2011年2月份太原房地产市场月报(共13页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2011年2月份太原房地产市场月报第一篇：当前全国政策解读出台背景：2010年来，我国实行了三轮调控，两次加息，七次上调准备金率。尽管调控力度一步步加强，但房价快速上涨势头并未得到有效抑制，因此调控政策也不断严苛和细致，继北京版“国八条”2011年2月15日获批后，北京楼市调控15条细则16日又紧跟着出台。原本就已经十分严厉的限购、限贷政策再次升级，再加上对土地转让价格的明确限制和再次强调保障性住房供给，一整套着力让楼市回归居住本质的政策体系已初步形成。会议进一步确定了若干新的政策措施，其中包括，二套房首付提至60%，有两套房及以上者限买新房，不足五年卖房全额征税。新

2、“国八条”政策细致苛刻，也表明了政府稳定房价的坚定决心，但是以行政手段调控房价有悖市场规律，尽管可能在一段时间内起到一定效果，而市场发展方向最终仍将取决于供求关系。行政干预效果如何有待市场验证。政策影响；整体而言，随着“国八条”、房产税、加息等政策的实施，未来房地产市场将呈现出“一降三升”的态势：（1） 各地新建住房成交价格、成交量将有不同幅度的下降，刚性需求将成为市场的绝对主角；（2） 由于投资性需求转移，商业市场将获得青睐，价格很可能呈上升趋势；（3） 限购已经扩展到二线城市，根据以往经验，预计全国三、四线城市房地产量价将成上升趋势；（4） 买房门槛明显提高，刚性需求受到抑制，租赁市场需求

3、量增大，房租上涨压力较大。第二篇：全国政策落地，太原限购细则出台出台背景：“限购令”、“新国八条”等房地产调控政策频频重拳出击楼市，虽然没有让楼市“速冻”，但是降温的效果非常明显。2月19日太原市政府出台关于进一步做好房地产市场调控工作的意见，将本地楼市“限购令”细化为了11条。尤其值得关注的是，细则将限购房屋范围从“新建商品住房”扩大到了“住房”，这也意味着，购房人购买存量房即“二手房”时也将按此政策执行。太原限购令对太原房地产市场影响：有钱人不买低价房，没钱人不买高价房，没房的人买低价房。购房者分三六九等，项目也有高中低档。限购令的目的就是控制房价、调整结构、解决居民住房。限购令限制的主要

4、就是投资、投机性购房，制约的是高端、高价房，满足自住性购房。对购房者的影响 一、地市客户太原市以往高端项目的目标客户3050%来自于周边地市，如大同、古交、柳林、孝义等矿区。近几年来他们在太原已经拥有多套住房。限购令的出台把这批来自地市的暴富群体排除在外，从根本上减少了一大块有效客户群体。像去年星河湾等项目那样来自地市的大佬一次性购买多套豪宅的盛况已不复存在。今年所有的项目也不一定会像往年一样把某些地市作为重要的目标区域大力推广。来自外地的有效客户主力转变为一部分为子女上学或进市安家的群体，以及新富裕起来有资格在太原购房的一小部分群体。二、外省客户来自浙江、福建等地的南方商人最近几年在太原市的

5、购房量快速增长。限购令的出台，把这些做短期生意提供不了固定税收的购房、炒房者排除在外。再则即使能提供纳税证明，但他们在太原的购房数量已经不允许再次购买，加上政策的不确定性导致他们对未来的趋势难以预测，从而把资金转向别的行业淘金。至于短期性的炒房团更是难以入市。这部分人占到部分市场比例的515%左右。三、太原市客户高端人群：太原市的高端人群起码都拥有两套以上住房，限购令出台就不能再买了。这是限制的最大的一部分客户来源。起码占到以往高端项目目标客户群的4060%。中断人群：太原市中低端人群大都已有一套住房，还有机会再购一套。低端人群：太原市的低收入家庭没有住房，即使有条件买，也难以承受高房价的压力

6、。目标仅限于低端产品。不在限购令制约的范围。保障房、廉租房的供应旨在解决大批此类群体的住房问题。四、有效客户符合限购令条件的购房人群为数不多。政府今年的政策目的就是不让买房，如严格执行期限延长房价必降。五、无效客户购房目标转向六区之外的周边县市，如榆次、情徐、阳曲等地，预计榆次一带的市场引来阳春。对相关事物的影响一、家庭小型化快速分离为应对限购令，会促进大家庭的迅速分离，以达到购房条件。二、房价稳定甚至下降限购令意在从购买量上限制购房群体。在土地供应量不减少、保障性住房供应量加大的情况下，购买量少供应量就会相对变大，就会造成供大于求，形成竞争。从而达到稳定甚至降低房价的目的。三、小产权房与房租

7、的上涨低价房项目有相对应的大量低收入客户群体，与限购令不存在冲突，但是限购令限制了高价房而有可能会导致低价房甚至是小产权房的价格上涨，没有办法买房但确有需求的就会租房，从而导致租金上涨。四、今年政策侧重保障房建设政府今年的政策导向是大力建造落实保障房、廉租房及经济适用房工程。在限购令出台的同时，大量的供应此类房一方面解决低收入家庭的住房问题，另一方面大量的低价房冲击商品房市场，平衡供应结构，调控、拉低房价。五、住宅市场冷淡 商业热卖限购令实施住宅市场萧条，已经有很多的投资者把方向转向商业地产，商铺、写字楼、公寓热销，价格上涨。六、营销难度加大 开发商被迫变卦 高端房处境尴尬限购令的出台令今年的

8、房地产市场营销面临着极大的压力与挑战。开发商对上市效果以及销售情况预期难测信心不大，都会面面观望，不敢冒然出手。有的开发商会把目标转为开发低端房，开发计划重新考虑。中高端项目的开发商由于销售困难会降低房价以便吸纳中低端购房者购买。新产品户型减小、配套压缩成本降低、别墅滞销。七、经济发展受到影响 限购令是个短期的严厉调控行为，不符合市场经济发展的规律。在得到控制房价上涨平衡供应结构的同时副作用也很大。效果如何能持续多久，是最应关注的问题。第三篇：太原房地产市场分析：（一）太原商品房市场分析2011年1月，太原商品房市场供应量与2010年12月相比基本持平，供应面积为25.25万平方米，成交量与2

9、010年12月相比大幅上涨，成交面积为34.75万平方米。2010年1月2011年1月太原市商品房市场供求对比情况2011年1月，本月太原房地产市场供应25.25万，成交量为34.75万，供求比为0.72。本月是2010年的最后一个月，老百姓都会希望在下一年价格能够平稳一点，所以都持有观望情绪，以至于本月成交面积下滑。1. 成交总量：2010年1月-2011年1月太原市商品房成交备案面积走势2011年1月，太原房地产成交面积为34.75万，成交量较2010年12月明显上涨，环比上涨43.95%，同比上涨22.45%。2. 成交均价：2010年1月2011年1月太原市商品房成交均价走势图2011

10、年1月，太原市商品房成交均价上涨，全市商品房成交均价10208元/平方米，环比上涨32.77%，同比上涨77.87%。（二）太原商业市场分析2011年1月，太原商业市场成交量为2.0万平方米较上月上涨，环比上涨41.23%，同比下降3.26%。2010年1月2011年1月太原市商业市场成交量2011年1月， 太原市商业成交面积为2.0万平方米，成交套数为136套，较上月增加了77套。1. 成交均价走势：2010年1月2011年1月太原市商业市场成交价格走势2011年1月，成交均价下降，成交均价为7180元/平方米，环比下降21.76%，同比价格基本持平。（二）太原办公市场分析2011年1月，太

11、原市办公市场成交量大幅上涨成交面积为1.35万平方米，环比上涨了43.73%，同比上涨了19.38%。1. 成交总量：2011年1月， 太原市办公类房地产成交面积共计1.35万平方米，较上月上涨了0.4万平方米，成交套数共计90套，较上月减少了53套。2. 成交均价：2010年1月-2011年1月太原办公用房市场成交价格情况2011年1月，太原市办公类用房成交均价为8820元/平方米，环比下降20.72%，同比上涨32.45%。（四）各主要项目销售情况分析：本月由于春节的到来以及春节刚过，2月限购令细则的出台迫使开发商和购房者均陷入观望的境地，太原房地产市场各家楼盘销售情况均不容乐观。而各大开

12、发商也在春节期间组织各种营销活动，在宣传本项目的同时也为2011年开个好头。据了解，我市原定于2月开盘的楼盘至少有十个，如小店区的君豪风尚国际、太原茂业天地，迎泽区的华龙泰国际中心、景辉诚上城等。而为了避开调控“组合拳”的“锋芒”，各家开发商纷纷延后开盘计划，改而观望。2月太原市商品房成交1082套，环比下降-46.20%，成交面积.03，环比下降-50.80%，成交金额.8元，环比下降-63.00%。附件：“国八条”调控细则要点及政策点评第一条：进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度

13、和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 政策点评：明确调控方向，将调控提升至政治层面，首次提及房价调控目标化，明确要求在一季度落实年度各地区的价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。第二条：加大保障性安居工程建设力度。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。要努力增加公共租赁住房供应。政策点评：2011年是个保障房年，这一条扩大了保障性住房的来源，新增了改建、购买、长期租赁等方式，对保障房建设将会有一个有效的推动。特别是首次提及将建

14、制镇纳入住房保障工作在高房价的影响下，目前已经全国性的房价比较高，加大保障范围有利的缓解了价格上涨过快的影响。第三条：调整完善相关税收政策，加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。政策点评：提高出售门槛，通过税收完善政策遏制过度炒房，以及抑制部分开发商过快上调价格；弥补“阴阳合同”避税现象导致楼市调控作用减弱的漏洞，严格收取将给市

15、场调控带来相比房产税更有效的作用第四条：强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。政策点评：打击投资型需求，抑制二次以上改善型住房需求。目前存款准备金率已达历史最高点，这一政策将二套房的首付再提高一成，可提高炒房门槛，有效降低了金融机构的风险，对楼市影响较大。第五条：严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的

16、70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。政策点评：从源头上确保保障性住房建设的推进，并且明确了土地供应的量，限购令+开源供应+禁止囤地+供应中低价土

17、地，确保市场供应量不紧缺，刚性需求能够买到房。第六条：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。政策点评： “国八条”将限购的执行细则做了明确，要求“暂停”对部分人群的售房，此政策将会有效“萎缩”购房需求，与扩大土地供应、禁止囤地、扩大中小户型及保障房供应等政策形成合力，有效推动市场的供需平衡，这一政策将会在短时间内缓和供需矛盾，确保市场的稳定。第七条：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，明确约谈问责机制，有效督促地方政府执行稳定房价及保障房建设。第八条：坚持和强化舆论引导。将舆论引导提到一个高度，从意识上引导合理的住房消费观念。专心-专注-专业