2013年上半年合肥市房地产分析报告(共15页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2013年上半年合肥市房地产分析报告二一三年七月目 录第一节 上半年合肥房地产市场销售情况分析3（一）1-6月合肥房地产市场的运行情况3一、上半年合肥房地产市场发展存在的主要问题12二、下半年合肥房地产市场发展走势13第一节 上半年合肥房地产市场销售情况分析一、上半年合肥市房地产市场运行情况分析2013年上半年，合肥楼市虽受“新国五条”及细则的影响，但市场依然延续了去年下半年以来的回暖走势，呈现出投资回暖，销售放量，供应充足，价格攀升的发展态势。（一）1-6月合肥房地产市场的运行情况 1、投资回暖明显，月度屡创新高。今年以来，在万科森林公园、联创智融的融科城等大项目带

2、动下，房地产投资逐月攀升，屡创新高。自今年3月份房地产投资迈上百亿元（完成投资103.98亿元）台阶后，5月份和6月份分别完成投资114.53亿元、122.25亿元，连续刷新单月投资最高记录。房地产投资回暖态势明显，并于5月份同比由降转增，从1-4月下降0.5%转变为1-5月的增长9.8%，到1-6月投资增速达12.2%，为自2012年3月以来最高增幅。 表格 2013年上半年合肥房地产投资情况时间房地产投资额（亿元）同比增长（%）3月103.98-4月103.46-0.55月114.539.86月122.2512.22、销量逐月攀升，增幅有所回落。上半年，除了3月份受“新国五条”政策的影响，

3、销量异常波动外，其他月度销售总体呈现出逐月放量的态势。6月份，全市房屋销售面积达140.09万平方米，为本轮调控以来除今年3月份外单月最高销量，同比增长33.9%，比去年同期提高13.4个百分点，销售套数7900套。1-6月，全市房屋销售面积757.68万平方米，同比增长36.3%，增速较一季度、1-5月分别回落16.8和0.6个百分点。1-6月，合肥市市区共销售了住宅类商品房49352套，同比增长69.8%，新增住宅类商品房35612套，供销比达72.23%。表格 合肥住宅单月销售量一览表（套数）2009年2010年2011年2012年2013年1月份37961086210069179574

4、812月份465550425208319851783月份80151039482686027113354月份8253111152130508395525月份832341103879663879066月份893828013683632479007月份111563075349887388月份111005410476380239月份1141071273727722210月份1222565734179771911月份1456459862968828112月份11850764729767751图表 2012-13年上半年合肥住宅单月销售情况一览表由于近期楼盘热销，合肥市上半年商品房库存量不断下降，截至7月

5、3日，合肥商品房可售套数为套，其中住宅套数为40177套，面积为440.44万平米。随着合肥楼市成交量的上扬，新增供应量也将不断加大，而这一切都和自“金三”启幕后合肥房地产开发企业新开工面积和施工面积都处于高位有关。楼市回暖的市场预期已经形成，进入七月也将有大量项目选择入市。据腾讯房产统计，7月预计入市房源将达9000余套。表格 2013年6月份合肥市区住宅类商品房供销比及环比情况一览表2013年5月份 2013年6月份 套数新增（套） 66746068销售量（套） 79067900供销比（%） 84.42%76.81%面积 新增（万） 70.9457.9销售量（万） 78.8480.09供销

6、比（%） 89.98%72.29%从分县区来看，由于市区受限购政策影响，县域房地产销售形势明显好于市区。上半年，市区新建商品房屋销售面积455.89万平方米，同比增长22.9%，占全市新建房屋销售面积的比重由去年同期的66.8%回落到60.2%；县域新建商品房屋销售面积301.79万平方米，同比增长63.3%，比市区增幅高40.4个百分点，占全市新建房屋销售面积的比重由去年同期的33.2%提高到39.8%。 表格 2013年1-6月与去年合肥市区、县域新建商品房销售面积对比统计指标房屋销售面积（万平方米）同比增长（%）本年度1-6月占全市新建房屋销售面积的比重（%）去年1-6月占全市新建房屋销

7、售面积的比重（%）市区新建商品455.8922.960.266.8县域新建商品房屋301.7963.339.833.23、小户型受青睐，高端市场回暖。随着房地产调控的不断加码，开发商和投资者都将眼光转向小户型房屋，特别是受限购影响最大的主城区，地段好的公寓等小户型房屋更是倍受青睐，铂领星座、信达芒果公寓等“日光盘”频现。上半年，全市90平方米以下住宅投资124亿元，同比增长13.1%，高于全市房地产投资增速0.9个百分点,占全市投资的比重达21.8%，同比提高0.2个百分点；90平方米以下住宅销售面积256.74万平方米，同比增长69.4%，高于全市房屋销售增速33.1个百分点，占全市房屋销售

8、面积的三成以上，达33.9%，同比提高6.6个百分点。 表格 2013年1-6月合肥市90平方米以下住宅投资及销售面积统计90平方米以下住宅投资指标住宅投资（亿元）同比增长（%）占全市房地产投资比重（%）90平方米以下12413.121.890平方米以下住宅销售面积指标住宅销售面积（万平方米）同比增长（%）占全市房屋销售面积比重（%）90平方米以下256.7469.433.9在小户型房屋热销的同时，合肥市高端房屋市场也有所回暖。从投资看，上半年全市144平方米以上住宅投资27.79亿元，同比虽下降13.6%，但降幅收窄19.2个百分点；别墅及高档公寓投资10.08亿元，同比下降7.6%，降幅收

9、窄55.8个百分点。从销售看，上半年全市144平方米以上住宅销售40.49万平方米，同比下降23.2%，比去年同期增速低30个百分点；别墅及高档公寓销售9.37万平方米，同比增长15.1%，增幅比去年同期提高38.9个百分点。 表格 2013年1-6月合肥市144平方米以上高档住宅投资及销售面积统计144平方米以上高端住宅投资投资额（亿元）同比增长（%）降幅收窄（百分点）住宅投资27.79-13.619.2别墅及高档公寓投资10.08-7.655.8144平方米以上高端住宅销售面积销售面积（万平方米）同比增长（%）较去年同期提高（百分点）住宅销售面积40.49-23.2-30别墅及高档公寓销售

10、面积9.3715.138.94、新开工面积大增，市场供应量充足。今年4月，合肥市房屋累计新开工面积结束了连续13个月的下降转为增长4.3%，到1-6月增幅达到29.8%，同比提高65.8个百分点。随着新开工面积由降转增，合肥市房屋施工面积增幅也触底反弹。上半年，全市施工面积达5820.31万平方米，增长9.5%，增幅虽然同比回落了2.2个百分点，但比2012年度、2013年一季度分别提高了2个和13.6百分点。房屋供应量虽然存在县区间的不均衡，但合肥市房屋供应量总体充足。据测算，全市商品房屋施工销售比约为4.5，即按照现在的开工和销售水平，合肥市商品房屋的施工规模可供销售4.5年。合肥市201

11、2年、2011年、2010年的施工销售比分别为4.9、4.5和5。 5、资金回笼良好，资金保障充裕。今年以来，随着楼市持续旺销，以回笼资金为主的其他资金到位始终保持着50%以上的增速，在回笼资金的支撑下，房地产开发资金保障良好。上半年，全市房地产开发企业实际到位资金853.3亿元，同比增长44.6%，比开发投资增速高32.4个百分点，到位资金是本年开发投资额的1.5倍，而去年同期为1.16倍，2012年度为1.26倍。 从到位资金结构来看，上半年，国内贷款到位96.83亿元，同比增长18.2%；自筹资金248.69亿元，同比增长18.8%；利用外资1亿元，同比下降42.3%；其他资金(主要是销

12、售回笼)506.79亿元，同比增长70.6%，其中定金及预收款237.41亿元，同比增长74.5%，个人按揭贷款179.71亿元，同比增长104.2%。 表格 2013年1-6月合肥市房地产资金来源统计指标绝对值（亿元）同比增长（%）国内贷款96.8318.2自筹资金248.6918.8利用外资1-42.3其他资金506.7970.6其中定金及预收款237.4174.5房地产个人按揭贷款179.71104.2房地产开发企业实际到位资金（合计）853.344.6（二）区属销售情况分析1、区属供应情况6月份期间合肥住宅新增量较之上月期间出现了小幅度下跌的现象。在本月期间的区属新增中可以看到，本月期

13、间庐阳区和高新区新增量出现了大幅度上涨，而且这两个区域也是新增量超过1000套的两个区域，这其中是受到了万科森林公园和海亮九玺新增入网备案项目的影响，这两个项目就有超过1700套的新增量，而橡树湾本月期间也有463套的新增量，这三个项目的新增量是本月期间新增量最高的三个项目。表格 2013年6月份合肥市区住宅分区供销情况一览表新增套数销售套数供销比新增面积销售面积供销比蜀山区41288046.82%22125.8885103.6526.00%庐阳区19111147166.61%.1.82158.45%包河区27276435.60%29587.6186236.3134.31%瑶海区9541259

14、75.77%82194.25.2373.67%高新区12511205103.82%.84.62111.33%经开区486130637.21%48458.18.3537.21%政务区04870.00%069368.970.00%新站区01440.00%010968.810.00%滨湖区782708110.45%78487.1972512.58108.24%2、区属销售情况分析2013年6月份的片区中，经开区以1306套的销售业绩排9区销售之首，占到了全市销售比例的17%；瑶海区以1259套的销售量排名第二，占到了全市销售比例的16%；排名第三的高新区销售量为1205套，其占全市比例为15%；庐阳

15、区的销售为1147套，排名第四，其占全市比例为15%；蜀山区的销售为880套，其占全市比例为11%；包河区的销售为764套，其占全市比例为10%；滨湖区的销售为708套，其占全市比例为9%；政务区的销售为487套，其占全市比例为6%；新站区的销售为144套，占全市比例为2%。表格 2013年6月份合肥市区区属住宅销售套数排行榜区属 5月份 6月份 环比 蜀山区 1322880-33.43%庐阳区 12511147-8.31%包河区 7007649.14%瑶海区 14451259-12.87%高新区 621120594.04%经开区 944130638.35%政务区 670487-27.31%新

16、站区 305144-52.79%滨湖区 6487089.26%图表 2013年6月份各区属销售占全市比例一览图6月份期间合肥市区的区属销售中可以看到，本月期间区域销售量较上月期间出现了四涨五跌的现象，其中高新区和经开区的销售量是较上月期间出现了大幅度上涨的现象，高新区的销售量出现了环比近一倍的上涨，是6月期间上涨幅度最高的区域。高新区6月期间海亮九玺项目自6月24日备案以来，一个星期的备案量就高达782套，其销售量的大幅度上涨是使得高新区销售量出现大幅度上涨的主要原因。而6月期间融科城项目也备案了638套，融科城和御景前呈销售量的上涨使得经开区的销售量也出现了大幅度上涨。6月期间海亮九玺、融科

17、城和橡树湾三个项目的销售量远高于其他各项目的销售量，这三个项目的销售量就高达1826套，这三个项目的销售量就占到了全市销售量的近四分之一，受到这三个项目大量备案的影响，本月期间全市的销售量与上月期间呈现了基本持平的状况。6月期间合肥市住宅的销售均价为6854.47元/平方米，而销售均价再次下跌到了6900元/平方米以下。6月期间高新区的住宅销售量出现了大幅度上涨的现象，其区属内海亮九玺项目的大量备案及其5788.98元/平方米的备案均价和广视花园集资房项目278套、6900元/平方米是使得本月期间备案均价出现下跌的主要原因。6月期间合肥区属销售均价中，只有包河区、瑶海区和高新区的销售均价是较之

18、上月期间出现了下跌的现象，其中包河区受到了广视花园集资房项目大量备案的影响，销售均价出现了大幅度下跌，这是区属销售均价下跌幅度最高的区域。而6月期间高新区受到了海亮九玺大量备案的影响，其区属备案也出现了大幅度下跌的现象。而庐阳区收到了万科森林公园及橡树湾备案量提升的影响，其销售均价出现了明显幅度的上涨，而且庐阳区的销售量也上涨到了7000元/平方米以上。表格 2013年6月份合肥市区住宅区属销售均价及环比变化情况一览表区属 5月份 6月份 涨跌情况 蜀山区 7168.037385.223.03%庐阳区 6633.037065.566.52%包河区 6774.035741.35-15.24%瑶海

19、区 6049.685835.86-3.53%高新区 6810.436213.34-8.77%经开区 6767.146944.862.63%政务区 8400.398577.652.11%新站区 5437.715506.091.26%滨湖区 8019.878181.112.01%全市6921.586854.47-0.97%3、项目销售排行榜表格 2013年6月份合肥住宅类商品房销售套数排行榜排名区属项目套数（套）面积（）均价（元/）1北部组团北城世纪城101395826.464360.352高新区九玺花园78272037.215788.983经开区融科城63862656.537068.024庐阳区

20、橡树湾40643018.547422.185北部组团恒泰风格城33722950.26434.796包河区广视花园27836386.6439007北部组团力高共和城22319015.044685.248瑶海区云河湾19817850.755084.979瑶海区圣地雅阁179147325228.5510瑶海区城建琥珀名城178178375424.2311庐阳区森林城16916273.628550.6312经开区御景前城16515258.565884.4913西南组团观澜华庭14912887.925819.8314滨湖区和盛公馆13615171.29756715滨湖区旭辉御府13012827.7384

21、06.1316蜀山区西山银杏花园1278358.097018.3717滨湖区蓝山花园12411874.759981.4818政务区香槟花园12215545.318853.1119瑶海区万成华府10576295319.8220经开区滨水花都10210136.226327.35第二节 6月合肥土地市场情况分析一、六月合肥土地市场综述6月19日两块滨湖新区地块的成功挂牌，使得6月份的土地出让早早结束。在经过5月份仅有2宗、176.45亩地块出让后，6月份以8宗、888.2961亩的成绩成功逆袭，成交金额达31.1亿元。 单从4月到6月份的土地市场表现来看，第二季度合肥市土地市场成交土地18宗、157

22、9.4061亩，相比于第一季度的23宗、1434.021亩，土地面积增加145.385，环比上升10%。第二季度土地成交面积上升，得益于多宗大地块成功出让。据相关机构统计，第二季度合肥市区共有7宗超百亩地块，最大面积277.36亩。 二、六月合肥土地市场成交分析（一）6月土地出让情况一览表格 2013年6月份合肥土地出让情况一览土地编号 土地位置 土地面积（亩） 出让单价规划用途 出让总价（万元）受让人BH2013-04滨湖新区庐州大道与福州路交口东南角计价面积149.19；发证面积144.63705万元/亩商业、居住安徽荣港置业有限公司XZQTD148新站区河东路以东、天水路以南277.36

23、亩250万/亩居住69340安徽鑫昊等离子显示器件有限公司高新区KA2-2-2皖水路以南、创新大道以东地块16.74亩220万/亩商业、办公、酒店3682.8安徽圣联投资股份有限公司高新区KE1-2长宁大道以东、彩虹路以南地块198.32亩110万元/亩商业、办公21815.2合肥砂之船商业管理有限公司S1304包河区机场路与祁门路交口2.21亩36万元/亩地下停车场79.56合肥骅晋达置业有限公司E1302瑶海区月亮湾路以北，钟油坊路东西两侧153.116185万元/亩D1/D3：商业设施用地；D2：农贸市场13014.87合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司E1303瑶海区铜陵路与和平路交

24、口东北角11.03亩360万元/亩商业;办公3970.8中建四局第六建筑工程有限公司BH2013-05滨湖新区嵩山路与万泉河路交口西南角129.52亩542万元/亩居住70199.84合肥城建发展股份有限公司BH2013-08滨湖新区徽州大道与嘉陵江路交口西南角计价面积100；发证面积95.89128万元/亩商业（金融）12800合肥市宝能投资有限公司第三节 上半年合肥房地产市场总结分析一、上半年合肥房地产市场发展存在的主要问题 （一）房价上涨压力加大。6月份全国百城房价环比5月上涨0.77% ，而合肥房价环比上涨了1.4%，当月合肥涨幅大大超过了全国平均涨幅，也超出5月1.01%的涨幅，这是

25、合肥自2012年10月止跌后连续第9个月环比上涨。6月份合肥房价同比上涨12.06%，远远高于全国7.4%的平均水平，如此发展下去，将对合肥市全年房价调控目标的实现形成较大压力。 表格 近年合肥住宅单月销售均价一览表 2009年2010年2011年2012年2013年1月份3963.6524862516292.46833.022月份4028.97577358476409.36864.333月份4091.53577858116337.376980.884月份4113.03618269626219.46863.165月份4237.94624564626488.756921.586月份4270.56

26、2336648.846854.477月份4276.49699061956515.288月份4316.93653963426624.769月份4334.75571565346518.9410月份4603.09639466406521.7811月份4759.48643263046612.4612月份5065.31584561316668.59图表 2012年6月-13年6月合肥住宅单月销售情况一览表（二）非住宅待售面积大幅增长。上半年，合肥市商业营业用房待售面积达58.37万平方米，同比增长113.3%，高于全市商品房屋待售面积增幅83.3个百分点，占全市待售面积的26.5%，同比提高10.3个百

27、分点；以车库、储藏室为主的其他房屋待售面积达36.39万平方米，同比增长62.4%，高于全市商品房屋待售面积增幅32.4个百分点，占全市待售面积的16.5%，同比提高3.3个百分点。大量的非住宅存量房不仅影响房地产企业发展，更影响了商业布局和居民生活。 表格 2013年1-6月合肥市待售面积统计指标待售面积（万平方米）同比增长（%）占全市待售面积比重（%）商业营业用房待售面积58.37113.326.5其他房屋待售面积36.3962.416.5二、下半年合肥房地产市场发展走势 调控政策方面：调控加码的可能性不大，新的房地产调控政策不会很快出台。主要原因有二：第一，宏观经济不确定性因素增多，为确

28、保经济平稳发展，政府出台新政打压房地产的可能性不大；第二，新一届政府正有意减少行政权力对市场的干预，下半年政策性干预房地产市场可能性降低。 资金供应方面：六月下旬，虽然银行出现了短暂的“钱荒”，也是下半年银行流动性偏紧的信号。但目前，我市房地产企业总体资金充裕，即使下半年信贷资金偏紧，也不会对房地产市场产生太大的影响。 总体来看：在土地市场持续活跃，新地块不断开工的带动下，2013年合肥市房地产投资将呈现“低开高走”的态势，据相关房产分析机构预计全年投资增速将在15%左右；下半年单月房屋销售面积有望维持在120万平方米左右的水平，但由于去年下半年月均基数较大（月均113万平方米），销售增速将逐

29、月回落，预计全年销售增长20%左右。附：合肥房地产政策表格 上半年合肥国五条解读合肥国五条合肥国五条原文解读1、稳定房价进一步稳定新建商品住房价格。坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅（名义增幅减去CPI）。国土、规划、建设、房产、财政、税务、物价、统计、公安、民政、人社等部门要各司其职，共同做好新建商品住房价格控制目标的落实工作。有利于遏制房价上涨的迹象，稳定房价。总体上，是通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，有利于合肥房地产平稳发展。这点

30、也是明确了稳定房价的决心。2、加强保障房供应加快推进保障性安居工程建设。完成全年新开工3.9万套保障性安居工程建设任务，基本建成保障性安居工程1.6万套，各县（市）、区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。保障性安居工程建设，关系到国计民生。细则明确提到了合肥市保障性安居工程建设的任务，以及落实个县（市）、区，这样可以确保保障房尽快开工建设。3、增加普通商品住房及用地供应增加普通商品住房及用地供应。结合我市实际，科学编制2013年住房用地供应计划并按时公布，2013年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。要明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设及土地

31、供应数量，稳定土地市场预期。增加普通商品住房及用地供应。此次细化政策中提到要结合合肥市实际情况，并要按时公布2013年住房用地供应计划。从合肥市实际用地情况出来，能够更好的稳定合肥土地市场预期。4、加强房地产交易次序加强房地产交易秩序监管。加强商品房预售许可管理，逐步提高商品房预售门槛。继续整顿、规范市场秩序，严肃查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假广告等违法违规行为。加强预售资金监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。加强对房地产经纪机构的管理，开展房屋中介市场专项整治，完善存量房资金托管体系，严厉打击“阴阳合同”等违规交易行为。加强房地产交易秩序监管，明确了加强商品房预售许可管理。加

32、强对房地产经纪机构的管理，开展房屋中介市场专项整治，完善存量房资金托管体系，严厉打击“阴阳合同”等违规交易行为。5、严格执行商品房价格明码标价规定严格执行商品房价格明码标价规定。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，引导房地产开发企业理性定价。价格主管部门要切实加强商品住房价格备案管理，凡已备案的商品住房价格在3个月内不得向上调整。对预售方案报价过高且不接受物价、房产部门指导的商品房项目，价格主管部门暂不予以价格备案、房产部门暂不核发预售许可证。对于价格上涨过快的项目，由税务部门会同物价、房产部门及时进行清算、审核和稽查。商品房价格严格执行明码标价的规定，有利于房价稳定，能够强市场监管，查处违法违规行为，规范市场行为，缓解商品房市场供求关系紧张的局面，稳定市场预期。6、房地产市场信息披露与舆论引导加强房地产市场信息披露与舆论引导。有关部门要加强对房地产市场的统计、分析和监测，及时发布商品住房建设、交易及房价等方面信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。 加强房地产市场信息披露与舆论引导。这点明确了楼市信息的重要性，防止市场出现炒作房价的现象，能够进一步稳定房地产。专心-专注-专业