房地产开发实务报告(共12页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上目录专心-专注-专业一.项目概况 （一）.项目的地理位置： 项目位于西部新城核心居住区(CLD)的腊山片区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路。 （二）.项目的环境现状： 项目规划建设用地面积约12.13公顷，地上容积率不大于2.6，规划建设高层住宅，并配建菜市场、物业管理、居委会、商业、18班幼托等配套设施。二项目的开发背景1随着西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置的开拔建设，济南西部CBD和城市文化中心的雏形即将呈现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。2项目位于西部新城核心居住区（CLD）的腊山片

2、区，西临党杨路，东至腊山东路，北临刘长山路，南至克朗山南路，距高铁西客站3分钟车程。乘坐61路公交车，到党杨路刘长山路站下车即是。济南轻轨1号线站点“王府庄”距国际花都仅200米，交通便利。3随着大型片区的开发建设以及交通设施的完善，使济南的住房有了必要的现实需求与潜在需求。三项目的开发方案（一）项目定位：1市场定位：*8是继新里卢浮宫馆之后，绿地集团入主济南的第二个住宅项目。50-140平米丰富的户型选择，主力户型以85平米全明两居和110平米通透三居为主，是成长菁英的置业首选。2消费群体定位将消费群体定位为项目周围的中高端，经济收入较为稳定，有一定的住房需求且具有一定的购买能力的消费群体。

3、3价格定位价格定位于周围的价格相差不大，一般定在左右。4分析项目位于西部新城核心居住区（CLD）的腊山片，交通便利，配套设施完善。距离市区相对较晚，交通配套设施有待进一步完善。随着西客站、长途客运站、商务金融区、济南文化中心、西区会展中心等大型片区配套设置的开拔建设，济南西部CBD和城市文化中心的雏形即将呈现，项目升值潜力将得到最大释放，西部第一潜力大盘地位无可撼动。未来未来周边项目的上市，使竞争会不断加剧，项目体量较大，销售周期长，增加了风险。时长具有不确定的波动性。（二）实施方案建设规划项目名称*8项目规划建设用地面积12.13公顷建筑面积平方米绿化率41容积率2.60装修状况毛胚产权年限

4、年停车位：供水市政供水（三）项目开发周期安排开发经营周期大约为四年，其中建设周期大约为三年。项目横道图（四）.项目投资估算与投资1. 分项投资估算表分项项目投资估算表序号项目名称计算基础（万平方米）计算标准（元/平方米）金额（万元）备注开发成本1土地费用66692.251.1土地出让金12.3164750350万/亩，共185亩1.2契税1942.52前期工程费12607202.1规划设计费12455402.2地质勘探费1291082.3三通一平费122242.4项目可行性研究124483基础设施建设费916014403.1供电工程9403603.2供气工程9302703.3供水工程96054

5、03.4其它市政设施建设9302704建筑安装工程费9.2294724.1地上建安费8240004.1.1安装工程费81800144004.1.2装饰工程费840032004.1.3土建工程费88064004.2地下建安费1.254724.2.1安装工程费1.2150030004.2.2装饰工程费1.2120024004.2.3土建工程费1.26007205公共配套设施费0.748065.1物业管理0.0716001125.2健身会所0.1314001825.3公共厕所0.210002005.4地上简易停车设施0.112001205.5其它建筑0.248001926开发间接费1297.52（2

6、.15.5）*4%7其它费用2008开发期税费52800销售收入*5%+营业税收*7%+营业税*3%9不可预见费3013期间费用1管理费用2973.9（15）*3%2财务费用74002.1土地费用及相应管理费利息6252.2开发成本与相应管理费利息42122.3融资费用25633销售费用38400估计销售收入为2.总投资估算表总投资估算表序号项目名称费用金额（万元）开发建设总投资.71.1土地费用66692.251.2前期工程费7201.3基础设施建设费14401.4建筑安装工程费294721.5公共配套设施建设费8061.6开发间接费1297.521.7其它费用2001.8不可预见费3013

7、1.9开发期税费528002.1管理费用2973.92.2财务费用74002.3销售费用384003经营费用04项目总投资.74.1开发产品成本.74.2固定资产投资03.投资使用计划与资金筹措表房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源的相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。本项目资本金90000万元，银行贷款万元。序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年一项目总投资.781512.0457788.9555427.4810486.21项目开发建设投资.781512.0457788.9555427.481048

8、6.21.1土地费用66692.2566692.250001.2前期工程费7207200001.3基础设施建设费1440069574501.4建筑安装工程费294723200126221365001.5公共配套设施费806040240401.6管理费用2973.9827.17863.83853.86429.041.7销售费用384000192001920001.8开发期税费528007342.519448173368673.51.9其它费用20057.1257.1257.1228.641.1不可预见费30132732072621.546.51.11财务费用7400207521042236985

9、1.12开发间接费1297.52325325324323.522经营资金00000二资金筹措.781512.0457788.9555427.4810486.21资本金9000081512.04840087.9602借贷资金04000050000100003预售收入15214.709388.955339.52486.24.销售收入及税金估算表在整个的销售计划中，商业地块是8000/平方米，住宅的价格为6000/平方米。地下车库的价格为2500/平方米。其他建筑的为4000/平方米。销售收入及税金估算表序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年1销售收入093100927001.1商业销售收入800

10、0002400024000320001.1.1销售面积1003341.2住宅销售收入06000060000900001.2.1销售面积3501010151.3地下车库销售收入1750007500750025001.3.1销售面积703311.4其他建筑400001600120011.4.1销售面积100.40.30.32销售税金及附加17132.505120.55098.58673.52.1营业税1557504655463578852.2城市维护建设税1090.250325.85324.45551.952.3地方教育费附加467.250139.65139.05236.555.利润表 利润表序号

11、项目名称合计第一年第二年第三年第四年1销售收入093100927002总成本费用.781512.0457788.9555427.4810486.22.2销售成本.879419.8735621.1233137.629072.162.2期间费用48773.92092.1722167.8322289.861414.043经营税金及附加17132.505120.55098.58673.54土地增值税3200001066710666106675利润总额57152.8-8151219523.5521508.02.3625%税率应交所得税14288.2-203784880.8885377.00531968.

12、337税后利润42864.6-6113414642.6616131.0295904.98 6.资本金现金流量表 资本金现金流量表 序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年1现金流入093100927001.1销售流入093100927001.2回收经营资金02现金流出.761134.0333868.3932029.47.82.1资本金9000081512.04840087.962.2经营资金02.3经营税金及附加17132.505120.55098.58673.52.4土地增值税3200001066710666106672.5所得税14288.2-203784880.8885377.00531

13、968.332.6长期借款本息偿还04800108003净现金流量30479.3-6113459231.6160670.54-5608.834累计净现金流量-81512-1902.4258768.1253159.29指标内部收益率年度收益率为60.02%财务净现值32046.98按年基准收益率=12%静态投资回收期2年7.全部投资现金流量表 全部投资现金流量表 序号项目名称合计第一年第二年第三年第四年1现金流入093100927001.1销售流入093100927001.2回收经营资金02现金流出.461134.0378457.3476568.9961795.032.1开发建设投资.78151

14、2.0457788.9555427.4810486.22.2经营资金02.3经营税金及附加17132.505120.55098.58673.52.4土地增值税3200001066710666106672.4所得税14288.2-203784880.8885377.00531968.333净现金流量42864.6-6113414642.6616131.0295904.984累计净现金流量-61134-46491-30360.6265544.66计算指标内部收益率年度收益率为35.01%财务净现值33073.03万元按年基准收益率12%计算静态投资回收期3.31年五.财务评价报告分析1.静态评价指

15、标与分析（1）投资利润率 投资利润率=年平均利润总额/总投资*100% = 12246/.7=5.9% （2） 资本金利润率 资本金利润率=年平均利润总额/资本金*100%=12246/90000=13.6%2.动态指标及分析当全部投资的收益率为12%时，财务净现值为33073.03万元为正值。当资本金内部收益率为15%时，财务的净现值为28080.02万元为正值。在上面求出的内部收益率中均大于给出的基准收益率。所以该方案是可行的。3.项目的不确定性分析项目评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进行不确定性分析，以估计项目可能承担的

16、风险，以论证开发项目在经济上的可靠性，对房地产项目进行综合论证，从而确定是否开发运行本地产项目。 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、建筑容积率等。这些因素对房地产开发项目经济评价的结果影响很大。 从对*8项目的分析来看，户型配比、销售方案以及价格定位都比较合理，加之比较固定的项目投资，项目的收益情况比较合理。另外，该项目的盈利指标投资利润率达5.9%，资本金利润率达13.6%。内部收益率，超过了银行借款利率12%，投资收益率也较为合理。总体来说，对房地产开发项目的可行性分析能够保证项目投资决策的科学性，保证项目投资优化，保证项目投资有序性。*项目的可行性分析恰好秉承这一理念，从整个项目的分析过程来看，恰当的体现出了可行性分析的作用。