高星级酒店的建议书(共4页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上建设高星级酒店的项目建议书酒店的系统工程分为分析筹备、设计施工、开业筹备和经营管理四大阶段。第一阶段：酒店筹备分析一、投资高星级酒店的效应1、平台与桥梁的作用：高星级酒店是少数人能拥有的重要的政治、经济平台，是与政界、商界及其他领域沟通的桥梁，通过它可以融资、可以完成一些“高难度”的动作。2、树立企业的品牌：国内较有规模、名气的大型集团或企业，都有自己的高星级酒店，通过这个最扯眼、最直观、最有说服力的窗口来展现本企业的品牌、形象、实力、企业文化。尤其现在众多的房地产开发商都认识到了：房地产本身很难形成品牌效应，哪怕是几十万平方米的小区建设都很难形成品牌，但高星级酒店在

2、市场上很容易形成品牌效应，所以，考虑到建立企业的品牌，考虑到提升所要开发的住宅及周边区域的整体价值，在开发建设住宅小区的同时建设高星级酒店。3、投资高星级酒店还有其他的益处：3.1、首先是投资的稳定性比较强，相对来说风险不大。3.2、其次是成长性好。虽然酒店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好。3.3、最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要。正是这个现金流效应，很多酒店的投资商即使暂时亏损也要继续经营。二、酒店的投资成本及回报分析1、按照建筑单位面积的价格（不包括土地的购买费用）：五星级酒店一般为：900010000元/m

3、2，（四星级酒店一般为：70009000元/m2）。2、按照客房总数计算：五星级总造价=房间数150万元/间。3、 以酒店总建筑面积均摊至客房，则每间客房所占建筑面积为：五星为 120m2180m2，（四星为90m2110m2）。4、投资成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%。5、投资在中国的高星级酒店投资回报率基本能达到8%9%，一般投资回报周期为1520年。三、选择高星级酒店的类别投资高星级酒店的最直接命题就是酒店的类别，一般分为三大类：商务酒店兼带一般会议功能酒店；纯度假型酒店；度假兼会议型酒店。酒店类别各项功能所占基本比例（按突出的比例程度表示）餐

4、饮 娱乐 休闲 会议 会展 住宿商务酒店 度假酒店 会议型酒店 四、选址可行性调查报告此处省略，酒店已经选址。五、投资规模1、项目名称：待定2、建设单位：北京市碧桂园房地产开发有限公司3、项目规模：约100套客房。总面积约1.7万米2。4、基本内容：裙房地下两层，裙房地上13三层，主体412层。5、投资来源：项目专款。6、投资金额：装修约6000万元，机电约4500万元，总投资额约1.5亿元。第二阶段：酒店设计施工设计是所有建筑的灵魂所在，也是其生命所在，但是我们却常常忽略设计的重要性。中国酒店设计的最成功案例便是北京的建国饭店，开业十五年赚回十六个建国饭店，究其原因所在，其饭店的投资者就是位

5、专业的设计师，他在该酒店的设计上下足了功夫，每一寸土地都利用得恰到好处。一个设计优秀的酒店，哪怕管理者平庸无为，酒店也可能赚钱；换言之，若一个设计失败的酒店，管理者哪怕再有能耐，也难逃亏钱的厄运。“设计出效益”才是正确的思路，好的设计便是酒店成功的一半。一、筹建专业酒店团队酒店建设立项之初就应筹建自己的酒店建设项目部和引进一个专业经营管理团队，最便捷的方案便是引入国际知名酒店管理公司全程打理，配合酒店项目部，结合酒店经营的特点和细节同委托的专业酒店设计公司共同策划、设计出方案。1、结合酒店的地理位置和经济条件确定酒店档次、类别。2、各服务项目功能的名称、功能布局、各占建筑面积比例；3、各项硬件

6、满足高星级评定硬件要求、满足经营管理便捷并最大程度降低管理成本、满足人性化和舒适化、最大化地创造利润、最科学地控制能耗等五大项要求；4、第3项的具体实施方案；5、预期未来510年内的发展需求，做好各种管线的预留、预埋；二、酒店设计方案会审深化设计一出施工图纸1、形成酒店初步设计方案后会审再由委托的专业酒店设计公司继续完成装饰深化设计方案会审统一出施工图纸（各专业蓝图）与施工单位技术交底施工单位开始施工，同时酒店专业装饰设计师及各专业工程师跟踪现场，及时解决问题。2、具体的操作：施工总体计划的制定： 封顶后，按先后顺序，开始是中央空调管道、给排水、消防、强电、弱电、外立面施工，前面几项可以部分交

7、叉作业，给排水及消防都打压试水后，最后才是内装，内装周期一般为12个月左右。三、装饰成本分析、控制1、一般高星级酒店的装饰成本占总投资成本的40%，酒店的装饰设计和装饰施工必须分别由专业的酒店装饰设计公司和有资质的有经验的装修施工单位来完成，不建议由装修承包方免费进行装饰设计的做法。2、专业的酒店装饰设计公司：其目的是挣设计费、同时作好自己公司的口碑，与其所采用的何种价位装饰材料，最终的装饰总成本无直接经济利益联系。在能体现设计效果的前提下，成本控制得越到位，越能真正体现其设计能力。3、装修施工单位：其强项在于施工，在保证进度的前提下，装修质量高、稳定、细节处理完美，能达到这点就已经很不错了。

8、现在的很多大型装修施工单位都下设了设计部门或设计室。但其接的单，大多是写字楼、住宅、商场、学校、机关、酒楼一类的。即使接到高星级酒店设计的单子，多是临时再聘请专业的酒店设计师来进行设计，出的产品的质量、稳定性，没有保障。4、杜绝一昧地铺天盖地般采用“镶金嵌玉”的装饰设计手法 4.1、高星级酒店的确是用钱堆砌出来的，但不计成本般的处处使用高档装饰材料及饰品的设计手法，相信是大多数投资方所不愿意看到的。4.2、酒店装饰效果的体现，最主要是靠装饰材料的选型、合理搭配、细节处理，同时还要巧妙地体现出酒店的主题文化，再配以灯光，效果自然就出来的，这样，就能节省一大笔装饰费用。4.3、其实，客人一迈进酒店

9、的大堂，首先感受到的就是大堂的空间高度、面积、装饰材料的颜色及搭配、装饰物品、总体灯光等的综合效果，细看才能体会到体现出的装饰风格、主题文化，普通客人不会立刻就走到墙前看贴的什么石材，是意大利的还是西班牙的。客人走进客房，首先体会到的也是房间的空间、面积、家具、窗帘、布草及整个房间的色彩基调等综合气氛。普通客人不会马上端详这墙上贴的墙纸、卫生间洗面台的石材是进口的还是国产的。 4.4、在酒店大堂、餐厅及娱乐场所通道、豪华的餐厅及娱乐包间、总统套房等等重要区域，适当使用进口材料能更好地体现装饰效果这才是有必要的。第三阶段：酒店开业筹备此处省略，具体方案交由专业公司策划。第四阶段：酒店经营管理中国

10、的许多酒店，特别是高星级酒店都在亏本经营。世界上的饭店管理公司绝大多数采用的是委托管理方式，他们只输出管理，而不负责酒店的盈亏。赚了钱要分红，亏了钱也要拿走管理费，投资者不满意顶多一走了之。现下某些已经委托了世界著名品牌的管理公司管理的酒店往往亏大本，究其根本是由于其投资者的疏忽或没有经验，在合同上吃了亏，只好掏钱养着他们，还要不断给酒店输血，苦苦等待合同期满，若想提前解除合同，不是赔一大笔钱，就是要打国际知识版权官司。而中国的酒店管理者，有的是上级委派，往往是外行；有的是职业经理人，水平参差不齐。大多数管理者由于学历、知识、从业经验等诸方面欠缺，导致他们不可能把握酒店的核心内容。中国旅游业又没有专门考评中外管理公司派来的管理人员和流动的职业经理人能力的机构，所以从一开始就决定了中国大多数酒店的管理结果。具体经营方案交由专业酒店管理公司策划。专心-专注-专业