万科集团企业价值评估(共3页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上万科集团企业价值评估作者：冯杰来源：财税月刊2016年第05期摘 要 企业价值评估是将一个企业作为一个有机整体，依据其拥有或占有的全部资产状况和整体获利能力，充分考虑影响企业获利能力的各种因素，对企业整体公允市场价值进行的综合性评估。本文使用了现金流量法对万科集团的企业价值进行评估。关键词 企业价值；评估；自由现金流量一、企业概述万科成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，现有员工16000余人。万科1988年进入房地产行业，经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。

2、1991年万科成为深圳证券交易所第二家上市公司，成为深市“老五家”之一。万科于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%股份转予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。二、企业价值评估1.营业收入预测万科集团报表年度前五年营业收入呈持续增长趋势，采用平均增长率对未来五年的营业收入进行预测，计算得出平均增长速度为37.52%（排除了2014年的数据的干扰）利用敏感性资产负债与营业收入的关系，采用销售百分比法预测未来财务数据。2.净营运资金增加额的计算净营运资本平均增长率为11.08%，以此作净营运资本增加额预测3.资本性支出预测采用营业收入百分比法计算每年资本性支出各占营业

3、收入的比重，计算出资本性支出占营业收入的平均比重为0.18%4.企业自由现金流量预测5.公司价值预测（1）股权资本成本Rf：采用2015年5月10日发布的3年期国债利率3.9%Rm：采用深圳综指市场平均收益率22.68%：万科月平均收益率为0.69%，市场月平均收益率为0.95%，计算为0.72Ks = Rf+*E（Rm）Rf=3.9%+0.72*（22.68%-3.9%）=17.42%（2）债务资本成本选取中国银行三到五年期人民币贷款利率4.75%作为债务筹资成本计算税后债务资本成本Kd=4.75% x（1-25%）=3.56%（3）加权平均资本成本（WACC）经查询，万科2011到2015年长期债务资本和权益资本的比例在1：2左右波动，未来资本结构采用相同的比例。WACC=17.42%*2/3+3.56%*1/3= 12.8%（4）公司价值预测预测期价值= FCFFt/（1+WACC） t=.9（万元）预期2020年以后企业将以5%的增长率保持稳定增长后续期价值=FCFF*（1+5%）/（12.8%-5%）*（1+12.8%）5 =.62（万元）公司价值=预测期价值+后续期价值=.5万元作者简介：冯杰（1995-），女，江西吉安人，江西财经大学本科生，研究方向：财务管理。专心-专注-专业