无锡市房地产市场分析(共14页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上无锡房地产市场特点研究城市属性城市概况无锡位于北纬3107至3202、东经11931至12036，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻，距128公里；南濒，与省交界；西接，距南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628平方公里（市区1643.88平方公里），2014年末建成区面积522平方公里，其中，山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.90%；水面面积为1294平方公里，占总面积的28.0%。城市交通，位于无锡市硕放街道，交通优势十分突出。2015年元月18日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量10

2、00万人次，机场的综合保障能力大幅提升。无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓312、104国道穿过无锡。无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中1、2、3号线为骨架线路，三线呈放射状，4、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77公里，设车站111座。城

3、市人口2015年末全市户籍人口480.90万人，比上年增长0.8%。全年出生人口40571人，出生率8.47；死亡人口33769人，死亡率7.05，人口自然增长率为1.42。年末全市常住人口651.10万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。13 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）区域名称面积（公里）常住人口（万人）户籍人口（万人）城镇常住人口（万人）无锡市46274665114809649093市辖区164388362092484429615梁溪区65959537663953滨湖区62815698547945649惠山

4、区32512706645864935锡山区39911702843514910新吴区220015634684591江阴市9869716368124111363宜兴市1996611253310838115城市基本经济概况无锡市经济总量在江苏省位列第三，并且每年保持一定的上升，但近年来总体上增幅保持一定的下降趋势，发展进入了瓶颈期。22015年无锡人均可支配收入39463元，同比增长8。在江苏省位列第三。城镇化率，人均可支配收入，固定资产投资，社会消费水平紧跟长三角发达城市。发展前景良好。城市定位无锡市20012020年城市总规划将城市定位为国际制造业基地，特大型生态滨湖山水城市，历史文化名城，著名

5、旅游胜地，苏锡常都市圈中心城市，苏南物流中心和交通枢纽，中国最大动漫产业中心城市，滨水花园城市。 无锡市城市规划及现状无锡市商业地产可用”缤纷多彩”来形容，同时也呈现出了成熟理性的发展态势。无锡多元化，多层次的的商圈格局已经成为了发展趋势，满足了市民更多的消费需求和消费体验。未来几年，无锡将进一步完善商业网点布局，构建“市级、地区级、社区级”三级商业中心体系，满足和开发各种层次消费者的需求。其中惠山新城、河锊口地区、老城商贸商务中心、新区商务中心、广益东亭地区等商业圈都获得一定程度的成功。无锡房地产市场 从全国宏观房地产经济来看，除一线特大城市楼市依然火爆，二三线城市下阶段经济下行压力仍然较大

6、。中国GDP 增速持续放缓，跌落神坛，在经济增速总体放缓的大背景下，房地产业也处于调整的重要阶段。2015年开始，全国房地产市场供大于求的态势已基本确立，市场进入去化存量为主的阶段，各项指标放缓。目前随着各城市逐步放松或取消限购政策，市场信心有所恢复。“去库存”“维护房地产健康发展”是2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”严格限制房地产的土地供给量，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，放宽公积金贷款. 降贷款利率、减低税费、给予补贴、降首付比例政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存，帮助房地产公司

7、渡过难关。经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016年“去库存”仍是房地产政策的核心。虽然2015年房地产市场供给侧和需求侧调控政策均取得了十分显著成效，然而，一方面，当前宏观经济形势仍然不容乐观，经济增长仍需房地产行业托底，在某种程度上讲，房地产的增速放缓直接造成了全国GDP增速的下降；另一方面，房地产市场库存问题并未完全解决，特别是二线，三四线城市仍是库存积压的重灾区，供大于求，不敢降价销售造成了当前房地产的库存居高不下。同时各城市房地产市场两极分化趋势仍在加剧。因此，2016年房地产市场政策面仍将维持宽松局面，也可采取一些积极的扶持政策，“去库存”仍将

8、是2016年政策调整重点，强化“分类调控”也将是房地产行业政策的一大主旋律。 从无锡市全市房地产情况来看，截止2015年末无锡商品房库存超过1800万方、可售套数近17万，按照目前的月成交套数计算，去化周期达34个月。无锡在不新增供应量的情况下，现存的楼盘要近三年才能消化掉。面临如此困境，许多品牌房企开始以调整产品线来加速突围。例如，万科已经成立自己研发中心，完成了以“刚需”和“首改”产品为绝对主力产品的转变；此外，朗诗也在今年大批量地推出以两房、三房为主的经济型房源。业内人士分析认为，当下及未来几年，全能型产品、紧凑型的改善类产品将成为楼市的一大市场需求，将在今后楼市的去库存以及稳定发展中扮

9、演相对重要的角色。 数据引用锡房网从图表可以分析得出，无锡市房地产开发资金从2008年到2014年稳定增长，与之同时，房地产施工面积和竣工面积都稳步上升。房屋竣工面积保持高速增长，使得市场的新增供应大幅增加，但2016年以来却看见明显回落。经济增速放缓，人民手中买房资本减少，对于预期收入持悲观态度，而房地产开发的暴利吸引了众多开发商蜂拥而，开发土地面积增速加快，至导致了房地产库存居高不下。相比之下，市场消化库存的速度慢于供应增加的速度。目前市场存量充足，预测下阶段企业会以去化存量为主，放缓推盘节奏。随着政府放松或取消限购，“微刺激”政策作用下部分城市商品房成交量出现回升。而信贷政策的放松，一系

10、列房地产利好政策的出台，对市场信心的恢复和预期的转变都产生明显的影响。目前我市阶段性的安置房建设也基本结束，因此预测后期商品房市场成交将有所回升，但鉴于市场需求量的前期消化及对政策影响下后市变化的短期观望，市场成交难现大幅增长，或将稳中有升。 年份20082009201020112012201320142015销售面积（万）397.45826.7719.26444.81631.38615.13602.91687.33销售金额（亿）234.96552.61598.82409.46541.41525.33499.51568.93 数据引用锡房网 从无锡市每年销售面积和销售金额来看，2008年到20

11、09年有了巨幅增长，而以后几年数据都趋于稳定，因为每年的住房刚需是稳定的，而无锡市场也没有出现大面积的炒房，所以导致了住房销售面积和销售金额的稳中有升，2011年的销售金额和面积下降主要原因是政府调控的作用。房屋价格企稳，后期房地产市场成交的回升，将对开发企业信心形成较大支撑。前期部分价格接近成本的项目将逐步减小优惠促销力度，个别热销楼盘可能拟涨价计划，但大部分企业或仍观察市场反应，理性定价，积极走量。因此从总体来看，无锡房价与周边城市相比处于洼地，难再下行，后期或呈企稳态势。1、2、 数据引用锡房网无锡市房地产消费调研 ，此次受访者的家庭收入水平所占比例比较平均，除6万元以下的受访者外，家庭

12、收入6万元以上的受访者比例基本在30%左右，其中10万元以上的家庭高收入受访者所占比例在三成以上，达35%；家庭年收入在6-8万元之间和9-10万元之间的受访者比例分别为25%和23%；低收入家庭所占比例较少，为17%。由此看出有超过80%的受访者家庭年收入在6万元以上，他们在经济条件上相对优越，购房能力较强。 而从这些受访者我们得出以下结论： （1）房价依旧备受关注。 （2）在购房目的方面，对于大部分无锡的购房者来说，改善居住条件仍是其购房的首要目的，分别占比例的53%和30%；少数人购房是为了投资。 （3）在购房时间上，约六成购房者欲5年内购房。个人或家庭收入越高，已婚且年龄较大的消费者预

13、计购房时间越短，而收入较低、未婚或年龄尚小的消费者越倾向于多年以后购房。 （4）选择在滨湖区购房的人数最多，占比例的37%；选择在崇安区、南长区、北塘区和新区这四个区购房的人数较均衡，分别占比例的13%、16%、12%和13%。选择在锡山区和惠山区这两个区购房的人数较少，分别占比例的4%和5%。数据来源无锡市住房网。 区位划分的影响 ：从区域看，滨湖区的库存量持续领先无锡七大区域，占比29.74%。惠山区、锡山区、新区分别位列第二第三第四，占比分别为19.55%、18.89%和15.91%，这三个区域均以刚需置业为主，改善为辅，受区域内的供应频率与幅度影响，尽管成交量不俗，但库存量依旧居高不下

14、，其中惠山区及锡山区的库存量主要来自新城板块。南长、北塘、崇安，这三个区的库存量占比分别为8.55%、4.53%、2.83%，同为市中心片区，商品住宅供应量有限，因而库存量整体不大。 而盛传已久的无锡行政区划调整终于在年末尘埃落定。国务院下发关于同意江苏省调整无锡市部分行政区划的批复，省政府下发关于调整无锡市部分行政区划的通知，同意撤销无锡市崇安区、南长区、北塘区，合并设立无锡市梁溪区，以原崇安区、南长区、北塘区的行政区域为梁溪区的行政区域，梁溪区人民政府驻崇安寺街道解放南路688号；设立无锡市新吴区，将无锡市锡山区的鸿山街道和滨湖区的江溪、旺庄、硕放、梅村、新安街道划归新吴区管辖，以鸿山、江

15、溪、旺庄、硕放、梅村、新安6个街道的行政区域为新吴区的行政区域，新吴区人民政府驻新安街道和风路28号。 此消息一出，对于楼市必将产生一定的影响。从新的行政区划归来看，新设的梁溪区将原有的老城区崇安、南长和北塘划为一个区域，这三个区域受地理环境、规划等影响，在原有的七大区域中成交量一直处于低谷。新的行政区划归之后，梁溪区的成交量必将能与其他区域一争高下。同时，鉴于是老城区，配套、交通等都以醇熟，对于这一区域的房价则是一个强大的保证。之前滨湖区独大的格局，或将在2016年得到改观。 2016年上半年无锡楼市综述 ：如果用一个词来形容2016年上半年的无锡楼市，用“稳中有升”一点都不为过。在这半年中

16、，开发商用非常诚恳的态度把购房优惠措施逐渐提高，从3月、4月、5月和6月的商品房成交套数来看，出现了一个递增的趋势，除了2月份的成交有些低迷之外，2016年上半年无锡楼市基本还算稳定。楼市利好新政不断：中国人民银行、住建部、银监会联合发布关于个人住房 贷款政策有关问题的通知，将二套房最低首付比例调整为不低于20%。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（ 含2年）。2015年4月“二套房首付降至四成”的贷款新政在无锡各大银行落地后，紧接着无锡公积金贷款再出利好新政，从4月22日起无锡将实行新的住房公积金贷款政策，

17、首次公积金贷款最低首付款降为20%，5月份又再次下调了公积金贷款利率。无锡各大银行利率优惠出现松动，据了解，目前无锡市房贷平均利率为5.49%，即大部分银行实行95折的优惠幅度，为支持自住首套房贷款，无锡农村商业银行给出了87折的最低房贷折扣。“330”政策的出台，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。在此基础上，无锡公积金贷款条件再次降低，买房门槛越来越低，为锡城楼市的逐步回暖打下了结实的基础。 库存首现减少：2016年库存将继续减少，而热门地区房地场销售已经改现房销售位期房销售，无锡市2015年去库存成绩明显。在两次降准降息、330政策的刺激调控下，无锡上半年楼市持续回温，成交量增

18、幅明显。值得注意的是，从2010年库存量一直保持持续上升的势头，在今年却已止住。上半年商品房成交面积为332.17万方，去化量已超过新增量，若下半年无锡楼市继续维持这样的供销走势，2015年或将成为库存下行的转折点，营销手段花样百出。自2015年以来，楼市利好政策频现，刺激楼市逐步回暖。有了政策的支持，开发商信心大增，使出浑身解数抢占市场，传统的降价、特价房源都已经不再新鲜，“仓促时间”里怎么抢占市场、夺眼球，成为开发商们不懈努力的目标，甚至连各大地产大佬都开启了自黑模式，4月15日，保利地产董事长宋广菊更新微博，内容为五个字：“保利是个P！”，一时间引爆网络。随后恒大又放出大招，打出“无理由

19、退房”的营销牌，再次引发热潮。为了抢头条，开发商也都是蛮拼的，但是不管多精彩的营销方式和手段都只能短暂的聚集大众的眼球，开发商应该更多的从客户角度考虑，提高楼盘品质，给予购房者更多的优惠，才是长久之计。小区项目分析 无锡万科信成道开发商简介万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城

20、”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。项目概况万科信成道位于滨湖区新市中心信成道高浪路交汇处（观顺道西侧）。作为中国房地产行业领跑者万科地产，在无锡深耕7年。继魅力万科城、万科东郡、金域蓝湾、金域缇香等项目之后，万科信成道，是万科给无锡的第五个作品。万科信成道新市中心核心位置、学龄首席学区、精装景观大宅。是万科深度酝酿，集区域配套、教育学区、园林景观、品质服务于一身！万科信成道，坐落于太湖新城魅力生

21、活圈核心位置，新一代绿色住宅典范。生态方面，修建有3万平米信成道公园，江南特色的园林，提供了一座天然的私家后花园；商业方面，总体量约50万方的商业中心，规模超过老市中心恒隆、八佰伴、商业大厦；教育方面，规划有多所学校。优势分析1 交通配套完善，地处轨道交通一号线周边，公共交通便利2 商业配套设施完善，周边拥有海岸城，万象城商业综合体，金融第一街区，金匮里综合体等。为居民提供了良好的人文氛围，和购物环境。3 包括金匮公园，尚贤河湿地公园，信成道公园在内的多个公园满足了城市居民的休闲需要，提供休息，游览，锻炼，交往，以及举办各种集体文化活动的场所。更重要的是公园改善了城市的居住环境，让城市居民更加

22、容易的接近自然。4 紧邻金桥实验学校，万科育红学校，国际学校，外国语学校，太湖高中。有着丰富的教育资源，良好的学习氛围，利于将来孩子的成长。同时也有利于房地产的投资保值无锡万科信成道价格走势分析 从图表分析可知，万科信成道楼盘的整体均价处于一个平缓下降的过程，而万科房价格总是比周围楼盘高很多，也成了人们吐槽的对象，但由于万科的品牌效应和大众口碑人们虽然吐槽价格，但也乐意掏出银行卡买万科房。与周围楼盘华府天地尊园等相比，单位地价应该是差不多的，万科的价格差异主要由以下几个方面造成：一、装修成本提起万科，人们会先想到装修房，而其他楼盘基本上是毛坯房。但万科房价中有多少是装修价格，装修标准多少钱一平

23、，我们不得而知。但由于是大规模采购，成本不高，而且也是大规模流水施工，所以无论是材料成本还是施工成本，万科的装修价格都比普通群众低。不过因为装修档次用材普通，之前还爆出地板质量问题等。所以现在万科不提精装修这个概念了，宣传上只说装修成品。值得肯定的是，万科在装修上经常有用心的创新。例如杭州良渚未来城设置无线模块、usb充电接口、紧急呼叫按铃等等这点是那些十年如一日造毛坯房，没有创新，设计毛病一大堆的小开发商望尘莫及的。综上，买万科的装修房，省时省力，较人性化，但装修档次用材一般，所以价格也比周围楼盘高很多。二、质量差异 如果把绿城的房子比作德系车，那万科房子的用料和质量就是日系车。但万科质量把

24、关还是比较严的，在整个项目开发过程中，重点控制施工单位的质保体系运行质量和监理的工作质量方面，通过对合作单位的工作质量的控制，施工单位的质保体系对整个项目的检查、验收是否符合要求，监理人员对工程质量、进度的检查和督促，控制工程实体质量及工程进度。特别是验收程序的监控，是保证整个项目控制体系正常运转的关键。施工单位的质保体系能够正常运行，监理的工作质量能够达到现场施工的要求，对监理验收程序和验收进行抽查和监督，对工程质量可以了解和控制，甲方项目管理人员没有必要管到班组及每个分项工程的质量检查和验收。公司致力于不断提升产品品质。至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天

25、津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。验收标准的水平决定了房屋造价也不会太低。三、配套标准 万科非常舍得在生活配套上下功夫，投成本，官网上写着公司整体定位在向城市配套服务商转型。这其中被动的原因是万科拿地大部分处于未成熟区域，配套缺失，只有设置相应生活配套，项目附加值才有保证，从而保障售价和利润。科造的小区配套齐全，每个小区都有沿街商铺和会所。基本的比如玉鸟菜场、甘其食、洗衣店、水果店都是标配，生活便利。尽管羊毛出在羊身上，但万科在

26、商业配套上的投入提升项目售价的同时，确实给业主的生活提供了便利。四、物业水平万科物业有口皆碑，服务好，员工素质高，细节做的到位。公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。很好的物业，是居住舒适和生活品质的一大保证。在不断服务积累经验的过程中，万科物业更是将多个服务细节标准化，在其开发建设的多个项目中进行推广，从而保障了始终如一的高标准服务，让不同的业主拥有同样的服务感受。万科物业的8大特色服务包括：特色礼宾服务、保安配备耳麦巡逻、三人成排成列、15天无缝链接、垃圾滞留时间标准化、电梯维护0:00-5:00零打扰、关键岗位全方位守护、客户要求30分钟响应。物业的高水平也造就了万科房价格与周围楼盘的差异。 江南大学 陈道强 指导老师 沈宏明专心-专注-专业