2005房地产估价理论与方法模拟试题(1)-(附解析)(共11页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上一、单选共20题，每题1分，总计20分 1、（ C）只单独评估建筑物的价值。 A征收土地费用 B住房按揭贷款 C火灾发生后房地产损失 D在建工程上市交易 2、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（B ）万元。 A24 B23.42 C23.43 D22.86 3、路线价法求得的价格实际是一种（ A）。 A市场价格 B收益价格 C积算价格 D比准价格 4、在实际估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ D）。 A算术平均数 B中位数 C加权平均数 D众数

2、5、在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做（ A）。 A基准地价 B标定地价 C路线价 D宗地价格 6、从经济上看，土地利用的一般顺序是（B ）。 A商业、办公、工业、居住 B商业、办公、居住、工业 C办公、商业、居住、工业 D商业、居住、办公、工业 7、假设开发法更深的理论依据，类似于（ D）。 A商品销售理论 B地租原理 C建筑成本概算 D预期原理 8、收益法估价公式 的假设前提是：（C ）。 A（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年后无变化为a；（2）资本化率大于等于零为r；（3）年期无

3、限 B（1）净收益在前t年（不含第t年）有变化，在t年后无变化为a；（2）资本化率大于等于零为r；（3）年期无限 C（1）净收益在前t年（含第t年）有变化，在t年后无变化为a；（2）资本化率大于零为r；（3）年期无限 D（1）净收益在前t年（不含第t年）有变化，在t年后无变化为a；（2）资本化率大于零为r；（3）年期无限 9、在选择估价对象的可比实例时，一般情况下超过（ B）的成交实例不宜选取。 A半年 B一年 C二年 D三年 10、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权，价格为1000元/m2，容积率为3。后经批准容积率扩大至3.6，此时开发商应补交地价为（B ）元/m2， A10O B20

4、0 C300 D600 11、有一房地产，未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上减少2%，该类房地产的资本化率为10%，其无限年期的价格为（ B）。 A250万元 B200万元 C196万元 D167万元 12、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于（D ）。 A同一地区 B同一城市 C同一供求范围内的类似地区 DA或C 13、房地产价格实质上是房地产（ B）的价格。 A开发成本 B权益 C物质实体 DB和C 14、资本化率（A ）风险调整值。 A平均利润率 B安全利率 C经济增长率 D银行贷款利率 15、下列选项中，

5、对使用价值和交换价值认识错误的是（ D）。 A一种商品的使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用 B交换价值是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品 C人们在经济活动中一般简称的价值是指交换价值 D在房地产估价中一般所说的价值是指使用价值 16、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是（ D）。 A可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区 B可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例 C可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格 D选

6、取可比实例的数量在实际中是越多越好 17、下列关于房屋耐用年限说法有误的一项是（ B）。 A钢筋混凝土结构生产用房为50年 B砖混结构二等生产用房为50年 C砖木结构一等生产用房为30年 D砖木结构二等生产用房为30年 18、下列关于开发利润的计算，正确的一项是（A ）。 A开发利润开发完后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费 B开发利润开发完后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息 C开发利润开发完后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用销售税费 D开发利润开发完后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用 19、关于收益乘数法的说法，错误的是（ D）。 A收益

7、乘数法是将估价对象一年的某种收益乘以相应的收益乘数转换成价值的方法 B收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数 C他是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似房地产的有关资料中求得 D毛租金乘数法由于多层次估算可能产生各种误差累计 20、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35美元，运营费用等占租金的30%，资本化率为10%，可供出租的使用面积为38000m2，则该写字楼的未来总价值可估计为（B ）。 A11072万美元 B11172万美元 C11272万美元 D11372万美元 二、判断共20题，每题1分，总计20分 21、在一定时期

8、内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。（V） 22、对有特殊保护价值的建筑物的估价以重置成本为宜。（ X） 23、甲房地产价格高于乙房地产，故甲房地产的上涨趋势也高于乙房地产。（ X） 24、运用直线趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。（ X） 25、地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。（X ） 26、对持有的房地产课税会造成房地产价格低落。（X ） 27、房地产估价应严格按照房地产估价程序，明确先做什么，后做什么，不能出现反复。（ X） 28、某建筑物耐用年限为50年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使

9、用35年，其残值率为2%。则该建筑物成新率为77.6%。（X ） 29、在估价上，重新购建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。（X ） 30、城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。（ X） 31、经租砖混结构的建筑物，其残值率为4%。（ X） 32、对于有规划限制条件但。尚未明确的房地产，也可以适用假设开发法。（ X） 33、建筑物的经济寿命指从建设期开始，至自然寿命终止时的一段时间。（X ） 34、地价变动主要受需求因素变动的影响。（X ） 35、潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。（V ） 36、某建筑物耐用年限为50

10、年，在估价时点时已使用8年，预计尚可使用35年，其残值率为2%。则该建筑物成新率为77.6%。（X ） 37、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。（ V） 38、市场比较法中选取的可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。（V ） 39、高层建筑地价分摊的核心是解决高层建筑各产权人的土地占有份额问题。（ V） 40、获得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。（V ） 三、多选共15题，每题2分，总计30分 41、一名合格的房地产专业估价人员，必须具有（ABC ）。 A扎实的理论知识 B丰富的实践经验 C良好的职业道德 D较高的学历水平 4

11、2、房地产价格具有下列（ BC）特征。 A房地产价格既可用价格表示，也可用租金表示 B房地产价格的实质是房地产权益的价格 C房地产价格是长期考虑下形成的 D房地产价格是由估价师通过严谨的科学计算形成的 43、比较法中房地产状况修正时，房地产状况包括（ACD ）。 A区位状况 B使用状况 C权益状况 D实物状况 44、下列情况下，需要补地价的有（ABCD ）。 A出让土地改变用途 B出让土地容积率增加 C出让土地使用权续期 D拍卖抵押的划拨土地使用权 45、适于选用收益法评估其价值的房地产是（ABCD ）。 A商业大厦 B写字楼 C旅馆 D酒店 46、假设开发法有现金流量法与传统方法两种方法，它

12、们的主要区别有（ BD）。 A传统方法不考虑资金时间价值 B传统方法要单独计算投资利息 C现金流量折现法要进行现金流量预测 D现金流量折现法将利润隐含在折现率中 47、假设开发法中利息的计算基础应包括（ABC ）。 A地价 B建筑费 C专业费用 D租售费用 48、常用的资本化率求取基本方法有（ ABC）。 A市场提取法 B安全利率加风险调整值法 C投资组合技术 D投资收益率排序插入法 49、房地产价格形成的基础有（ BCD）。 A房地产的需求 B房地产的有用性 C房地产的有效需求 D房地产的相对稀缺性 50、建筑物的物质折旧包括（ BD）。 A功能衰退 B正常使用的磨损 C环境恶化 D意外的破

13、坏损毁 51、房地产需要专业估价的理由有（ AC）。 A房地产具有独一无二性 B政府部门要求估价 C房地产的价值量较大 D估价人员要求估价 52、房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同之处。下列说法正确的是（ ABCD）。 A都是价格，用货币来表示 B都有波动，受供求等因素的影响 C都是按质论价：优质高价，劣质低价 D房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处 E房地产价格与一般物品价格相同 53、下列关于开发经营期的说法中，正确的选项是（CE ）。 A开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的

14、时间 B确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务 C确定开发经营期的方法可采用比较法，即根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计 D开发期一般能较准确的估计 E开发期一般不能准确的估计 54、假设开发法的*作步骤包括（BCDE ）。 A调查待开发房地产的基本情况 B选择最佳的开发利用方式 C估计开发前的房地产价值及开发经营期 D估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费 E进行具体计算，求出待开发房地

15、产的价值 55、影响房地产价格的环境因素有（ABCDE ）。 A声觉环境 B水文环境 C视觉环境 D卫生环境 E交通环境 四、计算共3题，每题10分，总计30分 56、某宗房地产预计未来每年的毛收入不变为30万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限可视为无限年，若资本化率为10%，问该房地产的收益价格是多少？30/10%-8/10%-2%=200 57、评估某写字楼于1997年12月31日的正常价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 4800人民币元/m

16、2560美元/m 25000人民币/m2 成交日期 1995年12月31日 1995年12月31日 1996年12月31日 另调查获知，当地该类写字楼1994年-1997年的价格指数分别为120、112、108、105（均以上年末为100），1995年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1997年12月底美元与人民币的市场汇价为1美元=8.3元人民币。试利用上述资料对比实例A、B、C的价格分别进行交易日期修正（要求修正后的价格单位为人民币元/m2）。 58、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年10月转售时的价格

17、比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。 答案： 第1题 试题答案：C 第2题 试题答案：C 第3题 试题答案：D 第4题 试题答案：D 第5题 试题答案：A 第6题 试题答案：B 第7题 试题答案：B 第8题 试题答案：C 第9题 试题答案：B 第10题 试题答案：B 第11题 试题答案：D 第12题 试题答案：D 第13题 试题答案：B 第14题 试题答案：B 第15题 试题答案：D 试题解析： 正确说法是在房地产估价中一般所说的价值也是交换价值。 第16题 试题答案：D 试题解析： 选取可比

18、实例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。 第17题 试题答案：B 试题解析： 砖混结构二等生产用房的耐用年限为40年。 第18题 试题答案：A 第19题 试题答案：D 试题解析： 毛租金乘数法避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计。 第20题 试题答案：B 试题解析： 35(130%)1238000/10%11172万美元 第21题 试题答案：正确 第22题 试题答案：错误 试题解析： 有特殊保护价值的建筑物往往是其工艺、造

19、型及其所蕴含的文化被人类所关注，用重建价格更为适宜。 第23题 试题答案：错误 第24题 试题答案：正确 第25题 试题答案：正确 第26题 试题答案：正确 第27题 试题答案：错误 第28题 试题答案：错误 试题解析： 在有残值情况下，运用直线法求成新度公式为q1(1R) t/(nt)。 第29题 试题答案：正确 第30题 试题答案：错误 第31题 试题答案：错误 第32题 试题答案：正确 第33题 试题答案：错误 第34题 试题答案：正确 第35题 试题答案：正确 第36题 试题答案：错误 试题解析： 当有残值存在时，应严格遵循1-（1-R）n/(n+t)进行计算，切不可疏漏残值对成新度的

20、影响。 第37题 试题答案：错误 第38题 试题答案：正确 第39题 试题答案：正确 第40题 试题答案：正确 第41题 试题答案：ABC 第42题 试题答案：ABC 第43题 试题答案：ACD 第44题 试题答案：ABCD 第45题 试题答案：ABCD 第46题 试题答案：BCD 第47题 试题答案：ABC 第48题 试题答案：ABD 第49题 试题答案：BCD 第50题 试题答案：BD 第51题 试题答案：AC 第52题 试题答案：ABCD 第53题 试题答案：ABCD 第54题 试题答案：ABDE 试题解析： C项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。 第55题 试题答案：ABC

21、D 第56题 试题答案：1 试题解析： 解：据题意，应采用收益法求算。 V=A/r=C/(r-g)=30/10%-8/(10%-2%)=200（万元） 答：该房地产的收益价格是200万元。 第57题 试题答案：1 试题解析： 解：（1）对可比实例A的价格进行交易日期修正： （2）对可比实例B的价格进行交易日期修正： （3）对可比实例C的价格进行交易日期修正： 答：对可比实例A、B、C进行交易日期修正后的价格分别为5443人民币元/m2、5398人民币元/m2、5250人民币元/m2。 第58题 试题答案：1 试题解析： （1）计算公式： （1.5分） 或者 或者 （注：该步骤如果将计算公式中的符号r写成i, t写成n，Vt写成F1等，也算正确。） （2）计算过程： （1.5分） 或者 或者 注：如果该步骤不全正确，但其中： 写对了 （1.5分） 或者 或者 写对了 （1.5分） 写对了 （1.5分）专心-专注-专业