房地产市场调研报告(共18页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上一、项目介绍长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处，西侧紧邻城市主干道生态大街（原彩宇大街）。整体总占地面积30万，绿化率35%。项目分两期开发，首期推出产品为一期产品，分为1.2.3.三个地块开发，现推出的是2号地块产品，容积率仅为1.39，整体以多层为主小高层为辅，小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格，建筑体简洁流畅，主题色调柔和，有着鲜明的社区形象和可识别性。小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向四周延伸。并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质的醇熟生态社区。该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住人口近

2、40万人。净月得天独厚的地理环境您一定有所了解，三面临水、四面环林，区域内林水总面积可达243平方公里。是以发展生态环保型经济为中心，着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地，一站式教育体系已经形成。生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中；卓展奥特莱斯也将完善居住者对高端购物场所的需求。医疗配套：净月管委会附近的月潭医院，净月大街的吉林省心脏病医院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区

3、内部有商业二、项目宏观环境因素分析：1、宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向。 “稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。2、市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低。从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市

4、场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，

5、涨幅略有扩大。3、不同城市、不同房企分化进一步加剧不同城市和不同房企分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进一步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。但是房价过快上涨、社会

6、资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2013年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变

7、行业中长期向好的发展趋势。4、国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力+ O8 M2 z2 O: E; R中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。, N- s- C# & O4 J; V3 C国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。5、人口环境决

8、定房地产市场潜在容量依然巨大城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2013年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。8 h# o k6 R a2 c5 Z5 I6、城市化进程推动房地产业持

9、续发展+ $ W# h. $ g3 C# P在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。# O7 X: e+ d! T) U: 9 V2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。7、通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道( r& s e# x5 s* G

10、$ W: M随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2013年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。8、城市发展对土地财政的依赖有增无减2013年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有

11、相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对2013年及未来几年

12、房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。三、项目区域环境因素分析：3.1长春市环境分析城市属性吉林省的政治、经济、文化中心，具有“双心、三翼、多组团”的城市空间结构，未来五年将重点将长春打造成科技创新基地、现代物流基地和东北亚国际商务服务基地经济总量近年来长春经济增长迅速，但经济总体水平在地区仍处于较低的位置，发展潜力巨大经济总量不高，相比其它省会城市其经济水平处于下游行列：长春GDP总量在省会城市中处于下游水平，但近几年的GDP的增长表现出经济上涨良好势头，同时将带动城市房地产市场的发展；近年来，长春GDP平均

13、增长速度保持在15%以上，但其增幅却呈现不稳的趋势，产业结构调整压力日益明显；2006年前，长春市GDP增长幅度相对较小，但2006年后，国家开始实施振兴东北老工业基地计划，极大的带动了长春市经济的快速发展，至2011年长春市GDP上涨超过4000亿元。三产结构随着中央振兴东北老工业基地政策力度的逐步加强，第二产业成为长春经济增长的主要引擎，第三产业稳步发展，城市产业结构逐步优化，进入新的快速发展阶段工业化进程加快，第二产业比重持续增高，产业结构持续良性调整。从历年长春市产业结构演变趋势来看，一产比重在逐渐降低，二产比重呈增加趋势；第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础；第三

14、产业的欠发达直接导致城市经济缺乏活力，随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济将迎来新的发展阶段；交通规划全市目前已经形成四通八达的路网规划及轨道交通规划，在建地铁1、2号线，同时距离项目最近的规划中的轨道交通6号线及两横两纵快速路为本项目未来发展带来利好城市及区域交通路网十分发达，为本项目发展带来红利：快速轨道交通6号线规划路线紧邻本项目，6号线为连接西客站与长春南部城区的线路，未来公共交通极为便利；两横两纵快速路，预计今年能够实现主干道路通车，本项目位于的彩宇大街，与北部经开区仙台大街、二道区及高新北区远达大街想贯通，将成为长春市东部区域连接南北的快速大通道。长春地产板块及产业布

15、局长春市的房地产开发主要在东、南、西、北、净月五个板块同时进行，并向郊区化发展。从各板块区域的总体居住品质情况来看，现阶段高端及综合体项目主要分布在净月板块和南部板块；西部、中部、东部、北部板块的高端开发规模相对较小中心板块（朝阳区、南关区部分）四至：东至伊通河，南至卫星路，西至轻轨一期沿线（安达街），北至辽宁路划分原因：城市老城区，政治，金融，商业功能核心区，拥有完善的配套和便利的交通，为整个长春房价水平品较高区域建筑形态：多层、小高层为主，少量稀缺洋房和别墅西部板块（绿园区、高新区部分、汽开区）四至：东至开运街，南至环城高速，西至环城高速，北至长白公路划分原因：城市支柱产业（汽车）区域，围

16、绕一汽及配套产业对周边形成辐射，板块狭长，距离市区较近，板块为城市经济发展区域，房价水平处于长春均价水平建筑形态： 多层、小高层、高层产品组合 3.2净月区环境分析区域属性净月开发区是长春的生态核心区，具有 “一轴、四片区、多中心“的空间规划，未来五年中，要将净月打造成服务业综合发展区、文化产业集中区、中央休闲区和高端产业集聚区 功能规划：“一轴、四片区、多中心“ 。“一轴”：指沿新城大街的分区发展轴。 “四片区”：北部片区：指绕城高速公路以北已建区；西部片区：新城大街以西商务商贸区；东部片区：以大学城为中心的文教研发区；南部片区：以长影世纪城为中心的旅游商务休闲区。”多中心”：指新城大街分区

17、主中心；大学城和长影世纪城的两特色中心。区域交通目前净月区有两条轻轨线和数条公交线路与主城区联通，并有四条城市主干道通往市区，区域与主城区联系相对紧密，交通便捷度高至机场：净月核心区距龙嘉机场车行距离38公里，直接经绕城高速至机场高速，车行约31分钟。至市中心：净月核心区距人民广场车行距离约20公里，车行时间约35分钟。轻轨：轻轨3号线全长40公里，绕北、西、南三边，呈U形线，并向净月组团延 伸；全线共35个站点，其中13个站点位于净月区内。公交线路:120、102、160等线路可直接到达重庆路、红旗街等商圈。轻轨3、4号线，将净月市区板块与主城区相连接，拉近与主城距离；净月城区内有多条交通主

18、干道通往市区，分别是临河街、彩宇大街、新城大街、净月大街、福祉大路、绕城高速、卫星路。区域职能项目所在的净月西部新城板块将发展成为生态商务金融中心（EBD），以现代产业、商务为主导的生态新城区，同时受南部新城规划辐射，传承未来城市“新中心” 项目所在西部新城建设板块，面积149平方公里。构筑大面积、斑块状的城市生态体系，凝炼生态休闲科技等文化元素，塑造“通透、大气、生态、灵动、现代”城市风格。生态商务金融中心（EBD）规划范围东以新城大街（长伊公路）为界，北侧是大学园区和高档商住区。南侧是即将开始建设的光电信息产业园区，西侧为伊通河，与正在建设的长春市南部新城核心区隔河相望。3.3长春房地产市

19、场分析长春房地产市市场2012年下半年，长春土地市场较上半年出现明显回暖现象，成交量稳步上涨，成交价格趋于稳定，这也是整体房地产市场企稳的标志。2011年-2012年长春市经营性土地成交价格走势2011年-2012年长春市经营性土地成交价格走势净月区房地产市场与全市比较2012年，虽然由于政策影响，房地产市场整体遇冷，但净月区土地成交量供求量较前几年均出现不同程度上涨，市场前景看好2007-2012年全市及净月经营性土地成交走势2007-2012年全市及净月经营性土地成交价格走势土地市场预测分析成交量方面：2012年全年经营性土地成交量为 552.8万，同比下降 34.5%，接近完成全年供应土

20、地600万的计划。其中，1-6月份，受宏观调控政策影响，土地市场成交惨淡，月均20万左右，进入7月份，受商品房市场回暖带动，土地成交有所增加，10-12月份，伴随土地的大规模供应，成交量出现了大幅增长。成交价格方面：2012年，经营性土地成交单价为3140元/，同比上涨11.8%。从各月份的走势情况来看，土地单价基本围绕3000元/上下波动，土地成交价格走势稳定，这也是楼市企稳的一个关键要素，也预示着2013年整体房地产市场将保持平稳基调。成交区域方面：净月区、宽城区、南关区成为2012年主力成交区域，成交量均超过100万，分别占全年成交总面积的27.8%、25.5%、21.6%；高新区紧随其

21、后，占比为10.9%。据2012年的土地市场判断，2013年市场不会有大幅的提升，但会有小幅的放量，因为城市更新的脚步在逐步推进，很多城市内部的优质地块有可能被释放出来。预计2013年的供应热点区域仍然是净月区、南关区、高新北区、省级开发区长春莲花山生态旅游度假区这些受市政规划引导、重点发展建设的区域，另外在热点区域的的商业商服用地也可能是供应的热点。长春房地产市场预测成交量方面：2012年，长春商品住宅市场成交量平稳增长，1-4月份，受限购令影响，成交量处于低位，维持在40万以下，进入5月，伴随项目集中开盘，刚需客户逐渐入市，市场开始回暖，成交量稳步增长，到9月份，达年度成交峰值，10-12

22、月份，成交量依然处于高位。在宏观调控政策不放松的背景下，预计2013年长春商品住宅市场以维稳为主。成交价格方面：2012年商品住宅成交均价为6405元/平方米，较2011年有所下滑，主要来自于开发商“以价换量“的结果，受政策导向和存量房源的影响，房价快速上涨的可能性较小，预计2013年房价将温和上涨。成交区域方面：2012年成交量较大的区域，集中在高新区八一水库板块、净月区大学城板块、二道区八里堡板块、经开区东方广场板块，成交产品以性价比较高的刚需和改善房源居多。而这几个区域也是房源配备较充足的区域，预计2013年仍将是热门板块。另外，随着开发节奏的加快，南关区南部新城、净月区西部新城也将成为

23、2013年的热门板块。对于综合体而言，南部新城和净月彩宇广场区域是未来热点区域，2012年处于起步阶段的长春综合体市场，2013年将迎来快速推进的时代。四、项目SWOT分析以及竞品分析4.1项目SWOT分析l 优势分析：1、房地产开发公司的实力的社会影响的正面性；2、项目紧邻轻轨公交线路多交通便利3、距离净月潭公园 新立城水库等景区较近4、紧邻大学城周边的教育资源得天独厚，为项目提供丰富的大学生和教师资源l 劣势分析:1、周边配套生活设施不够完善，周围环境不是很好有待进一步开发2、距离市区繁华地带较远，乘公交车程较长3、周围竞争对手较多4、周边市政配套不齐全，生活、购物不方便；l 机会分析1、

24、紧邻大学城是投资者投资的很好的选择2、项目开发只要定位准确，以适度超前的规划设计，就有机会培育市场，等待在最佳时间段推出满足市场的产品，取得良好销售业绩；3、强有力的、优越的策划、推广和现场销售管理以及销售力量，策划公司与房地产公司的紧密合作，会将劣势、威胁化解至最小限度；4、本项目还处于规划设计阶段，可以发挥的空间较大，我们可以通过寻找细分市场，做出适度超前的差异化产品，来赢得市场l 威胁分析1、威胁来自周围项目包括、都具有一定的知名度和竞争力且已施工到一定阶段,比本项目早，抢占了部分市场份额；2、消费者的购买心理，潜在期望与实际的落差3、来自市场变化的威胁：由于近年来长沙房地产市场持续升温

25、，房地产的发展日趋成熟、买家的购买行为日趋理性；4、本案最大困难点在于偏僻的位置、不成熟的商业氛围、项目周围的市政配套不完善；专心-专注-专业长春净月楼盘市场调查分析表万科城伟峰东樾泰豪深蓝国际环球贸易中心凤凰雅居开发商长春万科新城房地产开发有限公司 长春伟峰东第房地产开发有限公司长春泰豪房地产置业有限公司 吉林省领地房地产开发有限公司 长春宏亚房地产开发有限责任公司项目位置净月区彩宇大街与飞虹路交会东行500米净月区彩宇大街与飞虹路路交汇处净月区彩宇西街与丁二十二路交汇净月区彩宇大街与南环城路交汇处净月区净月郁金香街99号基地面积平方米平方米200005000028500建筑面积平方米平方米8800057300物业费2.50元/平方米月待定/2.20元/平方米月2元/平方米月 物业公司长春万科物业服务有限公司吉林省伟峰物业服务有限公司/世邦魏理仕顾问服务远洋物业户型面积50-166平方米/150-170平米38-138平方米70-120建筑类别高层，多层高层，超高层/高层多层，高层容积率2.91.573.84.82.01绿化率36%38%25.71%30%35.50%均价6800元/平方米待定63005800元/