宜宾市兴文县营销项目文案(PPT搭配)(共6页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上宜宾市兴文县“裕景华庭”项目PPT提 纲：一、 兴文县基本情况分析1. 人口基数情况兴文县全县辖11镇10乡，幅员面积1373平方公里。兴文县全县户籍总人口人。其中，非农业人口51524人，农业人口人。县内多民族杂居，以汉族为主，有苗、回、藏、满等17个少数民族；其中苗族同胞4.5万人，占总人口的11%。县城中城镇，城区人口5万人，面积4平方公里。2. 交通区位状况兴文县位于四川盆地南部山区，川、滇、黔三省结合部。省道309线从县城通过，西至宜宾接内宜高速，东至叙永上国道321线（西南出海辅助通道），南至云南威信，北于渠坝上隆纳高速公路。县城距宜宾市118km，至成都

2、440km，距渠坝60km。距隆昌137km，距泸州91km，至重庆330km。对外交通以国道、省道和部分县道构成。目前，宜宾蜀南竹海快速通道延伸至兴文段正在建设中，兴文交通条件近期可望得到进一步改善；隆纳高速延伸建设（至毕节）也将立项，其规划路线将从兴文境内通过；且已确认素有“世界第一条山区高速铁路”之称的成贵高铁在兴文县光明坝新区有大型下站口，预计2015年通车。宜宾和泸州均有民用机场，开通有至北京、上海、昆明、贵阳、广州、北海的航班，对外航空方便。3. 经济发展状况兴文县域资源主要为农业、矿产和旅游三大类。其中，农业居主业地位，全县农业人口占总人口的90%以上；矿产资源主要以煤、硫铁矿和

3、石灰石为主，储量丰富，是目前县域经济的主要支撑；旅游资源得天独厚，具有类型全、形态美、品位高等特点，旅游业作为新兴产业得到高度重视且发展迅速，将成为未来县域经济的支撑。2012年数据统计，兴文县实现地区生产总值万元；地方财政一般预算收入9508万元；全社会固定资产投资81720万元；规模以上工业增加值66123万元；社会消费品零售总额60023万元；城镇居民人均可支配收入4950元；农民人均现金收入1868元。上列数据告诉我们，兴文县在整合资源，不断的提升经济指标，在2011年兴文县就已迈入全省千亿元“俱乐部”！二、 兴文县城市建设发展状况目前，兴文县正着力打造一城一心一组团一工业园为城市发展

4、目标。 一城：光明新城，建成后将形成兴文县集政治、经济、文化、商贸、休闲居住一体的新中心、新地标，但目前光明新城片区有一个最大的弊端，缺水；相对老城区配套并不成熟，完全宜居在短期内暂并不能实现。 一心：“以城兴县”是目前兴文县城市指导发展战略，逐步提升老城改造步伐，完善基础设施建设，改变目前以街为市、临街而建的商业格局是政府带动全县发展的重大目标。 老城区整体销售资源丰富，人口基数与消费基数高，配套成熟，基于居住习惯，潜在客户对老城区有归属感。一组团：温水溪组团，根据目前实地踏看，本区域位置稍偏，出行与配套均不方便，来访与销售情况判断，此区域竞争力不强。一工业区：太平工业区三、 兴文县房地产市

5、场在建在售项目数据与市场分析1、部分在建在售项目数据 恒阳国际中心项目地址：兴文光明新城开发企业：恒阳地产建筑类型：高层、现代占地面积：106亩建筑面积：25万平米容积率：2.99面积区间：75-125平米销售价格：均价3900元/平米销售优势：毗邻光明小学、市政广场、重百百货（据说）、体验区、高铁下站口，最高的高层住宅高达33层，共有1600多个车位。销售情况：恒阳国际住房销售一直是光明新城的领头羊，从2011年11月26日开盘销售在成交单价上优惠极少且一直带领周边项目把销售单价从开盘的2900元涨幅至目前的3900元，目前现已完成销售总量的90%，商业部分目前还处在大力推广阶段，目前市场价

6、格为17000元每平方米。龙腾锦城项目地址：兴文光明新城开发企业：龙腾地产建筑类型：多层、高层、现代占地面积：160亩建筑面积：35万平米容积率：2.99面积区间：83-115平米销售价格：多层4280元/平米，高层3700元/平米销售优势：自建幼儿园、篮球场、坐拥双公园、超大楼间距160米、双会所、高铁下站口销售情况：因在销售过程中龙腾地产的营销推广力度较大，且组织了一系列的团购活动，目前该项目的多层部分已完成销售总量的95%以上，电梯部分已完成销售总体量的80%目前仅剩余少量现房出售。 光明春天项目地址：兴文光明新城开发企业：宜宾市海翔房地产开发有限公司建筑类型：高层、仿欧项目名称：光明春

7、天B区项目项目概要：本项目总投资22000万元，本项目的总占地面积30022，00m2，总建筑面积.24m2，其中住宅建面积为73497.42m2，商业建筑面积为16115.91m2（含计算容积率的地下商业建筑面积5122.65m2），地上配套建筑面积为421.41m2，不计算容积率的地下建筑面积为25372.50m2，共计680户。容积率：2.83面积区间：70-110平米销售价格：均价3650元/平米销售优势：依托兴文县光明新城发展优势，及其独特的欧式建筑风格，人车分流，是目前兴文县个拥有地下双层停车场及游泳池的高档生活社区。销售情况：该项目从2013年8月开盘至今住宅销售一直处于优势，在

8、价格上的优惠幅度较大，目前项目销售已完成修建总体量的80%以上，目前销售量一直保持在每月20套左右，属于兴文县光明新城的优质项目。 半岛和居项目地址：兴文温水溪河畔开发企业：四川东方房地产开发有限公司建筑类型：多层、高层、简欧占地面积：130亩 建筑面积：20万平米，分三期开发 容积率：2.2面积区间：88-125平米、200平米顶跃销售价格：均价3750元/平米销售优势：建筑风格新颖，临河而建，项目自建幼稚园，打造4A景区公园式生活销售情况：由于该项目地理位置相对比较偏远，生活出行不便，项目一期因占据老城区的优势，多层部份销售业绩良好，已完成总体量的95%以上，但一期电梯及二期电梯公寓销售一

9、直处于低迷状态，每月总体销售量在5-9套，但随着温水溪组团项目的开发建设，销售市场会有很大的改观。2、商业地产市场信息采集古高路商圈-兴文传统的老城商圈，以建材、餐饮为主，体量较大，临街铺面为主；香山西路商圈-兴文最重要的商业街，建材百货一条街，部分宾馆分布在此，商业气氛较成熟；僰人广场商圈-兴文县目前档次较高的商圈之一，以百货为主，商圈发展相当成熟。光明新城商圈目前此区域正着力打造集政治、经济、文化、商贸、休闲居住一体的新中心、新地标。3、市场分析房地产发展水平整体市场处于房地产的发展阶段，除新城项目较注重销售中心与案场包装外，老城项目销售中心包装较为简陋，无明显区域划分，且老城项目推广不强

10、势，均依靠自身的自然消化。受全国楼市影响，新城项目比较注重体验区打造与包装，体验式营销在兴文初现端倪。房地产市场发展规模经过市调，兴文县房地产市场主要以外来开发商为主，整体市场体量大部分集中在光明新城，预计2014年兴文县光明新区放量约在50万平米左右；老城部分项目均已基本售罄或体量不多，此时入市正是春光好时节。房地产市场产品类型综合信息采集结果，兴文县城区房地产项目主要以经济型为主，高层建筑为市场主要消费，小高层与多层建筑稀缺，别墅项目基本是市场空白点。 房地产市场产品结构整体市场产品结构非常合理，证明各营销单位均用心采集兴文县客户信息，从目前消费情况来看，主力消费户型70-120平米舒适两

11、房、三房为市场主打，此产品结构优势为总价不高，各种年龄结构均可消费；为迎合不同市场需求，部分项目推出130-150平米宽松房源，但市场反馈均不获认可。 房地产市场价格区间兴文县房产管理局数据，2010年兴文县销售均价约1500元/平米，2012年高层销售均价约3100元/平米，截止目前兴文县销售均价已突破3700元/平米销售均价。 房地产市场推广随着更多的外来营销企业的入驻，兴文县整体营销水平逐渐向规范方向靠拢，推广渠道主要以户外平面，道旗、LED、DM单派发等方式实施；售中活动营销相对较少，大部分主要靠自身市场自然消化，平面营销完成项目销售，综上：整合推广力度应往亲情化、服务理念、实效性靠拢

12、。4、数据整合概论兴文房地产市场大小楼盘近10个，市场放量约80万平米，市场竞争激烈。兴文县房地产开发主要以外地开发商为主，恒阳、龙腾房产企业的入驻带动了本地市场的新型发展；兴文县100亩以上规模项目有4个，但项目品质较普通，缺乏小区配套设施；产品供应相对单一，主要以普通高层为主，同质化严重，多层洋房稀缺，别墅类项目基本是空白；商业氛围分散，主要以以街为市、临街商铺为主，无明显特色，从服饰、餐饮到各分类市场基本各自为战状态，虽然能基本满足当地人消费但集群能力差，辐射面低；市场主力消费面积集中在80-120平米的两房、三房；房价近几年增长约1.5倍，目前多层销售均价4100元/平米，电梯销售均价

13、约3650元/平米（成交价）；房地产营销的整体水平中等，推广手段不丰富，活动营销较少；目前，各项目的营销案场执行力较差，置业顾问的亲和力、说辞引导、临场应变与案场管理等细节有待提升；整体市场去化能力不高，预估年销售量约为6-10万平米。四、 本案基础数据分析1、项目位置该项目地处兴文县马栏湾新区腹地，东以自来水公司宿舍和武装部弹药库为界，南面与香山丽景小区为界，西与古宋河和东通道为界，北邻古叙路。2、项目规模规划总用地面积：15866平米，建筑密度：40%，容积率：7.3，绿化率30%。总建筑面积：平米，可售面积约平米。3、项目类型商住一体，旧城改造，现代风格，高层建筑。4、项目产品面积区间：

14、67-139平米，少量两室、四室户型搭配多数三室户型配比，全明、全采光、无浪费结构设计，比例合理。五、 SWOT分析对比1、 S:优势 本案地处城市中心街区覆盖区域，潜在客源多 本案属旧城改造项目，滨河而建，有自然人文景观特色 本案区位优势决定城市配套成熟，紧邻部分行政服务中心（水是重点，根据市调，光明新区日常用水相较城区更困难） 本案地处交通要道（至古叙路紧邻本项目）且是与主城区链接大桥处，交通、出行便捷 本案设计理念中肯，户型设计以及面积配比均以当地市场为基点，完全与市场接轨 开发企业是本土优质企业，有一定市场基础资源2、 W:劣势 高密度高容积率高层建筑 景观多利用自然人文，项目内部缺乏

15、足够空间进行打造 旧城改造，目前与原有民居节奏不协调3、 O:机会 主城区商品房房源放量少 项目周边社区成熟，可通过实效营销手段带来口碑效益，达成快销目的 结合目前兴文县城市发展规划，本案正处“一心”重点区域（马栏湾） 目前兴文县各项目体验式营销，活动营销均未受重视，推广手段的实效性有待加强4、 T:威胁 本案紧邻两个体量更大的同质化项目“水悦城邦”和香山丽景（整体市场同质化都比较严重） 住房消费不集中，两个新区（光明新城、温水溪）拆解城区潜在客户住房消费 新区项目普遍具规模，且跟上了规划步伐，整体景观、外立面、情景区配置比较明显六、 营销思路解读经过系列举例说明与数据基础，针对本案，旗轩地产

16、营销作出下列几点营销思路供各位老总思考：1、营销卖点提炼从产品设计来说本案完全符合市场定位，但表象同质化无可非议，针对一个即将推出市场的同质化产品，如何提炼项目卖点是每个营销团队在工作过程中的首要思路；旗轩地产认为，本案存在以下几个卖点值得提炼与推广：卖点：旧城改造，运用拆迁安置客户资源带动市场认知度；做温情服务，用亲情、爱情、友情等词汇，以体验式活动营销引爆首期亮相推广；列：以“hello，邻居”为主题，打造部分情景体验区，利用原有安置客户与前期认筹客户互动，提倡邻里之间的温情，并结合案场、文案、平面物料、媒体推广做大活动营销，以期用突发性效果占领兴文县潜在客户视角。卖点：滨河而建，突出山水

17、融合的特点；做文字功夫，运用平面广告位突出本案无法超越的观景效果，以环境营销带动项目销售；例：以“为爱而生，您和“他”必须在一起”为主题，利用项目施工进度，尽量多与客户实地互动，传输景观理念、风水理念，区域理念，提倡居住品质与城市生活、教育、购物、交通、政务等成熟配套，结合文案、平面物料、现场景观的搭配让项目渐入佳境，进入强销期。卖点：区域位置优越，利用平面物料，媒体等，突出城市中心区位优势，未来发展趋势等，用长远规划法牵引客户思路，阐述本案投资价值、升值空间，居住情节来带动项目销售。例：以“城市之心，我在马栏湾！”为主题，运用兴文县政府针对马栏湾片区的建设词汇，以标杆式语言突出兴文中心城区发

18、展方向、投资潜力，引导客户对本案所处区域的归属感与认同感，并以此为实效营销手段，促进项目销售。2、客户目标定位目标客户以生活半径3公里以内，车程10分钟，县城中心区域的刚性需求或改善性需求的潜在客户群为主。补充客户以周边乡镇改善性需求客户或为子女改善生活、教育环境的客户，工作调动关系的需求客户。偶得客户看好本区域位置，发展潜力的投资性需求客户。3、销售产品定位由于本案地理位置与规模的局限，销售产品主要还是以住宅为推广主导（本案设计相当用心，面积区间为：67-139平米，以少量两室四室户型为辅，三室为产品主结构充分考虑了兴文县市场需求）；商业部分较少，鉴于本案所处位置市场自然消化无困难。4、营销

19、流程 通过上列思路解读，旗轩地产营销如有幸获得此案营销权利，我们会秉承从业以来的专业态度，运用高质、高效的营销团队为贵公司提供最完善的策、销服务，并为此制定下列流程作为全盘营销实施路径：第一步：项目前期策划1、 做细市场调研及走势分析、预测2、 前期市场推广与实施办法的研究评测3、 品牌战略策划第二步：项目整体策划1、 项目营销阶段性划分与分期战术计划部署与促销手法建议，确定价格策略2、 价格体系及付款方式原则，现场与案场包装要点，阶段性促销活动策划，收集市场反馈信息及时调整营销方案3、 确立媒体推广方向，确定文案、媒体推广题材炒作4、 做好售前、售中、尾盘期房源销控第三步：尾盘期策划1、 完善客户资料收集与特殊情况预案2、 无缝链接物业管理公司，协助完善物业服务并解决问题，严格控制物业服务品质，避免虎头蛇尾带来一系列负面效应从而降低企业品牌形象3、 清盘，完善各项销售收尾工作专心-专注-专业