高速公路服务区(停车区)物业管理制度(共11页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上高速公路服务区(停车区)物业管理制度第一章 总 则第一节 服务区(停车区)物业管理的相关概念及界定一、服务区(停车区)的物业管理主要是对服务区(停车区)公共区域的安保、清洁、绿化、水电及公共设备设施、零星工程维护维修等。二、相关概念及界定(1)“公共区域”与“租赁区域”的划分以租赁场所(含配套设施)滴水线为界。“公共区域”是指租赁建筑物及附属建筑物、构筑物以外的区域,包括共同使用的停车坪,公共厕所,供配电房,发电机房等部位。“租赁区域”是指租赁建筑物内部及室内外墙面、建筑物外围边沟,由经营单位自行管理的餐厅、厨房、超市、客房、走廊通道、门厅及室外地砖等建筑物有效延伸部
2、分。(2)“公共设施”与“租赁设施”的划分:1、水电设施以计量分表为界,表内(含表)为租赁水电设施,表外(含总表及属于服务区维护维修范围内的设备设施)为公共水电设施;2、电信电视网络等设施以服务区内公共分线设备为界,以内为租赁设施,以外为公共设施;3、排水排污设施以管道(沟渠)汇合处为界,汇合前的部分为租赁设施,汇合后的部分为公共设施。(3)“公共资产”是公共区域内的资产和公共设施,“租赁资产”是指租赁区域内的资产和租赁设施。第二节 服务区(停车区)物业管理的范围一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等;二、公共建筑物、构筑物的维修、
3、养护和管理,包括:天桥,公共洗手池,垃圾站,化粪池,锅炉房,沟渠、池、井,水塔、高压水泵房,高杆灯,供配电房,发电机房等;三、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用上下水管道、落水管,共用照明、管道线路,水泵、供排水系统,污水处理系统,供配电系统(含所属服务区管理范围内的电线电路及相关设施),发电机,室外消防系统,垃圾站清运,化粪池、污水处理池、沉淀池、沟渠池井的清淤处理等; 四、公用绿地、花木、雕塑小品等的养护与管理;五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括LED显示屏、公共卫生间、公共垃圾桶、商业网点、文化体育娱乐场所等;六、公共区域的环境卫生,包括:公共广场、公共厕所、
4、车坪道路等区域的清洁卫生、垃圾收集、清运等;七、车辆的引导、停放及公共秩序的维护,包括:安全监控、巡视、治安执勤等; 八、保管并完善物业管理相关工程图纸、竣工验收资料等.第二章 房屋建筑及整体形象第一节 房屋建筑一、服务区各种用途房屋的保养、维修,使之处于良好状态。二、房屋外观符合服务区整体规划要求,建筑整体完好、整洁。三、不得乱搭乱建或擅自对房屋建筑进行改造,如因经营需要添置、修缮或改造房屋,须事先向公司提出申请,经批准后方可实施。四、在规定保修期内,房屋建筑由保修单位负责保修。五、房屋维修按公司相关工程管理办法执行。第二节 标识标牌各功能区标识标牌指示明确,标识、标线、指示牌等设置恰当,清
5、晰明确与区的整体建筑装饰风格协调。一、设置1、符合高速公路统一形象的要求.2、区内标识标牌由物业部统一规划和设置;3、采用的文字、图形或符号应简洁明了、会意性强;4、导向标牌与其表示的功能属性、位置、路径方向必须一致;5、功能区主导向标牌竖立在行车道入口,并且主面与路面平行;6、张贴、悬挂的标牌主面下边沿与水平线平行;7、室内标牌设置的位置必须醒目。二、管理服务区(停车区)综合办公室对区内所有标识标牌实行统一监督管理,未经公司批准同意,任何单位或个人不得在服务区(停车区)公共区域设置任何标识、标牌和张贴各种商业广告、宣传资料、标语及其他张贴物。严禁在区内标识标牌和墙面乱写、乱画。第三章 公共环
6、境卫生第一节 公共环境卫生管理要求一、保持建筑物的整体美观,不得堆放、吊挂有碍观瞻的物品。二、应当根据需要,在建筑物、广场等周边摆放花草和盆景,保证其整洁、美观。三、对在服务区内随地吐痰,乱扔果皮纸屑,随地大小便和抛洒油污等不文明的行为,每个员工都有及时制止的义务。四、确保停车场地面无油污及明显垃圾,。五、垃圾桶、垃圾房做到及时清理并进行定期消毒防虫处理。六、厕所保证不间断供水,达到无味、无蝇,保持公厕地面清洁、干燥,台盆无积水。第二节 车坪道路、停车坪(场)绿化带清洁一、清洁要求1、每天两次,用扫把、拖斗车对路面、绿地进行彻底清扫,清除地面果皮、纸屑、树叶和烟头等杂物,每隔半小时巡回清扫一次
7、。2、发现污水、污渍、口痰等必须及时冲刷、清理干净,用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。3、果皮箱和垃圾桶每天上、下午各清倒一次,并用长柄刷子沾水刷洗一次。4、每天清扫停车坪(路)地面,保持无垃圾杂物,定期用高压水龙头冲洗停车坪(路)地面。5、每周用湿毛巾擦拭各种指示牌及其他装饰物品(室外宣传牌、雕塑、路灯等),确保无污迹和灰尘,擦拭完后必须归原位。6、每周清理沟渠、通道等处至少两次,每月冲冼有污迹地面、墙身一次。7、草木、盆景、花木等应按规定进行浇水、施肥、修枝整形、除草灭虫等工作。二、清洁标准1、停车坪(场)干净、整洁,无烟头、车辆摆放整齐,绿地、走廊、通道等公共场所无烟头、无纸屑 、无痰
8、迹、无积水、无杂物堆放、无明显污渍、泥沙。2、花木、草坪修剪整齐、环境幽雅;外场垃圾及时清理、没有堆积乱放。3、果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹,无垃圾粘附物;垃圾箱及时清理,定期喷洒药物保持清洁、无异味、无漫溢。4、距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。沙井、明沟内无积水、无杂物。第三节 垃圾箱桶清洁一、清洁要求每天及时清除垃圾箱桶、内的垃圾。二、清洁标准目视箱桶表面无污迹,走近箱桶边无异味,每天清洗二次。三、将箱桶、搬到有水源的地方,先用水冲洗一遍,然后对污迹处倒少许清洗液搽洗,再用水冲洗干净,搬到原位放好。第四节 停车场管理办法一、广场停车场为顾客免费提供临时停车服务;二、车辆必须按车型有序
9、停放,不得在通道上停车;三、司乘人员在下车前请关好门、窗,妥善保管好贵重物品;四、不得在停车场内试车、修车、装卸货物及损坏路面,修车应到指定地。如有油渍、损坏路面的,参照路政管理条例应当做出相应的赔偿;五、不文明行为(如随地吐痰、大小便),服务区保安人员有权利和义务制止;六、严禁按喇叭换人(因附近村庄紧挨服务区);七、严禁装载易燃、易爆、剧毒物品的车辆进入停车广场,如特殊情况确需停放的,需事先通知广场保安或服务区值班经理,按指定区域停放;八、违章停车不服从服务区保安指挥的,服务区将予以拖离,费用由车主承担,并通知高速交警按违章处理;九、服务区内车辆临时停放时间不得超过4小时。第四章 绿化亮化小
10、品第一节 乔灌木养护要求一、乔木修剪1、修剪工具包括高枝剪、高枝锯、截枝剪、截锯、枝剪、人字梯、手套、警示牌等;2、棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达23时即应剪除,其叶壳在底部开裂达13以上时应剥除,修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤;3、对由于受意外伤害折断而枯黄的枝叶应及时清剪;4、每年12月次年2月应对乔木修剪,剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等,并对树冠适当整形保持形状,对造型树木应每两个月修剪一次外形,以保持形状:5、修剪整形必须达到均衡树势、完整树冠和促进生长的要求;6、剪下的枝叶应及时清除,集中运到花木基地处理。二、灌木修剪1、修剪工具、用具
11、主要有绿篱机、绿篱剪、手套、警示牌等;2、所有灌木在冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工作;3、非观花的造型灌木生长季应每25天进行一次修剪以保持树冠丰满、树型美观;4、每天巡查中及时清剪因折断等而枯黄的枝叶;5、对于散尾葵、棕竹等棕榈科灌木及时将枯黄的叶边清修;6、观花灌木在花期过后进行修剪,尽量避免在开花前修剪。三、病虫害防治1、区内灌木每月喷一次广谱性杀虫剂和杀菌剂;2、对突发性病虫害及时有针对性地喷杀农药;3、喷药时应注意喷植物的叶背面及根茎部位;4、服务区(停车区)内禁用高毒或强刺激性的农药。第二节 亮化系统维修保养标准一、灯杆的地脚螺栓,开关盖或其它安装设施良好,灯杆无生
12、锈、裂缝或断裂等情况,油漆良好。二、灯杆编号清晰,灯杆接线匣无漏水,熔丝完好,匣盖无锈蚀,螺丝齐全,灯杆的穿线管无损坏,管口导线应完好,安装处无松动和锈蚀 。 三、装有熔丝的灯具其熔丝应完整安装在相在线,熔丝良好,引下线无松弛及损坏情况,绝缘良好,与其它线路有足够安全距离,与路灯线、灯头线的连接良好。四、缆接线匣或管窖井应完好,无垃圾或积水现象,灯杆底座内接线匣无积水,熔丝良好,匣盖无锈蚀,螺丝齐全。五、控制柜(控制开关等)无走时误差、失灵,光控开关安装位置、方向准确,无断线现象,开关接线、升降马达、传动皮带良好,路灯接触器接入路灯线的位置良好,无断线、碰线、接地等情况。六、路灯线、控制器无断
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