物流园区规划思路(共25页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上纳 雍 县 物 流 园 区规划方案纳雍县鹏腾生态农牧综合开发有限公司2012年12月27日第一章 项目启动准备阶段该阶段主要是咨询方通过与用户方洽谈交流，根据用户方的具体要求，成立项目小组，在确定了项目的前提下，根据项目的目的和要求，进行小组成员的具体分工，接着合理安排调研的行程和人员，制定出切实可行的调研计划，准备调研表格等调研资料，根据具体的调研计划安排分批分地展开调研工作，其项目准备阶段的具体流程如下图1所示。图1 项目启动准备阶段第二章 数据收集与分析阶段数据收集与分析阶段是物流园区规划的基础，主要为规划做好准备工作。该阶段主要包括相关数据资料的收集、整理和初

2、步分析。1、相关数据资料的收集主要包括通过座谈、走访、电话、调研表等调研形式进行政府、企业、市场、周边环境等直接资料的收集，以及通过网络、论文、报告、行业资料等收集形式进行网络、图书馆、资料数据库等间接资料的收集。其中调研范围和对象主要包括：网络层次：国家及区域物流政策，所在地总体情况等。政府层次：规划局、交通局、园区规划主导部门等。企业层次：可能入驻企业、潜在需求企业等。市场层次：所在地市场、物流园区等。周边环境：规划用地周边环境、所在地周边环境、全省乃至全国环境等。从网络、政府、企业、市场、周边环境等层面进行调查，并进一步对区域物流园区周边地区的经济发展状况、市场需求、企业需求、基础设施、

3、服务竞争等情况，对物流园区辐射地区的宏观经济、产业进行全面深入调查和研究，为进一步准确预测园区远期和近期的物流量做好准备。2、资料初步分析通过收集调研表格和整理访谈笔记等形式，对收集到的地区或行业总量数据（生产总量、消费总量、GDP等）进行整理形成调研报告，对园区的规划定位提出初步建议，确定大略方向。第三章 区域发展预测阶段区域发展预测是物流园区总体定位的数据支撑，定量分析和可靠基础。这里从经济发展、产业发展、交通发展、设施服务水平发展和物流需求发展五个支撑点进行分析。其中，区域经济发展是物流园区所有行业及产业发展的基础，其增长的速率与园区涉及行业增长之间存在着相关性，是园区内涉及行业未来发展

4、的反映，通过经济发展预测，可以推断出园区未来的发展趋势，是园区发展的基础。区域产业发展预测是寻求园区潜在服务对象的必要数据支持，通过区域产业发展预测，识别重点客户进行重点培养和招商或签订长期合作协议，是园区发展的立足点和发展点。区域交通发展预测是园区未来发展的推动力，通过结合国家及区域交通战略规划，发掘潜在物流需求，为物流园区留出足够预留用地，制定可持续性发展模式。区域设施服务水平发展预测是园区发展的拉动力，通过区域物流园区和市场的调研分析，找出实际服务能力和区域物流实际需求之间的差距，找出物流园区在区域发展和经济结构中的地位，为物流园区发展确定细分市场。物流需求发展预测是园区发展的直接动力，

5、通过对于物流量的预测分析，确定物流园区的规模和功能。其区域发展预测阶段如下图2所示。图2区域发展预测阶段第四章 园区总体定位阶段在上述对物流园区经济发展、产业发展、交通发展、基础设施水平发展、物流需求发展的基础上，综合考虑物流园区的内部环境和外部环境，对内部环境的优势和劣势，外部环境的机会和威胁四个方面进行分析得出SWOT分析矩阵，然后两两结合得出组合决策矩阵，选出适合园区的总体定位，主要包括战略定位、市场定位、功能定位和发展定位四个方面。（1）战略定位主要对要规划园区的立足点、辐射半径和服务范围进行概念性的归纳和总结。（2）市场定位根据调研数据和其他相关数据和需求分析阶段的结果，对园区周围市

6、场及同类型竞争市场进行分析，挖掘有竞争力和潜在的市场，作为要规划园区的对象市场。（3）功能定位 根据调研数据和其他相关数据及访谈，对园区周围市场功能及同类型竞争市场的功能进行分析，扬长补短，来确定要规划园区市场主要功能的种类和数量。（4）发展定位对战略定位、市场定位、功能定位和布局设计已经确定的园区发展建设时序进行规划，并确定每个发展阶段的设施种类和数量情况。其总体定位图如下图3所示。图3 总体定位图第五章 园区规划设计阶段物流园区的规划设计阶段就是对园区进行具体的设计。主要包括基础设施平台、信息平台和运营平台三大平台的规划和设计。其中基础设施平台的规划设计主要包括用地规划、功能设计、布局设计

7、、方案比选；信息平台的规划设计主要包括信息系统的建设；运营平台的规划设计主要包括商业运作设计和投资设计。一、 基础设施平台的规划设计（1）园区用地规划园区用地规划主要是对物流园区建设规模的大小进行确定，园区建设规模太小，会限制区域潜在物流需求，不利于园区的持续发展。园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。（2）仓储用地面积规划仓储用地面积规划主要是对物流园区内仓库建设规模的大小进行确定，根据上步中收集到的数据资料，运用专门的统计分析软件等定量分析方法和定性分析方法相结合，综合考虑实际情况，得出物流园区现实和潜在的物流需求量，进一步得出各布局的仓储用地面积。仓储用地面积规划的基本步骤为

8、：从支柱/ 重点行业的营业额、产量、货物周转率和库存需求中推导出区域经济对物流园区所产生的现实和潜在的运输、仓储和加工方面的需求，推算出每个行业的运输量、仓库作业面积、增值加工区作业面积，以及相应的占地面积大小。每个行业都可从市场调查中得到某地区的生产总量( 或消费总量),以及通过该地区的物流园区的货运量，估计有多少百分比的量可能在物流园区进行仓储，其中包括属于保税和非保税仓储方面的存储量需求。每个行业生产的产品在仓库内存放的周转率、堆码方式是不同的，我们根据调查和经验数据可以得到每年每平方米的仓库面积可以存放多少货物，然后再与每年该行业的存储量相除，就可以得到保税(非保税)仓库的面积需求。在

9、知道该区域物流园区中不同行业中简单物流加工、中等物流加工、复杂物流加工的比例之后，就可以算出保税(非保税)仓库增值服务作业面积。根据仓库建筑密度这个国内要求的技术经济指标，就可以分别得到保税(非保税)仓库所需的占地面积。如下图4所示图4 仓储用地面积规划基本步骤图（3）功能设计物流园区的功能设计主要围绕园区的战略定位，采自顶向下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心功能进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对要规划物流园区最适合的经验。随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如物流产业区和管理服务区，再从国际最佳实践经验，以及背

10、景调查和需求分析得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。（4）布局设计物流园区的设施规划与布局设计是指根据物流园区的战略定位、经营目标和功能设计，在已确认的空间场所内，按照货物的进入、组装、加工等核心流程和主要业务环节（集装箱服务、生产原材料供应和配送、生活资料采购和配送流程、保税物流作业以及空港、海港、铁路物流服务），将人员、设备和物料所需要的空间进行最适当的分配和最有效的组合，按照一定的原则和方法设计出合理的技术路线，达到一定的目标（作业流程最短、运输路程最短、费用最小等），以获得最大的经济效益。物流园区平面布置的步骤为：第1步，

11、确定基本要素。搜集资料，确定物流园区系统布置设计的5个基本要素，即P(物流对象)、Q(物流量)、R(物流作业路线)、s(辅助服务部门)、T(物流作业技术水平)。第2步，作业流程分析。利用作业流程分析图将不同性质的作业加以分类，整理统计各作业阶段的储运单位及作业数量，标出各作业所在区域，即可得知各项物流作业的物流量大小及分布。基于作业流程分析，可进行作业区域设置，对各作业区所完成作业项目进行详细分析，测算其能力，估算各作业区面积。第3步，物流分析。对物流路线和物流量进行分析，目的是尽量减少物流量和缩短物流距离，以提高运作效率、降低运作成本。用物流强度和物流相关表来表示各功能区域间的物流关系强弱，

12、绘出物流相关图。第4步，活动相关性分析。对物流活动区域及与物流无关的管理或辅助性的区域进行的业务活动相关性分析，确定各区域之间的密切程度。第5步，初步方案。根据物流相关性和非物流相关性确定布置方案，考虑修正条件(物料搬运方法、建筑特征、道路、厂区绿化、场地环境等)和实际约束条件(给定面积、建设成本、现有条件、政策法规等)形成几个布置方案。第6步，评价与选择。对几个布置方案进行全面评价，选择最佳布置方案。图5 物流园区平面布局的步骤二、信息平台的规划设计首先对物流园区信息技术的应用状况进行分析，接着对园区物流信息平台分别进行整体规划和详细规划设计。具体规划内容包括：园区整体规划设计包括：物流园区

13、信息平台的基本概念、广义整体规划定位、设计和狭义整体规划设计园区详细规划设计包括：物流园区信息平台的框架结构、层次结构和信息流程设计。其形成的成果形式为：（1）、物流园区信息技术的应用状况分析（2）、物流园区信息平台的总体规划设计（广义信息平台的规划定位、广义信息平台总体规划、狭义信息平台的规划设计）（3）、物流园区信息平台的详细规划设计（物流园区信息平台的概念、框架结构、层次结构、信息流程设计）三、 运营平台的规划设计1、物流园区的投资开发模式根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，同时在分析我国现有的物流园区发展模式的基础上，我国经济中心城市物流园区在发展模式上可能

14、的选择有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、物流地产商模式和综合运作模式。(1)经济开发区模式经济中心城市物流园区的经济开发区模式，从发展政策的角度，应是在特定的开发规划、开发政策和设立专门的开发部门的组织下进行的经济开发项目。由于物流园区具有物流组织管理功能和经济开发功能的双重特性， 因此，建立在经济开发区模式基础之上的物流园区建设项目，实际上就是在新的经济发展背景下的全新的经济开发区项目，而且以现代物流的发展特点、趋势和周期经济发展中的地位和作用，物流园区无疑是构筑高效率和转变经济增长方式与增长质量的新的经济发展体系的重要组成部分。这实际上是一种政府出资扶持，企业兴建、运营管理的模式

15、。这种模式是政府负责物流园区规划，政府财政拿出一部分资金用于物流园区重大基础设施建设，而园区的其他配套建设及经营和管理则完全是由企业来完成，政府所扮演的只是物流园区建设投资者的角色，并不参与园区经营。园区的日常经济活动及各项管理都由企业来完成。这种模式比较适合我国现阶段的国情，我国目前的许多物流园区都采取了这种模式。以此模式进行的物流园区开发，实际上是建立在复合产业概念下的“物流经济开发区”。对于经济开发区模式，它的显著优势在于它将整个规划中的物流园区紧密地定位在一个现代化的物流园区的概念上，整个物流园区是在具有现代化物流理念的专业物流企业以及物流企业团体以现代物流为主要经济发展立足点的服务园

16、区，所以整个物流园区具有高度的整体性与物流业务经营的专业性。由于近几年经济类开发区的贪大求洋的盲目发展以及其开发效率的下降，国家对经济发展潜力和前景不明确的一些经济开发区项目的控制较为严格，如何使开发区健康发展已成为经济发展进程中的必须解决的问题之一，而物流园区将物流自身的发展前景和对工业、商业经济的有力支持紧密结合，将有可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发展方向。因此，物流园区的经济开发区模式要求开发者应按照现代物流的特点和发展规律要求，在充分总结既有经济类开发区项目建设和发展经验的基础上，通过导入现代物流的理念，创新运作方式和管理制度，达到为经济中心城市寻求新的

17、经济增长点和带动区域经济发展的目的，实现发展物流和发展经济的双重目标。但是，这种经济开发区模式通常是由政府主导规划建设和管理，在我国现有的经济体制模式下，我国物流园区的规划建设政府必须支持，但政府不能包办。政府包办往往会带来事与愿违的结果，因为，政府在建成物流园区后还要靠入驻物流园区的物流企业去经营运作，经营得成功与否，关键在于该物流园区是否按现代物流发展需求以及是否符合物流需求市场的规律来管理、经营和运作，同时，由政府包办较易产生“规划与需求难以统一”和“公益性与赢利性”的矛盾，即客户希望通过物流园区内物流服务来降低成本，而物流园区内的物流企业则希望通过入驻物流园区后获得尽可能高的利润，两者

18、间的利益矛盾是必然的。入驻物流园区的现代物流企业，追求的并非公益性的社会和环境效益而是企业利润。因此，采用此类开发模式时，政府的角色定位非常重要，政府应当避免过多的行政干预，为入驻物流园区的各类企业提供一个公开、公平和公正的竞争平台。(2)主体企业引导模式从市场经济发展的角度，从利用物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过利用在物流技术进行企业经营和企业供应链中具有优势的企业，由其率先在园区内开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现在园区范围内的物流产业的聚集和依托物流环境引进或吸引工商企业在园区所在区域进行发展，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导下的物流园区开发模式。这

19、实际上是一种多元投资，企业化运作模式，这种模式是市场化程度较高的地区或经济较为发达地区所能采用的一种较好的模式。物流园区的开发建设完全是企业行为，吸纳各方面投资，无论是国有、集体还是民营、私有或者是上市公司、社会个人都可以投资，成立园区开发建设股份有限公司，负责园区开发建设，并负责园区经营管理或成立专门的园区运营股份有限公司来负责经营。主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制和管理机制等方面做出较大的改革步伐和创新，要求能从经济中心城市发展和区域经济发展的战略高度，培育物流园区发展所需要的具有很强实力的工商企业和物流企业以及良好的物流市场经营环境，否则，这种主体企业引导模式将很难

20、实现。主体企业引导模式使得整个物流园区由一个主导企业或企业协作团体来规划，无疑在整体的功能定位与统筹方面较前一种模式好，不会造成整个园区功能上的单一与重合，同时又造成在这个单一功能上过分竞争的局面，整个前期规划，开发建设过程，营运过程具有企业的有效性优势，较能适应物流市场的需求规律。作为单独的一个企业或企业团体能够在整体规划、功能定位与最后实现等诸多方面具有政府规划无法具备的洞察力与实际效率。但是同时也产生了一个更值得探讨的问题，这个从规划开发到建设、营运都占主导地位的企业或企业协作团体可能会凭借自身的先入优势过分限制后入园区的物流相关企业的发展，由于我国物流园区的开发和建设，目的在于建立一个

21、良好的物流运作与管理环境，为工商企业降低物流成本创造良好的条件，为物流企业创造一个公平竞争的环境，而物流园区建设自身不是为了某个企业或企业团体的赢利，政府之所以对于物流园区投入如此大的热情并给予如此大的优惠政策，也正是着眼于物流园区发展中形成的整体经济规模的扩大和整个城市经济运作效率与效益的提高，从而从整体上提高涉及物流领域流通环节的企业竞争力且从整体上培植我国自己的许多有一定专业素质和行业竞争力的物流企业，以便在应付将要面对物流行业的正式对国外开放后我国整体物流行业面临的巨大竞争压力，同时也从各个侧面提高了作为一个有机整体的城市的综合竞争力，因此，为了避免先入企业或企业团体的垄断行为，政府应

22、为符合入驻物流园区条件的各类物流企业进驻物流园区创造一个相对宽松的环境。(3)物流地产商模式物流地产是指房地产开发商及投资商专门投资开发物流设施，如物流园区、物流中心、配送中心和物流仓储设施等。物流地产商开发以后一般不自营物流，而是出租给物流公司运作。物流地产商目前既有国外投资商，也有国内投资商，他们的优势是有资金，熟悉供应链。物流园区开发的物流地产商模式，是指将物流园区作为物流地产项目，通过给予开发园区的物流地产商适宜的项目开发土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由物流地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让等方式进行物流

23、园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例，如总部位于美国科罗拉多州丹佛市的普洛斯公司就是专著于物流地产租赁服务的一家物流地产商，它的经营模式是在全球投资建设优质高效的物流仓储设施，租赁给客户并为其提供物业管理服务，但不参与客户的日常业务经营。其实质是一家地产开发商而非物流公司，其收益来源于物流设施租金与管理费。物流地产商目前既有国外投资商，也有国内投资商，他们的优势是有资金，熟悉供应链。之所以会出现物流园区的物流地产商开发模式，其理论基础是物流园区开发和建设的，目的在于建立良好的物流运作与管理环境，为工商企业以及物流经营企业创造提高物流效

24、率和降低物流成本的条件，园区建设自身更注重社会效益和环境效益，城市及政府的收益主要来自于整体经济规模的扩大和经济效率与效益的提高。物流园区采用物流地产商开发模式要求政府确立物流业对国民经济的贡献，同时，管理部门具有较强的宏观基础支持地位，并在土地和建设投资上给予资助调控能力与较为高效的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系作保障;对于物流地产商要求具有较强的投资能力和融资能力。保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设。物流地产商模式，从某种程度说是以上两种开发模式的优势综合，融合了政府参与物流园区开发的思想，特别是对于主体企业开发模式的不足之处，提出了很好的针对性解释方法，即由政府来为园区

25、开发者提供土地政策、税收政策和优惠的市政配套等综合性配套政策，由物流地产商来主持进行包括物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，而不是由一个有相对物流竞争优势的大型物流相关企业根据企业自身的扩张需要来规划和构建自己的大规模仓储中心、配送中心，从而达到行业垄断的目的。在整个物流园区基础建设前期开发结束后，同时也针对有入驻需求的企业各自需要进行综合的规划。最后入驻园区的所有企业都站在同一竞争的起跑线上，同时又有一定的专业分工和适当的专业竞争。这样事实上就限制了主体企业开发模式中的一个先进入物流园区开发的主导企业或企业协作团体对整个物流园区的行业垄断性控制。(4)综合运作模式

26、由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用上述一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，政府在现代物流园区内的规划、开发、营运、管理中的参与程度正在加大。政府不但立足于整个物流产业的发展，提高产业整体竞争实力和城市整体竞争力，还要扮演好一个实在的园区的统筹规划建设者的角色，扮演好一个维护进入物流园区的多方利益的协调人。综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。鉴于各种开发模式

27、均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，而且，还会带来相关政策的协调问题，以及对物流园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大的挑战。所以，即使采用综合开发模式，也往往会以一种模式为主，而对物流园区的一些特殊开发项目，有选择地辅助以其它开发模式，以保证物流园区建设的顺利进行。2、物流园区的管理模式(1)影响物流园区管理模式的主要因素一个组织采取哪种管理模式，取决于组织目标、组织历史、内外部环境等诸多要素。具体说来，物流园区的管理模式受以下几个因素影响：物流园区的建设目标。园区发展是政府出于形象工程的目的，还是适应物流市场需求的要求而建，是长期发展

28、还是短期行为，影响着园区管理的方式；投资主体。投资主体不同，在经营目标、主体历史背景等方面有很大不同，对园区管理模式有很大影响；政府与行业协会的角色定位。政府是政策制订者，是否积极参与园区的经营?行业协会是松散组织，还是具备较强的凝聚力。这些因素影响着园区管理模式；园区功能。园区功能较为单一，则可以采取较为简洁的管理方式；园区如果综合功能强，服务范围很宽，则管理模式相应不同。(2)物流园区的管理层次物流园区的管理和其他组织管理一样，包括决策层、管理层、执行层三个层次：决策层。负责园区重大事项的决策，控制园区发展方向，如发展规划的制定、重大投资项目批准、招商政策、物业管理收费标准制订等；管理层。

29、负责按照决策层制定的原则，开展计划、组织、协调等工作，维持园区的正常运行；执行层。负责按照管理层的安排，完成具体事务的执行。(3)物流园区的管理模式物流园区管理模式的选择应该根据相应的投资开发模式而定。通过上述对物流园区投资开发模式的分析，其相应的管理模式可以有5种类型，即管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制和房东制。管理委员会制。政府仿照开发区的管理模式，组建管理委员会对物流园区进行管理，提供企业登记、土地使用、人事代理等服务。政府自身不参与经营，物业管理等具体工作则委托专业公司来做。这种形式适合规模较大的物流园区； 股份公司制。采取公司制管理园区，设立董事会、总经理、监事会与相关

30、部门，按照责权利相结合的原则对园区进行管理。如果物流园区采用的是主体企业开发模式，则采用这种管理模式的可能性比较大； 业主委员会制。若物流园区的开发建设是由几个物流企业来进行，则参与园区开发建设的物流企业组成业主委员会，成为园区决策机构，组建管理部门负责具体的经营； 协会制。由物流行业协会负责整个园区的经营管理，组织、协调园区企业开展物流服务。这种形式和业主委员会制的不同在于，协会所代表的物流企业更加广泛，协会只是组织者，并没有对园区进行直接投资； 房东制。物流地产商完成土地开发、基础物流设施建设之后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，只收取租金，不参

31、与经营。园区为企业提供的服务职能则由政府有关部门提供，或者委托给专业公司。这七种 模式很大程度上是园区投资主体决定的，各有优劣。管理委员会制行政色彩比较强，能较好体现政府规划的意图；股份公司制运营效率较高，但可能片面追求效益；业主委员会制和协会制决策层比较松散，难于取得一致意见，效率较低；房东制纯属投资行为，对整个园区的开拓能力较差。3、物流园区的盈利模式根据上述国内外物流园区的赢利模式的经验，结合我国物流园区的开发建设的实际情况，我国物流园区的赢利模式应该根据不同类型的物流园区以及同一类型物流园区的不同发展阶段而有所侧重。从总体上说，各类物流园区在初建时应该注重提供其基本服务功能，在其成长期

32、则应该发展其增值服务功能，而在其成熟期则应该注重其拓展服务功能的挖掘。(1)转运型物流园区的赢利模式该类物流园区其主要服务功能是实现各种运输方式之间的转换，包括公路一铁路、海一陆、和空一陆等运输方式之间的转换，例如依托港口规划的港口物流园区和依托机场规划的空港物流园区等。1) 初建期的赢利模式一一一开展大宗散货的集疏，大宗货物的仓储、公水及公铁中转、集装箱中转和海铁及公铁联运等。转运型的物流园区其地理位置十分优越，它们一般处于两种运输方式相交汇的区位，因此，处于初建期的转运型物流园区应充分发挥这种优越的地理和交通网络优势，在物流园区建设的初期应注重开展提供与货物转运有关的基本物流服务功能。2)

33、成长期的赢利模式一一一利用发展国际物流的有利条件，大力发展保税物流服务功能。由于转运型物流园区主要是依托港口、陆路口岸，与集装箱运输和海关监管通道相结合的大型转运枢纽，也称为国际货运枢纽型物流园区，其主要服务对象是国际物流，因此，发展保税物流是转运型物流园区在其成长期的一种可行的选择。保税物流主要是指保税仓储、保税展示、出口加工、运输配送、网上交易、通关、代理、自由贸易服务以及其它相配套的商务服务活动。3)成熟期的赢利模式一一一提供物流一体化服务物流一体化是指将原材料、半成品和产成品的生产、供应、销售结合成有机整体，实现生产与流通的纽带和促进关系。(2)存储配送型物流园区的赢利模式该类型的物流

34、园区是指以大规模的仓库群为基础，形成以存储、配送和批发交易功能为主的物流园区。1) 初建期的赢利模式-发展专卖，开展品牌特许经营。2)成长期的赢利模式-重点为少数几个重要客户提供基本物流服务，在取得重要客户信任的基础上，逐步拓展其它增值物流服务功能。3) 成熟期的赢利模式-为客户提供基于供应链管理的物流管理。 (3)流通加工型物流园区的赢利模式该类物流园区是指承担了一部分产品生产加工功能，实现了从厂商生产的标准产品部件到客户所需的个性化产品转换衔接的物流园区，同时该类物流园区本身也拥有基本的货物集散功能。1) 初建期的赢利模式-利用现有设施，改建专业交易市场。2) 成长期的赢利模式-发展流通加

35、工，提供增值服务。3)成熟期的赢利模式-建立电子商务平台，为入驻物流企业开展电子商务物流配送服务。 (4)综合型物流园区的赢利模式该类物流园区是指可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务的物流园区。由于综合型物流园区具有规模大、服务功能全和投资周期长等特点，物流市场的培育需要时间，项目见效也要有一定的周期，因此，规划的各类服务功能不可能一蹦而就。项目启动之初，应该分析优势条件，确定起步点，找出赢利点。1)初建期的赢利模式-建立信息交易中心和货物集散中心，从货运交易费和场地出租费中赢利。2) 成长期的赢利模式-建设流通加工中心和仓储配送中心，为客户提供个性化的物流

36、服务。3) 成熟期的赢利模式一一一发展提供从物流一体化到供应链一体化的物流服务。综上所述，不同类型的物流园区有着各自不同的特点和优势，且同一类型的物流园区在不同的发展阶段也会面临不同的环境和发展条件，因此物流园区赢利模式的规划应该因地制宜、因时而异，这样才能制定出真正符合自身特点的商业模式，更好地为工商企业降低物流成本、提高物流运作效率提供有力的支持。第六章 方案评价与比较阶段对物流园区进行了分析和规划设计之后，提出了技术上可行、经济财务上有利的多种方案之后，就需要对这些方案进行评价，要根据物流园区功能评价标准以及环境对物流园区的要求，详细比较这些方案的优劣，从中选出一个方案付诸实施。（1）物

37、流园区评价的对象。物流园区的评价对象包括三部分的评价内容：建设之前对物流园区方案的评价、建设过程中的方案的评价、已投入运营的物流园区运行现状的评价。（2）评价因素和标准。物流园区的评价因素很多，但在选择因素评价指标时，不一定要把所有的因素都考虑进去，而是应该把主要的、能反映一个物流园区或一个物流园区方案优劣的因素选择为评价因素，把那些无关紧要的因素舍弃掉,根据物流园区的不同选择主要与次要的因素。物流园区的评价因素确定以后，把这些因素量化成评价指标，并使用统一的尺度。通常情况下评价指标可分为以下几类：政策性指标：政府的方针、政策、法令、以及法律法规约束、发展规划等。技术性指标：产品或服务的性能、

38、寿命、可靠性、质量、安全性等。经济性指标：成本、效益、建设周期、投资回收期、净现值、内部报酬率等。社会性指标：社会福利、社会节约、综合发展等。环境保护指标：废弃物排放量、污染程度、生态环境平衡等。资源性指标：消耗的能源、消耗的能源、能源的可得性等。时间性指标：建设期时间、完全发挥功能时间等。（3）物流园区评价的步骤。确定评价目的和评价内容。确定评价因素。建立评价指标体系。制定评价准则。选择确定评价方法。进行单项评价。进行综合评价。（4）评价方法。评价方法的选择要根据具体的物流园区来定，一般的方法可分为三类：定量分析评价、定性分析评价和综合分析评价。根据考虑因素的个数多少，又可以进行单因素评价或

39、多因素评价。第七章、物流园区建设内容及投资概算修建办公楼及仓库5000平方米，每平方米0.1万元，需资金500万元；冷库2000平方米，每平方米2000元，需资金400万元；场地平整、地坪浇筑20000平方米，每平方米140元，需投资280万元；道路、绿化、给排水、通讯、供电等基础设施建设，需资金420万元；物资检验检疫装备等，需资金400万元。以上共需资金2000万元，申请世界银行贷款1400万元，国内配套资金600万元。第八章 项目结束阶段园区规划设计阶段完成后，就要形成最终的规划成果，其主要包括以下内容：规划设计说明书、区位分析图、园区总平图、物流动线分析图和园区效果图等。专心-专注-专业