凯旋名门酒店裙楼商业提案(共10页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上“维也纳”酒店裙楼商业沟通案 2014年10月目 录一、项目分析项目区位周边商业环境项目属性项目优劣势分析二、项目招商定位招商目标业态定位招商业态布局三、招商价值评估招商政策租金标准三年期收益总货值四、招商推广建议楼体广告“维也纳”酒店裙楼商业沟通案本次汇报从认知项目本体和区域市场入手，对项目区域环境、自身禀赋加以初步分析研判，同时结合区域市场商业特征，就项目商业定位方向进行讨论，期望能通过本方案对贵公司招商执行思路有所帮助，并根据项目进展确定进一步合作的事宜。一、项目分析项目区位项目位于宜昌市东大门伍家区桔城路中段，宜昌城区“东扩”规划的核心地段。距离宜昌火车站东站

2、仅两分钟车程，对望伍家区最大、最热商业集群“福久源新天地”，周边人流量较大，地理位置较好。（配区位图）项目周边商业环境项目所在地为宜昌主要出行集散地，周边紧邻多个高速出入口、火车东站及长途客运站。因而长久以来，项目周边逐步自然形成了与物流客流相关联的商业业态配套，主要以餐饮、酒店住宿、汽配汽修、洗浴休闲等业态为主。近五年以来，随着伍家岗片区的快速发展，刺激该片区居住人口及消费需求的快速提升，“福久源新天地”应需而生，成为伍家岗片区内目前规模最大的综合商业集群。主要经营业态以服装零售、餐饮、休闲娱乐为主，自整体开业以来经营氛围较好。“福久源新天地”的开业进一步丰富了该片区的经营类别，同时更提升了

3、片区的商业品质。项目基本属性裙楼一层约1800地上层数28层裙楼二层约1300地下层数2层裙楼三层约1800528层约600裙楼四层约1800总建筑面积约20000裙楼总面积约6700裙楼需招商面积约6200酒店使用层数16层写字楼使用层数8层由于现阶段准确数据未确定，以上数据为预估数据，仅供参考示意使用，缺乏一定精确性。项目优劣势分析项目优势：1、周边商业基础环境较好，车流、人流量较大。2、紧邻伍家岗片区核心商业区，商业氛围浓厚。3、靠近火车站、长途客运站，其配套类业态经营风险较低。4、柱网规整，便于后期商户使用。项目劣势：1、项目商业部分进深较大，影响商业布局，将会拉低租赁价值。2、项目位

4、于街道阴街面，人流量低于福久源侧街面。市场潜在威胁及影响：1、将近年尾多数商家无投资计划，工作重心以拓展业务及回收账款为主。我项目在该阶段投入市场，工作难度较大。2、福久源项目开发商弘洋集团于伍家岗另一项目东郡商业部分（约30000）将于10月开始签约，将会分流大量商户资源。二、项目招商定位招商目标业态定位 结合项目目前片区经营情况和项目自身的软硬件条件，我们认为，其在定位目标经营业态过程中应满足以下几点原则：1、针对客群与酒店客群有一点重叠性，与酒店行业有经营互动的关联性业态。理由：培养产业链，充分挖掘共有客群消费能力，拉动消费需求，以提高经营效率。2、能满足火车站、长途客运站客流的消费需求

5、。理由：匹配火车站、长途客运站旅客的临时或短期消费需求，以需求决定经营业态，提高服务品质，降低经营风险。3、能对“福久源新天地”现阶段经营业态有一点补充。理由：“福久源新天地”的商业氛围已经成型，且业态定位包容性较广，有较强的客流号召力。为避免与其正面竞争，建议在业态定位中避免其主要经营业态，错位竞争。4、招商对象以中大性商家为主。理由：由于项目主体为大卖场型布局，若吸引小型商家的入住，必将对卖场做新的商铺分割，增加人流动线。提高了公摊加大了商家的经营成本和经营风险，由于进深过大，临街面有限，所以分割后并不会提高项目的租赁收益。结合以上几点原则，我们在对所有业态进行筛选比对中拟定一下类型业态为

6、本项目的目标业态为主。业态匹配点中大型餐饮 西餐咖啡 网络会所 足疗按摩 桑拿水会 健身房 中大型休闲快餐 特产礼品专卖 旅行社 商家品牌示意：中大型餐饮：沙龙宴、稻香阁、福厨、摩滋概念餐厅等西餐咖啡：上岛咖啡、创业咖啡等足疗按摩：豪爵足道、布莱德推拿按摩等健身房：康劲美运动会所等中大型休闲快餐：一爿香、蒸功夫等招商业态布局针对已经确定意向的业态定位，结合不同业态对租金的承受能力，拟定建议业态布局如下：1F：特产礼品专卖、旅行社、中大型休闲快餐及其他2F：网络会所、西餐咖啡、中大型餐饮3F：中大型餐饮、足疗按摩、桑拿水会4F：健身房或足疗按摩、桑拿水会小结：以上业态布局为理想建议布局，在后期招

7、商工作的开展中，可针对承租商户的实际需求或对租金的承受能力做一定范围的调整。目的以满租为原则，不要求业态的多样性、包容性。三、招商价值评估招商政策由于项目目前未进入实质操作阶段，多数情况未能清晰的了解。对于招商政策方面仅针对几点关系到租赁主体的事项提出建议。1、目前片区商业氛围较好，且具有较大的发质潜力。同时考虑到本项目商业初步形成，需要培育时间。建议租赁期限为3年，3年租赁到期后，续租租金标准随行就市。2、由于项目所定位的商家基本为中大型商家，需要引进的商家自身有较强的资金及经营实力，有一定谈判话语权，且项目本身处于培育阶段。建议在租期内给予612个月的免租期（不同商户区别对待）。3、由于项

8、目单层面积较大，平面通路动线较少，通路主要以电梯、楼梯为主。建议优选大型商家考察选址，中小型商家作为附属配套填充。租金标准在接到本次的方案制定任务后，我们迅速积极的针对项目所在地片区进行了市场调研工作，周边现阶段租金价格情况如下：商区楼层/区位租金价格福久源新天地1F临街约120元/月1F内街约80元/月2F约50元/月3F约40元/月金欣商业广场1F临街约80元/月1F内街约40元/月2F约18元/月周边其他散铺福久源同侧1F约85元/月福久源同侧2F约35元/月本项目同侧1F约70元/月本项目同侧2F约30元/月参考上表，市场平均租金标准为一层80元/月，二层30元/月（由于“金欣商业广场

9、”二层属于内铺二层，所以不做参考。），而“福久源新天地”由于拥有规模、规划、推广、自有消费客群、招商等优势，所以租金水平高于同区域平均水平。“福久源新天地”同侧散铺租金水平高于本项目同侧散铺租金水平。结合我项目自身软硬件情况考虑，我项目需要招商面积约6000余平米，规模相比“福久源新天地”较小。同时相比“福久源新天地”在招商过程中的推广宣传力度，我项目在考虑到经营成本的问题，无法承担如此巨大的推广开销。相比“金欣商业广场”及其他周边散铺，我项目在建筑形态、商业格局上有一定优势。所以我项目在拟定租金标准时应考虑到一下几点：1、本项目整体租金标准应低于“福久源新天地”的租金水平。2、由于本项目一层

10、进深过大，靠内部区域商业价值不高，一层租金标准建议与周边平均水平持平。3、二、三、四层商业由于主要以大商整体租赁为主，对比物业硬件优势，租金水平可以略高于周边平均水平。具体租金定价建议如下：楼层建议租金标准一层75元/月（前后平均）二层50元/月三层35元/月四层23元/月三年期收益总货值区位面积（）租金标准 （元/月）月租金（元/月）租期（月）平均免租期（月）计租期（月）实际总收益（元）1F180075369272F13005065000369273F18003563000369274F1800234140036927收益汇总元如上表所示，前三年商业培育期在免除免租期后，总计租时间为27个月，总租金收益为元，平均每年收益约为270余万，实际第二、三年租金收益为元/年。三年培育期结束后租金可根据市场行情调整，保守预计递增幅度约为15%20%之间，年租金收益将达到约440万/年。四、招商推广建议专心-专注-专业