380201401672132比率%100.00%3.64%28.77%3.49%20.65%43.45%套100.00%5.26%36.84%4.21%18.95%34.74%注：1. 御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现2. 面积250-280及400以上区间属市场空白点，上述统计未体现3.

3、 合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析面积分析1. 惠州市目前别墅面积主要集中在300-400区间，占到总供应量43%；其次200-220区间占总供应量29%；280-300占总供应量21%2. 以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220中小户型（29%）和280以上中大户型（64%）3. 200以下小户型（4%）和220-250中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280和400以上户型为市场空白点套数分析1. 惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220区间，占总供应量37%，300-400区间占总供应量35

4、%，280-300区间占总供应量19%2. 以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220中小户型（37%）和280以上中大户型（54%）3. 200以下小户型（5%）和220-250中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280和400以上户型为市场空白点建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。别墅项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价：独栋别墅：6000元/；联排别墅：5000-6500元/；叠加别墅：4000元/。别墅项目主要竞争个案分析合生国际新城1. 项目概况合生

5、国际新城是合生创展广州地区公司今年新开工的第一个大型项目，也是合生集团向珠三角地区渗透的重要一步。合生国际新城地处惠城区水口镇，惠州三环路旁，紧邻水口文体中心广场，占地面积1000余亩，其中一期开发主要以联排别墅（TOWNHOUSE）为主体，规划建设成大惠州超大规模、深蕴生态性、现代感的国际性社区。客户定位：中海壳牌为龙头的外资企业高管，本地精英人士，深圳投资型客户。由此可以看出合生创展目前向国际化发展的趋势。项目选址：水口：中海壳牌所在地大亚湾开发区的直接辐射受益地。在看中水口未来重要的经济地理位置带来的投资增值的同时（这是合生一贯的策略：首选具有较大升值潜力的地段），更是看中“壳牌”带来的

6、大亚湾所汇聚的外资投资环境，及形成的国际精英汇集之所。这和它的市场定位十分吻合。服务配套：五星级会所、国际标准商务中心、提升到“金钥匙”层次的国际酒店式物业管理、打造英文过硬的销售队伍。2. 户型、面积分析合生国际新城一期户型分析单位总量190.02218.64228.03299.42合生国际新城一期34412380416180364810780套14620741636比率%100.00%11.05%47.02%10.60%31.33%套100.00%13.70%50.68%10.96%24.66%合生国际新城一期共推出146套联排别墅，总建筑面积34412。其中218.64共74套，占总推出

7、套数50%；299.42户型36套，占总推出套数25%；190.2户型20套，占总推出套数14%；228.03户型16套，占总推出套数11%。数据表明：合生国际新城前期推出房源主要定位以联排别墅为主，户型面积主要集中于190-230中小区间段，占总推出套数75%，其一期推出临街299.42商业别墅（36户，占总推出套数25%，底层商业带夹层，二、三层住宅）值得关注。3. 销售状况合生国际新城一期现处于前期认筹阶段，接待点设置在惠州五星级酒店康帝酒店一楼大厅入口左端，面积大致80左右。据现场销售人员介绍，普通联排别墅开盘价格预计在6500元/左右，商业别墅开盘价格预计在7000元/左右，228.

8、03户型作为其推出的楼王项目，2联别墅造型，赠送超大面积花园，价格定位8000元/以上，据说已全部认筹。一期开盘房源9月下旬房屋认购后可享受2个点折扣；已认购并在开盘当日成交，可在2个点折扣基础上再享受2个点折扣。按揭（中国工商银行）一般情况下首付三成。认筹情况良好，从06年6月30日开始至06年7月3号，首批推出146套房源已完成多套下筹，190.024房2厅4卫户型20套已认筹18套，218.645房2厅4卫户型74套已认筹50余套。228.034房2厅5卫楼王户型已全部认筹。半岛一号1. 项目概况位于惠阳区淡水镇中心社区内淡水河的泗水地段，总占地面积达200万平方米，由北面约100万平方

9、米的低密度商品居住区和东南面约100万平方米（含水域面积27万平方米）的文化体育公园组成，成为惠阳区乃至惠州目前房地产项目中最大型的文化体育房地产项目，也将是规划配套齐全、开发设计理念较新的高尚文化体育房地产项目，和本项目定位有相似之处，该项目对深圳的消费者有极大的吸引作用；据开发商介绍，该文化体育公园投资将达8000万元，以文化、体育为主体，由美国知名的设计公司美国SWA设计公司概念规划设计，北京清华城市规划设计研究院整体设计，现已全面动工建设，公园一期15万平方米将于今年年底竣工并对外开放。2. 户型、面积分析半岛一号一期首批户型分析单位210半岛一号一期首批13860套66半岛一号一期于

10、06年5月推出66套别墅，户型集中在210区间，形态主要以联排为主，少量叠加别墅为辅，06年8月初左右推出24套210叠加别墅，建议重点关注其市场反馈情况以作为惠州奥林匹克花园一期二批别墅形态参考建议。06年9月第三次别墅推盘。3. 销售状况一期推出66套别墅项目已售清，联排均价5000元/，叠加均价4000元/，采取认筹制对目标客户进行精选与锁定。御龙山.润园1. 项目概况项目位于惠州红花湖片区，整个社区依山而建，环湖而居。周边配套较为齐全，交通方便。项目占地面积：；建筑面积：；容积率0.64；建筑密度18.0%，产品类型由独立别墅、联排别墅、叠加复式、空中复式、大平层组成，预计总户数：67

11、1户；停车位：821个。现项目在惠州惠州五星级酒店康帝酒店四楼设有接待点，预计9月开盘。公寓项目（根据市调资料整理）依据近段时间对惠州房产市场调查情况，以下主要对合生帝景湾、荷兰水乡、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘公寓面积与套数进行分析，合生帝景湾作为惠州奥林匹克花园主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。惠州部分公寓面积分析（）单位总量70-9090-120120-150150-180180以上TCL翠园567849632308207840-8492套48011226856-44园方.雅庭院41010-18402886655044800套276-162043224荷兰水乡（二期）40763-1

12、08001592314040-套436-10823890-湖畔新城（一期）59779-875516260255969168套400-7012016248东方威尼斯92855-4040652449套480-227253合生帝景湾（二期）46512-46512套204-204合计9632522156888985546套2276112462618511573比例%100.00%2.85%15.46%20.40%25.33%35.95%套100.00%4.92%20.30%27.15%22.45%25.18%注：70以下面积区间属市场空白点，上述统计未体现合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准

13、：毛胚惠州公寓楼盘面积与套数分析面积分析1. 惠州市目前公寓项目面积主要集中在180区间，占到总供应量37%；其次150-180区间占总供应量25%；120-150占总供应量20%；90-120占总供应量15%；70-90占总供应量3%2. 70-90及70以下户型仅占总供应量3%，为市场空白点，建议针对年轻人和投资型客户进行深入市场调查，了解其对90以下户型需求是否旺盛，配合江北区域发展，以市场需求为核心，真正打造市民需求房产套数分析1. 从已调查的惠州公寓楼盘套数分析，120-150占总供应28%；180以上区间占总供应量25%；150-180区间占总供应量22%；90-120占总供应20

14、%；70-90占总供应5%2. 以上数据统计除90以下区间段占总供应5%，其它区间供应相对平均，基本在20-28%之间，面积主要集中在120以上户型，占到总供应量75%市调数据说明，惠州市场公寓房产基本上属于120以上的中大户型，结合国六条颁布，市场高品质小户型的刚性需求，建议深入市调，准确了解市场对高品质小户型的需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。公寓项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售公寓项目销售均价：1. 多层：2300-3000元/2. 小高层、高层：1800-6000元/，楼盘地段与品质定位决定了价格差距3. 相同楼

15、盘多层与小高层、高层价格基本持平综上所述：建议项目公寓以高品质精装修为卖点，体现江北整体区位优势，宣扬项目“离尘不离城”健康、时尚生活，结合市场准确定位，发现并引导市场需求，打造完美、和谐社区。公寓项目主要竞争个案分析江北片区合生帝景湾项目概况项目位置位于惠州东江大桥西侧的东江河畔，背靠惠州市人民公园，南望宽阔的东江江面，地理位置优越。产品形态高层、小高层。全部一梯两户，户型四房两厅至五房两厅，面积170210平方米，豪华精装修，部分带入户空中花园，三面通风，户户南北对流。开发规模开发面积近62万平米社区优势众多的社区主题景观：1.神马喷水雕塑 2.威尼斯小镇 3 英式迷宫 4.法国玫瑰园 5

16、.地中海棕榈广场 6.古罗马下沉广场 7.布拉格广场 8.香榭里大道9.圣马可广场 10.凡尔赛广场 11.功勋柱 12.街心花园 13.赛纳河河14.泰隆尼亚广场 15.尼雅蒂仙女喷泉 16.拉普发多拉喷泉17.赛纳河畔 18.艾菲尔广场 户型、面积分析合生帝景湾（二期）面积分析单位总量212260合生帝景湾（二期）465122883217680套20413668比例%100.00%61.99%38.01%套100.00%66.67%33.33%合生帝景湾二期共推出204套精装高层豪华公寓，总建筑面积46512。其中212户型4栋共136套28832，占总推出套数67%；260户型两栋68套

17、，占总推出套数33%。销售状况1. 合生帝景湾二期从06年6月中旬开始推盘至06年7月10号：260户型其中一栋已全部售清，212销售接近1/32. 合生帝景湾凭借地段优势、品牌影响力、高端市场定位、精装修概念推广售价从第一次开盘销售均价5500元/上涨至现销售均价6000元/，每上涨500元，上涨比例接近10%，树立了惠州房产售价新高3. 合生帝景湾作为目前惠州楼市价格之最，从侧面证明其市场高端成功定位及客户对江北整体区域看好4. 合生帝景湾作为合生创展在惠州第一个项目，其成功既实现了丰厚的利润回报，又提升了合生创展在惠州品牌知名度，有效推动合生国际新城的开发。两者相辅相存，成为惠州房产高端

18、市场先行领跑者5. 作为惠州奥林匹克项目最主要竞争对手，应对其相关市场情况保持高度关注，对双方项目进行全面分析，将优劣势进行比对，拿出有效建议，扬长避短，确定惠州奥林匹克花园自身优势金裕碧水湾项目概况项目位置惠州江北文昌二路南侧，沿江三路北侧，惠州大桥西侧产品形态纯小高层社区（含12层、16层，19层公寓）开发规模开发建筑面积40万平米；容积率2.29；建筑密度23%；绿化率54%社区优势以“生态健康住宅”和水景为主题，营造3大景观轴线，7大绿化组团会所配置无室内会所；配置80000平米地下停车场；10000平米中心广场商业配置沿街布置商铺主要户型户型三房面积在117、143平米；四房为164平米之间和174平米；销售均价2800元/平米起价去化状况位于江北新区，毗邻市政公园，主推“健康生态社区”概念，迎合当地目前对电梯小高层的偏好，销售良好开发商惠州金裕房产开发实业公司市场分析1. 该项目地段相对成熟，周边配套完善，小高层面积控制在120-170平方米，价格从2800起价，为周边的工薪阶层提供了置业机会2. 项目主推健康生态住宅社区，通过自身的景观打造增加了卖点专心-专注-专业