修建性详细规划说明书(共22页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上修建性详细规划说明书专心-专注-专业第一章 规划区概况1.1规划区范围海东新城的中心城区,位于洱海东面,远可观阅苍山,近可俯览洱海,与大理古城隔海相望,可谓“风花雪月”尽收眼底。距大理市区下关仅16公里。片区对外交通便捷,拥有机场、大丽铁路、高速公路等重大基础设施,是进入大理的门户与窗口。大理海东新城规划范围南抵规划关宾路,北至罗荃半岛,西邻洱海,东接大丽高速,共66平方公里。大理海东新城总体规划对规划范围内66平方公里的用地进行了合理的布局,并根据人口、产业、社会经济等方面的发展需要对城市建设规模进行了研究,确定海东新城城市建设用地规模为30.54平方公里。居住用地
2、与公共服务设施紧密结合,形成汇聚人气的城市居住区,促进商业、娱乐与教育服务体系的发展与完善。大理海东新城公共设施用地主要布局于各居住区的核心区,及主要公共服务中心,总用地429.2公顷,占规划城市建设总用地14.05%。包括新城中央核心区的行政中心、商务中心等,旅游休闲度假区的商业用地和娱乐休闲用地,以及各区居住区的相对集中的中心区域。规划行政办公用地11.0公顷,商业金融业用地201.5公顷,文化娱乐用地112.4公顷,体育用地7.8公顷,医疗卫生用地5.8公顷, 教育科研用地90.70公顷。 根据大理城市发展思路和目标定位,2012年6月由西安建大城市规划设计研究院编制完成大理海东新城中心
3、片区控制性详细规划。在“详细规划”中,大理海东新城中心片区为:东至大(理)-丽(江)高速、北至水井村、西至洱海、南至菠萝山南侧,总规划面积30.88 km2。包括马尾山、菠萝山、下和北山、南山和部分平坝地区。发展定位是:海东新城的核心区,以行政办公、教育培训、休闲居住等功能为主,同时兼有旅游服务、商业金融等功能支持,能够引领现代生活风尚、具有浓郁文化特色的山地生态型新城。本次修建性详细规划范围为海东新区中心片区内,项目用地与规划中的核心区、行政片区、教育片区多重辐射,紧邻自身片区的的公共服务中心。项目用地周边主要市政道路有独秀路,道路宽度15米,三和路,道路宽度15米,览川路,道路宽度24米,
4、项目分为2个地块,地块一:宗地号HC2014-08规划总用地面积为8390平方米,用地呈不规则长方形,用地内南北高差约7米;地块二:宗地号HC2014-07规划总用地面积为20396平方米。地呈不 规则长方形,场地内南北高差约38米,东西高差约17米。1.2现状建设概况1.2.1地质地貌1)大理海东整体规划用地内部形成“U”型农田景观;山体由于水土流失、地质条件不足,植被较为稀缺,以低矮的草皮、松林和部分果园为主,大部分山体为土石荒地,形成以农田、村落为主要景观的自然环境。本项目地块北侧及东侧临独秀路,南侧接三和路,项目用地南低北高,高差约40米,东高西低,东西高差约7米。地形相对复杂,规划考
5、虑合理利用山地资源,结合景观分台地设置建筑单体。项目用地现状为未成规模林地及荒草地为主,且场地内无现状建(构)筑物。无需拆迁安置,有利于项目的尽快启动与实施。 1.2.2气象气候海东地处横断山脉南端,哀牢山北绿,属西侧洱海东岸山地峡谷洪积区。境内主要为喀斯特地貌,以及与之相间的谷地坝区和海岸地貌。地形特点是南低北高,山多平坝少。土壤,山头和山麓一带主要是石灰土、红壤土、白砂土、棕壤土、黄棕壤土;峡谷和海湾平坝地区,则分布着淹育型、猪育型、潜育型等水稻土。境内最高峰大黑山,海拔2626米。平坝地区海拔为1975米至2000米。年平均气温15.4c,年降水量565毫米,无霜期305天,属亚热带半干
6、旱气候,具有山地高原温凉气候特点,东无严寒,夏无酷暑。表1 大理气象站气象特征值统计表1.2.3植被山体由于水土流失、地质条件不足,植被较为稀缺,以低矮的草皮、松林和部分果园为主,大部分山体为土石荒地。1.2.4场地地质条件1、地质构造海东山地规划区处于东部扬子准地台与三江褶皱系结合部的台缘凹陷最南端,主要地质构造线方向是北北西南南东,其典型为控制性洱海东西两侧的主要山脉走向。地层褶皱多发生于中生代以下地层中,元古界变质岩褶皱较紧密,其余地层中多为小规模同层褶皱曲,且多小背斜、小向斜形式较多。位于规划区西部的洱海是云南第二大淡水湖泊,湖盆南北长42.5公里,东西宽8.4公里,运行水位在海拔19
7、62.841965.89米之间,平均水深12米,最大水深22米,水域面积250平方公里,蓄水量28.829.6亿立方米,西洱河为洱海唯一自然出水口,向西汇入。2、地震效应根据建筑抗震设计规范GB50011-2010中附录A,拟建工程的所在地云南省大理市海东镇的抗震设防烈度为8度,设计基本地震加速度值为0.20 g,设计地震分组为第二组, 设计特征周期为0.40s(由于未做勘察,暂估场地类别为类);建筑结构阻尼比为0.05,多遇地震水平地震影响系数为0.16。3、土地权属及利用现状项目区土地符合大理海东新城中心片区控制性详细规划。1.2.5场址建设条件 1、市政条件用地周边的市政道路管网正在设计
8、中,海东城市新区北部有一座35千伏变电站。海东新城正在建设第六水厂,位于二号路与机场路十字东南,占地54.4亩,设计供水能力近期5万立方米/天,远期10万立方米/天,以洱海水源为主。随着新城建设的逐步开展,一系列市政配套设施正在完善过程之中。能够保证工程正常进行。2、交通条件项目用地周边主要市政道路有独秀路,道路宽度15米,三和路,道路宽度15米,览川路,道路宽度24米,三条重要交通干道。项目用地内,现有一条规划道路通过用地,道路宽度为6.5米。第二章 规划依据与原则2.1规划依据1、中华人民共和国城乡规划法;2、城市规划编制办法及其实施细则;3、城市居住区规划设计规范(GB5018093);
9、4、城市绿地设计规范(GB504202007);5、城市用地分类及规划建设用地标准;6、城市道路交通规划设计规范;7、大理海东新城中心片区控制性详细规划(西安建大城市规划设计研究院2012.06);8、无障碍设计规范GB50763-2012;9、住宅建筑规范GB50368-2005;10、大理州城市建设项目规划管理技术规定11、云南省山地城镇建筑设计导则12、大理海东开发管理委员会出具的建设用地规划条件通知书。13、规划区有关自然和社会经济基础资料等。2.2规划原则及特点设计紧扣优美的水街、自然山体两大要素。合理规划几大功能板块,通过造街,造景,架桥等手段,在相对受限的自然地块中,将自身创造为
10、这一片区的风景线。延续历史文脉传统,独辟层叠起伏,小桥流水的现代中式坡地风情;将现代生活方式与传统文化交织成新的古今合璧,呈现一个集居住、休闲、会议、运动、旅游、购物于一体的特色复合街区。1、注重人的“参与性”,将人的视觉、听觉、感观进行“人性化”考虑,注重人的融入感,合理协调“人”、“建筑”、“环境”三者的关系。 2、尊重现有地形格局,合理处理高差和道路坡度,保障工程实现度。 3、认真分析场地尺度感,景观步道,广场,内街,居住退让均给出适宜尺度,提升街区品质。 4、合理定制商业平面,迎合市井文化商业格调。精心设计户型平面,做到宜居,观景结合高差设计建筑,展现台地风貌。 5、街区为城市增添光彩
11、,在控制工程造价的前提下致力于提高街区自身品质影响并提高城市综合形象。 6、尊重地形现有格局,合理处理高差和平衡填挖方量。 本项目将成为海东新区山地利用的示范样本。融合特色水街、市井商业街区、金融服务板块、山地人文居住、景观办公五大功能板块于一体,打造云南一流,领先全国的山地特色、体现市井文化的旅游街区! 明日金尚将成为大理新的旅游名片、人居典范,服务于海东,辐射西南。第三章 总平面规划3.1整体空间布局 一轴四阶:我们采用叠层台地的手法,结合地形特点,依山就势,根据高差将项目用地分为四阶台地。第一阶为旅游市井商业街,第二阶和第三阶为山景洋房区,第四阶为独栋商业和办公楼。并以一条自水街而上的景
12、观中轴线来联系各个功能组团。形成一轴四阶的建筑格局。 叠层起伏:结合一轴四阶的总体布局特点,建筑层数、高度从商业水街至独秀路依次递增,结合四面山景将山地建筑的特色加以强化,美轮美奂,形成鳞次栉比,高低错落的城市形象。 3.2道路交通规划车行交通流线:街区主要车行道路自独秀路沿原规划道路呈“Z”字型盘山而下,道路纵坡大部分控制在8%,局部困难地段纵坡控制在10%以下,坡度长度小于80米,主要道路宽度为6.5米,部分支路的宽度为5米。道路能方便到达每栋建筑外。车行交通流线:人行动线与车行动线相对分离,人行步道结合景观处理形成小区中轴线,成为联系商业与住宅组团的纽带。交通骨架清晰,满足使用要求与消防
13、要求,山体景观富有变化而独具气韵。3.3竖向规划图竖向设计保留原地形的山体形态,进行分台处理,一共分四个台地,每个台地的高差小于20米,台地之间通过挡墙和放坡进行处理,坡地和挡墙用绿化进行覆盖,丰富场地的景观,弱化场地的高差;南坡较陡,考虑斜坡方式的用地建设,即将建筑做退台处理,以尽量减少场地的挖方量。3.4功能布局1、商业街布局 内、外:对直线单一的半边街模式进行分离,打造一条曲径通幽、充满市井文化氛围的商业内街,同时保证内街与水街的和谐对话及景观融合。改变直线、单调视线的人流模式,增加趣味性、神秘感; 临街商业口岸大量增加,提升金尚街商业价值; 商业平面布局、进深更为适合传统步行街区尺度;
14、 景观感受更为丰富,做到移步易景。 分、合:依托内街与外街这一概念,形成内外双流线,在适度距离和相对集中的景观空间,形成内外流线的对话和交合。 更好的结合现有地形手法; 易于形成街区不同的业态分布; 延长游人停留时间; 提供多个人流聚集点; 街巷、院落、标志性: 提取大理建筑文化元素,融合市井商业特色。沿商业主脉络,以不同的节奏布置街巷、院落、标志性建筑。使得整个街区异彩纷呈。 满足游客体验文化、休闲旅游的需求; 将大理传统建筑形制给予现代精细的提炼和表达; 避免平铺直叙,最大程度上做到场景胶片化; 为商业的功能提供动静分区的可能。 2、住宅布局 由低到高:住宅根据场地高差,由低到高分台地依次
15、布置6+1多层洋房和独栋商业与办公楼,建筑空间层次分明,呼应山势,减少遮挡,营造水街良好的视线景观。 点板结合:商业以点式独栋为主,多层住宅点式、板式结合布置板式结合,形成通透的空间体验,水街景观视线通透,层次丰富。 注意景观、视线、日照的均好性。 街区通过台地打造,形成特色鲜明,西北高东南低的空间形态,有效保证日照要求。把空间尺度人性化,寻求各楼座之间视野均好。 3.5分地块指标 第四章 建筑设计4.1商业平面:在商业平面的设计和推敲上,我们以市井文化商业为基调,打造适宜的市井商业尺度,店面进深控制在8m14m。注重商业空间室内半室外室外的完美过度,把握水街景观与建筑空间的和谐对话。运用合院
16、、破院成街等手法打造一条集餐饮、接待、会议、健身、品茗、小酌、客房、KTV等一系列生活元素于一体的文化旅游商业街。我们在这条街上徜徉品茶抚琴的诗境,领略泼墨丹青的画意,在闲适的酒家里倾诉,在午日的橱窗中老友聚餐,把大理悠闲的生活情调尽情的挥洒。4.2住宅户型平面做到功能合理,动静分区,污净分离,户户阳光。活动区、休息区、服务区三大主题居住空间,功能分区明确。起居厅、餐厅拥有各自独立空间。卧室休息区相对独立,私密性较强。每户保证有充足的日照。每户的景观,采光及通风都极佳,主要居住空间位于最佳的采光及景观位置,对空间舒适性和面积紧凑性做了很好的兼容。4.3建筑风貌大理本土建筑文化语言丰富,白族民居
17、融合了北方合院,巴蜀穿斗,徽派片墙等建筑文化元素,并形成了自己独特的建筑语言。在充分研究大理建筑特色的基础上我们从以下几点对水街建筑风貌进行思考、设计。 尊重本土文化:我们在对大理本土建筑文化的深入研究基础上,汲取大理建筑美学特征,对本土建筑文化元素加以提炼,以现代的手法将其品质化、精细化。呈现风味独特的建筑风貌。 传统建筑形制的演绎:大理传统民居出于安全、私密、气候等原因,建筑形制较为封闭。我们从商业开放与使用功能的角度,对传统建筑形制进行了商业功能化的处理,设置了开放商业、私密客栈、半私密会所等复合商业空间形态。形成既具有“三坊一照壁”等传统建筑风貌,又有利于商业经营,文化展示的、相对开放
18、的商业建筑特征。 4.4建筑材料控制我们力求在方案达到高品质的效果的前提下,对建筑的选材把握经济合理的原则,避免不必要的浪费。建筑材料元素主要为木质或防木材料、石材、砖、瓦、玻璃、涂料等,通过精细化的设计控制,来达到良好的品质感。木质:木质材料主要用于门窗扇、栏杆、封檐板、垂花、立柱,可采用仿木漆、外包木皮、塑木、木色铝合金等材料处理。实木 仿木漆 外包木皮砖:砖主要用于局部墙面,照壁、基座、勒脚、梯坎,铺地等位置,为达到保证效果和控制成本的目的可采用防古砖和劈开砖(机制防老砖)仿古砖 劈开砖 1.清泽柔和,具有自然美,至始至终永不褪色,十年不新,百年不旧。 2.对环境无污染,废弃可降解,处理
19、成本低。 3.抗折强度大,耐磨,耐酸碱,防腐蚀,抗冻等功能。瓦:主要用于瓦面、屋面起翘和屋脊等位置,主要采用筒瓦和小青瓦,叠瓦筒瓦 叠瓦小青瓦石材:主要用于地面和墙裙、堡坎或文化墙 、景观构筑物、装饰墙面等位置,可采用青石、文化石,花岗石,火烧石。涂料:主要用于墙面,仿木柱子等位置。可选用真石漆、仿木漆、仿铜氟碳漆 以及质感砂浆,第五章 绿地景观规划5.1规划原则5.1.1生态性原则保护重要的山体生态环境要素,构筑适宜当地的植物体系,形成自然和人工和谐发展的生态群落。通过种植合适当地的物种,将原有的荒山土坡变成生态的绿化新城。5.1.2适宜性原则绿地建设与山地的利用相结合,使绿地系统结构合理、
20、功能优化、产出高效并实现可持续发展。5.1.3协调性原则实现绿地空间分布与用地布局相协调,使人口分布与绿地分布相一致,相对均匀,并通过植物造景创造整体协调的绿地景观。5.1.4系统性原则按照片区功能和用地布局的需要,相应布置不同类型绿地,建立完整的绿地系统网络。5.1.5多样性原则植物分布具有层次性、韵律性,植物选择具有多样性、丰富性,以营造多层次立体绿化网络,为市民创造更丰富更便利的游憩场所和生活环境。5.2绿地系统规划从建设生态型新区和高品质景观环境的目标出发,在充分利用山地自然景观要素的基础上,规划由山体自然绿地、广场绿地、地块内组团绿地与道路绿地等共同构成“点、线、面”结合的绿地系统。
21、规划严格规定各地块内的绿地率和道路的绿地种植效果,成为真正环境优美的、生态型的绿色新区。整个片区的绿地景观系统可以概括为“一轴、四阶、多节点”的景观系统。5.2.1“点”状绿地点状绿地由广场绿地、街头绿地和地块内组团绿地等构成。地块内组团绿地主要包括各居住组团的结构性绿地、公共设施地块内的街坊绿地与小游园等。5.2.2“线”状绿地线状绿地包括通用地中部商业街内部的景观轴以及规划道路及内部道路旁的路旁绿化带,线状绿地有机的串联点状和块状绿地,编织成完整的绿色网络。5.2.3“面”状绿地面状绿地主要指规划市政道路与用地之间10米以上的绿化隔离带,以及用地东侧由于道路高填方形成的约3200的坡地景观
22、绿化,是规划区最重要的绿化开放空间,也是构筑绿色生态社区的重要要素。除上述绿地外,规划还布置垂直绿化包括山墙面绿化、建筑退台绿化,为市民提供休息游憩的又一良好环境。5.3景观体系规划规划区的景观体系是以人、自然、建筑、环境有机融合为主旨建构,利用山体自然环境与坡地地形,运用城市设计的手法,精心组织节点、廊道、界面等景观要素,从而形成丰富生动、层次分明、高低错落、富有特色的建筑空间景观、绿化环境景观和天际轮廓线。 1、街区景观 包裹:金尚水街与商业内街景观发散渗透,融为一体。使建筑被景观完整包裹,形成“人在景中游,推窗即观景”的效果。 体现大理优美的自然景观、人文景观; 游人循景而游,处处提升海
23、东新区生态品质; 景观与建筑和谐互映,融为一体; 开、合:在呼应金尚水街公共景观的基础上,建筑外围形成开放、半开放、私密的景观空间,继承传统街巷空间的同时又满足现代商业街区需求。 通过空间的收放对人流进行汇聚和分流; 丰富多样的空间能提供更多功能形式,有效的迎合游客的多种需求; 多种空间的存在,可以更好的过度人流,将水街与内街的空间衔接自然糅合; 多样:运用广场、水体、绿化、小品、铺装等景观载体,结合自然高差,立体的呈现。金尚水街丰富典雅的景观风格。 活水的引入是文化商业街区的重要元素; 大理丰富的植物资源为街区注入绿色与活力; 入口即节点位置的广场铺装为游人提供室外休憩观景的场地; 文化小品
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