金地设计管理阶段实施方案设计成果标准(共24页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上集团项目设计管理阶段实施方案成果标准目录一、项目设计管理阶段实施方案成果标准1.11.21.3二、项目实施方案设计成果集团过程沟通及听证会上会成果资料一、 项目设计管理阶段实施方案成果标准1. 项目基础资料1.1场地自然条件介绍应附图：包含场地红线图、场地现状照片、场地地形图、须保留植物与水面分布图（具体要求参见金地集团项目投资决策论证管理阶段设计成果标准ZB-SJ-Z02中表1.1.1） 11.2 场地社会条件介绍1） 项目现状发展状况：项目区位、周边公共配套、交通条件、人文环境。2） 政府规划条件：项目区域规划构想、宗地的规划设计要点、国家及地方的规范、法规限定。

2、3） 开发商的设计要求：市场和产品、成本因素、开发计划。应附图：区域总体规划图及必要的分析图(具体要求参见金地集团项目投资决策论证管理阶段设计成果标准ZB-SJ-Z02中表1.2.1、表1.2.1) 1.3 前期设计工作成果1) 通过集团确认（评审）概念设计方案及政府审批的控制性详细规划方案。2) 集团和子公司各部门对概念设计方案的评审意见。3) 前期开展的产品创新研究设计成果（未开展产品创新研究的情况下，可选择不用完成此部分）。4) 影响方案设计的金地集团产品品质标准（参见金地集团项目产品配置标准建议书（ZB-SJ-Z06-F05）。2. 设计说明参见实施方案设计说明模板（ZB-SJ-Z06

3、-F01）：3. 综合技术经济指标表3.1 规划指标表 详表3.13.2 公共服务设施指标表 详表3.23.3 住宅指标表（一） 详表3.3 3.4 住宅指标表（二） 详表3.43.5 容积率指标表 详表3.53.6 可售面积指标表 详表3.63.7 会所详细指标表 详表3.73.8 停车详细指标表 详表3.8 以上表3.3、表3.4、表3.5、表3.6、表3.7、表3.8只用于提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。以下这些表格指标由设计单位与地产公司设计部共同完成编写，地产公司设计部负责表格的栏目编写、数据监控、成果验收，并对最终的指标表的准确性负责。规

4、划指标表 表3.1指标名称 期数值（ha）所占比重（）项目规划总用地 1.居住用地 100住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 2.其他用地 市政道路用地代征绿化用地市政道路绿化用地居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地其他政府保留用地或不可建设用地总建筑面积 m1.住宅建筑面积 m非住宅建筑面积 m住宅建筑面积比重 %2.计入容积率建筑面积 m不计入容积率建筑面积 m不计入容积率建筑面积比重 %3.不可售建筑面积 m可售建筑面积 m可售面积占总建筑面积比重 %（续下页）绿地率 %建筑密度（建筑覆盖率） %容积率(建筑面积毛密度) 万m/ha总户（

5、套）数 户总人口(按3.5 人 /户计) 人车位总数 个车位/户数1:说明：1. 应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。2. 项目规划总用地根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。3. 居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地” 三种情况。4. 住宅用地 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。5. 公建用地也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、

6、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。6. 道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。7. 公共绿地 满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。8. 绿地率 居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。9.建筑密度 居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。10.容积率 也称建筑面积毛密度，是

7、指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。 指标项目 期建筑面积（m）用地面积（m）备注是否计入容积率（/）是否可售（/）1.商业及文体餐饮菜市场各种小型商铺会所银行 邮政所面积小计(A1)2.教育托儿所幼儿园九年制学校面积小计(A2)3.市政公用锅炉房变电室煤气调压站路灯配电室公共厕所垃圾站垃圾转运站公共停车场自行车存车处面积小计(A3)4.其它居委会物业管理处卫生站防空地下室公共服务设施指标表 表3.2（续下页）（接上页）面积小计(A4)公共服务设施面积总计（A1+A2+A3+A4）说明：1. 应根据方案情况填写表格内容；方案设计任务书内的公共服务

8、设施指标表可根据实际需要进行简化。2. 建筑面积500m以下的公共服务设施项目，可不必填写“用地面积”一项。3. 上表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。4. 上表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。5. 上表中“备注”栏可填写需说明的其它情况，如各公共服务设施项目的个数等。专心-专注-专业 住宅指标表（一） 表3.3 期住宅类型产品类型户型编号户型面积m总建筑面积m套数某户型的累加面积与所属产品类型的累加面积比某户型的累加套数与所属产品类型的累加套数比某产品类型的累加面积与所属住宅类型的累加面积比某产品类型的累加套数与所属住宅类型的累加套数比某住宅

9、类型的累加面积与住宅总面积比某住宅类型的累加套数与住宅总套数比低层13层独立式住宅xy x/X y/Y X/1 Y/21/a2/b小计XY双拼式住宅小计联排式住宅小计叠拼式 住宅小计本类型合计12100100（续下页）多层46层退台式花园洋房小计无电梯的多层住宅小计本类型合计100100小高层7 11.5层79层小计1011.5层小计本类型合计100100总 计ab100100说明：1. 应根据项目的住宅种类实际情况填写表格内容；任务书内的未提及住宅种类可根据实际需要进行简化。2. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 住宅指标表（二） 表3.4住

10、宅户型大类户型编号户型面积（m）套数总面积（m）该户型占户型大类套数比（）该户型占户型大类面积比（）一房1-A1-B1-C小计100100二房小计100100三房一卫两卫小计100100四房小计100100五房小计100100六房及以上小计100100总计说明：1.对设有工人房的户型，工人房不计入房间数。2.应根据项目的户型种类实际情况填写表格内容；任务书内的未提及户型种类可根据实际需要进行简化。3.本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 容积率指标表 表3.5 指 标项 目 期总计 A区建筑面积（m）B区建筑面积（m）C区建筑面积（m）D区建筑面积

11、（m）E区建筑面积（m）建筑面积（m）占总建筑面积比（）1.计入容积率面积住宅架空层公建配套地下室小计2.不计入容积率面积人防地下室非人防地下室半地下室架空层其它小计总建筑面积 100100建设总用地面积 m m 容积率说明：1. 计入容积率面积的地下室是指地下商场等用于经营的地下室。2. 人防地下室的面积指标以及是否计入容积率的架空层面积指标由规划设计单位根据设计要求、具体方案及相关规范而定。3. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。 可售面积指标表 表3.6 指 标项 目 期总计A区B区C区D区E区建筑面积（m）占总建筑面积比（）建筑面积（m）

12、建筑面积（m）建筑面积（m）建筑面积（m）建筑面积（m）1. 可售面积住宅住宅底层商业纯商业地下车库其它公共服务设施小计2.不可售面积公共服务设施其它小计总建筑面积 100100说明：1. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。会所详细指标表 表3.7会所一会所二会所建筑面积项 目建筑面积（m）备注建筑面积（m）备注中/西餐厅商务会议茶室、咖啡厅多功能厅阅览室棋牌室主体影音室部分健身室桑拿浴室温水泳池壁球乒乓球室室内羽毛球篮球场桌球室儿童活动室附属部分室外游泳池室外网球场室外篮球场室外羽毛球场说明：1.应根据项目的会所的实际情况填写表格内容；会所未可

13、设置的功能根据实际需要进行简化。2.本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。停车详细指标表 表3.8 指 标项 目总体 期数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）数量（个）建筑面积（m）是否计入容积率（/）是否可售（/）自行车位摩托车位汽车位1.非露天汽车位半地下地下架空层地面车库2.露天汽车位汽车位小计地下、半地下车位平均面积（m） 说明：1. 本表中各项目面积计入容积率则用“”表示；如不计入容积率则用“”表示。2. 本表中各项目面积可售则用“”表示；如不可售则用“”表示。3. 方案设计任务书内的停车详细指标表可根据实际需要进行简化

14、。4. 本表只提交集团市场、成本专业作为过程沟通依据，但不作为实施方案集团听证会成果选项。4. 实施方案图纸及模型4.1 规划及单体方案成果目录 （表4.1） 分类序号图纸名称比例集团过程沟通及听证会成果选项备注 总图1彩色总平面布置图 1:5001:1000 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。2功能分区和产品分布图1:5001:10003分析图日照分析图1:5001:10004道路、交通及停车分析图 1:5001:10005景观结构分析图1:5001:10006小区管理模式分析图1:5001:10007分期开发示意图1:5001:10008详图小区各道路断面图1:10

15、01:2009其他竖向总图1:5001:1000项目地形复杂时，应单独绘制竖向总图及土方图10土方图1:5001:1000总体鸟瞰图听证会时出展示图11总体工作模型1:5001:1000典型住宅组团12底层平面图 1:200 1:30013立面图（四个）14分析图典型组团管理示意图1:300典型组团交通分析图1:30015工作模型1:1001:300住宅单元组合16住宅单元底层组合平面图1:100低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。17地下及裙房各层组合平面图1:1001:20018标准层组合平面图 低、多层1:100高层1:1001:

16、20019屋顶组合平面图20立面图（四个）21剖面图22效果图（二个立面方向）听证会时出展示图工作模型1:1001:300立面特殊效果或大量出现的部分可作1:20模型或1:1现场模型典型住宅单元放大23单体入口放大平面图1:3024典型单元各层户型放大平面图1:5025立面细部节点放大图（平立剖面）1:50主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）26总平面图1:500布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。27各层平面图1:20028立面图（四个）29剖面图30效果图听证会时出展示图工作模型1:1001:200结构31结构

17、梁板图1:50可与典型住宅户型放大平面图合并绘制设备32室外总管走向图1:5001:100033给排水管道总平面图1:5001:100034强电总平面图1:5001:100035弱电总平面图1:5001:100036动力管道总平面图1:5001:100037各专业主要设备材料表38各专业系统图39各专业户型平面布置图1:501:100可与典型住宅户型放大平面图合并绘制说明：1. 上表中“”表示报送集团实施方案过程沟通及上听证会必须完成的图纸成果，但是在报送集团实施方案听证会时对于各个子项立面图部分可以只出两个主要立面图。2. 上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。3. 除上表

18、所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。4. 当项目属于精装修房交楼时，典型住宅单元放大的各类图纸内容应按精装修房方案设计成果的7.1条要求完成。4.2 实施方案图纸及模型深度要求4.2.1 基本要求应符合相关国家设计规范要求并参考建筑工程设计文件编制深度的规定对初步设计文件编制深度的有关规定。4.2.2 实施方案图纸及模型深度附加要求（无附加要求的图纸深度满足基本要求规定）l 彩色总平面布置图(1) 表明居住区道路与城市道路的接驳；标明小区车行及人行道路主次入口、周边道路公交站点位置。(2) 用地内建筑物、构筑物（建筑小品、与技术相关的市政配套设施等，隐蔽工程以虚线表示）的

19、位置，主要建筑物、构筑物名称、建筑层数，楼栋、单元编号及相互关系尺寸、组团尺寸、建筑层数、檐口高度。建筑屋顶轮廓宜用单线表示，坡屋面应表明屋脊线位置。l 功能分区和产品分布图(1) 低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况。(2) 高层居住区还可用剖面图表明户型分布状况。(3) 同时表明公共服务设施的主要功能及分布情况。l 道路及交通分析图(1) 表明居住区道路系统、路网分级及道路设计宽度，标明小区道路与城市道路接口的位置，并完成各级道路的道路断面放大图。(2) 表明各种机动车流线、非机动车流线和人行流线的分级与方向设计。(3) 表明满足设计指标要求的机动车与非机动车的各种停车方

20、式、位置、规模与数量。(4) 体现公交场站与班车停放的位置安排；(5) 表明满足消防要求的车道和场地设计。若单张图纸无法清楚表达上述设计内容时，应分成若干张图纸分别表达。l 景观结构分析图表达主要景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地范围、面积。l 小区管理模式分析图(1) 反映小区以及组团物业管理模式：通过图例明确小区开放程度和物业管理单元的划分。(2) 表明管理单元的数量、规模、围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等。l 总体工作模型(1) 应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关系。(2) 应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色

21、彩关系。(3) 真实地反映道路、停车场。l 典型组团组合底层平面图(1) 注明户型编号。(2) 须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系。(3) 表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置。(4) 若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。l 典型组团的立面图组团内部院落的立面在相关剖面图中表示。l 典型组团或典型住宅单元组合模型(1)应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组合的周边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系。(2)应反映：外立面门窗开洞、外立面分色，屋面、屋顶构架、阳台，分层处理、外立面材质、肌理、屋面瓦、檐沟、玻璃天顶、烟囱、雨水管

22、、空调机位、空调百页、窗百页、栏杆、雨篷、门窗分隔、木格栅；(3)对于集团实施方案听证会可以提供典型组团或典型住宅单元组合的中间过程模型。l 住宅单元底层组合平面图(1) 注明户型编号。(2) 须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系。(3) 室内家俱布置、门窗位置。(4) 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水管位置、室外雨水立管位置(5) 初步结构柱与剪力墙的布置(6) 若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置。l 住宅单元标准层组合平面图(1) 注明户型编号。(2) 室内家俱布置、门窗位置。(3) 表明空调室内外机位

23、置及空调板位置；上下水管位置、室外雨水立管位置，预留的设备管井位置。(4) 初步结构柱与剪力墙的布置l 典型单元各层户型放大平面图(1) 室内家俱布置、门窗位置。(2) 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；表明上下水管位置、室外雨水立管位置，预留的设备管井位置。(3) 在初步结构柱与剪力墙的布置的基础上，结合建筑平面用虚线表示初步的结构梁的布置(4) 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置。卫生间须表明化妆台（柜）及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器；地漏及地面找坡示意。(5) 设备管井位置。(6) 户型

24、经济技术指标表户型编号套内建筑面积（）建筑面积（）项目使用面积（）客厅餐厅厨房主卧室主卫次卧室1次卧室2次卫阳台当项目属于精装修房交楼时，典型住宅单元放大的各类图纸深度应按精装修房方案设计成果的7.2条要求完成。l 住宅单元立面图(1)表明单元入口、门窗立面划分、阳台栏杆、檐口等细部形式。(2)表明墙面材质划分。l 单体模型应反映：外立面门窗开洞、外立面分色，屋面、屋顶构架、阳台，分层处理、外立面材质、肌理、屋面瓦、檐沟、玻璃天顶、烟囱、雨水管、空调机位、空调百页、窗百页、栏杆、雨篷、门窗分隔、木格栅，涂料分缝、屋顶及墙面线脚、院墙及栏杆、小院地面、阳台地面、室外道路、灯具、小品、景观绿化、坡

25、道和散水、室外台阶、阳台梁；l 独立商业建筑平面图明确商业功能及面积。 l 会所平面图明确会所功能及面积。l 室外总管走向图（1） 表明场地四界坐标，建筑用地红线（或道路红线）范围；（2） 标明各种室外地下总管：给水管、污水管、雨水管、煤气管、热力管、电力电缆、电信电缆和路灯电缆在满足一般技术要求和间距规定的情况下的总管走向，并与城市市政管线预留相接。5. 建筑部品研究5.1 部品研究策划表 项目地产子公司设计部应根据前期对项目所在地的市场与客户调研以及竞争楼盘调研，并综合项目的市场定位、建筑品质、成本要求以及企业对该类型项目的特殊技术标准要求，在项目方案设计阶段编制部品研究策划表，经与项目子

26、公司市场部、成本部、工程部研讨后完成。（此阶段所有品牌为暂定）部品材料清单一览表模板（ZB-SJ-Z06-F02）参见附件：5.2 部品材料清单建筑部品包括材料、设备和构件三部分，在实施方案阶段进行建筑部品研究是为了深化方案设计、把控方案效果能尽可能忠实反映到最终的建成效果，指导下一步的施工图设计并保证施工建造的工程质量，提前开展材料的采购，提高工作效率，减少后期的变更修改量，将建设成本控制在预算范围内。在项目扩初阶段建筑部品研究应完成主材的材料调研、材料清单编制。部品材料清单一览表模板（ZB-SJ-Z06-F03）参见附件：5.3 部品材料研究成果建筑部品研究按照结构材料、外立面材料、室内材

27、料、公共灯具、设备材料、室外景观材料分为六个大项，分别对其中每种材料进行具体的技术项目研究和说明，其中包括：（1） 技术要求包括材料的型号、规格、性能标准、质量要求、施工工艺要求以及反映真实效果的图片等。（2） 设计反馈是否完成部品研究，以及是否已经反馈到设计单位的施工图设计中。（3） 采购方式和供应商（4） 成本（指单价成本）（5） 下一步工作包括部品进一步的完善研究工作，设计单位成果跟进，样品制作和封样，配合采购工作等。 建筑部品研究部分暂不作为实施方案集团过程沟通及听证会成果选项。6. 项目总体设计计划（更新）7. 精装修房设计方案成果精装修房设计方案是指在建筑户型方案设计基本确定后，根

28、据营销和成本专业的要求，对可能按精装修标准进行设计、施工和交楼的住宅户型开展的一项设计工作。此项工作一般是在扩初设计阶段完成的，其设计成果将做为施工图设计的输入条件。 精装修房设计方案暂不作为实施方案集团听证会成果选项。7.1 精装修房设计方案成果目录 表7.1序号图纸名称比例备注1户型平面放大图 1:502户型天花平面图 1:503房间（剖）立面放大图1:504户型强电平面放大图1:50根据情况可以将强弱电合并为一张图5户型弱电平面放大图1:506室内效果图7效果工作模型1:201:508精装修房选用部品材料清单一览表7.2精装修房设计方案成果深度标准附加要求l 户型平面放大图(1) 室内家

29、俱布置、门窗位置。(2) 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位，说明空调安装方法；采暖设施的位置。(3) 表明上下水管位置、室外雨水立管位置，预留的设备管井位置。(4) 选用的各种地面材料的品种、规格、铺贴方式、范围阶段变化和定位、有设计饰面地板的标高。(5) 厨房须表明厨柜（操作台及吊柜）、洗涤盆、灶具、冰箱、热水器、洗衣机（热水器、洗衣机的布置或在卫生间表达）位置。卫生间须表明化妆台（柜）及台盆位置；洗面盆、花洒、浴盆、大便器；地漏及地面找坡示意。l 户型天花平面图(1) 全部天花材料、轮廓、天花灯具、机电资料如空调出风口、维修操作检修口、防灾侦测系统在室内设计中的定位。(2) 选用的各种天

30、花装饰材料的品种、范围。l 房间（剖）立面放大图(1) 表示户内各个房间的不同墙壁饰面材料（涂料、壁纸、踢脚及其它）的品种、高度与水平上的定位。(2) 必要的电气及其它设备（配电箱、开关、插座、暖气等）的定位。l 户型强电平面放大图(1) 表示户内配电箱的平面定位、距地高度。(2) 表示户内房间的各种强电开关的平面定位、距地高度、开关种类（一联、双联还是其它）(3) 表示户内房间的各种强电插座的平面定位、距地高度、插座种类（双相、三相还是组合）(4) 图纸不需要表示强电的安装线路图。l 户型弱电平面放大图(1) 表示户内房间的各种弱电插座（电视、电话、Internet网络等）的平面定位、距地高

31、度、插座种类（独立还是组合）(2) 表示户内其它弱电设备（可视对讲设备、门铃等）的平面定位、距地高度。(3) 图纸不需要表示弱电的安装线路图。l 室内效果图 能真实反映精装修房设计效果的室内透视图。（材料种类、色彩、质感真实）l 效果工作模型能真实反映精装修房设计效果的工作模型。（材料种类、色彩、质感真实）l 精装修房选用部品材料清单一览表与精装修房装修有关的部品材料清单，编制标准和深度参见5.1的部品材料清单一览表模板（ZB-SJ-Z06-F03）8. 项目施工图设计指引项目施工图设计指引是在国家相应标准及规范的基础之上，结合金地地产以往项目开发的实践经验，对设计中的一般技术标准和常用做法，进行必要的明确、补充和完善后编制而成。其主要目的为：符合交楼标准、控制目标成本、采用施工管理有利的构造做法和重点处理容易引起客户投诉的技术项。具体内容参见施工图设计指引模板（ZB-SJ-Z06-F04） 项目施工图设计指引部分暂不作为实施方案集团听证会成果选项。二、 项目实施方案设计成果集团过程沟通及听证会上会成果资料1. 集团过程沟通及听证会上会成果资料内容：11.2.1 场地现状介绍 包含场地红线图、场地现状照片、场地地形图、须保留植物与水面分布图（具体要