广州写字楼市场调查报告(共28页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2007年12月广州写字楼市场调查报告一、07年下半年广州写字楼市场简析今年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5-10%，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。 业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。租客迁移迫使租金下降 今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几

2、千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。 大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5-10%左右。一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。 环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。原租金水平和中信接近，达到140-150元/平方米/月的写字楼，现在只有100-110元/平方米/月。至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的

3、降租幅度，不少写字楼下降了15-20%。 竞争加剧导致重新洗牌 统计数据显示，2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。 这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150-220元/平方米/月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会

4、受到连锁打击，租金出现下滑。据估计，这些新交付使用的写字楼，市场要用一年时间消化，所以这一洗牌过程会在2008年结束。 二、广州各片区写字楼调研数据及简析 1环市东路片区环市东路片区写字楼市场调查：名称 月租金（同比） 月管理费 使用率% 出租率%（同比） 月停车费国际A 副楼 70-75（） 29.8 53 90 () 2000 好世界广场 130 () 29.8 70 90 () 1500世界贸易中心 105 () 28 65 90 () 2500国际电子大厦 135-140 () 25 65 85 () 2500宜安广场 85-100() 22 68 90 () 1500 花园酒店 25

5、0 () (含租金内) 90 90 () 1800亚洲国际大酒店 105 （） 29 70 90 () 1500说明：（1）花园酒店租金包括管理费、室内电费、清洁及一条分机电话线。出租率为估算数字； （2）月租金与管理费都为每月每平方米价格，月停车费为每月每个固定车位费用； （3）（同比）为与上期调查数据（5月份）的比较，（）为上升（）为不变（）为下降。（以下各表格“同比”都为此义） （4）以上所有月租价都有下调空间。调研数据分析与小结：本次市场调查的数据与上期（5月份）相比变化不大，从整个市场实际情况来分析，随着广州市新兴片区甲级写字楼的逐成雏形并快速成长和完备，作为老牌商业高档写字楼区的环

6、市东路片区的市场竞争力也处于艰难维持并呈缓慢下降的趋势。为了抵御新兴商业楼宇的冲击，维持市场份额，争夺新客源，本片区的共同之处就是在销售策略方面下功夫，表面上保持租金稳定，却实际通过各种优惠政策暗降租金而加强竞争力。 2天河北片区 名称 物业类型 月租金（同比） 月管理费 实用率 月停车费中信广场 甲级写字楼 170元/m2（） 29元/平方米 65% 2000元中泰广场 甲级写字楼 130元/m2（） 29元/平方米 65% 300元市长大厦 甲级写字楼 155元/m2（） 28元/平方米 70% 1800元大都会广场 甲级写字楼 130元/m2（） 28元/平方米 65% 1800元小结：

7、天河城作为广州城市的客厅，在外界的知名度比较高。加之作为广州市政府重点推荐的新城区，其各类配套都在不断的完善中。特别是与珠江新城的联合开发，将使得其城市客厅的地位更加牢固。正是由于其形象与配套（区域配套）的领先，其写字楼的租金水平（大厦的同等硬件条件下）在广州也是属于较高水准。比如市长大厦与大都会广场。但各写字楼目前而言更多的是注意怎么样将房间出租出去，也没有自己的定位，写字楼的形象也不够明确。3体育中心片区名称 物业类型 月租金（同比） 月管理费 实用率 月停车费天河城大厦 甲级写字楼 175元/m2（） 29元/平方米 70% 2000元广晟大厦 甲级写字楼 26元/平方米 维多利亚广场

8、甲级写字楼 120元/平方米 25元/平方米 65% 1800元金利来大厦 甲级写字楼 150元/m2（） 29元/平方米 75% 1500元财富广场 甲级写字楼 25元/平方米 64% 800元天誉大厦 甲级写字楼 150元/m2（） 28元/平方米 73%-75% 1500元总结：该地区属于广州市中心商务区，商业气氛浓厚。交通便利，周围配套设置比较完善。写字楼外观现代，并具有自身特点，走的是中高端的市场路线，根据市场要求配备了智能化系统，满足了商户的多层次要求，但总体因为地段和投资的原因，租金较高，对于一些国际性的贸易、金融公司吸引力较大。四、越秀片区名称 物业类型 月租金（同比） 月管理

9、费 实用率 月停车费中华国际 国际A级写字楼 135-155元/m2（） 29元/平方米 65% 800元广东电信广场 甲级写字楼 110元/m2（） 28元/平方米中国大酒店 酒店内甲级写字楼 130元/m2（） 30元/平方米 2300元小结：2007年下半年，随着越秀区中华国际等摩登写字楼宇的建成和正式投入，该等时尚、配套齐全、办公结构合理的写字楼受到国内外知名公司的青睐，故此类写字楼的租价上略有上升。另随着天河、珠江新城内的超豪华甲级写字楼的落成，原设立在旧城区内知名企业，也有往这个方向流入的趋势，类似酒店内的写字楼，现基本是保持价格不变，而提高服务水平，来吸引新租户及维持老租户。五、

10、珠江新城片区名称 物业类型 月租金（同比） 月管理费 实用率 月停车费发展中心大厦 甲级写字楼 150元/m2（） 29元/m2 72% 1300信合大厦 甲级写字楼 125元/m2（） 29元/m2 72% 1300 合景国际金融广场 甲级写字楼 180元/m2（） 29元/m2 75% 1800富力中心 甲级写字楼 180元/m2 29元/m2 75% 1800 片区调研总结：珠江新城作为广州市日益成熟的CBD，与天河北-体育中心商圈毗邻，与珠江形成的商务区隔河相望，在地理位置、片区定位、政策倾斜等方面都有明显优势，使得该片区具有巨大的增值潜力。本片区写字楼从硬件、软件上处处体现国际化标准

11、，智能化、人性化、环保意识也成为了本片区项目的特点和标志，这些优势是决定本片区项目高租金价格的重要因素。珠江新城写字楼区的形成给目前的写字楼格局带来一定的冲击。现在环市东等旧写字楼区已经收缩了很多，价格下跌，客户不断流失；荔湾区和越秀区的客户大量流动到天河区的商务写字楼中；交易会迁址也使得很多老城区的客户分流到天河区及琶洲一带。而珠江新城的区位优势明显，将是承接这批老城区客户的一个出口。目前本片区多个项目在建，配套设施有待完善，内部交通不便，外部黄埔大道、体育中心、天河北交通拥挤，对目前的租售会造成一定的影响，但随着珠江新城交通的改善，配套设施的不断完善，本片区的写字楼的租售价格将会进一步上升

12、，销售、租赁形势一片大好。三、调研片区详细资料附录附调研详细资料：（一）珠江新城片区发展中心大厦信合大厦合景国际金融广场富力中心物业类型甲级写字楼位置与交通珠江新城中心西南，距离地铁站较远，乘搭公巴较为便利珠江新城西区，地铁上盖位于城市新中轴线珠江新城段南端，北临花城大道，南临临江大道，东临珠江大道，西临华夏路，地铁三号线直接连通物业物业所属广州市发展集团农村信用社其下实业公司投资合景泰富集团广州合景房地产开发有限公司富力地产集团管理单位中海物业管理广州公司广东怡昌物业管理有限公司合景泰富集团物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问有限公司项目规模总建77827m2总建58732m2 总建65359

13、m2总建筑: m2层数37324054户形面积每层2200m2,可自由间格每层1500m2，可自由间格每层1852m2，可自由间格以190-400平方米间隔为主价格150/m2125/m2180/m2180/m2管理费29/m229/m229/m229/m2实用率72%72%75%75%周边配套公交、地铁、中国银行、职员餐厅、会议中心、会所、餐厅地铁、内部餐厅、少年宫、会议中心公交、地铁、职员餐厅、会议中心、会所、餐厅装修情况毛坯交付，室内地面有架高台，可敷设管线，天花高度较高毛坯交付有标准装修，天花架高地台灯盘窗帘有标准装修，天花地板中央空调有，冷热温控有VAVVAV中央空调 电梯10部客梯

14、、2部消防梯兼货梯、2部自动扶梯10部25部26台高速直达电梯 3台观光梯，共29台 车位480个车位，平面车位560/月，车架车位1300/月400个，1300元/月 500个，1800元/月880个，2000元/月智能化系统达5A级标准，外墙金属自动遮阳板，配备宽带光纤 5A5A5A片区写字楼特点(1)产品特点本片区写字楼在硬件配套及办公理念方面引入了国际化标准，并采用了高标准、数字化建筑材料，其特点主要体现在：1）办公设备人性化该片区写字楼在层高、光纤容量、空调等方面提出了更高的要求，并注重写字楼的生态设施，创新元素和细节设计及高科技智能化在本片区得到了充分的体现。2）创新户型珠江新城的

15、写字楼大部分的间隔面积都较为灵活，全面满足不同客户的需求。同时写字楼的实用率较高，普遍在70以上。3）智能化的升级本片区甲级写字楼大多具备5A智能化标准，商务配套亦都进一步升级，让办公环境配套更齐全更舒服。部分写字楼还具备了独立计量的空调系统，突破了现有甲级写字楼中央空调的弊端。（2）价格特点珠江新城写字楼在建量很大，但可售面积却较为有限。本次调查的几个项目基本上是只租不售或先售后租，价格在每平方米125元以上直逼天河北圈，个别还超过天河北圈。（3）客源特点调查结果显示，多家发展商已经或计划把总部设在了珠江新城，形成了所谓的“总部经济”，将吸引更多的人才、资本、信息等。另外，IT业、广告业、以

16、及金融行业的占了珠江新城写字楼相当大的比例，部分写字楼更定位为以世界500强企业、外事单位进驻的项目。（二）天河北片区写字楼项目调研表表一： 项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称中信广场物业类型甲级写字楼位置与交通广州市天河北路233号物业所属熊谷蚬壳（广州）有限公司管理单位项目规模层数80层户型面积112 - 1210平方米实用率65%价格均价170/平方米管理费29元/m2租售情况空置率客源分析周边配套设施交通 金融 餐饮 商业 教育 医疗 文娱 其他 中央空调办公时间智能化系统装修情况毛坯房办公设备电梯34日立高速升降电梯车位 900 价格 2000/月 表二项目基 本 内 容 简

17、 述项目调查情况名称市长大厦物业类型甲级写字楼位置与交通天河区天河北路189号物业所属管理单位广州市国威物业管理有限公司项目规模层数28层户型面积实用率70%价格155元/平方米管理费28 元/m2租售情况空置率客源分析周边配套设施交通 金融 餐饮 商业 教育 医疗 文娱 其他 中央空调智能化系统装修情况办公设备电梯车位 价格 1500 /月 总体评价优点：缺点：表三：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称大都会广场物业类型甲级写字楼位置与交通广州市天河北路183号物业所属广州卓越城市房产有限公司管理单位大都会广场物业管理有限公司项目规模层数48层户型面积56 - 250平方米实用率65%

18、价格130/平方米管理费28元/m2租售情况空置率客源分析周边配套设施交通 金融 餐饮 商业 教育 医疗 文娱 其他 中央空调办公时间智能化系统装修情况简单装修办公设备电梯车位 价格 1800/月 表四：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称中泰国际广场物业类型甲级写字楼位置与交通天河区林和西路161号物业所属管理单位广州高力国际物业服务有限公司项目规模层数46层户型面积平方米实用率65%价格130/平方米管理费29元/m2租售情况空置率客源分析周边配套设施交通 金融 餐饮 商业 教育 医疗 文娱 其他 中央空调办公时间智能化系统装修情况毛坯办公设备电梯车位 价格 300/月 （三）体育中

19、心片区写字楼项目调研表表一：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称粤海天河城大厦物业类型甲级写字楼位置与交通位于著名的大型购物中心天河城广场东北角，在广州市新中轴带上，是地铁一、三号线、机场快线交叉点，多路公交线穿行。地理位置优越，属于广州市标志性地段。物业所属天河城集团管理单位广东天河城物业管理有限公司项目规模建筑面积10.3万平方米层数45层户型面积每层建筑面积2270平方米实用率70%价格175元/平方米 有浮动空间，当高楼层价格更高管理费 29 元/m2租售情况较好空置率较低客源分析写字楼的主要目标客户群为国内外500强企业，包括金融、保险、贸易、IT、物流等行业周边配套设施公交、

20、地铁、机场快线、购物中心、餐饮中央空调采用VAV空调系统，具净化和过滤空气、低噪音、自动感温、能耗费用低的优点。智能化系统电话系统，综合布线系统，移动电话覆盖系统，有线电视系统，保安巡更系统，门禁刷卡系统，公共传播系统以及楼宇自动化系统。装修情况初装修窗体顶端窗体底端办公设备电梯22部客用高速电梯，5个办公区，运行速度为：2.5m/s-5m/s,候梯时间在30-40秒之间。车位 价格 2000元 总体评价优点：交通便利，商务氛围重缺点：租金较高表二：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称广昇大厦物业类型甲级写字楼位置与交通位于天河商业旺地、商务圈的核心位置，北邻天河北CBD中央商务区，南接

21、珠江新城及琶洲国际会展中心。交通方便，连通地铁体育中心站和体育东路站，物业所属广州国晟置业有限公司管理单位项目规模占地面积2074平方米层数塔楼六至二十五层为写字楼户型面积1121850平方米实用率价格管理费 26 元/m2租售情况空置率客源分析贸易、IT等周边配套设施在天河路上1公里的半径内，有正佳广场、天河城、维多利广场、购书中心、体育中心等大型甚至是超级规模的购物中心、休闲运动中心。周边还有太平洋、天河、南方等多个电脑城、软件园，商贸环境较好。中央空调智能化系统4000门语音电话容量、640个宽带信息端口实现了通信自动化装修情况办公设备电梯采用三菱新一代高速电梯，电梯轿箱特制净空高2.5

22、米，手扶梯10部，高速电梯7部；车位 价格 表三：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称维多利亚广场物业类型甲级写字楼位置与交通位于天河体育西路与天河路交汇处，地处广州中央商务区核心圈层，毗邻天河体育中心，广州购书中心等地标建筑，以人行隧道与广州大型商城天河城广场、正佳广场相连，地铁一号线、三号线主线、支线及机场快速干线等。物业所属广州市城市建设开发集团有限公司管理单位越秀房地产信托基金(REITs)资产管理有限公司项目规模建筑面积平方米层数52层超白金级写字楼和36层中小面积写字楼户型面积52层的单层建筑面积1300多平方米实用率65%价格120元/平方米，有浮动空间，根据楼层高低、座向

23、价格来定。管理费 25 元/m2租售情况比较好空置率不高客源分析周边配套设施商场、银行、酒楼、购书中心中央空调中央空调，8-18点开放，星期六半天。智能化系统采用甲级5A智能化系统，包含中央集成管理系统、综合布线系统、自动监控系统、只能照明系统、独立计费等先进设施装修情况毛坯办公设备电梯车位 价格 从2008年实施1800元/位 表四：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称金利来大厦物业类型甲级位置与交通地铁体育中心站，有多路公交车途径，交通便利，地铁一号线上盖。物业所属金利來（中国）有限公司管理单位不清楚项目规模层数户型面积可租面积从83-1300平方米实用率75%价格150元/平方米管

24、理费 29 租售情况较好空置率不高客源分析周边配套设施邻近体育中心、财富广场、中信广场、中森名菜、平安大厦等，周边写字楼、商铺临近，配套设施完善。中央空调中央空调，开放时间:星期一至五8:30-18:00智能化系统装修情况基本装修办公设备电梯10台垂直安力电梯车位 250个 价格 1500元 表五：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称财富广场物业类型甲级写字楼位置与交通目前中央商务区唯一双地铁上盖的甲级写字楼，独拥地铁1号线和3号线双出口，到火车东站只需1分钟。北接繁华广州东站，南驳天河广场商业中心，东邻高素质科技园，西瞰体育中心51万平方米绿地。物业所属广州市城市建设开发集团有限公司管

25、理单位广州怡城物业管理公司项目规模建筑面积80335.74平方米层数双塔式写字楼，东、西塔高度分别为38层和28层户型面积每层建筑面积约为1100平方米可租面积从125-999平方米实用率64%价格管理费 25 元/m2租售情况空置率较低客源分析周边配套设施周边汇聚了近百家银行、证券、保险等金融巨擎，林立着中信广场、广州电信局、天河体育中心、市长大厦、亚洲最大的SHOPPING MALL正佳商场、以及太平洋电脑城等中央空调约克中央空调系统，空调供应时间：周一至周五08：0018：00，加班空调￥0.4/平方米/小时智能化系统采用国际上最先进的5A级高智能化管理体系，即通信自动化、楼宇自动化、办

26、公自动化、消防自动化、安全防范自动化装修情况毛坯办公设备电梯奥的斯电梯，10台车位 150个 价格 800元/位 总体评价优点：财富广场首建瀑布广场，为写字楼带来品味新革命。富有灵气的水幕天地、自然野趣的绿色植物，营造一个富氧、舒适的独立小环境。整体建筑气宇轩昂，金色与银色完美结合，尽显尊贵气派，独特的金字塔外型，更成为视觉焦点，彰显与众不同的气质，成为国际级企业身份的最佳象征。踏入门口便映入眼帘的财富象征墙面，在庄重而高贵的整体色调烘托下，令人豪气顿生。名贵大理石墙面与地面，入口处铺设的高档地毯，以及不可多见的抽象水彩画，将豪华元素与知性色彩和谐融合并发挥到极致，令入驻商户更显非凡品味与财富

27、地位。典雅商务大堂 尽显高贵气派缺点：表六：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称天誉大厦（天誉国际商务港）物业类型甲级位置与交通位于广州市天河区林和中路，西邻10万平方米的东站绿化广场，周边有轻铁直接连接广州新机场，举步之遥即达全市最大的室内公交车站及地铁一号线、三号线总站；广州东站及广九直通车站近在咫尺。物业所属广州市天誉房地产开发有限公司管理单位天誉物业管理有限公司项目规模总建筑面积约为13.8万平方米层数南塔为酒店，层高为40层；北塔为写字楼，层高为36层户型面积实用率73%-75%价格150元/月 有浮动空间管理费 28 元/m2租售情况出租率较高空置率低客源分析从事金融企业较多

28、周边配套设施天河体育中心、中信广场、广州东站中央空调中央空调智能化系统装修情况基本装修办公设备电梯6台，分单双楼层车位 400个 价格 白天1500元/月 晚上1200元/月 总体评价优点：采用甲级装修标准并融合现代化建筑风格及流畅的人性化曲线设计，成熟的配套服务使之构筑成实用性能高、效率高的五星级商务酒店与甲级写字楼。南塔是威斯汀国际五星级酒店，北塔是甲级写字楼缺点：（四）越秀片区写字楼项目调研表表一： 项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称中华国际物业类型国际A级写字楼位置与交通越秀区中山三路与较场西路交界处物业所属广州兴盛房地产管理单位戴德梁行项目规模层数62层户型面积150-200

29、平方米实用率65%价格135-155/平方米管理费29元/m2租售情况空置率客源分析周边配套设施交通 金融 餐饮 商业 教育 医疗 文娱 其他 中央空调办公时间智能化系统首家采用禁安保系统装修情况毛坯房办公设备电梯28部“三菱”车位 1100 价格 800/月 表二：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称广东电信广场物业类型甲级写字楼位置与交通地铁1号线东山口上盖物业所属广东电信有限公司管理单位世邦维理仕项目规模层数68层户型面积130-300平方米实用率60-70%价格110/平方米管理费 28 元/m2租售情况空置率客源分析周边配套设施交通 金融 餐饮 商业 教育 医疗 文娱 其他 中

30、央空调智能化系统装修情况办公设备电梯车位 500个 价格 总体评价优点：缺点：表三：项目基 本 内 容 简 述项目调查情况名称中国大酒店物业类型酒店内的甲级写字楼位置与交通解放北路与流花路交界处物业所属中国大酒店管理单位万豪酒店管理公司项目规模层数3-15层户型面积63-800平方米实用率65-70%价格130/平方米管理费30元/m2租售情况空置率客源分析周边配套设施交通 金融 餐饮 商业 教育 医疗 文娱 其他 中央空调办公时间智能化系统装修情况上手租户留下的装修办公设备电梯车位 100 价格 2300/月 四、07年广州各片区写字楼调查总结及建议本次调查显示，虽然各片区甲级写字楼价格与年

31、中相比变化不大，但天河片区、体育中心片区等第三代写字楼已经进入成熟期，在甲级写字楼市场竞争中的领先地位更加确定。而于今年底或明年初投入使用的超豪华顶级写字楼，如珠江新城片区及天河北等，将于未来两三年内争霸市场的雄心与势力已经显露无遗。广州甲级写字楼格局的大改变已成定论。作为二代写字楼集中区域如环市东路片区，面临的竞争压力明显增大，为了寻求生存及保住市场份额，二代写字楼开发更多销售渠道，提供各种优惠条件，明或暗地降低租金，已经是该类写字楼必走之路。2007年下半年，环市东路一带的写字楼空置压力增大，虽然从调查数据上显示租金与出租率仍维持稳定，但实际上却是暗流汹涌。根据以上分析，预测明年环市东路片区的市场压力将继续增大，大租户的流失将更加严重。本大厦属于二代最早期的写字楼宇，在硬件设备设施上处于竞争劣势，如何最大可能的留住现有租户，是明年的首要任务。在价格政策上，力求保持原租金价格的稳定，在单价不变的情况下，通过统一按55%的使用率来提高租金收入。同时通过提供免租装修期或各种优惠服务，以求留住原高素质的租户。在招揽新租户的销售策略制定方面，应采取更灵活多变的销售渠道，加强与各大专业中介公司的合作，以适应不断激烈的竞争市场的要求。专心-专注-专业