房地产定价原则(共12页).doc
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_1.gif)
![资源得分’ title=](/images/score_05.gif)
《房地产定价原则(共12页).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产定价原则(共12页).doc(12页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、精选优质文档-倾情为你奉上窗体顶端窗体底端住宅项目定价方法(科学、详尽))住宅项目定价方法探讨 在住宅项目定价实践中,其定价方法较多,其中主要有成本加成定价法,它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价,其公式为P=C(1+)1,但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润,而不考虑需求和市场竞争状况,其结果是住宅要么卖不出去,要么企业不能获取较大的利润。竞争定价法,它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法,这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况,在房地产竞争激烈的今天,其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下,为了不破坏整个市场价格的平衡,这是一种较常采用的定价方法,
2、但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑,这样就显得过于笼统,没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分,故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。此外,还有尾数定价法,以及差别定价法。在本文中,主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法,它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里,称之为类比量化定价法。该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重,并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值,然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值,其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分,再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二
3、乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价,最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化,而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出,而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大,而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因素,分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境(景观、污染)、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告,其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大,表示等次越高,详见下表1。表1 住宅项目影响因素、指标与分值2 二、权重的确
4、定 表2 住宅项目影响因素权重计算表(0?9评分法)3笔者运用价值工程中的0-9评分法来确定权重。三、项目均价的确定通过表2确定的各影响因素的权重和拟售项目及类比项目所赋予的分值,由公式得出各项目的总分,其中n表示项目影响因素的项数,Wi表示权重,Fi表示分值,其计算如表3。表3 类比量化定价法计算表 然后根据表3得出的数据,运用最小二乘法建立回归方程,即P=a+bS4,其中P为项目均价,S为项目得分,确定参数a和b后,代入拟售项目的得分,即可得拟售项目的均价。四、住宅项目各单元定价上述定价只是制定出一个小区或一栋楼的基准平均价格,而对具体的某一单元而言,由于位置、层高、区位、朝向、景观、户型
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 定价 原则 12
![提示](https://www.taowenge.com/images/bang_tan.gif)
限制150内