物业管理-住宅前期物业服务标准及评分细则(共6页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上住宅前期物业服务标准及评分细则 序号标 准 内 容分值评分评 分 细 则一基本服务23221、服务场所设置：（1）固定物业服务办公场所；（2）办公场所整洁有序，配置相关办公设施设备；（3）公布服务电话。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分2、人员配置：（1）配备相应项目负责人及与所承接的物业服务相适应的楼管员、秩序维护员、工程技术员、绿化养护员、保洁员等人员；（2）从事物业管理相关人员取得职业资格证书或相应岗位证书；统一着装，佩戴标志，行为规范，制定相应的项目服务岗位职责。33管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.5；着装及标志1个不符合扣0.2；

2、不符合03、物业服务合同：与开发建设单位或业主/业主委员会签定（前期）物业服务合同，明确双方权利与义务。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、物业承接检验：（1）对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收；（2）现场查验记录及交接记录完整；（3）相关文件、资料和记录建立档案。33符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、业务接待时间：（1）政府法定工作日不少于10小时在服务办公场所进行业务接待；（2）节假日有管理人员值班，并提供服务。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分6、服务公示：在物业项目醒目位置公布物业服务企业工商营业执照、资质等级证书、物业服务内容及其收费标准

3、、特约服务内容及其收费标准。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分7、日常管理与服务：（1）有完整的质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。（2）业主或使用人投诉、咨询、求助在2个工作日内予以答复。（3）提供不少于16小时（8：0024：00）的受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般维修2日内处理，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺；有完整的报修、维修记录，并有回访制度并实施。（4）对违反相关法律法规政策规定或管理规约的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。（5）每月公布由业主分摊的公共水电等费用详细测算及分摊

4、情况、定期公布共用部位经营收益情况及其他物业管理代收代支费用情况。（6）物业服务费的收支管理帐目清晰，定期公布。（7）每年至少二次进行物业服务质量评价，可采取走访、座谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年沟通面积不低于小区住户的80%，业主满意度不低于75%。（8）有公共指示牌、标示牌，安全警示标识等。（9）节假日（元旦、春节、五一、中秋、国庆）有专题布置；（10）每年组织两次以上社区活动。（11）广泛运用计算机进行现代化物业管理服务。109存在明显安全隐患无警示标识的每处扣1分，发现维修、回访不及时的每处扣0.5分；其余每小项符合得1分，基本符合0. 5分，不符合0分二共用

5、部位维护11111、装修管理：（1）建立房屋装饰装修管理制度；（2）将住宅装饰装修禁止行为及允许施工时间、废弃物的清运与处置等事项告知业主或装修人；（3）对业主在装饰装修过程中违反有关规定及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的应在24小时内书面报告有关执法部门。33符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分2、房屋构造：每年至少二次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修复并告知相关业主、使用人。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分3、门窗：每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持完好，开闭正常。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分4、楼内

6、墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，地坪、地砖平整不起壳，无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分5、围墙：每月一次巡查围墙，发现损坏及时修复，铁栅栏围墙无明显锈蚀。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分6、道路、场地等：每周一次巡视小区区间路面、窨井等，发现损坏及时修复，要求路面不积水，窨井不漫溢，窨井盖无缺损。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分7、休闲椅、室外健身设施等：每周至少巡查三次，发现损坏立即修复，保证设施的安全使用。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分8、安全标志：对小区内危险、隐患部位设置安

7、全防范警示标志或维护设施，主要通道设置安全疏散提示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整。21每发现一处不合格扣0.5分三共用设施设备维护25241、基本要求：（1）应对共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检查、维修、保养记录齐全。（2）应建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度。（3）应每年编制共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修。（4）应根据物业服务合同约定对共用设施设备组织巡查，并记录。（5）应提供不少于12小时的维修服务，紧急抢修服务应在半小时内到达现场，及时报

8、告开发建设单位或业主，并在24小时内修复，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺，及时记录维修情况。（6）保持共用设施设备运行正常，如遇故障及时维修，在维修费用确保前提下共用设备完好率不低于90%，共用设施完好率不低于90%。（7）接到相关部门停水、停电、停气等通知应及时通告业主。77每小项1分；符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分2、电梯：（1）电梯各项技术参数应符合国家有关质量标准，取得安全检验合格证，并在电梯轿厢内显著位置公示。（2）电梯应根据相关规范及制造商维护标准进行保养， 24小时运行，如有故障及时组织维修。（3）每日进行日常巡查，并有相关记录。（4）建立电梯

9、运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。（5）当电梯发生困人或其它突发重大故障时，物业管理人员须在十分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到达现场进行处理。（6）电梯故障或维修期间，应设置安全警示，并采取相关防护措施。（7）电梯轿厢内按钮、灯具、对讲等配件保持完好，轿厢整洁。（8）委托专业维修保养单位进行定期保养，并有管控措施。66发现电梯缺安全检验合格证得0分；无专业合法的维保单位扣2分；其余每小项发现一处不符合扣1.0分3、低压配电：（1）低压配电设施有关技术参数应符合国家有关质量标准。（2）低压配电、自备电源等设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及

10、时组织维修。（3）自备电源可随时启用。22低压配电、自备电源未按规范及标准进行保养、运行和故障维修的扣1分； 自备电源未能随时启用的扣1分4、给排水：（1） 给排水设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。（2）生活水箱、水池设置应符合相关要求，至少每半年清洗1次，水质检测符合要求。（3）应每半月检查和维护排污、排水设施设备，沟井、管道通畅，井盖面板完好。22水箱、水池无定期清洗扣1分；井盖板每缺损1个扣0.5分5、消防设施：（1）消防设施应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。（2）消防设施、消防装备不足或者不适应实际需要的，应及

11、时向开发建设单位或业主提出报告和建议，应当增建、改建、配置或者进行技术改造。（3）对建筑消防设施，每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。（4）不得拆除、停用相关消防设施。55发现消防设施缺损或不合格每处扣1分6、弱电：（1）弱电等其他设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。（2）监控录像资料保存时限至少保留四十五日；不定期进行调试与保养，保证各项监控设备小时正常运行。（3）每月定期保养，及时维修，保持楼道防盗门使用正常。32每发现一处不合格扣0.5分四公共秩序维护18181、基本要求：（1）应根据物业服务合同约定并结合服务项

12、目出入口、面积合理配置秩序维护人员。（2）物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。（3）应制订火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，并定期开展应急预案演练。（4）秩序维护人员应定期培训，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。统一着装，佩戴标识。配备对讲装置和其他必要的安全护卫器械。4分4每小项1分，符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分；秩序维护人员未能识别、正确使用各类消防设备

13、和器械，每发现1个扣0.5分2、固定岗：（1）应在住宅小区主要出入口设置秩序维护固定岗，并实行24小时值勤，主出入口不少于6小时立岗。（2）应劝阻无关人员、外来车辆随意进入物业管理区域。（3）应做好相关值勤记录。33符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分3、巡逻岗：（1）应在物业管理区域内进行巡逻，对车辆进行管理疏导，维护公共秩序。（2）应每3小时对物业管理区域内的重点区域、重点部位至少进行1次巡查。（3）如遇突发事件，应及时启动应急预案，并及时报告有关部门，保护现场，协助做好救助工作。 22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、消控岗：（1）应当按照法律、法规规定和物业服务合同的

14、约定配置消监控值班人员。（2）消监控室应设立24小时值班制度，并记录值班的主要情况。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、车辆管理：（1）应引导进入物业管理区域内车辆停放场地的车辆有序停放。（2）应对物业管理区域内的停车场、停车库进行不定时巡逻。（3）应对影响其他车辆和行人的正常通行行为进行劝阻。（4）收费管理的停车场地应24小时有专人管理，在显著位置公示管理制度、收费标准、收费内容、设置相应交通标志，车辆停放有序、备有必需的消防器材，配置道闸等出入口控制系统和监控系统，场地整洁，有照明，无渗漏，无易燃、易爆及危险品存放。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分6、消防管理：

15、（1）应按法律、法规规定在物业项目内组建义务消防队。（2）应对物业管理区域内占用疏散通道、安全出口、消防车道的行为及时予以劝阻、制止，劝阻无效的，应及时书面上报有关部门。（3）组织消防检查，及时消除火灾隐患。（4）应利用公告栏等形式开展消防安全意识宣传教育。（5）消防器材定期保养。消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行两年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换；每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月

16、检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。55每发现一处不合格扣0.5分五公共区域保洁14121、基本要求：（1）合理配置垃圾桶、垃圾收集点，周围保持干净，垃圾桶每周至少清洗3次，生活垃圾每日至少清运2次；（2）建筑垃圾有固定堆放点；（3）清洁卫生实行责任制，有明确的责任范围。32符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分2、公共清洁：（1）合理配置垃圾桶、垃圾收集点，周围保持干净，垃圾桶每周至少清洗3次，生活垃圾每日至少清运2次；（2）建筑垃圾有固定堆放点；（3）以1人服务建筑面积小于8000平方的标准配置专职清洁人员，清洁卫生实行责任制，有明确的责任范围。65每小项1分。符合1.0分，基本符

17、合0.5分，不符合0分3、雨污井、化粪池：雨、污水井每年至少检查1次，发现堵塞，及时清掏；化粪池每年清理一次，无溢满，有检查和清理记录。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、消毒消杀：（1）建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。（2）每月对窨井、明沟、垃圾箱喷洒药水一次，至少每半年灭鼠一次。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分5、水景：每周至少3次打捞漂浮物，保持水体清洁，适时更换水。11符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分六公共绿化养护96l、基本要求：有专业人员实施绿化养护管理，保持花草树木长势良好。22符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分2、草坪：草坪生长整齐，保持平整，及时清除杂草；及时做好病虫害防治。21符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分3、花卉树木：花卉、树木适时修剪，无枯枝，及时拨除大型杂草，控制大面积杂草发生；有针对性进行病虫害防治，严格控制病虫害；树木基本无倾斜。21符合2.0分，基本符合1.0分，不符合0分4、其他：园林建筑和辅助设施完好，绿地设有提示爱护绿化宣传牌；绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。32符合3.0分，基本符合1.5分，不符合0分；绿地擅自改变用途的，每发现1处扣0.5分专心-专注-专业