我国房地产业的发展(共5页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上摘要：房地产业作为我国的支柱产业其发展成了我们关注的焦点。近观几十年的发展,房地产业以其神奇的速度让我们看到了其巨大的发展潜力与发展空间。本文将解读一些有关房地产最新政策，并会对房地产的法展做一些预期。关键词： 房地产 政策 发展近年来，我国房地产价格一路飙升，对人民生活和国民经济的发展都造成一定影响。房地产价格如果平稳上升，与居民可支配收入的增加和整个国民经济的发展速度相适应，对国民经济的发展就会起到积极作用。如果房地产价格变化剧烈，无论急剧上涨还是下跌，均会对国民经济产生不良影响，甚至造成严重后果。当房地产价格急剧上涨，必然影响正常的住房消费，容易引发投机，造成财

2、富分配不公，并产生恶性循环，引起房地产价格进一步上涨。造成经济的虚假繁荣。当房地产价格急剧下跌，会造成房地产业无法正常运行，房地产企业大量亏损，甚至破产，导致关联企业遭受损失，甚至造成银行破产，引发金融危机。综上所述，探究房地产业的发展也就成了必然。下面的表格将形象的说明我国房地产价格上涨的趋势。 111月全国房价走势月份一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月同比跌0.9%跌1.2%跌0.2%跌1.1%跌0.6%涨0.2%涨1.0%涨2.0%涨2.8%涨3.9%涨5.7%环比跌0.2%跌0.2%涨0.2%涨0.4%涨0.6%涨0.8%涨0.9%涨0.9%涨0.7%涨0.7%涨1.2%从

3、表格中我们可以很明了的看出我国房地产发展的现状，涨到了5.7%也许是一年前我们想也不敢想的，但当看到这一组数据时我们不得不信。房价上涨有其必然的趋势但也有不合理的原因。我们先看一下影响房地产价格的所有因素。一 经济因素 影响房地产价格的经济因素主要是国家、地区或城市的经济状况、城镇居民的人均可支配收入和储蓄投资水平。这些因素会影响房地产的总体供给，特别是影响需求。另外，经济周期对房地产价格也有很大的影响。目前，随着我国国民经济的发展，人均可支配收入也越来越多，人们对住房的要求越来越高，需求也随之增加。受经济周期的影响，我国的房价的涨幅也是越来越离谱。二 社会因素 影响房地产价格的社会因素包括人

4、口家庭、城市化状况、社会治安、文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。房地产的需求从根本上取决于城镇居民的居住需求。我国教育体制的改革使我国的国民素质的得到普遍的提高，受高等教育的人群随之增加，城镇化水平也越来越高，速度也越来越快，对住房的需求也就成了必然。生活水平的提高，人们的攀比意识，社会治安的稳定等都使人们需要更高质量更多的房屋。这些也使导致房价上涨的必然因素。三 行政因素 行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融土地、住房城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。行政因素对房地产价格的影响作用也是突出的，并且行政因素对房地产价格影响作用的速度相对较快。

5、由于我国的财政收入很大一部分来自于房地产业及其相关产业，所以我国对房地产业的干预比较少，市场上房价就出现了不合理的增长情况。四 房地产内在因素和周边环境 这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的区位、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染环境等。这个因素仅仅影响单栋房屋的价格，但是随着周边环境的不断改善使得房屋的总体价格不断上升。从这些因素中，我们也看到了房价不合理增长的症结所在，这些都影响着我国房地产业的发展。如何解决这些问题，也就成了我们的首要任务。令我们欣慰的是，政府出台了相关政策来遏制房价的上涨。12月14

6、日国务院常务会议针对目前房地产市场投机浓厚，房价飞涨的态势，提出了四条针对性的政策，这样，房地产政策在经过一年的放浪形骸之后，从终点回到起点，老老实实“回家吃饭”。 事实上，仔细研读国务院的几条措施，还是用市场手段来遏制房价疯涨和投机过旺。首先，增加普通商品住房的有效供给。这个要求是对的，平抑房价从根本上来说就是要解决中国房地产市场长期供需严重失衡的问题，这是用市场手段来遏制投机，从这个意义上来说，我们的房地产调控的技术已经走上正道。历史经验告诉我们，不增加供给单纯依靠加税以及打压不但不能压制住房价，还造成了市场的暴涨。 其次，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信

7、贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。这次会议很明确，就是遏制投机性需求，鼓励改善性消费。房地产也不是救世主，它的发挥拉动经济效应也是有限的，因为房地产多次当了出头鸟，多次被宏观政策率先打中，因此，房地产产业也需要低调。再说，全社会的剩余资本都跑到房地产行业里，势必对此行业造成冲击，比如说前段时间央企高价拿地已经踢翻了整个市场的秩序。改善性需求和自住型的需求应当给予鼓励，因为他们是市场里真正的需求者，至于投机性需求在市场疲软之际，需要投机性行动来改善市场的活跃度，现在是量价齐升，投机性行为已经引起了高层的关注，上了黑名单。但这个决议并不意味打压房地产，只是遏制投机性需求，改变整个市场疯

8、狂的预期。 不过，这里有个难点，现实中很难区分改善性住房和投资性住房，因此，可能会导致部分改善性需求也一并遭到遏制，这不是我们政策出台的本意。 第三，加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。这一点短期看对市场不利，但长期看对市场是有利的，因为现在房地产市场确实存在着很多不规范的现象，不把这些病毒清除，就会侵蚀整个房地产市场的身体，把市场搞得一塌糊涂，最后大家都没得做。招拍挂制度价高者得的原则，推高了土地价格，为地王囤地圈钱提供了方便，因此需要完善，应当采取价优者得的原则。 第四，大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决154

9、0万户低收入住房困难家庭的住房问题。这一点是归政府管，应当把商品房和保障房分开，政府的归政府管，市场的归市场管，责任和功绩都必须要分清楚，各司其责，才能从根本上解决老百姓的住房问题。保障房这一块,笔者更倾向于做好廉租房和公租房，公租房应当将毕业三年内的大学生划进来，这些年轻的精英们，是未来财富的顶梁柱，不能老是让他们蜗居或者沦为蚁族。 还有一个是国家想用三到五年时间解决棚户区问题，棚户区关系到城市的形象，也是社会矛盾易发的地方。会议决定，目前我国一些城市和国有工矿及林区、垦区仍有近1000万户家庭居住在棚户区。用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基

10、本完成。棚户区改造现在的时机也逐步成熟，因为现在政府的财力已经可以应付1000万户的居民改造住房的需求。 总而言之，从这次会议上发出的信号是，继续鼓励合理的市场行为，打击投机性的行为，从而从整体确保房地产市场健康发展。从12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求；到12月9日国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策，再到12月14日明确提出要高度重视房价过快增长的态度，遏制房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。政策组合拳紧锣密鼓，说明高层对房地产的过度投机，过高的房价对经济健康的危害和金融安全的关注提升到非常重要的地位。这也意味着从08年底开始

11、的鼓励、促进房地产发展的政策已经被目前调控政策取代。这是非常及时正确的，对于保证房地产市场的健康，降低房地产市场的泡沫风险，让房地产回归消费和民生，保障绝大多数民众的住房权具有极其重要的意义。房地产政策正式从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”。政策的导向和意图极其明显。 总而言之，从这次会议上发出的信号是，继续鼓励合理的市场行为，打击投机性的行为，从而从整体确保房地产市场健康发展。政策出台后也引发了大众对房价是否会继续上涨着一问题的讨论。从以上政策中我们可以看到，加强和改善对房地产市场的调控，重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分

12、城市房价过快上涨的势头。在开头的表格是国家统计局最新公布的数据，这说明了月份，全国个大中城市房屋销售价格同比上涨，涨幅比上月扩大个百分点。事实上，自今年月份开始，全国个大中城市房价同比持续上涨。另外，房价环比呈上涨的城市数量也在持续增多，从一线城市向二三线城市蔓延。房价上涨过快，不仅使普通群众住房难问题凸显，而且高房价会对居民消费形成严重“挤出效应”，事关中国长远发展的经济结构调整也会因此受到影响。遏制房价过快上涨的势头，让房价尽快步入理性轨道是当务之急。 按照国务院常务会议的部署，要增加普通商品住房的有效供给，特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。在保证

13、质量的前提下，加快普通商品住房建设。此前，政府调整了个人住房转让营业税征免时限，有关专家表示，此举增加短期炒作的成本，目的是抑制投机性购房需求。 从有关政策来看，明年楼市下行的可能性很小。可以说，关于房地产业的有关政策明朗后，市场关于政策拐点的担忧大为缓解。需要指出的是，直接影响价格的“供求天秤”也倾向涨价一方。“由于今年很多开发商减少投资，明年初全国住房供不应求的局面会更突出，价格必定会被进一步推高。”住建部下属研究机构一位专家向记者直言。事实上，就在今年全国房地产市场出现V型反转之际，全国房地产开发投资却没有跟进。据统计，今年前11个月，全国商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7

14、%，增幅比去年同期回落9.5个百分点。实际上，今年楼市交易量大增，也使库存量大降。但也有业内人士及专家指出，明年房地产市场走向可能出现分化：在抑制投机性购房需求有关政策作用下，今年以来涨幅巨大的一线城市楼市可能出现调整，房价涨幅逐步放缓；而受中央积极稳妥推进城镇化政策的带动，二、三线城市房地产市场有望迎来发展良机，可能出现量价齐升的局面。写到这里，想到了最近热播的一部电视剧蜗居里面的经典台词，仔细回味一下感觉其实挺难受的，明年后年我们也会重复海萍走过的路。下面的经典的话作为我们最后的思考：海萍：股票还有涨涨跌跌的，楼市怎么就一直涨呢，前二天报纸上说，楼市有可能下跌，马上就有人出来说话了，说上海的楼市才刚刚进入春天，还春天呢。都涨成这样了，这不要涨成夏天了，我们是不是都不要活了？我真不好骂娘！蜗居郭海萍海萍：现在的房价是没有最高，只有更高，不断的更高，越来越高为什么我们的人生和梦想都要拴在一个房子上呢!我们所有的努力,所有的期盼都仅仅是一处房子,这样的人生是不是太悲哀了! 蜗居苏淳海萍：你抽一辈子烟就烧掉我半套房子！专心-专注-专业