房屋租赁合同风险(共27页).docx

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房屋租赁合同风险篇一：房屋租赁合同风险防范房屋租赁合同风险防范 【引言】 我们在提供房地产租赁领域的诉讼及日常法律服务过程中，反复地会遇到一些同样的问题、同样的争议，这些问题和争议映射到房地产租赁合同上，就是我们所关注的审查要点。针对这些审查要点，如果能够习惯性地以诉讼思维即风险防范意识去为客户设计核心条款，无疑将达到诉与非诉的潜在和谐。下文，我们将抛砖引玉，尝试这一“基础工程”建设。 【解读】 一、出租物业的面积 对于出租物业已有房地产权证或业经法定机构出具测量报告的(常见于房屋、写字楼、厂房、商铺的整体租赁)，合同双方最好将房地产权证或测量报告上所记载的建筑面积约

2、定为租赁面积，并将房地产权证或测量报告作为合同附件。推荐条款1 对于出租物业未有房地产权证或未经法定机构出具测量报告的(常见于商场、写字楼的部分租赁)，合同双方最好共同聘请一家中介测量机构对租赁面积进行测量，并共同派代表参与测量的过程。在测量结束后，合同双方代表应就测量结果进行确认，并将测量报告、测量图表作为合同附件。推荐条款2 推荐条款1 甲方将座落在本市_【区】【县】_路_【栋】【新村】_【号】【幢】_室(部位)_的房屋(简称该房屋)出租给乙方。该房屋【建筑面积】【使用面积】为_平方米，房屋类型为_，结构为_，房屋用途为_。签订本合同前，甲方已向乙方出示【房地产权证，编号：_】，并已告知乙

3、方该房屋【已】【未】设定抵押。(详见附件【房地产权证】) 推荐条款2 租赁面积：以双方共同指定的【中介测量机构名称】实地测量的面积为最终确认的租赁面积，为_平方米(详见附件【测量报告】)，包括租赁物业的玻璃门、店面、租赁物业范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁物业与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁物业与公共区域的隔墙所占面积的全部。甲、乙双方一致确认，本合同涉及需要以面积计算相应费用(如租金、管理费、推广费等)金额的，均按租赁面积计算，任何一方不得以建筑面积及/或套内建筑面积对租赁面积提出异议。 二、出租物业的用途 对出租物业的使用要符合法定用途，这看似简单的法律常识在实践中偶

4、尔也会被忽视，这与主管部门疏于监管和合同双方贪图小利脱不了干系。实践中，我们曾遇有如下情形： 1.住宅变办公。在住宅小区中，我们有时候突然会发现公司的招牌，其中，从事对外贸易的公司在深圳较为多见。2.厂房变商铺。近日，曾有一些来自深圳市蛇口工业区的客户向我们进行法律咨询，其告知出租人以工业厂房进行餐饮招商，并公然宣称不会遭到政府有关部门的查处，客户为此按照商铺标准支付了租金、保证金及装修费用，后由于无法办理工商登记而发生纠纷。而我们注意到客户提供的租赁合同中，已经明确写明出租物业的用途为工业。 3.工业变办公。业内皆知，深圳市保税区的主要规划用地是工业类用地，根据工业项目建设用地控制指标(试行

5、)(国土资发XX232号)的相关规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。但我们在为客户进行尽职调查的时候发现，很多企业已经租用了保税区内的工业厂房全部或大部分作为办公用途，并且，由于价格低、地段好的诱惑，仍有更多的企业在跃跃欲试。 4.高科技工业变工业。近年来，国家鼓励高科技产业的大力发展，各地的保税区、高新区、产业带风起云涌，与此相对应，我们会看到“高科技工业”出现在一些用地规划许可证或房地产权证上。根据深圳市的相关法律规定及政策，使用该等高科技工业厂房的企业需提供高科技项目或高科技企业认证文件。然而，目前正在使用该等高科技工业厂房的企业真正已经取得

6、上述认证文件的为数甚少，非高科技项目或非高科技企业进驻此类厂房的案例屡见不鲜。 作为律师，在发现客户承租出租物业的用途不符合法定用途的时候，应作出必要的风险提示，可以简单归结为两个方面：一方面系民事责任的提示，用途违法将导致租赁目的无法实现，合同双方可据此解除合同，并根据过错的情况分担合同解除的后果;另一方面属行政责任的提示，应告知客户用途违法将会导致政府有关部门的查处，合同双方均有可能承担该等不利后果。 三、出租物业的交付条件 在租赁合同中简单地约定出租物业的交付时间是远远不足以定分止争的，在租赁合同的交付条款中，出租物业的交付条件应属核心条款，其衍生出来的问题不仅涉及实际交付的时间、租赁期

7、限的起算，还涉及交付物品的维修、出租物业的返还、保证金和各项押金的返还等问题。在出租物业的交付条件中，合同双方都需满足一定的要求。 对承租人而言，承租人应付清租赁合同约定的在交付前应支付的所有款项，包括但不限于保证金、预付租金、预付管理费、装修押金。推荐条款3对出租人而言，出租人应确保出租物业的各项设备、设施、物品处于正常运行状态，如有损坏，应在约定期限内修复或更换。推荐条款4 在合同双方各自满足上述交付条件后，我们通常会建议合同双方签署交付确认书，以作为出租物业实际交付日期的确认，也可作为出租人交付物品、承租人支付保证金和各项押金的确认，该等事实的确认有助于避免合同双方将来对租赁期限的起算、

8、维修责任的分配等问题出现争议。 推荐条款3 在办理出租物业的交接手续之前，乙方应付清根据本协议规定乙方于出租物业实际交付 日或此前应支付的所有款项，否则甲方无义务将出租物业交付给乙方。甲方在全额收到该等支付后应向乙方交付出租物业，双方签署出租物业交付确认书，即视为甲方已按照本协议规定条件履行了将出租物业交付给乙方的义务。 推荐条款4 甲方向乙方交付出租物业时，乙方与甲方(包括甲方所委托之本大厦物业管理人员)清查出租房屋及其附属设施、装饰材料、其它物品及大厦的公共设施，甲方保证大厦的电梯、消防保安系统、公共卫生间、自来水系统、泵房等应处于正常运行状态。如有损坏，甲方应在3日或乙方同意的其他期限内

9、积极通知和督促物业管理处维修完毕，在此基础上双方共同签署交付确认书。 四、扣率租金/提成租金 在商铺或商场的租赁合同中，出租人往往不满足于定期收取固定数额的租金，因此，所谓“扣率租金”或称“提成租金”应运而生。在实践中，根据出租人对承租人销售情况的了解程度，可以有两种条款设计： 对于出租人不了解承租人销售情况的场合，出租人可要求承租人定期提供财务报表，并有权保留对承租人查账及审计的权利。推荐条款5 对于出租人了解承租人销售情况的场合，如出租人负责商场的统一收银，出租人与承租人应定期对销售情况进行核对和确认，以免对提成租金的收取发生争议。推荐条款6 推荐条款5 乙方须在每月五号前支付当月基本租金

10、、管理费和推广费。若按每月的月营业额计算的扣率租金高于基本租金的，则乙方须于下月支付基本租金时向甲方交纳该月基本租金与扣率租金的差额部分。乙方同时向甲方作出如下承诺： (1)乙方应在每月的第七日前向甲方提供一份由乙方确认正确记载乙方上个月在承租场所内整个月的营业额的书面财务报表; (2)若乙方不提供或不实提供书面财务报表，甲方有权估算乙方上个月的营业额，乙方须按甲方估算的月营业额缴纳扣率租金; (3)乙方在其上一个财政年度完结及租赁期满后三十天内应向甲方提供具备资格的会计师事务所对租赁店铺进行审计的年度财务报表(该年度财务报表应真实及详细地列出该店铺在本财务年度内各个月的财务资料及明细)，费用

11、由乙方自行支付。在甲方收到并确认上述年度财务报表后的十日内，甲乙双方须以现金付款的方式，对该财政年度的扣率租金，做出基于上述年度财务报表中所列的最终数字而需要做出的调整。相应财政年度的月报表须以经甲方收到并确认的该财政年度的年度财务报表为准，并做出相应调整; (4)任何情况下，甲方仍保留对乙方查账的权利，包括甲方自行或聘请有资格的会计师、 审计师对乙方经营租赁物业的相关会计报表、会计账薄、记账凭证、原始凭证等进行审查，费用由甲方支付。但是，若查账发现账目不实，则费用由乙方承担，并按实际查账的结果计算扣率租金。乙方应就甲方或甲方聘请的会计师、审计师查账事宜提供充分的协助和合作。推荐条款6 承租人

12、应自开业日期或装修期结束后第二天(以两者中较晚的日期为准)起支付场地上这一家店铺的净销售额的_%作为提成租金。出租人与承租人应当于每月【】日对店铺上一个月的销售情况进行核对和确认。承租人应基于前一季的财务报表(该财务报表由承租人根据其会计惯例制作)，于当季的第一个月的第十五(15)日或之前交纳前一季的提成租金。出租人应于收到提成租金后二(2)个工作日内向承租人提供合法房屋租赁发票。提成租金的年度调整应当在每个财政年度终结后的一百三十(130)日内完成，且各方不需为此支付利息。提成租金的年度调整后，如承租人在该年度中收到的发票金额少于实际缴纳的提成租金，则出租人应补发发票。 五、维修程序的设定

13、在出租物业的使用过程中，最容易发生纠纷的当属出租物业的维修问题，且主要集中于因出租人未予维修及未及时维修而导致承租人无法使用出租物业或遭受损失的问题上。对于上述风险，除了在结果上通过违约责任条款追究违约方的违约责任之外，我们更倾向于从程序上防止该等风险的发生。推荐条款7从另一个角度上看，这种程序上的条款设计，实际上是为了促使合同双方在问题发生时进行充分的沟通，以避免不必要的误解以及纠纷和损失的扩大。 推荐条款7 乙方在使用租赁房地产过程中，如非因乙方过错，租赁房地产或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大;如为紧急报修(

14、指影响乙方工作、营运安全的故障，如房屋大面积漏雨等情况)，甲方应在乙方发出紧急报修通知后四(4)小时内前来维修;如为紧急报修以外的一般报修，甲方应在乙方发出报修通知后三(3)日内前来维修。如甲方未在上述时间内进行处理，乙方有权自行或委托第三人进行维修，相应维修费用和款项由甲方承担，并由乙方从应支付给甲方的租金中扣除。 六、优先承租权 我们常见“优先购买权”条款，却不常见“优先承租权”条款。深圳市房地产租赁合同书第22条有类似“优先承租权”条款，但对于优先承租权的行使程序却没有进行约定，这使得该等“优先承租权”欠缺可操作性。从优先承租权的可操作性上讲，我们建议设计相关条款约定：在有第三人愿意以一

15、定条件承租出租物业的时候，作为出租人，应当将该等条件书面通知承租人，并给予承租人合理的考虑期限;作为承租人，则应当在出租人指定期限内对其是否行使优先承租权作出书面回复。推荐条款8 推荐条款8 本合同约定之租赁期间届满，乙方需继续租用租赁房地产的，应于租赁期届满之日前【】个月向甲方提出续租要求;在同等条件下，乙方对租赁房地产有优先承租权。在有第三人愿意以一定条件承租租赁房地产的时候，甲方应当将该等条件书面通知乙方;乙方应当在收到甲方通知后三日内对其是否行使优先承租权作出书面回复。 七、向潜在承租人或买方展示出租物业 租期将至，若承租人不再继续承租物业，则出租人为节约成本，很可能要求在租赁期限届满

16、前一定时间内，携带潜在的承租人参观出租物业。另外，在出租人意欲出售出租物业的时候，往往也需要向潜在的买方展示出租物业。 对于上述两种情形，我们认为出租人的要求是合理的，承租人应给予一定的配合，但出租人应事先通知承租人，并不得影响承租人的正常使用。推荐条款9、10 推荐条款9 在租赁期限届满前6个月内，如果乙方尚未与甲方就续租达成协议的，则甲方只要向乙方提前发出书面通知，甲方有权陪同潜在的承租人或者买方参观出租物业，但不得影响乙方的正常办公。 推荐条款10 在租赁期满前三个月内，甲方有权进行重新招租的各项准备工作，包括向未来的承租人展示租赁物业以及对租赁物业进行合理和必要的检查与维修等。乙方应在

17、租期届满前三个月内，在获事先通知的任何合理时间内，无条件允许将在租期届满后承租或使用租赁物业的新的承租人或使用人勘察租赁物业及其各部分，甲方亦有权在租赁物业张贴招租告示。 八、承租人的自动变更 我们接触到的很多客户，其作为承租人租赁出租物业的目的是设立公司或分支机构并将出租物业地址作为新设公司或分支机构的注册地址。在这种情况下，我们通常会将该实际情况据实告诉出租人，并帮助客户在租赁合同中设计“承租人的自动变更”条款，以免出租人届时反口，不履行协助变更承租人的义务。如果没有该等“承租人的自动变更”条款，将来能否变更承租人则是出租人的权利，出租人往往会感觉增加其负担而不愿提供协助。这势必影响客户租

18、赁目的的实现，并增加客户的负累。推荐条款11 推荐条款11 鉴于乙方或其关联公司拟在中国境内新设公司(下称“新公司”)，新公司英文名称暂定为“【】”;甲方同意：自新公司在中国合法设立之日，乙方在租赁合同及本协议项下的全部权利和义务均自动转由新公司享有及承担，新公司自然成为租赁合同及本协议的主体(即“乙方”)及实际承租人，【】与甲方的租赁关系同时终止，而无需另行签订协议。但新公司应书面向甲方出具确认函，确认合约中所有约定同样对新公司有效。如有关主管机关需要 篇二：房屋租赁合同中企业如何规避合同风险房屋租赁合同中企业如何规避合同风险第一章 合同签约过程中的风险防范一、保证合同有效成立（一）保证对方

19、当事人适格合同法第九条第一款规定当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此在订立合同时，应注意审查合同对方当事人是否具有主体资格。1、合同对方是个人的，审查确认对方是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。 民事行为能力，是民事主体以自己的意思进行民事活动，取得权利并承担义务的资格。在租赁合同中主要需审查对方是否为完全民事行为能力人，通过对方的年龄和精神健康状况来判断。民事权利能力，是法律赋予民事主体从事民事活动，享受民事权利和承担民事义务的资格。在房屋租赁合同中主要审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。承租人应要求出租人出示其对该房屋享有出租权的有效凭

20、证，如房产证、公房租赁凭证，并留存副本。如果房屋属转租性质，除要求转租人出示上述凭证外，还应要求转租人出示其与原出租人之间的租赁合同副本；如该租赁合同约定需经原出租人同意该房屋方可转租的，还应要求转租人提供原出租人同意转租的书面确认函，并留存副本。受委托代理的，审查代理人的资格和代理权限。2、合同对方是法人组织的，审查当事人的履约能力、资信状况等。只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。另外，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧

21、面了解对方的资信状况。在和单位签订合同时，应该加盖单位公章或合同专用章。代订合同的，审查代理人的资格。代理人必须事先取得委托单位的委托证明。民法通则第六十五条规定：“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”代理人必须在委托人授权的范围内签订合同，代理人必须以被代理人的名义签订合同。在合同对方具有民事权利能力和完全民事行为能力的同时，还要注意合同主体与法定登记主体的一致性。自然人的身份证或户籍载明的名字和法人及其他组织依法登记的名称，属于法定名称，签订合同时一定要和法定名称文字一致。（二）合同双方就合同的主要条款协商一致在协商的过程中主要

22、审查确认合同对方意思表示是否真实，合同双方当事人在订立合同时，其意思表示一定要真实，即当事人在意志自由，能认识到自己的意思表示之法律效果的前提下，内心意思与外部表达相一致。意思表示不真实情况下订立的合同无效。（三）合同内容具体、明确、合法1、审查合同的文字表述合同应当用词准确，文字表述要清晰、具体，要避免那些模棱两可、含意不清的词语出现。同时，确保合同内容事实清楚，详细具体，权利义务明确，具有合法性和可操作性。2、审查合同条款的实质内容合同成立是合同生效的前提，只有已经成立的合同才涉及到合同的效力问题。合同的必要条款是合同成立必须具备的合同条款，合同若欠缺必要条款，则合同不能成立。合同必要条款

23、有的是法律规定的，有的是根据合同的类型和性质确定的，合同必要条款还有的是根据当事人的要求确定的，凡当事人要求合同必须具备的条款，合同条款中必须具备。不同类型的合同，合同内容不同。按照合同法第十二条的规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任和解决争议的方法。合同法第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此，在租赁合同中，双方当事人在合同中应对合同的期限、租赁物的维修、租金及其支付期限和方式等做明确的规定。（1）租赁期限合同

24、法第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因此，在租赁合同中，双方应该明确约定租赁期限，防止出租人随时解除合同给承租人造成损失，而且租赁期限最长不得超过20年，超过部分无效。（2）租赁合同的形式合同法第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面

25、形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第十一条“ 书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”第二百一十五条“ 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据我国合同法的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，不利于保护合同双方的权利，此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠

26、纷。 因此，无论租赁期限长短，最好签订书面的租赁合同，一旦发生纠纷，也容易判明是非、划分责任。在履行合同过程中，有关修改合同的信函、电报等都是租赁合同的组成部分。 长期租赁合同最好到房产管理部门登记备案。根据城市房地产管理法第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限，租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其它权利义务，并向房屋管理部门登记备案” 。该条虽不是强制性规定，不办理备案登记也不影响合同的效力，对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于行政机关管理的需要，同时登记备案的合同具有对抗第三人的效力，出于交易安全的必要，建议租赁双方进行登记备案，以减少合同风

27、险。（3）违约责任条款一个合同如果没有违约责任条款，就不算完整的合同，也不利于保护双方的交易。合同中可通过约定违约金来有效防止一方违约，促进合同按照约定履行。违约金数额不能过低，过低就起不到保护合同履行的目的。违约金的规定方式有两种，一是定额违约金(违约金数额明确具体)，二是不规定具体的数额，只约定违约金的计算方法。不管哪种规定方式，违约金必须明确具体、没有歧义，这样有利于事后发生纠纷时迅速确定赔偿金额。违约金没有约定的，一方违约时一般按照守约方的实际损失赔偿。但有时实际损失是很难确定的，也很难举证，因此在诉讼中也很难得到法院支持。如果规定了违约金，一方违约所要赔偿时就省略了很多麻烦。（4）解

28、决争议的方法条款为有效解决合同履行过程中可能出现的纠纷，合同双方不妨在订立合同时明确约定解决争议的方法。约定诉讼的，明确管辖法院。根据民事诉讼法有关规定，合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反诉讼法中对级别管辖和专属管辖的规定。约定仲裁的，根据仲裁法的规定，当事人在订立仲裁协议或约定仲裁条款时，应当选定仲裁委员会。所以对仲裁机构必须写具体的名称，如果没有写具体名称，发生纠纷后只能由当事人协商签订补充协议予以明确，协商不成原仲裁协议或合同仲裁条款无效。二、合同成立（一）合同成立的时间1、承诺生效合同成立的时间一

29、般是由承诺生效的时间决定的。在我国，承诺的生效采取到达主义，即承诺何时到达于要约人，则承诺便在何时生效，合同便在承诺生效时成立。在合同成立前签订确认书的，签订确认书时合同成立。合同法第二十五条“承诺生效时合同成立。”第二十六条“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。” 第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第三十三条“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。”2、承诺的

30、撤回承诺的撤回权，是承诺人阻止承诺发生法律效力的权利，撤回的通知必须先于或同时与承诺到达要约人，才发生阻止承诺生效的效力，撤回的通知如果迟于承诺到达要约人，因承诺已经成效，则不发生承诺撤回的效果。合同法第二十七条“承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。”第二十八条“受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。”第二十九条“受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。”（二）合同

31、成立的地点合同成立地即承诺生效地。如果采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立地；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人采取合同书形式订立合同的，双方当事人签字或盖章的地点为合同成立地点，双方签字或盖章不在同一地点的，以最后签字或盖章的地点为合同成立的地点。合同法第三十四条承诺生效的地点为合同成立的地点。采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。第三十五条当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。三、保证合同生效房屋租赁过程中，为实现合

32、同生效，主要应注意确认出租人的主体资格，防止出现无效合同、效力待定合同和可变更、可撤销合同。（一）确保合同签订者具备相应的权利能力和行为能力确保合同签订者为完全行为能力人，且为合法的处分权人。代理他人签约的，必须有相应的授权委托书，且在代理权限范围内，以被代理人的名义订立合同。（二）确保出租房可以被出租依据我国城市房屋租赁管理办法第6条规定，以下房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的：共有房屋未取得共有人同意的；房屋权属有异议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；房屋已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门

33、有关规定的；有关法律法规规定禁止出租的其他情形。为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，还应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方权益。（三）尽量确保房屋不可能被拆迁且不是违章建筑1、一旦被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。城市房屋拆迁管理条例第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(三)租赁房屋。”因城市房屋拆迁管理条例属于行政法规，该条为强制性规定，因此按合同法若干问题的解释第4条的规定，签订的租赁合同为无效合同。因此，承租人在签订租赁合同时，应对该区域动迁情况进行调查，避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。2、违章建筑的房屋出租的

34、，房屋租赁合同无效。这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况：一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋；二是已取得土地使用权，但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋；三是违反土地使用权出让合同用途的约定，将房屋改变用途出租的租赁合同。如果承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，或要求出租方提供担保，但这种风险未必能规避。如果出租人隐瞒了出租房屋的事实，从而使承租人的权益受到了损害，承租人可以向出租人追偿应得的补偿部分，也可根据具体情况依据合同法第五十四条的

35、规定，以出租人欺诈为由请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。第二章 合同履约阶段的风险防范一、房屋装修、扩建、维修的处理（一）房屋装修最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：1承租人未经出租人同意，装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。2承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出

36、租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。4承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双

37、方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。5承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。我们注意到，房屋租赁解释根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合

38、同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。 对于承租人来说，装修需要投入金钱，那么就要注意防范风险：要尽可能的取得出租人的书面同意，以防止出租人反悔；承租人可以采用书面确认书的方式要求对方确认，最好以邮政快递的方式送达对方，至少尽到了告知义务。此外，如果要对承租房屋进行装修，尽可能的将租赁合同的期限约定的长一些，否则，合同期满，出租人不同意续租，承租人将承受较大的损失。最好在租赁合同中也对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。根据最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见

39、第86条规定，实践中，对于承租人对房屋进行改建、改装或者增加附着物而形成的添附物，如果是征得出租人同意的，或者按合同约定的承租目的属于合理添置的，那么按以下情况分篇三：签订房屋租赁合同的风险提示房屋租赁合同相关风险提示 租赁合同是银行在负债业务中经常使用的一种合同。由于房屋租赁交易中存在的问题较多，因此发生纠纷的可能性亦不容忽视。为有效防范和化解银行作为承租人在租赁合同中的法律风险，维护银行的合法权益，特做以下风险提示: 一、关于出租方的主体资格1、出租方应为房屋产权人或者是产权人授权的房屋经营管理人。如果房屋为共有产权，出租方应得到其他共有人的授权。如果签订房屋转租合同，要审查出租方是否是原

40、租赁合同的合法承租人，转租合同应取得房屋产权人的书面同意认可。2、签订合同前应注意查验出租方的身份证或者企事业单位的注册登记证，是否与房屋产权的所有人相一致。必要时可以到工商登记机关进行查实。二、关于法律、法规禁止出租的或有瑕疵的房屋除城市房屋租赁管理办法规定未依法取得房屋所有权证件的、依法查封或者以其他形式限制房产权利的、共有房屋未取得共有人同意的等不得出租的情形，作为承租方还应注意考察房屋的合法性，仔细核实，避免租赁违法建筑、临时建筑等产权不明、产权不完整的房屋及未经竣工验收的或被确定为拆迁的房屋。三、关于租赁期限及租金支付的问题受政策、市场等不确定的因素的影响，订立租赁合同，建议不签订期

41、限过长的租赁合同。若确实需要长期承租，可以在合同条款约定“租赁期满，承租人在同等租金条件下有优先承租权。承租人需续租的，应提前30天书面通知出租人；如在接到承租人书面通知之日起15天内出租人不予书面答复的，则视为默认同意承租人续租，本合同有效期自动延长年，并以此类推。”或者，根据特殊情况约定提前退租条款：如因金融监管要求或银行系统内政策调整需要提前退租的，双方据实结算租金，承租方不承担违约责任，提前通知出租方即可。此外，在房屋达到适于出租的标准之前，不应支付租金。并注意在合同期内分期支付租金，避免一次性预付若干年租金的潜在风险。四、关于房屋转租1、承租人转租房屋必须经出租人同意合同法规定承租人

42、经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。虽然我行租赁房屋通常是自用，但不排除特殊情况下会发生转租的情形，因此应在租赁合同中约定出租人同意我行有权转租。如此或可在出现点迁址、撤销机构等情形时，利用转租条款减轻或弥补我行损失。2、房屋转租后次承租人享有优先购买权在房屋转租合同合法有效的情况下，出租人转让房屋，承租人与次承租人同等条件下均享有优先购买权，但应注意次承租人因已经实际占有、使用房屋，其优先购买权优先于承租人。五、关于租赁房屋被拍卖、抵押、查封等相关问题根据物权法相关规定，如果出租在前，抵押在后，那么出租方的权益优先保障，可以说是“抵押不破租赁”；反之，已登记的抵押在前，出租在后，根据物权优于债权的民法原则，租赁关系应予以解除。承租人只能向出租人主张赔偿。而对于租赁关系在先的民事行为，我国立法充分保障承租人的权利不因租赁房屋被拍卖、抵押、查封等受到侵害，但也不是无限制的。 例如法律规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。 专心-专注-专业