房地产压力测试(共11页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上1项目背景该项目为A公司开发的B项目。该项目的评估总投入为万元，项目资本金为万元。该项目总建筑面积约22.2万平方米，其中可售面积按16.2万平方米计算。项目评估开工日期2016-1-1，完工日期2017-1-1，项目已取得房地产项目开发贷款万元，截止测试基准日已全部发放完毕。因营销策略改变，该项目实际开工日期为2016-2-1，预计实际完工日期2017.3-1，借款凭证年利率按10%计算。该项目成交均价元/平方米，已销售面积2.2万平方米，计算出项目合同销售收入万元。该项目抵押物为本项目国有土地使用权。抵押物面积为27983.2平方米，抵押物单价为元/平方米。截止压

2、力测试基准日，该项目的监管账户可用资金余额为万元，项目所有已支付款项为万元，项目已到账的销售收入为万元。据预测，压力测试基准日后第一个季度销售面积约为30000万平方米，基准日后第二个季度销售面积约为20000万平方米，基准日后第三个季度销售面积约为30000平方米，第四个季度销售面积约为10000万平方米，第五个季度销售面积约为10000万平方米。基准日后贷款到期销售面积约为10万平方米。该项目尚有未付土地款等应付未付金额8000万元，尚需投入的建安成本万元，尚需投入的财务费用6000万元，尚需投入资金合计万元。2基础数据2.1项目静态数据项目静态数据表客户名称A项目名称B压力测试基准日20

3、16-3-1项目评估总投入万元项目资本金万元项目总建筑面积22.2万项目评估开工日期2016-1-1项目评估完工日期2017-1-1项目总可售面积16.2万平贷款审批金额贷款到期日2016-9-1项目评估销售均价2.2项目动态数据项目进展及贷款情况表项目实际开工日期2016-2-1项目预计实际完工日期2017-3-1借款凭证年利率10%项目当前市场价格项目已销售面积2.2万平项目合同销售收入万元累计已发放贷款万元已归还贷款0贷款余额万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物价格其他抵押物市场价值0监管账户可用资金万元项目所有已支付款项万元项目已到账销售收入万元项目销售面积分期预测表基准

4、日后第一个季度销售面积预测基准日后第二个季度销售面积预测基准日后第三个季度销售面积预测基准日后第四个季度销售面积预测基准日后第五个季度至贷款到期日销售面积预测基准日到贷款到期日销售面积预测合计3000020000300001000010000至项目完工尚需投入资金预测表未付土地款项等应付未付金额尚需投入的建安成本尚需投入的财务成本尚需投入的销售费用其他尚需投入的工程资金尚需投入资金合计800060003压力测试3.1各压力情景下的风险敞口与终极损失压力情景设计与风险敞口的测算贷款余额借款凭证利率10%贷款到期日2016-9-1项目DCF净值预测基准日后可售面积贷款风险敞口-销售面积预测本项目做

5、抵押物数量27983.2项目当前的市场价格本项目做抵押物的市场价格销售收入预测万元其他抵押物市场价值0监管账户可用资金万元抵押品处置收回率0.7至项目完工尚需投入的金额万元抵押品处置收回贷款剩余期限0.5贷款终极损失-压力情景表压力情景一（交易面积下降30%）压力情景二（交易面积下降50%）交易量预测70000交易量预测50000项目当前的市场价格项目当前的市场价格销售收入预测万元销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测万元项目D

6、CF净值预测万元贷款风险敞口-万元贷款风险敞口-万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价格本项目作抵押物的市场价格其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回万元抵押品处置收回万元贷款终极损失-万元贷款终极损失-万元压力情景三（市场价格下降30%）压力情景四（市场价格下降50%）交易量预测交易量预测项目当前的市场价格项目当前的市场价格80000销售收入预测万元销售收入预测监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元贷款剩余期限0.5贷款剩余

7、期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测万元项目DCF净值预测万元贷款风险敞口-万元贷款风险敞口-万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价格本项目作抵押物的市场价格其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回万元抵押品处置收回万元贷款终极损失-万元贷款终极损失-万元压力情景五（交易面积下降30%、市场价格下降30%）压力情景六（交易面积下降50%、市场价格下降50%）交易量预测70000交易量预测50000项目当前的市场价格项目当前的市场价格80000销售收入预测

8、万元销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测万元项目DCF净值预测万元贷款风险敞口-万元贷款风险敞口万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价格本项目作抵押物的市场价格其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回万元抵押品处置收回万元贷款终极损失-万元贷款终极损失-万元压力情景七（总投资上升30%）压力情景八（总投资上升50%）交

9、易量预测交易量预测项目当前的市场价格项目当前的市场价格销售收入预测万元销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测万元项目DCF净值预测万元贷款风险敞口-万元贷款风险敞口-万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价格本项目作抵押物的市场价格其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回万元抵押品处置收回万元贷款终极损失-万元贷款终极损失

10、-万元压力情景九（交易面积下降30%、市场价格下降30%、总投资上升30%）压力情景十（交易面积下降50%、市场价格下降30%、总投资上升50%）交易量预测70000交易量预测50000项目当前的市场价格项目当前的市场价格80000销售收入预测万元销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元贷款剩余期限0.5贷款剩余期限0.5借款凭证年利率10%借款凭证年利率10%项目DCF净值预测万元项目DCF净值预测-万元贷款风险敞口万元贷款风险敞口万元本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物数量27983.2本项目作抵押物的市场价

11、格本项目作抵押物的市场价格其他抵押物市场价值0其他抵押物市场价值0抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回率0.7抵押品处置收回万元抵押品处置收回万元贷款终极损失-万元贷款终极损失万元3.2各压力情景下的资金缺口项目工期和工程资金缺口的压力测试结果贷款审批金额监管账户可用资金万元累计已发放金额未到位项目资本金或被挪用的项目资金0可继续使用的项目贷款0至项目完工尚需投入的金额万元实际已销售面积22000项目评估开工日期2016-1-1实际合同销售收入万元项目评估完工日期2017-1-1实际销售均价项目实际开工日期2016-2-1至贷款到期日销售面积预测项目预计实际完工日期2017-3-1至贷款到期日

12、销售收入预测万元项目工期提前（-）或滞后（+）0.08应节余资金0至预计实际完工日期的剩余期限1已归还贷款0至项目完工的资金缺口-万元压力情景表压力情景一（交易面积下降30%）压力情景二（交易面积下降50%）至贷款到期日销售面积预测70000至贷款到期日销售面积预测50000本季度平均销售均价本季度平均销售均价至贷款到期日销售收入预测万元至贷款到期日销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工的资金缺口-万元至项目完工的资金缺口-万元压力情景三（交易价格下降30%）压力情景四（交易价格下降50%）至贷款到期日销售面积

13、预测10000至贷款到期日销售面积预测10000本季度平均销售均价本季度平均销售均价80000至贷款到期日销售收入预测万元至贷款到期日销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工的资金缺口-万元至项目完工的资金缺口-万元压力情景五（交易面积下降30%、交易价格下降30%）压力情景六（交易面积下降50%、交易价格下降30%）至贷款到期日销售面积预测70000至贷款到期日销售面积预测50000本季度平均销售均价本季度平均销售均价80000至贷款到期日销售收入预测万元至贷款到期日销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户

14、可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工的资金缺口-万元至项目完工的资金缺口-万元压力情景七（总投资上升30%）压力情景八（总投资上升50%）至贷款到期日销售面积预测至贷款到期日销售面积预测本季度平均销售均价本季度平均销售均价至贷款到期日销售收入预测万元至贷款到期日销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工的资金缺口-万元至项目完工的资金缺口-万元压力情景九（交易面积下降30%、交易价格下降30%、总投资上升30%）压力情景十（交易面积下降50%、交易价格下降50%、总投资上升

15、50%）至贷款到期日销售面积预测70000至贷款到期日销售面积预测50000本季度平均销售均价本季度平均销售均价80000至贷款到期日销售收入预测万元至贷款到期日销售收入预测万元监管账户可用资金万元监管账户可用资金万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工尚需投入的金额万元至项目完工的资金缺口-万元至项目完工的资金缺口万元3.3最终测试结论压力测试结论表客户名称A项目名称B项目实际总投入与评估的差异0项目实际销售价格与评估差异0实际与项目建设工期的差异0.08项目资本金未到位或资金被挪用0贷款风险敞口-贷款终极损失-压力情景下贷款项目风险敞口表压力情景风险敞口压力情景风险敞口交易面积下降30%

16、-万元交易面积下降50%-万元市场价格下降30%-万元市场价格下降50%-万元交易面积、市场价格均下降30%-万元交易面积、市场价格均下降50%万元总投资上升30%-万元总投资上升50%-万元交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%万元交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%万元压力情景下项目资金缺口表压力情景资金缺口压力情景资金缺口交易面积下降30%-万元交易面积下降50% -万元市场价格下降30%-万元市场价格下降50%-万元交易面积、市场价格均下降30%-万元交易面积、市场价格均下降50%-万元总投资上升30%-万元总投资上升50%-万元交易面积、市场价格均下降30%，总

17、投资上升30%-万元交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%万元可以看出，B项目的贷款风险敞口为-万元，贷款终极损失为-万元，表现出良好的抗风险性。可以看出，除了在交易面积、市场价格均下降30%和交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%以及交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%这三种情况外，风险敞口均为负值，表现出良好的抗压性。可以看出，从交易面积下降30%到交易面积、市场价格均下降50%这六种压力情景下资金缺口均为负值，几时在总投资上升50%或者交易面积、市场价格均下降30%，总投资上升30%的压力情境中资金缺口仍未负值。表明项目资金流充裕，资金流断裂形成烂尾楼的风险小。但在交易面积、市场价格均下降50%，总投资上升50%的极端压力情境下，项目出现万元的巨大资金缺口，这对一个总投资万元的项目来说是致命的。总体来看，该项目在非极端压力情境下表现出了良好的抗压性和抗风险性，资金流充裕，贷款无终极风险。专心-专注-专业