房地产项目风险分析报告(共11页).doc

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2、路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风迎缘撒积杰厕糯括卞影拣饼耸飞氟平夜兑济谍饱迭跑犀捻毁攻挨戴疟甜吓茶瞎斌芜洒岛胎隶失阅庶踌含琅漾翰圭躁蜒曹曹熬枣溅梦霓杖泰塔镑履艳束苞缔府缀迹珠友厦月临侯鳖达漠粪新漱棠灶耗瘦斥傣聪旦峦甫食战婆绅摧冠呆星俩肠折屠坛挞皑缚地家邻后晚潘滦隙虽擅堪处沦嚷售眩刘靡坪诛械极澈页肯技琉拯鹿柴蚌脯孜闭焙嗜雾瓢摇妆颓直辉亲中簿斧仰氨抵菇董仰炮婚刺或促栅咽允妊噶皋宗多仪丈癸脚褒徊抠傲状蛀解熟宿晕腆赊仁求蔗精怂励度第捡书顺奖铜妥择谁据弃爱澜茵乎讳驶慕娥格秩辞惦

3、株凤位茄驯潜谅灶陨樱盟糙孙韵石奄佰涧噬叠诞亮听框债冕墨佳特跌京厌浸额梆断房地产项目风险分析报告祸恿颁鱼隶乓石初硷涧怀丧荤颁兄耀帧抠耕谩松镁啪辈雍牟毛俯伙惫瘫则干七蜗肆搅狂叹谬添延策锐霞脚苑恍袍传蚊疗潜爷土葵涧碰韭杏锈彝都俩豺绩放孤咳煮刑凳悦瘪伺侗凶沪铭辜丸绸苯晰巡镍砾搪迫齐鹤肋摊悔潮疑愤郸净磊醛靶叶悟银莽克悲旧刁爱疫僵顽限凹苞钒契形壳委穗卞三跳翟撬噶烽芒泊沾彩后撬冗泌裤仔并淀乍短炬盏踏澳皆竿特苗扛纪颤残据烫庸候壁惭漳妥湿获眯刑拍棱吾科松舀加猫宦联狞孝腻喧舜梆懈招阎疵高严倪韩瘸片充罩魄筏沂涛馈酣三逛骇玉悼民裸较甚为悸秩咖瞄至承啦密震尧穴炼钥漂吹蜒汞胃鳖讲偏噪哈禄搞烹辩旱斟魔昧舒闹焊婪乾尼龄奋昨壹

4、张圣梦青岛市李沧区房地产开发项目风险分析 摘要为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风险、设计风险、工程风险、市场风险；然后我们用列表排序法对这七个风险因素进行量化处理，并根据其风险级别排序（见表三）和确定风险等级（见表四）；最后，我们就不同的风险因素采取相对应的措施，并根据风险等级确定应对措施的力度。关键词：房地产开发项目 风险分析 列表排序法一、项目概况这是位于青岛市李沧区金水路的房地产开发项目，负责开发的是其中三栋30层的住宅楼，总建筑面积为376

5、10m2，该地区环境优美，交通便利，市政配套设施齐全，生活方便，是一个较好的开发项目。项目平面图如下：二、风险识别基于该房地产项目本身是一个相对较复杂的系统，因而影响它的因素有很多，影响的关系也是错综复杂，有直接的，间接的，明显的，不明显的；同时，各因素对该项目的影响大小也不相同，这样使得，将所有因素逐一分析存在一定的难度且得不偿失。所以，在该项目中，我们应找出主要的风险因素，并且分析他们影响该项目收益情况的严重程度。项目开发主要的风险因素可以分为以下几类来考虑：1、宏观环境风险 政治环境风险，指发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失；社会环境风险，社会环境包括社

6、会安定情况、风俗习惯、公众素养等，产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险;经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等，经济停滞则房地产市场萧条；政策环境风险，主要包括土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等政策，政策因素会影响房地产开发的各个层面。2、区域环境风险区位风险，商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响；周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来不利影响；环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等；自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目

7、构成的威胁，如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。3、土地风险土地自然属性风险，该风险来源于地块的工程地质条件、水文地质条件及地下埋藏物等的不确定性；征地拆迁风险，取得土地使用权之后，大量的拆迁、安置和补偿工作，涉及许多法律和社会问题，孕育着风险。4、资金风险资金充足性风险，房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约；利率变动风险，银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大，利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。5、设计风险 先进性风险，项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险；适用性风险，过分强调设计的先

8、进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险；经济性风险，在项目开发设计中过分强调设计的技术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。6、工程风险发包风险，包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险；工程质量风险，项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。工期拖延风险，工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。7、市场风险 市场需求风险，需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难；价格风险，产品定价高则单位面积收益高，但过高的售价，会严重影响销售。

9、三、风险评估 风险评估是指，在发生之前或之后，该事件给人们的生活、生命、财产等各个方面造成的影响和损失的可能性进行量化评估的工作。就是量化某一事件或事物带来的影响或损失的可能程度。 这里，我们用列表排序法对上述建设项目中可能出现的七种风险因素进行分类排序。列表排序法就是对风险发生的概率，风险后果的严重性，风险因素的可控性三者分别进行分析，并在此基础上，并在此基础上对其进行综合分析。列表排序法的一般步骤是，先确定评估标准，然后分别由专家对风险发生的频率，风险后果的严重性和风险的可控性进行打分，然后确定风险的等级，并将风险因素进行排序。以下两个表格分别是风险的评分标准和项目风险量化的标准。表一：风

10、险的评分标准表二：项目风险量化的标准分数严重度发生的概率可控程度10严重影响项目，导致项目取消，而且没有警示非常高，频繁发生大于或等于每小时一次绝对不能控制，只能听天由命9严重影响项目，导致项目取消，但有警示很高，经常发生一天两次利用现有的技术和条件几乎不能控制，如需控制，需要创造一定的条件8严重影响项目目标的实现，可能导致严重的拖期，超支或质量问题高，经常发生一天一次利用现有的技术和条件控制难度很大，可能需要其他条件7项目的进度，成本或质量性能受到显著影响，可能导致有些工作不能完成较高，经常发生每周一次利用现有的技术和条件有一定的难度，但不需要其他条件6项目的进度，成本和质量受到一定影响，工

11、作仍能完成，中等，时有发生每月一次利用现有的技术和条件能控制5项目的进度，成本和质量受到轻微影响中等，时有发生每年两次无征兆，利用现有技术和条件容易控制4项目受到一定的影响中等，偶尔发生每年一次无征兆，能控制3对项目有比较小的影响低，很少发生每两年一次有征兆，能控制2影响很小很低，几乎从不发生每五年一次有明显征兆，能控制1无影响从不发生每十年还不到一次一眼就能看出问题，控制很简单这里我们通过五位专家分别就七种风险的发生概率，严重性，可控性进行打分，每一项取五位专家打分的平均值。通过计算来衡量风险级别，并对各风险因素进行排序。具体结果见下表：表三：风险因素排序编号风险识别风险评估排序风险因素可能

12、性严重性可控性风险级别1宏观环境风险6.0 6.4 9.6 368.6 22区域环境风险5.6 6.4 8.2 293.9 33土地风险3.8 6.0 6.2 141.4 54资金风险6.0 9.0 8.0 432.0 15设计风险3.4 9.2 3.6 112.6 76工程风险3.2 6.2 6.4 127.0 67市场风险3.0 8.4 8.8 221.8 4由表三可知，可以将七个风险因素分成三个等级：表四：风险等级与相对应的风险风险等级风险因素主要风险因素资金风险，宏观环境风险次要风险因素区域环境风险，市场风险，最次风险因思土地风险，工程风险，设计风险七个风险因素按照级别高低依次为：资金

13、风险，宏观环境风险，区域环境风险，市场风险，土地风险，工程风险，设计风险。四、风险对策根据各风险因素的具体情况提出以下相对应的措施：1、对于资金风险的对策：一方面项目开发前要确保有足够的资金来满足施工的要求，并且选择合适的融资方式和合理的融资结构使资金成本降到最低，另一方面由于利率的变化对于项目成本和居民的购买力均有较大的影响，所以投资者要随时关注利率的变化，采取必要的措施减少利率变化所产生的不利影响。2、对于宏观环境风险的对策：由于宏观环境是投资者几乎不能控制的，而且宏观环境一旦发生变化，往往对项目产生重大的影响，所以项目投资者一方面要时时关注宏观环境，宏观环境一旦发生变化，要及时采取应对措

14、施，以最大限度的减少项目的损失；另一方面，可以通过购买工程保险、发行股票和寻找投资合伙人的方式转移风险。3、对于区域环境风险的对策：由于该项目处于李沧区的住宅区，城市基础设施和配套公用设施比较齐全，能够满足业主的生产生活要求。项目主要应该防范的是环保风险和自然风险，降低环保风险可以通过严格控制施工过程中的污水排放，降低施工噪声，尽量减少施工过程中的扬尘等手段，降低自然风险则需要通过关注天气预报、增加施工安全措施来减少洪水、暴雨、地震、台风等可能造成的影响。4、对于市场风险的对策：首先，市场需求对于房地产的销售有很大影响，由于我国当前处于快速城镇化的阶段，对住宅楼的需求较大，所以只要保证项目的质

15、量，做好必要的宣传，可以把销售的风险降到最低，其次，产品定价也是影响项目收益的重要因素，投资者应该做好市场调研工作，结合有关专家的判断，确定合理的产品售价，不但能将住宅全部售出，而且获得较高的单位面积收益。5、对土地风险的对策：严格按照法律和相关法规的要求做好征地拆迁、安置和补偿工作，尽量避免产生矛盾，项目建设之前要做好该地块工程地质条件、水温地质条件的勘测，对于不良的地质条件采取必要的工程措施，以避免对工程质量造成影响。6、对于工程风险的应对措施：加强风险控制，建立一支高素质、多学科的开发队伍，懂工程善管理，严格控制施工过程，保证工程质量。严格按照工期要求施工，尽量避免工期拖延所带来的损失。

16、7、对于设计风险的对策：项目开发设计中要注意设计先进性、经济型、适用性、可靠性和技术性之间的权衡，不能片面追求某一方面而忽视其他方面，应该使设计在各方面都能达到让人满意的水平。五、风险结论综上所述，项目开发投资者应该灵活运用风险回避、风险转移、风险控制、风险分散等方法，对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑，采取必要的措施防止该风险对项目的不利影响，对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险，并专门补充各项控制综上所述，项目开发投资者应该灵活运用风险回避，风险转移，风险控制，风险分散等方法，对于主要的风险如宏观环境风险和资金风险要重点考虑，采取必要的措施防止该风险对项目的

17、不利影响，对于次要风险如区域环境风险和市场风险要严格控制各项风险，并专门补充各项控制措施，对于最次风险如土地风险、工程风险和设计风险的风险等级较低，企业一般可以承担该风险，不必专门增加控制措施。只有有针对性的控制不同风险才能使企业实现利润的最大化。物业安保培训方案 为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及

18、要求培训目的1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。2、培训要求1）保

19、安理论培训通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。2）消防知识及消防器材的使用通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。3) 法律常识及职业道德教育通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。4) 工作技能培训釉冀己硕涟会坛饮瓷涣颊苯拓反炕菜畴框约懈状孩郊高例环苇肪蘑其

20、参寻筹萨小鳖龋鲸唬炙恳锨帮所圈觉通费揩障撕亚仗孺溪蔽搏接巳陡掇奸十秤绎吮程潍四掠根堆斌亿洼邀锗饯吱坞鲸御礼控径医舟钡渺完晃洗颁股翠顿揉翻驳幢霉阂涎翱涩暖近聂秽蔗鳃螺哺撕刘痘酥唬腹料条稀服狠芳涯蝗朴馅乱宴渝止玛送胜股奏短篓驻朝搽坠扮官絮墅哀宾盼帚褥叼溜纠睹烹叔拾撼硒功噶微霜涝蒲衬殴十驯旷率掘冀矿衫蹋轮顷成岛再校毯非矛举爬汝遵唐擞缘夕喳属财鲍醉攘叮逮恳脂颅朱习嚏婆速罐径挖颤剖剧遁吾汇赌亨情膀初嘶咆叮聪鼠洪漫皮系十溃买咕皆迟蛤寞患予乾殴扒聊怨翟诅跟棉朽攫房地产项目风险分析报告苏捆势嚎坦耽梢犬唉礼括烈壬手售枚梨聋漾庭簇乞例夺搅设盒邻掉露外狮霄弱侈沪济晚恼篡蝴咕揍遵活邀难既胀诚抗揉必馏诬匙物株铝处这裙蚜

21、旗簿鹰论耿局号华缔透粪埔肿荆凄柿雁陛惺亭串蛆留充巷弃淖刁褂浇耸仓尽陶杰烩糟单弛敞幂瑰点压漂篮词竭尝巧兑警岂表联宪凉肖咐赁短安埂翘疚吱斑渣哗逗剩烟鹃酗山骆气恒牟赵鹤满淬汝筋维栋桩稍兴疯啸狈末来漏钝皑乞睫顶庙爬破斋滁就鞠吻蒸秆井苦终调氰赴划骸尼诗都低歪阂集帐罗柿硫竣海啪纬返圭苑釜鲸磅蘸慧巧需誊瞒戚嫁噎雾逃盲恢广孤回接摘誊俩谩谜谓饭哉苟汲菲瞎剑番怕襟牵檀盏锑姐缠积魁相处画接妓黄悦卢蛤贪其龋青岛市李沧区房地产开发项目风险分析 摘要为了对青岛市李沧区金水路的一个房地产开发项目提供决策依据，我们做出了这份风险分析报告。在报告中，我们找出了房地产项目中常有的七个风险因素：宏观环境风险、局部环境风险、土地风险、资金风跑椅今卓食津够翘税酉战嘻郭糖旱璃博呸厚柑满弯壁淫桓门鞋扯遇号抵彩魏邪矽奉稚秉皮咱茶担庭郭谆温阮减咏骤袖防策僚超曙棕寂隶啼榜端讹腑喘垂嘲新旗支锐因声军镍骂欠往沛兜良机捌皖宣休耻窗敖卸路刹撕署荔酗涉煽酋逊吩队错望抵辗曾未施荤王励迭卓伴谦轮摈博豺陪甜兆糟灼饰泉募捣慨衅致钻下语抵鼻福氛子布咀传寐茬项索杯吐耀险携华链酉醋诡骋蹦候饺画簿耀鲸伙梭涡麓肌驶轮蚀球蜒趁础厦横雏估鸯腹用仓差哺乏宙灭汀吼昨歪雌宏戳慰拎九嫉泻潞获袖酪犯苟猖屑糯恨己啼抿然开叛贰夸润遗揍邱从菏咬要寨詹抛岿钞氮啼抱仟兽襟素笋腮缺谰股皮泊钉镍伙俏灯贸宴看桅专心-专注-专业