广电网络公司整体资产评估方法(共12页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上广电网络公司整体资产评估方法一、价值类型及其定义依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。二、评估基准日本项目资产评估的基准日是 2013 年 6 月 30 日。此基准日是委托方在综合考虑产权持有单位的资产规模、工作量大小、预计所需时间、合规性等因素的基础上确定的。三、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：（一）经济行为依据1、

2、 XX广播电视信息网络股份有限公司与XXXX视讯网络有限公司于 2013 年 7 月签订的发行股份购买资产框架协议。（二）法律法规依据1、 中华人民共和国公司法（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；2、 国有资产评估管理办法（国务院第 91 号令，1991 年）；3、 企业国有资产评估管理暂行办法国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号（2005 年 8 月 25 日）；4、 关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274 号）；5、 中华人民共和国土地管理法（2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委

3、员会第十一次会议修订）；6、 中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年修订）； 7、 企业国有产权转让管理暂行办法（国资委、财政部令第 3号，2003 年 12 月 31 日）；8、 企业国有资产监督管理暂行条例（国务院令 378 号，2003年 5 月 27 日）；9、 国务院国资委、财政部关于企业国有产权转让有关事项的通知（国资发产权2006306 号，2006 年 12 月 31 日）；10、 中华人民共和国证券法（2005 年 10 月 27 日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；11、 上市公司证券发行管理办法；12、 上市公司重大资产重组管理办法（2011 年修

4、订）；13、 其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。（三）评估准则依据1、 资产评估准则基本准则（财企（2004）20 号）；2、 资产评估职业道德准则基本准则（财企（2004）20 号）；3、 资产评估准则评估报告（中评协2011 230 号）；4、 资产评估准则评估程序（中评协2007189 号）；5、 资产评估准则机器设备（中评协2007189 号）；6、 资产评估准则不动产（中评协2007189 号）；7、 资产评估价值类型指导意见（中评协2007189 号）；8、 资产评估准则企业价值（中评协2011227 号）；9、 企业国有资产评估报告指南（中评协2011230 号）；10

5、、 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见（会协200318 号）；11、 企业会计准则基本准则（财政部令第 33 号）；12、 资产评估准则利用专家工作(中评协2012244 号)； 13、 资产评估职业道德准则独立性（中评协2012248 号）；14、 企业会计准则第1号存货等38项具体准则（财会20063号）；15、 企业会计准则应用指南（财会200618 号）。（四）资产权属依据1、 房屋所有权证；2、 土地使用权证；3、 机动车行驶证；4、 重要资产购臵合同或凭证；5、 其他参考资料。（五）取价依据1、 基本建设财务管理规定（财建2002394 号）；2、 工程勘察设计收费管理规

6、定（计价格200210 号）；3、 关于工程勘察设计收费管理规定有关问题的补充通知（计办价格20021153 号）；4、 建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格2007 670 号）；5、 招标代理服务收费管理暂行办法（发改价格2011534号）；6、 关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计价格2002125 号）；7、 全国统一建筑安装工程工期定额；8、 中华人民共和国广播电影电视部发布的广播电视传输网络系统安装工程预算定额 GY5212-2008；9、 国家计委和建设部发布的工程勘察设计收费管理规定(计价格200210 号)； 10、 XX及武汉市建设工程行政事业性收费标准；11

7、、 武汉市有关建筑工程市场造价信息资料；12、 XX建设工程价格信息（2013 年第 3 期）（双月刊）及有关汇编文件；13、 XX建筑安装工程费用定额(2008)年；14、 2008 年XX建筑工程消耗量定额及统一基价表；15、 2008 年XX安装工程消耗量定额及单位估价表；16、 建筑工程投资估算手册；17、 中华人民共和国车辆购臵税暂行条例（国务院令2000第294 号）；18、 机动车强制报废标准规定（商务部 2013 年 1月 14 日发布，2013 年 5 月 1 日起实施）；19、 2013 机电产品报价手册（机械工业信息研究院）；20、 中国人民银行贷款利率表2012 年 7

8、 月 6 日起执行；21、 企业提供的财务会计经营方面的资料；22、 企业提供的未来年度经营收益、预测等有关资料；23、 基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标；24、 国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；25、 wind 资讯金融终端；26、 中国统计年鉴分行业工业品出厂价格指数(国家统计局)；27、 其他参考资料。（六）其它参考资料1、 评估基准日会计报表及审计报告；2、 资产评估常用方法与参数手册（机械工业出版社 2011 年版）；XX广播电视信息网络股份有限公司拟发行股份购买3、 投资估价（美Damodanran 著，加林谦译，清华大学出版社）；4、 价 值 评

9、估 ： 公 司 价 值 的 衡 量 与 管 理 （ 第 3 版 ）（美Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社）；5、 工程建设有关技术资料及地质勘查资料；6、 其他参考资料。四、评估方法（一）评估方法的选择依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值。本次评估目的是发行股份购

10、买资产，资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营管理及考核提供了依据，因此本次评估选择资产基础法进行评估。产权持有单位主要经营广播电视传输业务，客户较为稳定、收费较为可靠，在未来年度其收益与风险可以可靠地估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。（二）资产基础法资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。各类资产及负债的评估方法如下：1、流动资产（1）货币资金：包括现金、

11、银行存款、其他货币资金。对现金的评估，评估人员在对现金进行全面的实地盘点后，根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额，全部与账面记录的金额相符。以盘点核实后账面值确定评估值。对银行存款的评估，评估人员对所有银行存款账户进行了函证，以证明银行存款的真实存在，同时检查有无未入账的银行借款，检查“银行存款余额调节表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账情况。银行存款以核实后账面值确定评估值。对其他货币资金的评估，其核实与银行存款的清查核实程序相同，对其他货币资金进行了函证，以证明保证金存款的真实存在。其他货币资金以核实后账面值确定评估值。（2）应收类账款对应收账款、

12、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断， 评估人员认为，对关联方、职工个人的往来款项，评估风险坏账损失

13、的可能性为 0；对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 5%；发生时间 1 到 2 年的评估风险坏账损失的可能性应收账款为 50%、其他应收款为 20%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性应收账款为 100%、其他应收款为 50%；发生时间在 3 年以上评估风险损失为 100%。按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。（3）预付账款对预付账款的评估，评估人员在对预付款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、

14、信用、经营管理现状等，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物等情况，以核实后账面值作为评估值。（4）存货存货主要为原材料和在用周转材料，其评估方法如下： 材料原材料主要为光缆、分配器、放大器及机顶盒等。对于光缆、分配器、放大器及机顶盒因耗用量大，周转速度较快，账面值接近基准日市价，故按账面确定评估值。在用周转材料在用周转材料主要为办公桌椅、档案柜等，评估人员根据评估基准日在用周转材料市场购买价，考虑一定的成新率确认评估值。2、非流动资产（1）固定资产房屋建筑物类资产基于本次评估之特定目的，结合委估建筑物及地埋管线等的特点，对房屋及自建合建（联建）的地埋管线、杆路采用重臵成本法进

15、行评估。重臵成本法是选取具有代表性、价值量较高、工程技术资料相对完整的建筑工程，根据其建安工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以当地现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重臵全价，并按建筑工程的经济使用年限和评估人员对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑工程评估净值。委估建筑物评估净值=重臵全价综合成新率其他委估建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重臵全价、综合成新率并计算评估净值。A、重臵全价重臵全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。a、建安造价的确定建安工程造价一般包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配

16、套信息系统工程的总价。土建、装饰装修工程造价采用预(决)算调整法进行计算，给排水、电气、消防及配套信息系统工程造价按其在建筑工程的占比进行测算。评估人员现场工作期间，在取得有关计价依据的前提下，认真核对、测算有关建筑工程的技术参数、工程量数据等，严格按照计算规则计算土建工程造价以及给排水、电气等安装工程造价。b、前期及其他费用的确定前期及其他费用，包括当地地方政府、行业部门规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。根据资产所在地政府和相关行业的有关规定，计算建设单位所支付的前期费用及其它费用。c、资金成本的确定资金成本系在工程建设期内为工程建设所投入资金的贷

17、款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按正常情况建设周期计算，为工程建设所投入资金按均匀投入考虑：资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)建设周期贷款利率50%贷款利率表项目年利率%一、短期贷款六个月（含六个月）5.6六个月至一年（含一年）6二、中长期贷款一至三年（含三年）6.15三至五年（含五年）6.4五年以上6.55B、成新率在本次评估过程中，按照建筑物的设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：成新率=尚可使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）100%C、评估值的确定评估值=重臵全价成新率设备类资产根据本次评估目的，按照持续使用

18、原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重臵成本法进行评估。评估值=重臵全价成新率A、重臵全价的确定a、机器设备重臵全价的确定重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装调试费+其它费用+资金成本、购臵价主要通过向生产厂家或设备商询价及参照2013 机电产品报价手册、慧聪网及阿里巴巴网等的相关价格信息，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购臵价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购臵价；对于自制设备的作价，按照自制设备所使用材料多少和工艺难易程度，按材料制作单价作价。、运杂费根据资产评估资产评估常用方法与参数手册划分，运杂费率综合按含税购臵价的 1

19、%-4%计取。、安装调试费依据国家广播电影电视总局 GY52122008广播电视传输网络系统安装工程预算定额，工程费由直接工程费、间接费、计划利润及税金等构成，按照工程竣工决算资料中的工程量，结合本地区材料费综合计算确定；或参照资产评估常用方法与参数手册按照设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购臵价为基础，按不同安装费率计取。对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。、工程建设其它费根据设备的特点，根据国家广播电影电视总局 GY52122008广播电视传输网络系统安装工程预算定额、国家建设部和财政部相关规定选取。以设备购臵价为基础，以工程总投资规模，按不同费率计取。、资金成本以单位整体工程建

20、设合理周期为基础，确定各设备合理工期，按资金均衡投入的原则，确定强度系数，贷款利息按评估基准日当天中国人民银行公布的贷款利率计算。资金成本=（设备购臵价格+运杂费+安装调试费+其他费用）贷款利率工期1/2 b、运输车辆重臵全价的确定对车辆按基准日市场销售价，参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定；对购臵时间较长，现不能查到原型号规格的车辆购臵价格时参考相类似、同排量车辆价格作为评估车辆购臵价，加上车辆购臵税和其他合理费用（如牌照费等）来确定其重臵全价。即：车辆重臵全价=购臵价+车辆购臵税+其他合理费用车辆购臵税=购臵价/（1+17%）10%c、电子设备重臵全价根据当地市场信息及慧聪商情等

21、近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装，确定其重臵全价为含税售价。另：部分电子设备采用市场法进行评估。d、光缆重臵全价的确定重臵全价=工程造价+前期费+资金成本、工程造价工程造价主要包括光缆材料费、人工费、所需钢绞线价钱以及相应熔接所需费用。其中，光缆材料费主要是通过向生产厂家或代理商询价，以及参照最新的物资报价查询系统来确定其光缆的材料费用；其人工、钢绞线和熔接费用，则是根据各地区光缆资产情况的不同，套用相关施工建设定额子目来调整确定的。、工程前期费及其它费用根据不同地区光缆的特点，以其工程造价为基础，按不同费率计取。共包括：建设单位管理费、工程设计费

22、、监理费、招标代理服务费及环境影响评价费等。、资金成本资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算，并按均匀投入的原则考虑：资金成本=（工程造价+前期及其他费）贷款利率合理工期/2对于分配网络资产，在充分考虑各地特殊情况的条件下，在对全省各县、市用户分配网的不同类型统计的基础上，归纳为六种不同用户类型：城区双向（含宽带用户）、城区单向（包含数字和模拟）、农村双向、农村单向、副机用户。经统计分析后，对分配网各类用户所需材料用量取定（见分配网各类用户材料用量统计表），以材料用量套用广播电视传输网络系统安装工程预算定

23、额(GY5212-2008)，计算各类用户的安装工程费、前期及其他费用、资金成本，确定各类用户的重臵价值。分配网各类用户材料用量统计表B、成新率的确定、机器设备成新率对机器设备的成新率，参照设备的经济寿命年限，并通过现场勘察设备现状及查阅有关设备运行、修理及设备管理档案资料，对设备各组成部分进行勘察，综合判断该设备其尚可使用年限，在此基础上计算成新率 N，即：N尚可使用年限/（实际已使用年限尚可使用年限）100% 、车辆成新率对于运输车辆，根据商务部、发改委、公安部、环境保护部联合发布机动车强制报废标准规定，计算行驶里程成新率及载货汽车、专项作业车等车辆的年限成新率；对于未做年限规定的小轿车，

24、按照核心部件经济使用年限计算其年限成新率；取其较小者为该车的成新率，即：使用年限成新率(1已使用年限经济使用年限)100%行驶里程成新率(1已行驶里程规定行驶里程)100%成新率Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。另：直接按二手车市场价评估的车辆，不再考虑成新率。、电子设备成新率成新率=（1-已使用年限经济寿命年限）100%另：直接按二手市场价评估的电子设备，无须计算成新率。、光缆成新率参照光缆的经济寿命年限，并通过现场勘察杆路与光缆的现状，综合判断其资产的尚可

25、使用年限，在此基础上计算成新率 N，即：N尚可使用年限/（实际已使用年限尚可使用年限）100%C、评估值的确定评估值=重臵全价成新率（2）在建工程本次评估范围内在建工程的评估方法采用成本法。评估人员在现场核实了相关明细账、入账凭证等资料，查看了在建工程的实物，与项目工程技术人员等相关人员进行了座谈，确认委估的在建工程项目进度是按计划进行的，实物质量达到了设计要求，实际支付情况与账面相符，反映了评估基准日的购建成本。 建工程（土建）经核查，在建工程（土建工程）账面值为各工程的前期土地款、工程款、建设单位管理费等。对于其中未完工程的款项，因其基本反映了评估基准日的购建成本，以核实后账面值加上资金成

26、本作为评估值。资金成本按在建工程的合理工期、资金均匀投入确定。对于开工时间在三个月以内的，按照核实后账面值确认。在建工程（设备安装）在建工程（设备安装）为产权持有单位正在进行的技术改造工程，至评估基准日尚未完工。对于开工时间距评估基准日在六个月以内且未完工的工程，以经核实后的账面值作为评估值。对于开工时间距评估基准日在六个月以上且未完工的工程，以经核实后的工程支出加合理资金成本作为评估值。（3）无形资产无形资产-土地估价人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合估价对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，本次评估主要选用以下方法：A、基准地价系数修正法：利用城镇基准地价和

27、基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在评估基准日价格。B、市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估宗地客观合理价格的方法。公式：V = VBABCDEF其中：V-估价宗地价格；VB-比较实例价格；A-待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；B-待估宗地容积率条件指数/比较实例容积率条件指数；C-待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日

28、地价指数；D-待估宗地区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数；E-待估宗地个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数；F-土地使用年期修正。无形资产-其他其他无形资产主要为产权持有单位购买的管理软件和用户资源等。评估人员查阅相关的证明资料，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限，查阅了原始凭证。经核实表明账、表金额相符，对于办公用管理软件，以现行市场价格确定评估值。对于用户资源，由于评估值已在分配网络资产中反映，此处评估为零。（4）长期待摊费用对长期待摊费用，评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及评估明细表的核对。其次，核实摊销期限、金额计算是否准确，数字电视平移双向主要为机顶盒费用，

29、摊销无误，以核实后账面金额确定评估值。（5）递延所得税资产对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。以核实后账面金额确定评估值。3、负债检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。（三）收益法简介1、概述现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条

30、件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。2、基本评估思路根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业历史经审计的会计报表为依据估算其资产及相关负债的价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算企业广电网络整体资产价值，再加上基准日的其他非经营性、溢余资产的价值，来得到企业的企业价值，并

31、由企业价值经扣减付息债务价值后，得出企业广电网络整体资产价值。3、评估模型（1）基本模型本次评估的基本模型为： 式中：E：评估对象的所有者权益价值；D：评估对象付息债务价值；B：评估对象的企业价值；P：评估对象的经营性资产价值；=式中：Ri：评估对象未来第i年的预期收益（自由现金流量）；r：折现率；n：评估对象的未来经营期；C：评估对象基准日存在的溢余或非经营性资产（负债）的价值；式中：C1：基准日流动类溢余或非经营性资产（负债）价值；C2：基准日非流动类溢余或非经营性资产（负债）价值。（2）收益指标本次评估，使用企业的自由现金流量作为评估对象经营性资产的收益指标，其基本定义为：R=净利润+折

32、旧摊销+扣税后付息债务利息-追加资本 （5）根据评估对象的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业的经营性资产价值。（3）折现率本次评估采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率r：式中：Wd：评估对象的长期债务比率；We：评估对象的权益资本比率；rd：所得税后的付息债务利率；re：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本re；式中：rf：无风险报酬率；rm：市场预期报酬率；：评估对象的特性风险调整系数；e：评估对象权益资本的预期市场风险系数；u：可比公司的预期无杠杆市场风险系数；t：可比

33、公司股票（资产）的预期市场平均风险系数；式中： K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设K=1；x：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数；Di、Ei：分别为可比公司的付息债务与权益资本。五、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行：（一）评估准备阶段1、2013 年 6 月中旬，委托方召集本项目各中介协调会，有关各方就本次评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，并制订出本次资产评估工作计划。2、配合企业进行资产清查、填报资产评估申报明细表等工作。2013年 7 月中旬至 8 月中旬，评估项目组人员对委估资产进行了详细了解，布臵资产评估工作，协助产权持有单位进行委估资产申

34、报工作，收集资产评估所需文件资料。（二）现场评估阶段项目组现场评估阶段的时间为 2013 年 8 月下旬至 2013 年 10 月上旬。主要工作如下：1、听取委托方及产权持有单位有关人员介绍产权持有单位总体情况和委估资产的历史及现状，了解产权持有单位的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等情况。2、对产权持有单位提供的资产清查评估申报明细表进行审核、鉴别，并与产权持有单位有关财务记录数据进行核对，对发现的问题协同产权持有单位做出调整。3、根据资产清查评估申报明细表，对固定资产进行了全面清查核实，对流动资产中的存货类实物资产进行了抽查盘点。4、查阅收集委估资产的产权证明文件。5、根据委估资产的实

35、际状况和特点，确定各类资产的具体评估方法。6、对主要设备，查阅了技术资料、决算资料和竣工验收资料；对通用设备，主要通过市场调研和查询有关资料，收集价格资料；对房屋建筑物，了解管理制度和维护、改建、扩建情况，收集相关资料。7、对产权持有单位提供的权属资料进行查验。8、对评估范围内的资产及负债，在清查核实的基础上做出初步评估测算。（三）评估汇总阶段2013年10月中旬至11月中旬对各类资产评估及负债审核的初步结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。（四）提交报告阶段在上述工作基础上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制

36、度和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。本阶段的工作时间为 2013 年 12 月下旬。六、评估假设本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：（一）一般假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。2、公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。3、资产持续经营假设

37、资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。（二）特殊假设1、国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。2、评估对象在未来经营期内的所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。3、评估对象在未来经营期内的管理层尽职，并继续保持基准日现有的经营管理模式持续经营。4、评估对象在未来经营期内的主营业务、收入与成本的构成以及销售策略等仍保持其最近的状态，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的主营业务状况的变化所带来的损益。5、在未来的经营期内，评估对象的各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，本报告的财务费用评估时不考虑其存款产生的利息收入，也不考虑汇兑损益等不确定性损益6、评估对象无明确的双向网改规划，本次评估未考虑评估对象对所有用户进行双向网改的相关投资及双向网改后对收入规模的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。专心-专注-专业