消防维保监管工作指引(共8页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上1目的为规范对消防设施设备外包维护保养的监督管理工作，明确维保监管的工作职责，保证维保工作质量。2范围适用于XX区域物业公司、物业客户服务中心消防设施设备维护保养工作的监督管理。3职责部门岗位工作内容职能业务主管部门 制定本区域消防维保监管工作标准，并下发执行。 对物业客户服务咖心漪奶酸保养作落实情况进行指导警、检查。 协助物业客户服务骨必路低消坊金金事数，配合消防主管部门检查，制定出现故障，及突发事件时的应急处理方案。 参与对维保单心维票非速配半年度供应商评估，考核。 每个季度监督检查物业服务中心，维保单位消防维保工作的执行情况。物业客户服务中心 指定消防维修保养监

2、管工作责任人。 审核维保单位时本效业服务中心消防设施设备定期维保计划和整改方案。 配合维保单位作好消防系统的维修保养工作。 监督推保单位维修保养计划及整改方案执行情况。 发现、收果、反馈本物业服务中心消防系统存在问题及安全隐。4 内容与要求4.1消防设备综护保养标准4.1.1火灾自动报警系统(1) 检查火灾报警控制主机主电源，备用电源及转换正常，主机面板功能正常，检查电器元件指示竹及液晶显示屏正常。(2) 火灾报餐探测器、手动报警按钮、警报装置试验报警功能正常：报警控制器试验报警功能，故障报警功能、火警优先功能，打印机打印功能、火灾显示盘和CRT显示器的显示功能正常。(3) 联动控制设备，试验

3、联动控制和显示功能正常：检查测试所有接线端子及各器件闻的连线正常。(4) 检查各点的状态，对有故障的点进行检查处理：测试消防电梯按钮迪隆和联动控制功能正常。4.1.2不防供电、配电检查消防配电试验主，备电切换功能正常，试验起动发电机组正常、核对储油量充足。4.1.3消火栓（消防炮）灭火系统(1) 检查栓门关闭良好，锁,玻璃有无大损环，指示灯，报警按钮，警铃齐全，有无脱落：消火栓、消防炮、启泵按钮外观完好。(2) 检查消火栓内部件齐全，阀门天漏水，阀体无生锈现象，固定良好，有无脱落：影响操作，消火栓内水龙头有无法漏。(3) 报警联动测试：消火栓泵处于自动状态，随机抽取一个消防栓报警试验，消火栓上

4、指示灯应亮，警铃应响，消防中心应有正确的报警显示、同时应联动消火栓泵起动加压，待压力达到规定要求时，应马上停泵。(4) 对室内、室外消火栓出水又静压进们测试显示、试验消防炮出水正常，确保启泵按钮试验远距离启泵功能正常。4.1.4消防供水系统(1) 检查消防水池、消防水箱储水量能够满足消防要求，测试稳（增）压泵及气压水罐启泵，停泵时的压力工况正常。(2) 测试消防水泉启泵和主、备泵切换功能正常，检查管道阀门启闭功能正常。4.1.5自动喷水系统(1) 检查报警阀相连附件齐全，测试报警阀组放水阀及及压力开关动作信号正常：检查信号闸阀外观有无生锈，电阶点接触完好，有无漏水。(2) 检查压力开关接线有无

5、脱落、松动现象，指示灵活，电接点有无烧坏。(3)(4) 检查压力表完好，相连球阀及钢管完好，有无铜锈产生，指针灵活。(5) 检查水力警铃声音状况，检查延迟器延迟准确：检查水流指示器有无漏水，电接点正常外观有无生锈，放水灵活。(6) 检查放水阀能否灵活开启，有无漏水，每月全面检查，分别放水，测试水力警铃响，水流指示器动作，测试末端试水装置放水及压力开关动作信号正常，核对水流指示器反馈信号正常。4.1.6泡沫灭火系统核对泡沫液储罐泡沫液有效期和储存量符合消防规范，测试泡沫栓出水或出泡沫正常。4.1.7气体灭火系统(1) 检查控制器各工作电压和蓄电池电压正常：检查主机消音、复位情况正常，检查烟感温感

6、安装牢固。(2) 试验烟感、温感报警情况，自动手动启动电磁阅正常。(3) 核对瓶组与储罐灭火剂储存量正常，模拟测试气体灭火控制设备自动启动，试验切断空调等相关联动功能。(4) 检查灭火器铭牌完整清晰，喷嘴有无变形，开裂，损伤，喷射软管畅通，在有效期范围内，检查灭火器压力表外观变形、损伤，指针指在绿区。4.1.8机械加压送风系统测试联动启动风机正常，核对送风口风速符合消防要求。4.1.9防火排烟系统(1) 检查排烟阀、电动排姻窗正常，测试联动启动风机正常，测试联动启动排烟阀、电动排烟窗功能正常，核对排烟口风速：(2) 测试防火门启闭功能正常，测试防火卷帘手动、机械应急和自动控制功能正常，测试电动

7、防火阀联动关闭功能正常。4.1.10消防广播、电话系统(1) 检查扩音器、电源等工作正常；检查CD机、收音机、录音机功能：试验手动与消防自动强制切换功能正常；检查麦克风完好。(2) 检测各输出线路绝缘电阻及对地电阻符合要求，检查音量控制器及调节开关正常。(3) 检查消防电话安装牢固，标识清晰、醒目，测试分机与主机间、各重要机房的分机与主机间的呼叫，其音量、音质清晰、主机的标识同各分机的实际位置相符。4.1.11疏散指示灯及应急照明系统(1) 检查、测试疏散指示灯及应急照明工作正常。(2) 检查疏散指示灯及应急照明配置正常。(3) 检查疏散指示灯及应急照明安装规范，疏散指示灯、应急照明切断正常电

8、，测量照度符合消防要求。4.2消防维护供方管理4.2.1消防维护供方须具备相关资质要求。消防维护供方派驻现场维修人员须持有规定的资格证书，资格证书复印件在服务中心备存：消防维护供方对现场维保人员的变更应出具书面通知。4.2.2清防设施设备维保工作的监管由物业服务中心、区域运营管理部共同负责；物业服务中心应指定消防维保监管负责人（物业服务中心第一负责人），负责维保单位维保工作的监管。4.2.3消防维护供方每月5日前，应根据年度计划制定上月工作报告，并制定下月月度保养计划，并加盖单位公章，提交物业客户服务中心工程负责人，物业客户服务中心工程负责人结合项目消防系统的现状，对每月维保单位提交的维保计划

9、或整改方案进行审核。4.2.4 维保监管负责人定期对现场维保工作进行检查，且对现场维保情况在“值班记录表”上予以记录，此记录内容，作为对维保单位“消历维保工作（月度）考核评分”依据之一。4.2.5故障的处理要求(1) 一般故障应在1天内解决处理完成：(2) 严重故障应有明确的解决方案和解决时间，但从故障发生到解决最长时间不得超过一个维保费用的付款周期（3个月），并有针对因为整改面涉及的政府消防主管部门的 消防检查及突发火灾事故的应急手段。(3) 若因配件、技术等因素，无法在限定时间内解决时，维保单位必须以书面形式知会物业服务中心，并对修复时限做出明确答复。4.2.6一般故障和严重故障的界定(1

10、) 严重故障：消防设施设备运行状况记录检测项目中打“”的项目及报警回路线路故障。(2) 一般故障：消防设施设备运行状况记录检测项目中除打“”的项目外的其它项目。(3) 消防设施设备运行状况记录检测项目中未涉及到的其它项目，在实际维保过程中由物业服务中心、维保单位商议后共同解决。4.3消防设备维护保养考核细则4.3.1对维保单位维保费用的支付，依对维保单位考核所形成的消防维保工作季度综合考评表为依据，采用如下标准进行：(1) 90分以上 季度全额支付维保费用。(2) 80-90分 扣除季度维保费用的10%。(3) 80分以下 扣除季度维保费用的15%:(4) 连续两次不超过80分的，在原来扣除的

11、基础上加扣10%:(5) 考核关键点不符合，则扣除发生月份维保费。4.3.2维保单位每月测试系统，内容包括设备报警和设备联动两部分：其中报警设备抽查总数10%根据抽查情况填写消防自动报警系统测试记录表）。全年覆盖所有系统设备。4.3.3维保单位通过对物业客户服务中心消防设备设施的测试和抽查，对该项目消防系统的运作状况进行评估，并填写消防设施设备运行状况记录。4.3.4物业客户服务中心每月25日前根据维保单位日常维护保养执行情况对维保单位进行月度核，并填写消防维保工作考核评分表。4.3.5 物业客户服务中心每个季度最后一个月25日前填写完成消防维保工作季度综合考计表，并交由维保单位确认。5 记录表格消防设施设备运行状况记录消防维保工作考核评分表消防模保工作季度综合考评表专心-专注-专业