土地资产评估报告书(共20页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上 土地资产评估报告书 资产评估报告是评估机构完成评估工作后出具的具有公正性的结论报告。下面是整理的关于土地的资产评估报告书 土地资产评估报告书 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产 评估准则，恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收 集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担 相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持单位申报并经其 签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报 告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;

2、 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已 经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产 权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假 设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明 的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评估范围是四 川大西洋集团有限责任公司位于自

3、贡市自流井区舒坪镇丹阳街的1宗国 有出让工业用地使用权(国土证号：自国用(2012)第 地面积为458,509.00平方米)，账面价值155,821,439.52 评估基准日为2012年10 月31 本次评估的价值类型为市场价值。 本次评估以持续使用和公开市场为前提，结合委托评估对象的实际 情况，综合考虑各种影响因素，分别采用市场比较法和成本逼近法进行 评估，并采用两种方法的评估结果算术平均值作为最终评估结果。 经实施清查核实、实地查勘、市场调查、评定估算等评估程序，得 出四川大西洋集团有限责任公司拟认购股份涉及的土地使用权在评估 基准日2012 年10 月31 日的评估结论如下： 四川大西洋

4、焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 土地单价：340元/平方米 土地面积：458,509.00 平方米 总地价：155,893,100.00 总地价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元正。 在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告 中所载明的特殊事项以及期后重大事项。 根据国有资产评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准 后使用，经备案或核准后的评估结果使用有效期一年，即自2012 年10 月31 日至2013 年10 月30 日使用有效。 XX资产评估集团有限公司接受你们双方的委托，

5、根据有关法律法 规和资产评估准则，采用市场比较法和成本逼近法，按照必要的评估程 序，对四川XX股份有限公司拟非公开发行股份之经济行 为，所涉及的四川大西洋集团有限责任公司申报的土地使用权在评估基 准日2012 10月31 日的市场价值进行了评估。 现将资产评估情况报 告如下： 一、委托方及产权持有单位和其他评估报告使用者 本次资产评估的委托方为四川大西洋集团有限责任公司、四川大西 洋焊接材料股份有限公司，产权持有单位为四川大西洋集团有限责任公 委托方及产权持有单位简介委托方之一及产权持有单位：四川大西洋集团有限责任公司 企业名称：四川XX集团有限责任公司 注册地址：四川省自贡大安区马冲口街2

6、注册资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人民币四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 实收资本：玖仟柒佰捌拾伍万元人民币 工商注册号：XXXXX 法定代表人：李欣雨 公司类型：有限责任公司(法人独资) 经营范围：从事公司法人资产权范围内的资产经营、投资，产权交 易，进口处贸易;生产、销售金属材料、机电设备、建材、化工原料(不含危化品及易制du品)。 (以上范围国家有专项规定的、从其规定)。 委托方之二：四川大西洋焊接材料股份有限公司 企业名称：四川大西洋焊接材料股份有限公司 股票代码： 注册地址：自贡市大安区马冲口街2 注册

7、资本：壹亿贰仟万元人民币实收资本：壹亿叁仟捌佰壹拾柒万壹仟捌佰柒拾陆元人民币 工商注册号：4651 法定代表人：李欣雨 公司类型：股份有限公司(上市、国有控股) 经营范围：资产投资;房地产开发(凭资质证经营);焊接材料的 开发、生产、销售及技术服务;高新技术及产品的开发;经营本企业自 产产品及技术的出口;经营本企业生产所需的原辅材料、仪器仪表、机 械设备、零配件及技术的进出口业务(国家限定公司经营和国家禁止进 口处的商品及技术除外)。 经营进料加工和“三来一补”业务。 (二)委托方与产权持有单位之间的关系 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评

8、估报告 中联资产评估集团有限公司 委托方四川大西洋焊接材料股份有限公司系产权持有单位的控股子公司。 (三)委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者 本评估报告的使用者为委托方及产权持有单位、经济行为相关的当 事方以及按照国有资产管理相关规定报送备案的相关监管机构。 除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机 构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。 二、评估目的 根据四川大西洋集团有限责任公司总经理办公会纪要，四川大西洋 集团有限责任公司拟用土地使用权认购部分四川大西洋焊接材料股份 有限公司本次非公开发行的股份。 本次资产评估的目的是反映四川大西洋集团有限责任公司拟

9、认购 股份涉及的土地使用权在评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供 价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 评估对象为四川大西洋集团有限责任公司部分资产，评估范围是四 川大西洋集团有限责任公司位于自贡市自流井区舒坪镇丹阳街的1宗国 有出让工业用地使用权(国土证号：自国用(2012)第 地面积为458,509.00平方米)，账面价值155,821,439.52 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型及其定义 依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告

10、中联资产评估集团有限公司 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数 五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2012 年10 月31 此基准日是委托方在综合考虑被评估资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。 六、评估依据 本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依 据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其 他参考资料等，具体如下： 经济行为依据四川XX集团有限责任公司 2012 年10 月27 日总经理办公会纪 法律法规依据 1、中华人民共和国公司法(2005

11、 年10 月27 日第十届全国人民代 表大会常务委员会第十八次会议修订); 2、国有资产评估管理办法(国务院第91 号令，1991 、中华人民共和国证券法(2005年10 月27 日第十届全国人民代 表大会常务委员会第十八次会议修订); 4、关于发布的通知(证监发 行字302 月28日第十届全国人 民代表大会常务委员会第十一次会议修订); 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 6、中华人民共和土地管理法实施条例(1998年12 月24 日国务院 第12 次常务会议通过); 7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出

12、让和转让暂行条例(国 务院令第55 号，1990 8、关于加强以非货币财产出资的评估管理若干问题的通知(财企46 (三)评估准则依据 1、资产评估准则评估报告(中评协230 5、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见(会协18 7、城镇土地估价规程(GB/T18508-2001); 8、城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2001); (四)资产权属依据 1、国有土地使用证; 2、其他参考资料。 (五)取价依据 1、关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知(国 土资发2006 307 号，2007 2、国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知(国土资发2008 308 号，200

13、9 3、国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知(国土资发200956 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告中联资产评估集团有限公司 4、四川省人x政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知(川办函200873 5、四川省国土资源厅关于组织实施征地统一年产值标准的通知(川国土资发200954 6、四川省耕地占用税实施办法(川府发200827 7、自贡市建设征收土地补偿补助安置办法(自贡市人x政府令第65 号令); 8、中共自贡市委、自贡市人x政府关于加快推进承接产业转移工 作的实施意见(自委发

14、200814 9、评估人员收集的其他相关资料。 七、评估方法 根据城镇土地估价规程，常用的估价方法有市场比较法、收益 还原法、假设开发法(剩余法)、市场比较法、基准地价系数修正法等。 评估人员在实地勘察和调研的基础上，结合待估宗地的特点、实际状况 和资料收集情况，选择采用市场比较法和成本逼近法进行评估。 具体理 由如下： (1)自贡市近年来经济发展较快，土地市场也较发育，待估宗地 所在区域同类型的交易实例较多，故可采用市场比较法进行评估。 (2)待估宗地所在区域的征地资料可取得，可根据区域的平均征 地成本和开发费用等来进行测算，因此，我们可选用成本逼近法进行评 综上所述，考虑方法的可操作性,我

15、们选用市场比较法和成本逼近法进行评估。 (一)市场比较法 市场比较法是指在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似的 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 第10 土地交易比较案例与待估宗地对照比较，就两者之间的交易情况、基准日、区域个别因素和其它相关因素等的差别进行修正，求取待估宗地在 估价基准日地价的方法，其基本计算公式为： 待估宗地地价=比较案例地价情况修正系数基准日修正系数区 域因素修正系数个别因素修正系数容积率修正系数使用年期修正系 数土地权利状况修正系数土地开发程度修正值 (二)成本逼近法 成本逼近

16、法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一 定的利润、利息以及应交纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的评 估方法。 其计算公式为： 土地成本价=土地取得费+土地开发费+利息+利润 宗地价格=土地成本价年期修正系数个别因素修正系数 容积率修正系数+土地增值收益 其中： 土地取得费：根据中华人民共和国土地管理法，土地取得费包 括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费、耕地占用税、耕地 开垦费、征地管理费等; 土地开发费：土地开发费按估价设定土地开发程度下区域平均需投 入的各项客观费用计算; 利息：按照估价界定的土地开发程度的正常开发周期、各项费用投 入期限和资本年利息率，分别估计各期

17、投入应支付的利息; 利润：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常 回报率，估计土地投资应取得的投资利润; 土地增值收益：土地增值收益是指政府出让土地除收回成本价格 外，同时要使国家土地所有权在经济上得以实现，即获取一定的增值收 八、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行： (一)评估准备阶段 1、2012年10月27日，委托方召集本公司评估人员，就本次评估的 目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估 工作计划。 2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。 (二)现场评估阶段 项目组现场评估阶段的时间为2012年10月27日。 主要工作

18、如下： 1、听取委托方及产权持有单位对评估对象和评估范围的确定。 2、查阅收集委托评估资产的产权证明文件。 3、根据委托评估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法。 4、对企业提供的权属资料进行查验。 (三)提交报告阶段 在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换 意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度 和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。 本阶段的工作时间为2012年10月28日至11月5日。 九、评估假设 本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设： (一)一般假设 1、交易假设 交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评

19、估师根 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 第12 据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。 2、公开市场假设 公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的 资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会 和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。 公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。 3、资产持续使用假设 资产持续使用假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和 使用的方式、规模、频度、环境等情

20、况继续使用，或者在有所改变的基 础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。 (二)特殊假设 1、土地权利状况：出让用地，无他项权利限制。 2、基础设施条件：宗地土地开发程度：达到宗地红线外“六通”( 上水、通下水、通电、通气、通讯和通路);宗地红线内“场平”(场地平整)。 3、规划限制条件：宗地为工业用地 4、其它限制条件：按评估报告中的限定条件使用。 十、评估结论 待估宗地在评估基准日，作为出让工业用地、无他项权利限制，土 地开发程度为宗地外“六通”、宗地内“场平”、容积率为0.5、未来49.97 年期的土地使用权评估结果如下: 土地单价：340 元/平方米 土地面积：458,509.00 平

21、方米 四川大西洋焊接材料股份有限公司拟非公开发行股份涉及四川大西洋集团公司土地使用权项目资产评估报告 中联资产评估集团有限公司 第13 总地价大写金额：人民币壹亿伍仟伍佰捌拾玖万叁仟壹佰元正。 十一、特别事项说明 1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资 产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的 所对应的经济行为做出任何判断。 评估工作在很大程度上，依赖于委托 方及产权持有单位提供的有关资料。 因此，评估工作是以委托方及被评 估单位提供的有关经济行为文件、有关资产所有权文件、有关法律文件 的真实合法为前提。 2、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料

22、由委托方及产 权持单位提供，委托方及产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责 3、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理： (1)当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行 相应调整; 2)当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响 时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值; (3)对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资 产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。 十二、评估报告使用限制说明 (一)本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。 同时， 本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开

23、市场的原则 确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力 对资产价格的影响。 当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它 情况发生变化时，评估结论一般会失效。 评估机构不承担由于这些条件 的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的 有关规定，并得到有关部门的批准。 (二)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。 评 估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意 向他人公

24、开。 (三)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或 者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及 相关当事方另有约定的除外。 (四)评估结论的使用有效期：根据国家现行规定，根据国有资产 评估管理的相关规定，资产评估报告须经备案或核准后使用，经备案或 核准后的评估结果使用有效期一年，自评估基准日2012年10月31日起计 算，至2013年10月30日止。 超过一年，需重新进行资产评估。 十三、评估报告日 相关阅读 土地资产评估报告的概述 资产评估的种类按评估的对象不同，可分为固定资产评估、房地产评估、房产评估、土地资产评估、无形资产评估、流动资产评估等。 而土地资

25、产评估是土地资产评估管理机构经常面对的问题。 土地作为资产，是指土地不仅是社会进行物质生产的重要得自然资源，而且又是一笔巨大的资产。 可以说土地是一切财富之母。 为了使土地作为资产这一职能得到充分地体现和发挥、遏止土地资产的大量流失，分析和利用土地资产评估报告对土地资产管理部门来说是十分必要的。 一份土地资产评估报告资料，不仅仅是一份评估工作总结、土地价格的公证文件和土地资产交易双方认定土地资产价格的依据，而且是土地资产管理者加强对土地资产产权变动管理，确认土地资产评估结果的重要依据。 对土地资产评估报告分析的目的 土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点： 1.了

26、解土地资产评估机构从事评估工作的能力。 由于一份完整的土地资产评估报告，基本反映一个土地资产评估机构工作的全过程。 包括基本思路、评估依据、信息的筛选、结果的产生。 这样，土地资产评估管理机构即可根据申报土地资产评估资格证书的土地资产评估机构提交的评估报告及资料进行全面的分析，判断该机构是否具有土地资产评估工作能力，并作出是否颁发土地资产评估资格证书的决定。 2.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。 土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估

27、机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。 对土地资产评估报告的分析 通过对土地资产评估报告的分析来完成对一项评估结果的全面评价是比较困难的，它首先要求土地资产评估管理机构有大量评估经验的积累，对各类土地资产评估信息的占有及对被估土地资产内外环境的了解，在此基础上才能完成对土地资产评估报告的分析工作，具体的分析途径主要有以下几个方面： 1.对土地资产评估报告进行文字的逻辑分析。 一般来说土地资产评估报告所列发生的土地资产评估的原因、评估

28、的范围、土地资产的权益评估所依据的前提条件与评估方法的选择有着密切的关系，而这种关系就构成了土地资产评估报告本身的逻辑关系，同时也反映出一个土地资产评估机构进行评估的基本思路。 土地资产评估管理机构进行评估报告的逻辑分析，就是要根据所掌握的实际情况，对评估机构的基本思路及三个因果关系进行分析。 即评估目的、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性;土地资产权益、估价的前提条件与估价依据之间的一致性;评估范围与土地资产权益之间的一致性;通过分析，我们可以初步得出对土地资产评估机构的工作能力和评估结论是否科学的判断，因为一个混乱的评估思路不可能得出科学的、接近实际的评估结果。 2.对评估中运用

29、的市场信息资料进行对比分析。 对土地资产评估机构在评估中动用的各种市场信息资料进行分析鉴别，首先就要求土地资产的评估管理机构拥有自己的数据库和随时可以取得信息的渠道。 只有在占有大量可靠的市场资料的基础上，才能进行信息的对比分析。 分析的内容主要有两个方面： (1)土地资产评估机构所选择的参照价格及价格的构成因素与介绍的评估前提条件是否相吻合。 一般来说，无论采用哪一种方法进行土地资产的评估，首先要确定前提条件，在此基础上根据客观公平的原则选择与之相应的有关信息资料的参照价格。 土地资产评估机构前提条件不同，土地资产评估的目的不同，所选择的参照价格和价格的构成内容也会有所区别。 (2)分析土地

30、资产评估运用的参照价格及有关的资料是否准确可靠，这里包括评估动用的价格变动指数、基准地价、重置成本的各种费率的取值、收益还原法所用的还原利率、折现系数、行业经营风险系数等。 3.对土地资产估算表格的分析。 这里包括对土地资产评估动用的计算方法是否严谨科学、成本构成是否合理、计算的数字是否正确、分析计算结果是否吻合、计算的基本思路与文字报告是否一致等方面的分析。 通过上述三个方面的分析，结合实地考察最后产生综合评价的意见，根据被评估土地资产发生评估的原因。 被估土地资产目前的使用状态、区域因素和个别因素的情况和地产市场的情况，审定土地资产评估机构的评估结果，最后决定是否予以确认这个机构是否有承担

31、土地资产评估的能力。 对土地资产评估报告的利用 土地资产评估管理机构应对报来的土地资产评估报告，分门别类进行档案管理，这对充分利用土地资产评估报告是十分有益的。 土地资产评估管理机构利用土地资产评估报告主要在以下几个方面： 1.可作为土地资产管理部门对土地资产评估结果确认或不予确认的依据，同时也可以作为上级土地管理部门检查工作或发生纠纷备查使用。 2.可作为一种动态资料便于土地资产管理部门随时掌握土地资产评估工作动态，了解土地资产评估机构的工作情况和工作质量，便于对土地资产评估机构的监督管理。 3.作为研究、分析、完善和改进土地资产评估工作的资料，同时也可采集其中的有用的土地资产价格信息资料。 4.深化土地使用制度改革。 土地作为资产管理、应公正地显化其价值，土地资产评估报告是作为出让、转让、出租、抵押的重要依据，评估报告提供土地价格数据是出让宗地底价，是转让、出租、抵押的交易价格。专心-专注-专业