酒店商务策划(共11页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上XX酒店项目策划书（草案）1. 酒店位置及当地现状分析本酒店所租楼体地处高新技术开发区XX街道，自然条件优越。全街道共有7个行政村1个社区及1个鱼种场，常住人口4-5万，辖区面积22.4平方公里。距市中心15分钟车程。XX街道的交通地域优势、土地资源优势得天独厚。本酒店就在此规划范围内。随着“聚焦园区”战略的实施，及国家教育园区载体的建设，几年来，XX大地在基础设施建设、载体建设等方面快速推进和不断完善，城市化特征日趋显著。经济、社会的快速发展，将促进XX朝着打造“创新发展先行街，和谐发展示范街”和建设“幸福XX”目标飞速迈进。目前，XX逐步成为本市经济发展的焦点，各

2、种商务洽谈、政府会议与日俱增，国内外知名大中企业纷纷云集，区域内却缺少一座能与XX发展相配套的商务时尚酒店，于是，一座按星级标准建设的，集餐饮、住宿、会议、休闲娱乐为一体的现代化高档时尚商务型酒店在此应运而生。2 项目总体设想对酒店按照当地三星级标准进行装修并配备相关设备、设施，争取在2011年上半年酒店能够试营业，以合理的价格、良好的设施、完善的管理、优质的服务建立酒店的竞争优势。通过配合政府相关活动，承接区域内各企事业单位商务业务，与旅行社、会议会展公司、商业订房网站的合作，结合酒店自行销售，以公关和市场宣传手段为服务，成为XX最著名酒店和标志性餐饮娱乐场所。在酒店运行58年后，可考虑通过

3、自有资金积累或合作投资，实施楼体内外改造翻新工程，以充分提高现有资产的利用率，实现可持续性发展，取得更大的收益。3 项目总体规划酒店整体建筑前身为XX睦邻中心，座落于新区XX街道XX花苑小区二期，位于XX大道东侧，XX路南侧，是XX花苑小区的中心区，占地面积约22.8亩，共5层楼体，建筑使用面积约7800平方米。该建筑周边小区内现有常住人口约4万，规划居住人口约6万，周边有国家大学科技园、软件外包产业园、高新技术独立研发园和国际科技商务中心、中国传感中心等已建、在建园区。（整体效果图如下）酒店定位于中档商务酒店，目标市场为参加本地政府、周边企事业单位的各类会议、进行公务、商务活动，外省市来锡旅

4、游的人员。3.1.楼体 F1规划楼体F1面积1500平方米左右。其中2/5为住宿部服务大堂，拟建有小桥流水山水景观、休闲茶吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。3/5为大堂餐厅，含30-40桌散台。餐厅突出江南餐饮特色，主要承接政府级接待酒宴、企事业单位商务酒会等大型宴会，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。3.2. 楼体F2规划楼体F2面积1500平方米左右。其中2/5为商务区域，设有可容纳200左右的会议室和多功能厅，会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调本土文化底蕴，同时不失现代商业气息。另3/5面积规划为休闲

5、娱乐中心，MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）。将设置10只左右包厢，含有酒吧、KTV包厢、健身房，内设休息大厅、男宾室、女宾室和贵宾间等。3.3. 楼体F3-F5规划F3-F5主要为酒店客房区，面积共有3500平方米左右，根据商务酒店定位及地方经济特色，其中将设置商务标准间45间，单间10间，豪华套房5间，共60间客房。平均每客房面积50平米具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。4 营运管理初步计划4.1.服务项目安排酒店将设置与酒店星级及规模相对应的服务项目：接待服务项目，如停车、行李运送、问询服

6、务；电话、电传、电报、图文传真服务；打字、复印、翻译服务；租车、订票、医务及各种会议接待服务；贵重物品存放服务等。客房服务项目，包括客房服务及房内冷热水供应，电话、电视、叫醒服务、洗衣、熨烫、客房酒水、擦鞋服务等。餐饮服务项目，包括中餐、西餐、风味餐、自助早餐、宴会、酒会、茶座、咖啡厅及客房送餐服务等。娱乐服务项目，如KTV包厢、健身、棋牌等。商场服务项目，如日用品、食品、工艺品、文化用品等。其他服务项目，如代办旅游汽车出租、商务租车服务等。4.2.酒店基本设施安排酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，计划安排如下基本设施：前台接待设施。设置具有与本市星级酒店规模与标准相等的前台接待条

7、件，包括前台接待大厅、总服务台（含接待处、问讯处、收银处）、商务中心、贵重物品寄存处、大堂副理接待处等。客房接待设施。客房内将配有与酒店星级标准相应的客用设施，如写字台（或梳妆台）、衣柜、床（软床垫）、座椅、沙发、床头控制柜等配套家具；每间客房设有门厅活动室、独立卫浴，卫生间内配有坐式便器、梳洗台（装有洗面盆、梳妆境）、冷热水设施（包括浴缸、淋浴房）；每间客房都具有能够保证或调节温度的分体空调或中央空调；每间房间都配有电话和宽带，可直拨或通过总机挂通国内或国际长途电话，可通过宽带上国际互联网；每间客房都配有电视机并接通有线电视系统；每间客房内都配有一定数量的文化用品，如信纸、信封、明信片、城市

8、地图、针线包、酒店指南；每间客房内还配有一定数量的卫生用品，如牙刷、牙膏、香皂、洗发水、沐浴露、浴帽、擦鞋器等。餐饮接待设施。具有与酒店规模及标准相适应的宴会厅及所必需的饮食供应设施，包括餐具、炊具、家具、厨具以及各种饮食器皿等。娱乐服务设施。具有与酒店规模相适应的KTV包厢，以及所必须的各项设备设施，及其附设的设施。商品销售服务设施。根据酒店经营需要而设置的商场及售货设施及其经销的商品。酒店经营保障设施。包括工程保障设施，如变、配电设施，中央空调冷冻设施，备用发电设施，供、排水设施，热水供应设施，洗衣房及其所需的设备设施；安全保障设施，如对讲通讯设施、事故广播设施、消防指挥设施、各种灭火器材

9、等；内部运行保障设施，如员工食堂、员工宿舍、员工更衣室、员工通道等。5 品牌策略和市场策略5.1. 品牌经营定位A. 档次定位：按三星级以上标准建造的高档时尚型商务酒店B. 功能定位： 集商务、休闲为一体的现代化商务酒店。 XX街道形象传播的一个重要窗口。 以政府行政接待和周边大中小企业高档商务接待为主要服务对象。5.2. 市场策略5.2.1. 打造知名商务客房 针对政府及企业会务客源以政府各职能部门、本市新区企业商务及会议公司作为主要销售对象。与本地各机关、企业、事业单位及商务会议公司建立合作关系，同时积极争取承办企业经济类学术研讨会、培训班会议和事业单位的会议。 针对旅行社客源以客房价格作

10、为杠杆，吸引本市旅游旺季游客，力争作为旅行社指定酒店，为保证在与竞争对手价格基本相同的条件下保证较高的开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导的商务公关活动。 针对散客客源散客客源市场的开发，是影响酒店经济效益的重要因素，酒店要在有限的客房条件下提高收入，必须适当提高入住客人的散团比例。本酒店拟具体计划采用如下销售方式：与国内知名商务订房网站合作，以订房网站作为酒店客房销售的代理商，争取采用网上订房方式的外地散客；加强与本地众多企业单位的联系，争取成为其接待外地客人的订点酒店；针对散客，实行客房、餐饮捆绑销售，客人在酒店入住，可同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠，并可统一结算；根据

11、不同客人的需要，设计多种房间包价套餐（含客房、餐饮）；大力发展长住客户，针对长住客户，给予一定的奖励或优惠。5.2.2. 打造本地餐饮龙头企业增加菜品的品种和特色菜，提高菜品质量，是酒店餐饮业务需要常抓不懈的工作，同时酒店还计划通过如下销售策略推动餐饮的销售：举办“美食节”、中西餐培训班，扩大餐饮知名度；根据每年的节庆推出相应的团圆宴、谢师宴、长寿宴、婚庆宴等；开展有奖销售活动，如福寿宴、良缘宴，赠送客房，折价券及鲜花赠送等活动。5.2.3. 重点提高回头率通过促销，把客人吸引进来，留住客人，提高回头率是关键所在。留住客人的手段除了良好的硬件配套措施外，还要为客人提供良好的软件服务（包括服务、

12、餐饮菜品质量、其他营业部门高标准的服务等），同时也可以采用一些赠送和让利措施如推行“住房消费积分卡”，消费达到一定的金额或住房数量，享受赠送房，赠送娱乐服务和优惠折扣的奖励。XX街道所归属的新区自上世纪90年代启动开发建设以来，已成为本市重要的经济增长极、对外开放窗口、科技创新基地，综合实力和创新能力跻身全国54个国家级高新区的先进行列，对全市经济社会转型升级发展起到了强劲的辐射和带动作用。本项目酒店地处XX街道中心地段，理位置优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和盈利条件。计划投资资金一次性到位，尽快使酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能力，成

13、为XX街道，乃至全市酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店。专心-专注-专业XX睦邻中心酒店经济效益评估书（草案）本酒店根据XX街道周边地区经济发展状况、区域环境及发展趋势，项目定位于高档商务型酒店，按三星级标准设置餐饮、住宿和各种娱乐设施。酒店客户群主要定位于参加各类会议、进行公务、商务活动，即酒店根据客户群体定位于商务、旅游、会议酒店。本市城区星级酒店比较多，在本酒店目标区域内，由于一直缺少浓厚国际商业氛围和环境条件条件支撑，所以没有出现同等星级的酒店，在目标区域内开发高档商务酒店风险较大。此外，经营高此类酒店需要更高的经营技巧和管理手段，也具有较大经营风险。主要面临的问题有：1. 属于资

14、本密集型和劳动密集型行业兴建高档商务酒店需要投入大量资金进行装修和配套设施、配套设备的建设，需要的投资额很大，属于资金密集型行业；同时，酒店业作为服务行业，又需要大量的服务人员，也属于劳动密集型行业。酒店业的这一特点，决定了资产折旧及维护费用和日常人工费用等相对固定性费用较高。本酒店预计总投资1200万元，一次性投入，预计开业前招聘员工100-150人，以本街道周边常住居民为主要招聘对象，解决一部分当地居民就业问题。2. 对经营管理的要求高商务酒店为给客人提供安全、舒适、方面的环境，同时取得比较好的经济效益，就必须在服务质量保证和监控、成本费用控制、员工管理和激励、市场分析和市场营销等多个方面

15、建立比较成功的管理模式，由于星级酒店为客人提供的服务种类多、标准高、市场竞争激烈、企业员工众多，这一切都对星级酒店的经营管理提出了较高的要求。酒店的建造由于受到经济形势、税收政策以及投资心理的影响极大，另外从酒店建造到开始营业的时间也较长，因此很难确定酒店开始营业时市场的真正需求，从而有可能造成在某地或者在某一时间对某一类型的酒店供求不均衡，因此酒店盈利情况有较大的周期性。3. 酒店出租率有限企业利润对收入的敏感性很高，在出租率低于盈亏平衡点时，收入的降低将造成大额的亏损，在出租率高于盈亏平衡点时，收入的提高又会带来利润的大量增加。因此，出租率是酒店生存的关键。商务型酒店的价格在各个酒店之间、

16、季节之间差异很大。根据近几年本市市区的情况，商务型酒店标准间实际价格旺季约在300元间左右，平季约在250元间左右，淡季约在180元间左右，全年平均价格约在220元间左右。根据XX街道目前区域服务业接待情况，以现今全年均价200元间为宜，相应打6-7折，即138-150元间。国际公认星级酒店盈亏平衡点经验值为酒店出租率60，本酒店共计60间，经济效益预估如下：单位：万元年度第一年第二年第三年第四年第五年第六年房单价（元）138138158158168168出租率60%70%75%75%80%80%客房销售180220260260300300餐饮销售400480500500500500其他销售2

17、50300340340350350总计83010001100110011501150利润150200220220230230根据酒店的定位，酒店将按照三星级以上标准装修并配备相关设施，项目投资为1200万元，完成酒店的内部装修和前期筹备工作，考虑到酒店业的特点，具有少量启动资金后，应无需另外准备流动资金。根据上表分析，在XX街道建设该酒店需6年收回成本，其中前三年免租金，由于后期存在租金问题，因此第四年及以后利润将相对上表预算有所降低。考虑到酒店的行业特点，在酒店开业58年间通常对酒店进行重新装修，以保持酒店对客人的吸引力，在本项目中计划在酒店开业的第六年利用酒店营运自身的资金积累，再次投入400万元对酒店进行重新装修。本项目具有良好的宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔的市场空间，投入运营后将成为XX地域增加一座星级标准的现代化商务酒店，为当地树立崭新的经济形象，为当地政府、周边企事业配套以良好的商务服务，以及为本地带来巨大的社会效益及经济效益，因此，本酒店建设项目需获得当地政府的有力支持，在考虑项目运营压力及风险方面能为项目提供更多优惠。