2022年建设项目投资估算.pdf

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1、建设项目投资估算建设项目投资估算本章内容 : 第一节投资估算的概念与内容第二节投资简单估算法第三节投资分类估算法第一节投资估算的概念与内容一、基本概念 ( 熟悉 )二、投资估算的内容及阶段划分( 了解)三、投资估算的方法( 熟悉 )一、基本概念( 一) 建设投资习惯应用的建设投资就是指为形成建设项目实体 , 在建设期间所需要花费的全部费用, 包括设备工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其她费用、预备费( 基本预备费与价差预备费), 不包括建设期利息。投资项目可行性研究指南(2002) 中的建设投资包括上述的建设投资内容及建设期利息, 而将上述建设投资称为不含建设期利息的建设投资。不含建设

2、期利息的建设投资只与项目方案设计有关 , 与资金筹措方案的变化无关。( 二) 建设项目总投资与项目投入总资金建设项目总投资又称报批用总投资, 由建设投精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 1 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算资、建设期利息、铺底流动资金( 流动资金的30%)组成 ; 项目投入总资金又称评价用总投资, 就是投资项目可行性研究指南(2002) 中提出的一个概念,它由建设投资、建设期利息、全部流动资金组成。( 三) 静态投资与动态投资投资估算按

3、就是否考虑资金的时间价值又可分为静态投资与动态投资估算。静态投资就是以某一基准年、月的建设要素的价格为依据所计算出的建设项目投资的瞬时值。它含因工程量误差而引起的工程造价的增减。静态投资包括: 建筑安装工程费, 设备与工器具购置费 , 工程建设其她费用, 基本预备费等。动态投资包括 : 建设期贷款利息、涨价预备费等。( 四) 投资估算投资估算就是指在对项目的建设规模、建设标准水平、建设地区地点、工程技术方案、设备方案及项目实施进度等进行研究并基本确定的基础上,估算项目的总投资或投入总资金。二、投资估算的内容及阶段划分( 一) 投资估算的内容建设项目总投资组成及其她费用规定明确精品资料 - -

4、- 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 2 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算了投资估算及设计概算应包括的具体费用内容, 详见表 4-1 。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 3 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算表 4-1 建设项目总投资组成可 研阶段费用组成建设项目估算总投资建设投资固定资产费用建筑工程费设备购置费安装工程费固定资产

5、其她费用建设管理费可行性研究费研究试验费勘察设计费环境影响评价费劳动安全卫生评价费场地准备及临时设施费引进技术与引进设备其她工程保险费联合试运转费特殊设备安全监督检验费市政公用设施建设及绿化无形资产费用建设用地费专利及专有技术使用费其她资产费用 (递延资产 ) 生产准备及开办费预备费基本预备费精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 4 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算价差预备费建设期利息流动资金 (项目报批总投资与概算总投资中只列铺底流动资金) 固定资产投

6、资方向调节税 ( 暂停征收 ) ( 二) 投资估算的阶段划分及深度要求投资估算一般分为如下三个阶段: 1. 投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算第一个步骤可称为毛估阶段, 它属于项目规划阶段的投资估算。误差率允许在30以上。第二个步骤可称为粗估阶段。它属于项目建议书阶段的投资估算。误差率允许达30。2. 初步可行性研究阶段的投资估算误差率为 20左右。3. 详细可行性研究阶段的投资估算详细可行性研究阶段又可称为最终可行性研究阶段。误差率为10左右。三、投资估算的方法投资估算的方法包括简单估算法与投资分类估算法。( 一) 简单估算方法精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - -

7、- - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 5 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算简单估算方法有生产能力指数法、比例估算法与系数估算法等 。简单估算方法估算精度不高, 主要适用于投资机会研究与项目初步可行性研究阶段, 在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法。( 二) 投资分类估算法投资分类估算法的基本步骤为: 1. 分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费与安装工程费2. 在汇总各单项工程费用基础上估算工程建设其她费与基本预备费3. 确定分年度投资比例, 估算涨价预备费4. 汇总编制建设投资(不含建设

8、期利息 )估算表 ; 5. 制定分年度贷款投资计划, 估算建设期利息 ; 6. 估算流动资金 ; 7. 汇总编制项目投入总资金( 评价用总投资) 估算表及分年投资计划表。第二节投资简单估算法一、生产能力指数法( 掌握 )二、比例估算法 ( 掌握 )三、系数估算法 ( 了解 )一、生产能力指数法该方法就是根据已建成的、性质类似的建设项精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 6 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算目的投资额与生产能力与拟建项目的生产能力估算拟建项

9、目的投资额, 其计算公式为 : Y2=Y1(X2/X1)nCF式中 Y2拟建项目的投资额; Y1已建类似项目的投资额; X2拟建项目的生产能力; X1已建类似项目的生产能力; CF拟建及已建类似项目建设间隔期内定额、单价、费用变更等的综合调整系数; n生产能力指数,0 n1。运用这种方法估算项目投资的重要条件就是要有合理的生产能力指数。采用生产能力指数法计算简单、速度快, 但要求类似工程的资料可靠, 条件基本相同, 否则误差就会增大。例 4-1 已知建设年产30 万吨乙烯装置的投资额为 60000 万元 , 现有一年产70 万吨乙烯的装置 ,工程条件与上述装置类似, 试估算该装置的投资额( 生

10、产能力指数n=0、6,CF1、1) 。 解答: 根据公式 (4 、1) , 则有 : Y2=Y1(X2/X1)nCF 60000 (70/30)0 、 6 1、 1109731、17 万元精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 7 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算二、比例估算法比例估算法又分为两种: ( 一) 以拟建项目的全部设备费为基数进行估算,计算公式为 : C=E(1+f1P1+f2P2+f3P3+ )+I式中 C拟建项目的投资额; E根据拟建项目当

11、时当地价格计算的设备费 ( 含运杂费 )的总与 ; P1 P2 P3已建项目中建筑、安装及其她工程费用等占设备费百分比; f1 f2 f3由于时间因素引起的定额、价格、费用标准等综合调整系数; I拟建项目的其她费用。例 4-2 某石化项目 , 设计生产能力45 万吨 , 已知生产能力为30 万吨的同类项目投入设备费用为30000 万元 , 设备综合调整系数1、1, 该项目生产能力指数估计为0.8, 该类项目的建筑工程费就是设备费的10, 安装工程费用就是设备费的20, 其她工程费用就是设备费的10, 这三项的综合调整系数定为 1、0, 其她投资费用估算为1000 万元 , 试估算该项目投资。

12、解答: 1、用生产能力指数法估算设备费精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 8 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算C=30000(45/30)0、81、1=45644、3( 万元) 2、用比例法估算投资45644、3 (1+10 +20+10) 1、0+1000=64002(万元 ) ( 二) 以拟建项目的最主要工艺设备费为基数进行估算 , 计算公式为 : C=E(1+f1P1+f2P2+f3P3+ )+I 式中 P1 、 P2 、 P3各专业工程费用占工

13、艺设备费用的百分比。其她同上。作业 : 某石化项目 , 设计生产能力45万吨 , 已知生产能力为30 万吨的同类项目投入主要设备费用为 30000 万元, 设备综合调整系数1、 1, 该项目生产能力指数估计为0.8, 该类项目的建筑工程费就是主要设备费的10, 安装工程费用就是主要设备费的 20, 其她工程费用就是主要设备费的10, 这三项的综合调整系数分别为1、1、1、2、1、0, 其她投资费用估算为1000 万元 , 试估算该项目投资。三、系数估算法( 一) 朗格系数法这种方法就是以设备费为基础, 乘以适当系数来推算项目的建设费用。计算公式为: 精品资料 - - - 欢迎下载 - - -

14、- - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 9 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算 D=C (1+Ki) Kc 式中 D 总建设费用 ; C主要设备费用; Ki管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数 ; Kc管理费、合同费、应急费等间接费在内的总估算系数。总建设费用与设备费用之比为朗格系数KL。即: KL=(1+Ki) Kc 这种方法比较简单, 但没有考虑设备规格、材质的差异 , 所以精确度不高。( 二) 设备及厂房系数法若生产性建设项目设计方案已初步选定了工艺设备并进行了工艺布置, 就有了工艺设备的数量及

15、厂房高度与面积等基本技术参数, 则工艺设备投资与厂房土建的投资可以分别估算出来, 其她专业 ,与设备关系较大的按设备系数计算, 与厂房土建关系较大的则以厂房土建投资系数计算, 两类投资加起来就得出整个项目的投资, 这个方法 , 在预可行性阶段使用就是比较合适的。例 4-3: 拟建年产 10万吨炼钢厂 , 根据可行性研究报告提供的主厂房工艺设备清单与询价资料估精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 10 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算算出该项目主厂房设备投

16、资约3600 万元。已建类似项目资料 : 与设备有关的其她各专业工程投资系数, 见表 4-2 。 与主厂房投资有关的辅助工程及附属设施投资系数 , 见表 4-3 。 试用设备及厂房系数法估算该项目主厂房投资与项目建设的工程费与其她费投资。表 4-2 与设备投资有关的各专业工程投资系数加热炉汽化冷却余热锅炉自动化仪表起重设备供电0、12 0、01 0、04 0、02 0、09 0表 4-3 与主厂房投资有关的辅助及附属设施投资系数动力系统机修系统总图运输系统行政及生活福利设施工程0、30 0、12 0、20 0、30 解答 : 1、主厂房投资3600(1+12 +1 +4 +2 +9 +18 +

17、40)=3600(1+0、86)=6696 万元2、项目建设的工程费与其她费投资6696(1+30+12+20+30+20)=14195、52 万元第三节投资分类估算法一、估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费与安装工程费二、估算工程建设其她费与基本预备费精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 11 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算三、确定分年度投资比例, 估算涨价预备费四、汇总编制建设投资(不含建设期利息 ) 估算表五、制定分年度贷款投资计划

18、, 估算建设期利息六、估算流动资金七、汇总编制项目投入总资金( 评价用总投资 )估算表及分年投资计划表一、估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费与安装工程费( 一) 估算建筑工程费1. 建筑工程费用内容建筑工程费就是指为建造永久性与大型临时性建筑物与构筑物所需要的费用。一般包括: (1)各种房屋如厂房、仓库、办公室、住宅、商店、学校、医院、俱乐部、食堂、招待所等工程费。包括房屋的土建工程费; 列入房屋工程预算内的暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备的价值及装饰工程费 ; 列入建筑工程预算内的各种管道( 如蒸汽、压缩空气、石油、给排水等管道)、电力、电讯电缆导线等的敷设工程费; 房地产

19、开发单位进行的商品房屋开发建设工程费。 (2)设备基础、支柱、操作平台、梯子、烟囱、水塔、水池等建筑工程费; 炼焦炉、裂解炉、蒸汽炉等各种窖炉的砌筑工程及金属结构工程的费用。 (3)为施工而进行的建筑场地的布置、工程地精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 12 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算质勘探费 , 原有建筑物与障碍物的拆除费, 平整场地、施工临时用水、电、汽、道路工程费, 以及完工后建筑场地的清理、环境绿化美化工程等费用;房地产开发单位进行的土地

20、开发工程费。 (4)矿井开凿、井巷掘进延伸、露天矿的剥离、石油、天然气钻井工程与建造铁路、公路、港口、桥梁等工程费。 (5)水利工程 , 如水库、堤坝、灌溉以及河道整治等工程费。 (6)防空、地下建筑等特殊工程及其她建筑工程费。2、建筑工程费用估算方法估算建筑工程费一般根据设计方案提供的工程内容 , 按各种估、概算指标或同类工程成本资料计算。计算公式为: 建筑工程费 =单位工程估算 (或概算 ) 指标单位工程的工程量修正系数建筑工程估算 ( 或概算 ) 指标就是指各单位工程结合项目特征 , 按照房屋以平方米为计量单位,或构筑物以座为计量单位, 其她各专业工程根据不同工程性质确定其计量单位, 规

21、定所需要的人工、材料、施工机械台班消耗的一种标准。采用估算 ( 或概算) 指标时 , 应注意可行性研究报告中设计方案的结构特征就是否完全符合指标要求, 若不符合 ,要对指标进行适当修正, 并注意人工材料价差与机精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 13 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算械台班费的调整。( 二) 估算设备及工器具购置费1. 设备及工器具购置费用内容设备、工器具费用就是由设备购置费与工器具、生产家具购置费组成的, 它就是固定资产投资中的重要组

22、成部分。设备购置费就是指各种生产设备、传导设备、动力设备、运输设备等设备原价及运杂费用。可分为需要安装与不需要安装的设备购置费两种。 (1)需要安装的设备就是指必须将其整体或几个装配起来 , 安装在基础上或建筑物支架上才能使用的设备 , 如轧钢机、发电机、蒸汽锅炉、变压器、塔、换热器、各种泵、机床等。有的设备虽不需要基础, 但必须进行组装工作, 并在一定范围内使用的, 如生产用电铲、塔吊、门吊、皮带运输机等也作为需要安装的设备计算。 (2)不需要安装的设备指不必固定在一定位置或支架上就可以使用的各种设备, 如电焊机、叉车、汽车、机车、飞机、船舶以及生产上流动使用的空压机、泵等。 (3)工具、器

23、具购置费就是指为保证初期正常生产必须购置的不构成固定资产标准的设备、仪器、工模具、器具及生产用家具的购置费。2. 设备及工器具购置费用估算方法设备及工器具购置费的估算可分为国内设备精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 14 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算购置费、进口设备购置费、 融资租赁设备费及工具、器具购置费估算。设备购置费估算的基本公式为: 设备购置费=国产设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费上式中 , 国产设备原价就是指国产标准设备、非标准设备的

24、原价 ; 进口设备抵岸价就是指抵达买方边境港口或边境车站, 且交完关税以后的价格。设备运杂费系指设备原价中未包括的包装与包装材料费、运输费、装卸费、采购费及仓库保管费、供销部门手续费等。如果设备就是由设备成套公司供应的, 成套公司的服务费也应计入设备运杂费之中。(1) 国内设备购置费的估算国内设备又可分为国产标准设备与非标准设备。国产标准设备原价一般指的就是设备制造厂的交货价 , 即出厂价 , 在计算设备原价时, 一般应按带备件的出厂价计算, 如设备由设备成套公司供应,则应以订货合同为设备原价; 国产非标准设备原价有多种计价方法, 如成本计算法、系列设备插入估价法、分部组合估价法、定额估价法等

25、。无论采用哪种方法都应该使非标准设备计价接近实际出厂价, 并且计算方法要简便。设备运杂费( 运输费、装卸费、供销手续费与仓库保管费等) 一般按运杂费率与设备出厂价的百分比计算。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 15 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算(2) 进口设备购置费估算进口设备购置费由进口设备抵岸价(设备货价加进口从属费用 ) 及国内段运杂费组成。设备货价分为原币货价与人民币货价, 原币货价一般按离岸价 ( 即FOB 价)计算 , 币种一律折算为

26、美元表示 ; 人民币货价为原币货价乘以外汇市场美元兑换人民币中间价。进口设备货价按有关生产厂商询价、报价、订货合同价计算。进口从属费用包括国外运费、运输保险费、关税、消费税、增值税与银行财务费、外贸手续费、海关监管手续费、车辆购置附加费等。进口从属费用计算规定见表4-4 。表 4-4 进口设备从属费用计算表费用名称计算公式国外运费国外运费 : 合同中硬件货价国外运输费率海国外运输保险费国外运输保险费 =(合同中硬件货价 +海运费)运输保险费率海关税硬件关税 :( 合同中硬件货价 +运费+运输保险费 )关税税率软件关税 =合同中应计关税软件的货价关税税率消费税增值税增值税 =(硬件到岸价 +完关

27、税软件货价 +关税) 增值税率增精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 16 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算银行财务费合同中硬、软件的货价银行财务费率银外贸手续费( 合同中硬件到岸价 +完关税软件货价 ) 外贸手续费率外海关监管手续费减免关税部分的到岸价海关监管手续费率海例4-4: 某公司拟从国外进口一套机电设备, 重量1500吨, 装运港船上交货价, 即离岸价 (FOB价)为400万美元。其她有关费用参数为: 国际运费标准为360美元吨 ; 海上运输保

28、险费率为0、266%;中国银行费率为 0、5%;外贸手续费率为 1、5%;关税税率为22%;增值税的税率为 17%;美元的银行牌价为8、27元人民币 , 设备的国内运杂费率为2、5% 。试对该套设备进行估价。 解答: 根据上述各项费用的计算公式, 则有 : 进口设备货价 =4008、27=3308万元国际运费 =36015008、27=446、6万元国外运输保险费 =(3308+446、6) 0、266%=10万元进口关税 =(3308+446、6+10)22%=828 、2万元增值税 =(3308+446、6+10+828、2) 17%=780 、8万元银行财务费 =33080、5%=16

29、、5万元外贸手续费 =(3308+446 、6+10)1、5%=56 、5万元精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 17 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算进口设备原价 =3308+446、6+10+828、2+780、8+16、5+56、5=5446、6万元设备估价 =5177、78(1+2、5%)=5582、8万元(3) 融资租赁设备的估算方法融资租赁设备费用应作为建设项目固定资产投资的组成部分。融资租赁的固定资产按租赁协议确定的设备价款 , 并考虑运

30、输费、途中保险费、安装调试费等因素估算。(4) 工器具购置费的估算工具、器具及生产家具购置费就是指新建或扩建项目初步设计规定的, 保证初期正常生产必须购置的没有达到固定资产标准的设备、仪器、工卡模具、器具、生产家具与备品备件等的购置费用。计算公式为 : 工具、器具及生产家具购置费=设备购置费定额费率( 三) 估算安装工程费1. 安装工程费的内容安装工程费一般包括如下三大组成部分: (1) 生产、动力、起重、运输、传动与医疗、实验等各种需要安装设备的装配与安装, 与设备相连的工作台、梯子、栏杆等装设工程、附属于被安装设备的管线敷设工程, 被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程费用。精品资料 -

31、 - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 18 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算(2) 为测定安装工程质量, 对单个设备、系统设备进行单机试运转、系统联动无负荷试运转工作( 投料试运工作不包括在内) 等的运转、调试费用。(3) 在安装工程中 , 不包括被安装设备本身价值与投料试运转的费用。2. 安装工程费的估算方法安装工程费 , 一般采用占需安装设备价值的百分比指标 ( 安装费率 )或概算指标进行估算; 管线安装工程费可按工程量与概算指标进行估算, 或按单位造价指标估算

32、。二、估算工程建设其她费与基本预备费( 一) 估算工程建设其她费用新的建设项目总投资组成及其她费用规定中工程建设其她费用组成及计算方法如下: 1. 建设用地费土地征用及迁移补偿费, 依照中华人民共与国土地管理法等规定所支付的费用。其总与一般不得超过被征土地年产值的20 倍, 土地年产值则按该地被征日前3年的平均产量与国家规定的价格计算。土地使用权出让金依照中华人民共与国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例的规定, 计算土地使用权出让金。城市土地的出让与转让可采用协议、招标、公开拍卖等方式。协议方式就是由精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归

33、纳 - - - - - - - - - -第 19 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算用地单位申请 , 经市政府批准双方洽谈具体地块及地价, 适用于市政工程、公益事业用地及机关、部队与需要重点扶持、优先发展的产业用地; 招标方式就是用地单位在规定期限内投标, 市政府根据投标报价、规划方案以及企. 业信誉综合考虑、择优而取, 适用于一般工程建设用地; 公开拍卖就是在指定的地点与时间, 由申请用地者叫价应价, 价高者得, 适用于盈利高的行业用地。具体要求如下 : (1) 根据应征建设用地面积、临时用地面积, 按建设项目所在省、市、自治区人民政府制定颁发的土地

34、征用补偿费、安置补助费标准与耕地占用税、城镇土地使用税标准计算。(2) 建设用地上的建( 构) 筑物如需迁建, 其迁建补偿费应按迁建补偿协议计列或按新建同类工程造价计算。建设场地平整中的余物拆除清理费在“场地准备及临时设施费”中计算。(3) 建设项目采用“长租短付”方式租用土地使用权 , 在建设期间支付的租地费用计入建设用地费; 在生产经营期间支付的土地使用费应进入营运成本中核算。例 4-5: 某企业为了某一工程建设项目, 需要征用耕地 100 亩, 被征用前第一年平均每亩产值1200元, 征用前第二年平均每亩产值1100 元, 征用前第精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - -

35、- - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 20 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算三年平均每亩产值1000 元, 该单位人均耕地2、5亩, 地上附着物共有树木3000 棵, 按照 20 元棵补偿, 青苗补偿按照100 元亩计取 , 试对该土地费用进行估价。 解答 : 根据国家有关规定, 取被征用前三年平均产值的8 倍计算土地补偿费, 则有 : 土地补偿费:(1200+1100+1000) 10083=88(万元) 取该耕地被征用前三年平均产值的5 倍计算安置补助费 , 则: 需要安置的农业人口数:100 2、5=4

36、0(人) 人 均 安 置 补 助 费 :(1200+1100+1000) 2、55=1、38( 万元 ) 安置补助费 ;1 、38 万 40 人=55、2( 万元 ) 地上附着物补偿费:3000 20=6(万元) 青苗补偿费 :100 100=1(万元) 则该土地费用估价为:88+55 、 2+6+1=150、 2( 万元) 例 4-6: 某建设单位准备以有偿的方式取得某城区一宗土地的使用权, 该宗土地占地面积15000平方米 , 土地使用权出让金标准为4000 元平方米。根据调查 , 目前该区域尚有平房住户60 户, 建筑面积总计3500 平方米 , 试对该土地费用进行估价。精品资料 - -

37、 - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 21 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算解答:土地使用权出让金:4000 15000=6000( 万元) 以同类地区征地拆迁补偿费作为参照, 估计单价为1200 元平方米, 则该土地拆迁补偿费用为:1200 3500=420(万元) 则该土地费用 ;6000+420=6420( 万元 ) 2. 建设管理费建设管理费一般应以建设投资中的工程费用为基数乘以建设管理费率计算, 改扩建项目的建设管理费率应比新建项目适当降低。如建设管理采用监理

38、 , 建设单位管理工作量转移至监理单位, 监理费应根据委托的监理工作范围与监理深度在监理合同中商定 ; 如建设管理采用工程总承包方式, 其总包管理费由建设单位与总包单位根据总包工作范围在合同中商定、从建设管理费中支出。3. 可行性研究费可行性研究费应依据前期研究委托合同计算,或参照国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定 的通知 ( 计投资 19991283号)的规定计算。4. 研究试验费一般按照研究试验内容与要求进行编制。5. 勘察设计费精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 22 页，

39、共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算应依据勘察设计委托合同计列, 或参照国家计委、建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知 ( 计价格 200210号) 规定计算。6. 环境影响评价费应依据环境影响评价委托合同计列, 或按照国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知(计价格 2002125号) 规定计算。7. 劳动安全卫生评价费应依据劳动安全卫生预评价委托合同计列, 或按照建设项目所在省( 市、自治区 )劳动行政部门规定的标准计算。8. 场地准备及临时设施费新建项目的场地准备与临时设施费应根据实际工程量估算 , 或按工程费用的比例计算

40、。改扩建项目一般只计拆除清理费。发生拆除清理费时可按新建同类工程造价或主材费、设备费的比例计算。凡可回收材料的拆除采用以料抵工方式, 不再计算拆除清理费。9. 引进技术与引进设备其她费引进设备材料的国外运输费、国外运输保险费、关税、增值税、外贸手续费、银行财务费、国内运杂费、引进设备材料国内检验费、海关监管手精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 23 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算续费等按引进货价(F、O 、B或 C、I 、 、F)计算后进入相应的设备

41、材料费中。单独引进软件不计关税只计增值税。引进技术与引进设备其她费具体包括(1) 引进项目图纸资料翻译复制费: 根据引进项目的具体情况计列或按引进货价(F 、O、B)的比例估列 ; 引进项目发生备品备件测绘费时按具体情况估列。(2) 出国人员费用: 依据合同规定的出国人次、期限与费用标准计算。生活费及制装费按照财政部、外交部规定的现行标准计算, 旅费按中国民航公布的国际航线票价计算。(3) 来华人员费用 : 应依据引进合同有关条款规定计算。引进合同价款中已包括的费用内容不得重复计算。来华人员接待费用可按每人次费用指标计算。(4) 银行担保及承诺费: 应按担保或承诺协议计取。投资估算与概算编制时

42、可以担保金额或承诺金额为基数乘以费率计算。10、工程保险费不同的建设项目可根据工程特点选择投保险种, 根据投保合同计列保险费用。编制投资估算与概算时可按工程费用的比例估算。11、特殊设备安全监督检验费精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 24 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算按照建设项目所在省(市、自治区 ) 安全监察部门的规定标准计算。无具体规定的, 在编制投资估算与概算时可按受检设备现场安装费的比例估算。12、生产准备及开办费新建项目按设计定员为基数

43、计算。改扩建项目按新增设计定员为基数计算: 生产准备费 = 设计定员 生产准备费指标( 元/ 人) 13、联合试运转费当联合试运转收入小于试运转支出时: 联合试运转费 = 联合试运转费用支出联合试运转收入不发生试运转或试运转收入大于( 或等于 ) 费用支出的工程 , 不列此项费用。14、专利及专有技术使用费按专利使用许可协议与专有技术使用合同的规定计列 , 专有技术的界定应以省、部级鉴定批准为依据 ; 项目投资中只计需在建设期支付的专利及专有技术使用费。协议或合同规定在生产期支付的使用费应在成本中核算。15、市政公用设施建设及绿化费按工程所在地人民政府规定标准计列; 不发生或按规定免征项目不计

44、取。精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 25 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算( 二) 估算基本预备费基本预备费计算公式为: 基本预备费 = (建筑工程费 +设备工器具购置费+工程建设其她费用) 基本预备费率三、确定分年度投资比例, 估算涨价预备费涨价预备费计算公式为:PC=It (1+f)t-1 式中 PC 涨价预备费 ; It第 t 年的建筑工程费 , 设备及工器具购置费 , 安装工程费之与 ; f建设期价格上涨指数; n建设期。在涨价预备费的计算

45、中, 有条件的项目可以区分各类工程费用或不同年份, 采用单项价格指数加权预测的方法估算项目的涨价预备费。国外设备、材料进口费用的平均价格指数与涨价预备费用, 一般应与国内投资分别计算。例 4-7: 某建设项目建筑安装工程费与设备及工器具购置费之与为250000万元 , 按本项目进度计划, 项目建设期为5 年,5 年的投资分年度使用比例为第一年10, 第二年20, 第三年30, 第四年30, 第五年10, 建设期内年平均价格变动率为6, 试估计该项目建设期的涨价预备费。 解答 : 第一年投资计划用款额: I1250000精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - -

46、欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 26 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算1025000 万元第 一 年 涨 价 预 备 费 : PC1 25000(1+6 ) 1 1500 万元第二年投资计划用款额: I22500002050000 万元第 二 年 涨 价 预 备 费 : PC2 50000(1+6 )21 6180 万元第三年投资计划用款额: I32500003075000 万元第 三 年 涨 价 预 备 费 : PC3 75000(1+6 )31 14326、2 万元第四年投资计划用款额: I42500003075000

47、 万元第 四 年 涨 价 预 备 费 : PC4 75000(1+6 )41 19685、8 万元第五年投资计划用款额: It2500001025000 万元第 五 年 涨 价 预 备 费 : PC5 25000(1+6 )51 8455、6 万元所以, 项目建设期的涨价预备费为: PCPC1+PC2+PC3+PC4 +PC550147、6 万元。四、汇总编制建设投资(不含建设期利息 ) 估算表上述各项费用估算完毕后应编制建设投资( 不精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 27 页，共 38 页

48、 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算含建设期利息 ) 估算表 , 并对项目建设投资( 不含建设期利息 ) 的构成与各类工程、其她费用及预备费占建设投资 ( 不含建设期利息) 的比例的合理性进行分析。制造业建设项目建设投资( 不含建设期利息) 估算表参考格式见表4-5 所示。五、制定分年度贷款投资计划, 估算建设期利息建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑, 即当年借款按半年计息, 上年贷款按全年计息。计算公式为 : 本年应计利息 =( 年初借款累计金额+当年借款额/2) 年利率借款利息计算中采用的利率, 应为实际利率。实际利率与名义利率的换算公式为: 实际年利率 =(

49、1+r/m)m-1 式中 ,r_ 名义年利率 ; m每年计息次数。例 4-8: 某建设项目建设期为3 年, 在建设期第一年贷款 300 万元 , 第二年贷款600 万元, 第三年贷款 400 万元 , 贷款利率为12%,试用复利法计算建设期的贷款利息。 解答: 1、第一年建设期贷款利息3001/2 12%=18( 万元) 2、第二年建设期贷款利息精品资料 - - - 欢迎下载 - - - - - - - - - - - 欢迎下载 名师归纳 - - - - - - - - - -第 28 页，共 38 页 - - - - - - - - - - 建设项目投资估算( 318+1/2600) 12%

50、=74 、 16 ( 万元 ) 3 、 第 三 年 建 设 期 贷 款 利 息(318+600+74 、16+1/2400)12%=14 3、06( 万元 ) 建设期三年的贷款利息共计235、22 万元六、估算流动资金( 一) 扩大指标估算法扩大指标估算法就是一种简化的流动资金估算方法 , 一般可参照同类企业流动资金占销售收入、经营成本的比例, 或者单位产量占用流动资金的数额估算。虽然扩大指标估算法具有简便易行,但准确度不高 , 一般适用于项目建议书阶段的流动资金估算。表 4-5 建设投资 ( 不含建设期利息 ) 估算表单位: 万元序号 工程或费用名称建筑工程费设备及工器具购置费安装工程费其她