2008年上半年城区房地产市场分析报告(共7页).doc
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1、精选优质文档-倾情为你奉上2008年上半年荆门城区房地产市场分析报告2008年上半年,国家及地方宏观调控政策效果的逐渐显现,我市房地产市场的主要经济指标运行情况与去年同期相比均有不同程度的变化。一、2008年1-6月城区房地产市场运行情况(一)房地产开发投资完成情况 1-6月城区共完成开发投资2.3亿元,占年计划的25.5,与去年同期相比下降30.7,占全市固定资产投资的2.7,同比下降2.5,远低于15.8的全省平均水平。(二)商品房建设与供应情况1-6月城区新开工商品房面积8.01万平方米,同比下降84.9%;竣工商品房3.29万平方米,比去年同期下降73.1。(三)商品房销售情况1-6月
2、城区商品房批准预售面积21.39万平方米,同比下降24.58%。其中住宅20.46万平方米,占批准预售面积的95.65%。1-6月城区商品房登记销售面积16.43万平方米,同比下降33.32%。其中住宅15.29万平方米,占销售面积的93.06%。(四)存量房市场情况1-6月城区存量房交易1325起,同比下降21.2%;交易面积18万平方米,同比下降27.36%;交易金额1.74亿元,同比下降41%。其中:存量住房交易1089起,交易面积12.50万平方米,成交金额1.3亿元,分别占城区存量房交易总量的82.19%,69.44%,74.71%。(五)房地产价格情况1-6月城区商品房综合物业平均
3、价格为2140元平方米,比去年增长29.8。其中,商品住房平均价格为2068元/平方米,比去年增长34%;商品房非住宅平均售价为3644.12元/平方米,同比下降18.6%。1-6月城区存量房交易均价为1244元/,比去年降低2.9%。二、上半年市场运行特征(一)宏观调控逐渐发力,开发建设总量下滑明显国家自2005年开始出台的一系列宏观调控政策,从金融、税收、土地利用等方面全面调控房地产市场,国土资源部加大闲置土地清理力度,对囤积土地开发商查处力度加大,规定开发商不付清全部土地出让金的,不得分期发放土地证,从而加大开发企业土地投入,也将一些中小房地产开发企业拒之门外。上半年中央银行连续5次提高
4、存款准备金率,准备金率达到17.5%的历史高位,这种紧缩银根的货币政策抑制了房地产信贷,造成房地产企业融资困难。同时央行、银监会要求提高第二套以上住房的首付比例与利率,造成市场购买力下降,开发企业资金回收困难。这些宏观调控政策开始对我市房地产市场的运行产生影响,房地产开发建设总量明显下滑,据统计,今年上半年城区开发投资仅为年计划的1/4,新开工项目和竣工项目多为06年下半年和07年上半年审批项目,新开工量与竣工量同比均有大幅缩减。(二)商品住房价格涨幅较大,存量房价格趋于平稳2008年上半年城区商品房综合物业均价比去年上涨近30;商品住房最高成交价为5581元/平方米(精装修房),最低成交价为
5、837元/平方米,平均价格为2068元平方米,增长34%。上半年西城区新开盘的楼盘价均在2300元/平方米以上,南城区的利民家园、景山花园自然生态村的房价也达到1900元/平方米,北城区的龙泉山庄、万豪国际三期等项目的销售均价也达到2100元/平方米。商品房价从去年4季度开始出现了较大涨幅,究其原因:一是土地价格的飞涨推动了房价的上涨。受土地资源稀缺性的影响和经营性土地招标拍卖挂牌出让制度的完善,土地市场竞争更加激烈,其价格日益高涨。据统计,2007年城区通过招拍挂方式出让用于房地产开发的土地10宗,同比减少74%,成交面积约16公顷,同比减少70%,土地交易均价增长了29.8%。今年上半年还
6、没有拍卖一宗土地用于房地产开发。二是建安成本的上升带来开发成本的上涨。特别是高层小高层住宅的兴起和建筑材料价格的上涨、节能环保材料的推广导致房价水涨船高。三是住宅品质的提升促使房价上涨。随着社会的进步和经济的发展,人们住房消费观念正逐步从需求型向享受型转变,适应这一要求,我市住宅结构、内在质量、配套设施、小区环境投入加大,从而加大了住宅建造成本。四是财务费用和营销成本的增加迫使房价上涨。房地产业作为资金密集型产业,对银行贷款依存度较高,而去年以来央行多次调高贷款利率,无疑增加企业的财务费用。同时受我市规划管理体制调整和新政策出台的影响,建设周期延长,大大增加了财务开支。而随着房地产市场竞争日趋
7、激烈,各种代理销售、广告策划等营销手段开始在我市得到推广,从而加大了经营成本。据了解,目前居住小区的各种营销费用支出大致占到销售总额的4%。总的来说,房地产开发经营成本的上升,直接拉动了商品房价格大幅上涨。虽然商品房价格大幅上涨,但二手房因国家税收政策的调整,交易量有较大幅度下降,其价格也较为平稳。(三)交易市场降温明显,房地产投资信心不足上半年商品房市场销售面积同比下降超过33,存量房市场交易面积缩减达27。房地产市场交易首次出现了较大幅度的下降,其主要原因:一是房屋量供应减少。从商品房市场看,随着国家宏观调控政策效应的初步显现,我市房地产开发市场呈现融资难、拆迁难、土地取得难、销售难的局面
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