2016年上半年安徽省房地产估价师《经营与管理》：分析房地产周期运动的新观念考试题(共8页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2016年上半年安徽省房地产估价师经营与管理：分析房地产周期运动的新观念考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司內部职工认购的股份，按规定不得超过公司向社会公众发行股票总数的。 A：10 B：15 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 2、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费6

2、00万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为_。 A36% B62.07% C7347% D80%3、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为_。 A2834元/m2 B1834元/m2 C2934元/m2 D3934元/m2 4、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是_。 A资本金现金流量表 B资金来源与运用表 C损益表 D投资计划与资金筹措表5、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让

3、年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。 A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格 6、以下说法不正确的是_。 A估价目的不同，估价的依据可能不同 B虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值 C估价目的不同，估价时点的选取可能不同 D估价目的不同，估价选用的方法也可能不同 7、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。 A开发商 B监理单位 C分包单位 D总承包单位 8、通过土地重划或调整后，土

4、地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了_对地价的影响。 A土地面积 B地质条件 C土地位置 D土地形状 9、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元建筑物重置价格为100万元，成新率为80已知土地资本化率为6，建筑物资本化率8假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为【2004年考题】 A：43万元 B：1125万元 C：1233万元 D：150万元 E：工业用地的监测点评估价格 10、某个国家20002004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断_。 A该国家的居民收入分配趋于平均化 B该国家的居民收入

5、分配两极分化越来越严重 C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D该国家的国民收入呈现出上升的趋势11、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。 A：累计深度百分率=平均深度百分率所给临街深度 B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率标准临街深度所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格 12、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：结构施工图 D：建筑立面国 E：执行层的组织协调 13、银行对某房地产项目进行长期融资时，在项目已建成出租、已预租完

6、毕和尚未预租三种情况下，要求的折现率之合理顺序为_。 A10%/8%/12% B12%/10%/8% C8%/2%/10% D8%/10%/12%14、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。 A50.6 B60.6 C34.8 D44.6 15、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于。 A：变动成本的设置 B：销售收入的不同 C：固定成本的设置 D：平衡点的设置 E：借款合同 16、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5

7、。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元。 A：2 02080 B：2 21429 C：2 33645 D：2 44737 E：工业用地的监测点评估价格 17、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为_m2。 A882 B1765 C1667 D1538 18、某房地产的土地取得成本为1000

8、万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为2004年考题 A：100 B：111 C：119 D：125 E：工业用地的监测点评估价格 19、下列不属于房地产中介服务特点的是_。 A人员特定 B时间准确 C委托服务 D服务有偿 20、成本法最基本的公式是_。 A房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 21、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理

9、赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。 A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去 B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在 D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 22、_指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。 A通货贬值 B通货膨胀 C通货紧缩 D通货异常23、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2 500元，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为 A：39025万元 B：39375万元 C：4

10、0225万元 D：41325万元 E：工业用地的监测点评估价格 24、当选择最佳开发利用方式时，最重要的是要选择_。 A用途 B建筑容积率 C覆盖率 D建筑式样25、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则_。 A甲大于乙 B甲小于乙 C甲等于乙 D难以判断二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企

11、业签订书面合同。 A：物业托管 B：物业服务 C：物业管理 D：物业委托 E：执行层的组织协调 2、劳动市场上的垄断因素表现在。 A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给 B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求 D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给 E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求3、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。 (2007年试题) A：价值相对指标 B：结构相对指标 C：强度相对指标 D：动态相对指标 E

12、：时期相对指标 4、不属于土地取得成本构成的项目有（）。 A可行性研究费用 B拆迁安置补偿费用 C土地使用权出让金 D基础设施配套费用 E勘察设计工程费5、在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。 A：规避估价风险 B：保护估价师和估价机构 C：使评估价值更接近实际成交价格 D：告知和提醒估价报告使用人注意有关事项 E：使委托人能得到其预期的估价结果 6、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（）。 A第一阶段初期 B第二阶段 C第一阶段后期 D第三阶段 E第四阶段 7、高层建筑地价分摊的方法有。 A：按建筑物价值进行分摊 B：按房地价值进行分摊 C：

13、按土地价值进行分摊 D：按建筑面积进行分摊 E：按楼面地价进行分摊 8、房地产的不可移动性，要求房地产的区位对_具有吸引力。 A政府 B建造商 C开发商 D设计师 9、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。 A：接天线 B：引下线 C：上引线 D：接地线 E：接闪器 10、对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策11、某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。 A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同

14、C：2010年的价格趋势值为6900元 D：2011年的价格趋势值为7283元 E：2012年的价格趋势值为7634元 12、某地区商品住宅价格自19972002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为_元/m2。 A4120 B4149 C4184 D4216 13、某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300万元，若贷款年利率为7，当年只付息不还本，则当年应计利息为万元。 A：71750 B：72100 C：72

15、450 D：73500 E：借款合同14、假设开发法的本质与_相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。 A成本法 B市场比较法 C收益法 D长期趋势法 15、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A比较风险 B通货膨胀风险 C时间风险 D资本价值风险 16、通过损益表可以了解。 A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力 B：企业获得的利润总额和分配情況 C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决策的参考 D：企业的经济实力 E：企业的偿债能力 17、我国房地产业的发展主要得益于_重大制度和体制的改革。 A城镇住房制度改革 B主体经济改革 C城

16、市土地使用制度改革 D房地产使用形式改革 E房地产生产方式改革 18、目前土地使用权出让的方式有。 A：协议 B：挂牌 C：抵押 D：拍卖 E：招标 19、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。 A：财务盈利能力 B：清偿能力 C：资金平衡情况 D：营运能力 E：借款合同 20、从投资角度来看，资金时间价值的大小主要取决于_。 A资金的供求关系 B投资利润率 C通货膨胀率 D风险因素 E利率 21、房屋拆迁的补偿方式有。 A：安置补偿 B：货币补偿 C：所得补偿 D：房屋产权调换 E：减少住房税收 22、关于写字楼基础租金的说法，正确的有。 A：基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用

17、和空置损失 B：基础租金一般高于市场租金 C：基础租金可以通过降低经营费用向下调整 D：基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金 E：基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金23、下列关于房地产广告的表述中，错误的有_。 A城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传 B在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告 C房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号 D房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离 E房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明 24、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考_确定。 A消费价格指数 B商业零售价格指数 C上证价格指数 D建安工程价格指数 E中房价格指数25、毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是_。 A方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料 B由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值 C避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计 D忽略了房地产租金以外的收入 E相对全面一些专心-专注-专业