潼南商业报告(共12页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上嘉瑞集团潼南“嘉瑞广场”商业营销策划报告目 录一、潼南房地产市场调研分析1. 城市概况（1）城市区位及交通l 地处重庆主城区、合川、成都三大城市的结合部，是“1小时经济圈”内新兴工业城市；l 潼南位于重庆西北部，地处巴蜀腹心，东邻合川，南接大足，西连安岳，北靠遂宁。（2）城市规模及人口l 全县幅员面积 1594平方公里，境内地面貌属盆地浅丘，冲积平坝较多，属四川盆地中亚热带季风湿润气候，年平均气温17.9。l 全县辖区两个街道、20个乡镇，总人口95万。（3）城市规划潼南新城总体规划25平方公里（至2020年，含工业园区），定位于全县的政治经济文化中心，建成后城市居住

2、人口达到8-10万人。主要有老城-凉风垭片区、江北新城、大佛坝片区、双江古镇组成的潼南新城正处于快速扩容时期，城市建设如火如荼。2.项目区域（老城）概况（1）规模及人口l 老城片区占地2-3平方公里；l 常住人口3万人左右。（2）交通配套l 由石院街、大同街、正兴街组成链接而成的老城一条街，像一条金色的链子把整个潼南旧城链接起来，整个城市来来往往的人流、车流都集中这条商业街上，也形成潼南交通的一大特色；l 围城路是主城道路中唯一分支出来的道路，围城路两端链接到大同街两端，画了弧形围住了老城核心居住区。l 城市交通通过出租车和公交车代步，由于城市一条核心街道，出行目的全部分布在老城一条街两旁，所

3、以出租车都是搭伙乘坐的，乘客只有距离的差异，同一方向走的路线是一样的。l 老城因为交通简单而显得出行便捷。l 对外交通的汽车站也就分布在项目旁边。（3）教育配套l 潼南中学-潼南最知名的中学，目前为潼南最好的中学；l 县实验小学、县第二实验小学、梓潼中学、大佛中学等都分布在该区域；l 项目所在地教育配套设施是潼南县最完善的区域。（4）医疗配套l 人民医院紧邻项目，各类药店就分布在项目二期嘉瑞广场附近；l 区域医疗配套优良。（5）商业配套l 新世界百货等各类购物场所分布于项目周边；l 餐饮、茶楼等娱乐休闲场所，项目周边比比皆是；l 商业配套可谓潼南的解放碑。3.在售项目调研分析（1）在售项目个案

4、分析楼盘名称项目规模物业类型户型面积（建面）总户数销售均价（建面）内部配套周边配套现工程状况销售电话华泰明珠占地70亩 建面10万多层（7层）电梯洋房二房79-85三房90-117约900户3700元/全电梯洋房这四个是江北新城代表性项目，目前江北新城可共享的配套为江北中医院、江北购物中心、江北汽车站、潼南中学分校、金融机构及其他新城市政配套一期已完工（2万），二期建设中（二期6万）米兰阳光占地99.4亩 建面13万多层 高层二房78 三房99-138约1300户3750元/幼儿园、健身场馆、果蔬超市、多功能房一期工程建设中（6栋多层）江城丽都占地37.6亩建面10万多层、小高层、高层二房58

5、-76 三房89-123994户预计3700元/智能化安防系统待开发，刚完成场地平整北城天骄占地60亩 建面11万小高层、高层二房60-75 三房85-114约900户3700元/可变空间一期售罄，二期3月份开盘瑞达名爵康都建面7.36万多层、高层二房82 三房96-105 四房134-138约650户3750元/项目底层商业配套老城代表性项目共享主城商业、潼南中学、实验小学、金融、医院等生活配套设施，交通与生活相对便捷一期已封顶、二期在建华城名都建面13万高层一房44、二房75-80、三房82-119约1000户3800元/6000空中花园、30000主题商业、江景房一期工程在建豪庭华苑建面

6、约10万高层三房100-133约900户3950元/部分江景房一期工程已封顶，二期在建外滩国际城建面约60万小高层、高层一房69、二房86-101、三房103-1141.5万户4300元/江景、智能化、商业街等一期工程在建福江名城占地100亩（建面12万）洋房、高层三房110-140926户4300元/坡地洋房、行政CBD中心地处新区目前为二期优山美谷（2）在售项目规模对比分析（3）在售项目销售价格对比分析（4）在售物业中具有商业物业的主要是外滩国际城15万、豪庭华苑沿街1-3层底商、名爵康都1-3层底商等，预计销售价格1层1.8万2万元/左右，二层8000元/左右。4.潼南地产趋势判断l 住

7、宅市场价格将进一步攀升，但是攀升幅度将有所减缓；l 新建住宅社区的居住品质进一步提高，居住新城成为一种趋势；l 随着新建项目的逐步竣工交房，项目配套商业与区域商业将进一步活跃，会有更多的知名商家进驻。l 江北新城将逐渐成为具有居住功能的新兴区域，而老城将通过旧城改造后继续承担商业中心的地位。二、嘉瑞集团潼南可售物业分析1.嘉瑞广场A区可售物业分析（1）商业体量统计栋号A1A2A3A4A5A6A7A8合计套内面积（）891.11 1198.67 2477.28 556.24 383.57 406.93 238.90 627.75 6780.45 建筑面积（）1080.08 1447.12 315

8、2.87 740.36 577.65 594.45 280.96 885.01 8758.50（2） 可售与未售物业体量对比（3）抵押情况分析说明：本商业抵押贷款金额为5800万元，抵押面积7055.8平米，抵押均价为8220.19元/。（4）销售前景分析l 未售物业中A5、A2、A6、A3作为投资型产权式商铺销售；l 未售物业中A1、A4作为商业内街独立店铺销售，可以独立经营。(5) 销售价格预测l 定价依据a) 根据目前老街临街店铺的租金水平4万元/年（30-40）与新建楼盘商业价格预测（一层2万元/、二层8000元/、三层6000元/左右）b) 项目自身物业特征分析l 价格预测（分栋均价

9、）栋号A1A2A3A4A5A6A7A8合计均 价（元/）7500 5500 6500 7000 5500 5000 5000 6500 6284 建筑面积（）1080.08 1447.12 3152.87 740.36 577.65 594.45 280.96 885.01 8758.50 总 价（万元）810.06 795.92 2049.37518.25317.71 297.23140.48 575.265504.26 （6）综合评判l 待售物业与外部交通链接存在问题，有待改善，建议增设扶梯实现广场平面与城市街道有效链接，实现合理的人流动向；l 项目整体形象有待改善，增强项目昭示性，充分发

10、挥项目区位优势；l 需要主力店进驻，盘活区域商业市场，提升本商业人气指数；l 解决项目停车问题，通过合理规划与管理增设临时停车位；l 整体物业可以采取租售结合：可以独立的商铺A1、A4采取销售，其余物业采取先租后售或租售结合；l 区域商业业态需统一管理，强调可持续经营，保证稳定性；l 出租物业可以通过经营性物业贷款解决目前现金流。l 城市规划期望值：预计3-5年内会启动旧城改造工程，通过旧城改造，提升老城城市环境，巩固其商业中心地位 ，将直接提升本区域商业价值。2.嘉瑞花园B区及川剧团可售物业分析（1）商业体量分析栋号B1B2B6川剧团合计套内面积（）479.14479.3-建筑面积（）496

11、.58496.72619.71706.05 3319.05（2）抵押情况分析说明：抵押均价为1186.70元/。（3）销售前景分析l B1、B2区域可以作为居住物业销售；l B6销售难度较大；l 川剧团销售难度较大。(5) 销售价格预测l 定价依据a) 根据目前在售住宅的价格水平及商业价格预期b) 项目自身物业特征分析l 价格预测一览表（分栋均价）栋号B1B2B6川剧团合计均价（）3500350040004000建筑面积（）496.58496.72619.71706.13319.05总价（万元）173.80173.85247.88682.421277.96（6）综合评判l B1、B2无法实现商

12、业价值，可作为住宅物业进行销售（需改造满足居住功能需求）；l B6商业价值实现也存在一定难度，可作为自持物业或改造；l 川剧团物业销售难度较大，可以先租后售；l 出租物业可以通过经营性物业贷款解决目前现金流。 三、可售物业经营策略1.项目SWOT分析l 优势：区位优势明显，交通便捷，地处老城核心区域，周边教育、医疗、商业等生活配套完善；l 劣势：整体形象受多年滞销影响，市场存在一定的抗性；l 机会：旧城改造为项目开发提供了很好机遇，通过市场调研走访获知，目前潼南房地产市场处于发展阶段，存在一定市场空间，城市购买力旺盛，刚性需求强劲；l 威胁：项目遗留问题对项目开发及销售存在威胁，不利于项目开发

13、工作的顺利开展，重树良好形象存在一定难度，另外来自于周边在建项目及江北新城项目价格竞争压力较大。2.销售与抵押的分析l 抵押贷款金额为：6175万元；l 可实现销售金额为：6782.22万元；l 除去销售成本实现的销售额基本与贷款金额持平，目前该项目采取常规的销售回款的思路不可行。3.商业业态规划建议A5/A2/A6/A3A1/A4B1/B2B6川剧团休闲娱乐、餐饮餐饮及棋牌公寓办公数码及家电KTV、电影、快餐业、水疗会所、培训机构高 档 中 餐、大型茶餐厅、西餐厅学生陪读公寓嘉瑞潼南公司国美等4.经营策略l 租售结合，前期主要集中精力盘活区域商业氛围；l 联合经营，做经营性物业贷款，解决目前现金流；l 通过改造物业功能完成销售，减少自持物业体量；l 通过定向渠道招商解决项目招商问题。四、下阶段工作重心1.物业经营业态规划定位的论证；2.项目改造方案的设计及落实；3.执行团队的构建；4筹备招商工作 嘉瑞集团营销部 2011-5-8专心-专注-专业