商业地产策划全案流程架构(共7页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上商 业 地 产 策 划 全 案 流 程商 业 物 业 投 资 遵 循 的 五 大 黄 金 法 则 ：A 、 选 择 行 业 集 中 的 特 色 区 域B 、 旅 游 商 业 应 注 意 新 兴 景 点 附 近 的 新 生 商 圈C 、 休 闲 类 商 业 应 注 意 在 人 流 集 散 地 和 休 闲 生 活 场 所D 、 注 重 适 当 的 地 域 与 行 业 特 征E 、 尽 量 开 发 专 业 化 商 业 物 业一 、 市 场 分 析 ：（ 依 据 市 场 调 查 数 据 ）A 、 宏 观 分 析 ： 对 经 济 与 发 展 形 势 分 析对 房 地 产 市 场

2、 发 展 态 势 分 析对 房 地 产 政 策 法 规 和 政 府 规 划 措 施 等B 、 微 观 分 析 ： 对 项 目 周 边 居 民 的 调 查 分 析对 竞 争 对 手 的 调 查 分 析 等1 、 商 业 环 境 分 析2 、 竞 争 环 境 分 析3 、 消 费 者 环 境 分 析4 、 产 品 潜 力 分 析二 、 市 场 定 位 策 略 ：（ 依 据 项 目 可 行 性 分 析 ）专心-专注-专业A 、 项 目 选 址 ： 区 位 分 析 、 基 地 现 状 分 析 B 、 项 目 总 体 规 划 （ 使 用 率 、 通 透 性 等 ） C 、 建 筑 功 能D 、 项 目

3、投 收 益 分 析 E 、 项 目 敏 感 性 分 析 F、 项 目 投 资 价 值 分 析三 、 商 业 定 位 策 略 ：（ 包 括 VI视 觉 识 别 系 统 的 设 计 、 制 作 ）A、 目 标 市 场 定 位 ：1 、 区 域 定 位2 、 客 户 群 定 位3 、 超 级 消 费 群 定 位B、 商 场 功 能 定 位 ：1 、 购 物 功 能 定 位2 、 休 闲 功 能 定 位3 、 娱 乐 功 能 定 位4 、 服 务 功 能 定 位C、 商 场 特 色 定 位 ：1 、 大 众 化 定 位2 、 特 色 化 定 位D、 经 营 方 式 定 位 ：按 实 际 情 况 ， 可

4、 采 用 自 营 招 租 ， 委 托 经 营 管 理 三 种 方 式经 营 方 式 定 位 要 点 ：1 、 投 资 资 金 回 收 预 测2 、 项 目 收 益 效 果 预 测3 、 经 济 走 势 分 析4 、 风 险 比 较 分 析5 、 统 一 管 理E、 商 场 业 态 定 位 ：1 、 综 合 商 场2 、 主 题 商 场3 、 超 级 市 场4 、 百 货 与 超 市 结 合5 、 连 锁 专 卖6 、 街 铺 考 虑 要 点 ：产 业 结 构 、 消 费 群 结 构 、 需 求 动 向 等 。F、 商 场 规 模 定 位 ：1 、 商 品 品 种 对 商 场 规 模 的 制 约

5、2 、 顾 客 购 物 疲 劳 度 对 商 场 单 店 规 模 的 制 约（ 顾 客 对 商 场 单 店 营 业 面 积 最 大 承 受 力 在 2.5万 左 右 ）3 、 商 圈 购 买 力 对 商 场 规 模 的 制 约 购 买 力 决 定 规 模 公 式 ：规 模 （ 商 圈 购 买 力 圈 内 竞 争 分 流 购 买 力 ） / 商 场 单 位 面 积 保 本 销 售 额a、商 场 购 买 力 取 决 于 商 圈 内 人 口 及 其 消 费 水 平 ，商 圈 人 口 通 常 包 括 圈 内 居 住 人 口 ，市 内 过 客 及 外 地 游 客 ；消 费 水 平 往 往 与 其 收 入

6、水 平 和消 费 习 惯 有 关 ；竞 争 店 分 流 的 购 买 力 往 往 与 竞 争 各 方 在 规 模 、档 次 经 营 能 力 、 经 营 范 围 等 方 面 差 异 程 度 有 关 。b、商 场 单 位 面 积 的 保 本 销 售 额 与 其 成 本 和 经 营 毛 利 率 有 关 。G、 商 场 形 象 定 位 ：1 、 通 过 商 场 建 筑 观 来 表 现2 、 通 过 顾 客 对 卖 场 购 物 气 氛 表 现3 、 通 过 产 品 价 格 、 质 量 、 服 务 、 促 销 策 略 等 形 式 表 现 商 场 定 位 方 法 ：1 、 采 用 错 位 交 叉 论 证 ，按

7、 照 不 同 定 位 重 点 ，综 合 各 定 位 要 素 ，错 位 交 叉 论 证 ， 寻 求 定 位 支 互 斥 点 。2 、 结 合 商 场 项 目 动 作 不 同 阶 段 ， 定 位 侧 重 点 随 之 而 变 。3 、 超 级 分 析 定 位 ，要 从 客 户 角 度 进 行 消 费 者 分 析 定 位 才 能 更 到 位 ，为 以 后 商 场 营 销 运 作 做 基 础 。4 、 动 态 这 定 位 ， 定 位 根 据 商 场 动 态 运 作 适 时 调 整 ， 灌 于 动 态 理 念 。1 、 商 场 形 象 定 位2 、 产 品 综 合 成 本 及 投 资 回 报 分 析3 、

8、 商 场 设 计 建 议4 、 商 业 物 业 管 理 体 系 四 、 业 种 组 合 规 划 策 略 ：法 则 一 ： 规 划 最 佳 使 用 率商 铺 使 用 率 不 能 太 低 也 不 能 太 高 ， 经 过 科 学 论 证 和 西 方 国 家 长 期 的 实 践 证 明 ， 除 去 消 防 、 消 费 者 活 动 空 间 等 使 用 空 间 ， 使 用 率 在 50%左 右 ， 为 商 铺 最 佳 状 态 。法 则 二 、 打 造 进 深 与 门 面 的 黄 金 分 割 点商 铺 进 深 与 门 面 比 例 适 中 不 仅 利 于 投 资 经 营 ， 而 且 有 利 于 商 场 整 体

9、 规 划 及 日 后 经 营 管 理 。 经 500 多 个 案 例 调 查 与 深 入 研 究 得 出 ， 商 铺 的 进 深 与 门 面 的 最 佳 比 例 为 2 ： 1 ， 高 于 3 ： 1 ， 商 铺 价 值 随 之 降 低 。法 则 三 、 突 显 商 场 空 间商 铺 是 商 场 内 部 的 主 要 部 分 ， 如 何 商 铺 在 紧 凑 中 突 显 商 场 空 间 ， 是 商 铺 布 局 设 计 的 重 点 。 比 如 采 用 “ 穿 透 式 ” 设 计 ， 商 铺 与 商 铺 通 过 透 明 玻 璃 墙 体 间 隔 ， 以 通 透 效 果 ， 突 显 空 间 。法 则 四

10、、 人 流 消 费 习 惯商 场 的 平 面 规 划 设 计 按 中 国 消 费 习 惯 左 至 右 的 全 场 回 环 原 则 ， 纵 向 规 划 蜗 牛 式 步 步 引 诱 的 原 则 。法 则 五 、 强 调 第 三 功 能 辅 助现 代 人 已 从 目 的 购 物 的 消 费 向 随 意 购 物 转 变 ， 商 场 在 规 划 时 必 须 兼 顾 休 闲 、 娱 乐 甚 至 健 康 运 动 功 能 。法 则 六 、 适 度 规 模根 据 调 查 ， 消 费 者 在 出 现 疲 劳 的 时 间 指 数 为 大 于 3 小 时 ， 路 程 指 数 为 大 于 7500 米 。商 场 的 规

11、 模 设 计 要 适 度 ，太 小 不 足 形 成 卖 场 ，太 大 也 会 出 现 空 壳 现 象 。某 商 场 楼 层 业 种 图 例 ：六 层主 题 乐 园 、 娱 乐 中 心五 层主 题 乐 园 、 美 食 广 场 及 特 式 餐 厅四 层百 货 公 司 、 婴 童 服 饰 、 玩 具 专 门 店 及 家 居 、 电 讯 中 心 三 层百 货 公 司 及 潮 流 便 服二 层百 货 公 司 及 潮 流 便 服底 层餐 饮 店 、 潮 流 便 服 、 便 利 商 场 及 步 行 街地 下超 级 市 场 、 运 动 用 品 、 时 尚 特 区 及 徐 家 汇 地 铁 站五 、 商 业 定

12、价 策 略 ：（ 完 善 的 价 格 构 成 体 系 ）商 场 最 佳 定 价 三 大 法 则 ：法 则 一 ： 纵 向 定 价 波 动 大1 、 商 场 的 负 一 层 与 一 层 的 租 金 相 差 2 3 倍 。到 商 场 地 下 一 层 消 费 暂 时 还 不 是 我 国 消 费 者 的 消 费 习 惯 主 流 ， 按 市 场 规 律 ，一 般 情 况 下 ，负 一 层 租 售 金 额 与 一 层 相 差 2 3 倍 ，如 广 州 热 销 项 目 蓝 色 快 线 的 负 一 层 A1 铺 售 价 为 45729 元 / ， 同 样 区 位 的 一 层 为 10256/ 。2 、 一 层

13、 、 二 层 价 格 相 差 2 5 倍 。一 楼 的 商 铺 往 往 好 租 ，租 金 也 高 ，一 楼 的 人 流 量 是 其 它 楼 层 所 不 能 比 的 ， 而 且 ， 人 们 的 消 费 观 念 一 直 都 是 以 方 便 为 主 ， 一 楼 可 最 大 限 度 地 满 足 他 们 。3 、 二 、 三 楼 的 租 金 要 相 差 1.5倍 左 右 。按 照 商 场 的 功 能 分 区 可 知 ， 一 般 商 场 的 二 、 三 楼 都 存 在 互 补 作 用 ， 以 有 利 引 导 消 费 者 在 商 场 里 循 环 消 费 ；而 且 从 人 们 的 逛 街 行 为 分 析 得

14、到 ，商 场 二 、 三 楼 的 人 流 相 差 并 不 大 ， 所 以 租 金 的 定 位 就 可 以 以 一 楼 的 作 为 标 准 而 对 二 、 三 楼 进 行 制 定 。法 则 二 ： 楼 层 越 高 ， 商 铺 的 租 金 就 要 相 应 地 下 降 ， 甚 至 要 成 倍 地 下 降 。楼 层 越 高 ，人 流 量 就 相 应 地 越 少 ，就 会 影 响 到 营 业 状 况 。根 据 具 体 情 况 ， 必 要 地 进 行 相 应 的 将 租 金 下 调 ， 以 有 利 将 商 铺 租 出 。法 则 三 ： 商 场 楼 梯 口 的 商 铺 的 租 金 要 比 其 它 位 置 高

15、 。商 场 楼 梯 口 是 消 费 者 的 必 经 之 路 ，其 实 商 场 里 的 商 铺 就 像 一 个 筛 子 一 样 ， 将 顾 客 一 层 层 地 筛 过 ， 当 然 最 好 的 已 经 衩 占 尽 地 利 的 商 铺 筛 下 了 。1 、 产 品 销 售 价 格 制 定2 、 会 款 方 式 研 究 操 作3 、 价 格 变 动 策 略六 、 商 场 招 商 策 略 ：（ 全 案 市 场 推 广 方 案 ）1 、 招 商 广 告 宣 传 及 执 行2 、 系 列 招 商 活 动 建 议 及 执 行3 、 销 售 推 广 策 划 七 、 商 场 通 路 策 略 ：1 、 代 理 销 售 执 行2 、 阶 段 性 销 售 计 划 建 议3 、 销 售 人 员 专 业 培 训4 、 销 售 控 制 计 划5 、 商 业 旺 场 策 划 八 、 产 品 后 续 服 务 ：