房地产企业涉税风险(共4页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上房地产企业涉税风险一、 销售收入确认方面存在问题1、价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费等价外费用，作为“代收代付”款项核算，甚至直接计入物业管理公司账户。2、企业收取的购房定金、购房首付款等预收款未及时申报缴纳营业税。企业在开发楼盘“开盘“销售前，收取的购房者定金，因未领取商品房预售许可证，公司采取”个人借款“形式入账或不入账。3、企业采取“以物易物”、“以房抵债”等方式销售房屋，导致未申报缴纳营业税。目前，房地产企业普遍存在将完工产品如营业用房（店面），抵付工程承包人工程结算款现象，导致房地产企业未及时

2、确认销售收入，建筑企业未及时体现营业收入，从而造成双方漏缴营业税。4、已售完工产品收入确认滞后。房地产企业仅在办理房产产权证前开具不动产销售专用发票时，才将“预收款项”结转为“销售收入”从而推迟体现利润，少缴企业所得税。根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发【2009】31号）规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品的预收款项，结转为销售收入。二、开发成本确认方面存在问题1、虚列或虚增成本（1）开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这

3、笔代缴费用计入工程照价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。（2）多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还有向企业和个人的民间贷款。其支付的借款利率高于税法政策规定的利率扣除限额，并计入开发成本。（3）虚开建筑业统一发票。存在企业取得建筑业统一发票未写明具体项目名称，如只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实限制，税务部门难以短时间对工程项目进行计量、核查，实现用建筑业营业税去减少企业所得税税基。（4）利用关联交易转移利润。（5）将与生产无关的费用计入成本。2、未按配比原则结转成本如将应分

4、摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗完。3、多列预提费用。开发企业利用“待摊费用”、“预提费用”调整当期利润。如预提“公共配套”费用数额大，在配套工程完工验收之后不及时结转配套工程成本，对预提费用的余额不及时调整，冲减商品房成本，而是长期滚动使用，减少应纳税所得额。个别企业在配套工程完工验收之后继续计提或重复计提“预提费用”，造成少纳税款。三、纳税申报方面的问题1、未规定执行企业所得税预缴制度。开发企业未按规定预计毛利额。根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得

5、税处理办法的通知（国税发【2009】31号）规定，开发企业对开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。但企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，而季度申报利润总额却不按“预收账款”科目计算的预计毛利额，导致企业所得税季度缴纳额少申报。2、纳税申报前未对预计毛利额进行调整。根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发【2009】31号）规定，企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告，在实际工作中，存在企业开发产品项目已完工并已结转收入成本，但未按规定出具差异调整情况报告，造成企业少申报企业所得税。3、房产税和城镇土地使用税申报不实。企业在经营过程中，因销售开发产品相应进行土地使用权分割、转让，因此在年度内企业所拥有的土地面积动态变化，企业未及时对存量开发产品实际占地面积进行登记，未按时准确计算，缴纳城镇土地使用税。另外，企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。但很多企业在未结转至“固定资产”科目前，不申报房产税。以上问题，税务部门可以通过对企业的历年财务报表、楼盘销售进度及毛利率比对，并结合房管部门等第三方信息进行深入分析就能发现问题。专心-专注-专业