2009年房地产市场总结与2010年行业形势(分析篇)(共18页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上2009年房地产市场总结与2010年行业形势(分析篇）序 言 2009年即将结束，关于房地产市场的是是非非基本尘埃落定，2010年即将迎来，在这里，仕一邦房地产投资研究中心通过本文对即将过去的2009年房地产市场所经过的变化与起伏进行总结，并利用敏锐的宏观剖析对2010年房地产行业形势进行分析。 本文的立足点是“宏观经济分析”，分析的基础来源是各种“数据”与政策指导分析，仕一邦房地产投资研究中心并不只通过简单的数据阐述，而是透过数据本身深入分析并详细阐述宏观经济政策对房地产市场的影响以及应变。 目 录第一部分：2009年房地产市场总结与分析 P5一、2009年经济发展

2、状况概述 P51、2009年大陆宏观经济呈现企稳回升的良好态势 P52、经济运行中存在着许多突出矛盾和问题 P7二、2009年宏观经济运行情况与房地产之关联 P81、投资保持高位，基础建设及房地产投资仍然维持推动经济增长的动力 P92、消费者信心好转，零售总额保持稳定增长 P123、全球经济开始复苏，出口继续企稳回升 P134、通货膨胀压力减轻，四季度CPI转正 P145、房地产在宏观经济中的表现 P16三、2009年全国房地产运行情况与分析 P181、2009年房地产市场急剧升温 P182、多种因素促进房地产市场逆势上扬，房价持续高涨 P20四、2009年底“新”政影响 P211、从行业发展

3、周期来看，大陆上一轮房地产市场的调整是不充分的.P212、房价偏高，调整空间较大 P23五、2009年行业总结 P241、三分之一年刚性需求，三分之二年投资投机 P242、政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷” P243、资本盛宴：61家开发商融资4000亿 P244、地王凶猛 P245、房价疯狂 P246、二手房井喷 P247、年底新政，“遏制”当头 P25第二部分：2010年房地产行业形势与展望分析 P25一、 大陆房地产市场再次、继续调整的方向分析 P25二、 2010年房地产市场发展形势与分析 P261、 房地产开发投资增速将继续增长 P262、 2010年全国房价大幅上涨的可能性

4、不大，小幅下跌可能最大 P273、 全国房地产市场风险主要集中在一线城市 P274、 保障性“政策房”上市数量将增大，但对房地产市场长期影响意义深远，短期影响不会很 P285、 供需变化趋向“供大于求” P296、 房地产开发企业资金压力可能会加大 P297、 房地产开发企业发展受到“抑制”，行业“盘整”预期增大P30三、 2010年房地产行业发展问题及应对 P311、 坚持有保有压、区别对待，对不同需求采取不同政策 P312、 财政货币政策多管其下，抑制不合理需求 P313、 完善供给结构，进一步增加保障性住房建设 P324、 引导银行业因地制宜、有保有压地实行差别化信贷政策 P32四、 2

5、010年整体行业展望 P32第一部分：2009年房地产市场总结与分析 一、2009年经济发展形势状况概述： 2009年全年，大陆政府在应对国际金融危机而制定的一揽子计划的积极干预下，经济发展状态遏制了急剧下滑的势头，09年二季度开始经济形势逐步呈现企稳回升的良好态势，09年全年GDP增长约为8.5%左右，但大陆经济仍面临着部分行业产能过剩、自主增长动力不足、银行不良资产潜在风险逐步增大等问题。 1、2009年大陆宏观经济呈现企稳回升的良好态势。 国际金融危机爆发以来，大陆政府有针对性地出台了投资刺激计划、产业振兴规划、加大科技投入、改善民生、稳定出口等多项政策，一揽子计划遏制了大陆经济快速下滑

6、，稳定了主要区域内投资者和消费者信心，促进了经济稳定回升。 (1)、内需逐步回升 主要区域内投资与消费成为拉动经济增长的主要动力。 前三季度，资本形成拉动经济增长约为7.3个百分点，最终消费拉动约为4个百分点，内需共拉动经济增长约为11.3个百分点，内需增长速度高于大陆改革开放三十年来主要区域内经济平均近10%的增长速度。 投资高速增长。 前三季度城镇固定资产投资累计同比增长33.3%，比上年同期加快了5.6个百分点。大陆政府主导的基础投资成为本轮投资高速增长的重要力量，1-9月国有及国有控股投资名义增长近40%，高于平均水平近5.5个百分点；从到位资金来看，大陆国家预算内资金投资增长约83%

7、，高于平均水平近43.6个百分点。同时，农业、铁路、医疗、环保等基础设施与民生领域投资大幅提高，投资结构得到优化。 消费稳步提高。 前三季度社会消费品零售额增长15.1%，扣除价格因素后实际增长17.0%，实际增幅高于去年同期3.2个百分点。住房、汽车等消费品市场十分活跃，1-9月全国商品房销售面积增速由年初的负增长回升至43%左右，汽车销售增长近30%，家电、建材、家具等相关产品消费形势良好。 （2）、工业生产加快 前三季度大陆规模以上工业增加值同比增长8.7%，其中一季度增长5.1%，二季度增长9.1%，三季度增幅达到12.3%。发电量呈逐月回升态势，1-9月份，发电量累计增长1.9%，特

8、别是8、9月份发电增速回升至9%以上。自5月份以来，货运周转量增速稳步回升，1-9月份货运周转量由1-5月的增长1.8%回升到5%。 （3）、物价下降势头得到遏制 受上年翘尾因素和总需求相对不足的影响，大陆居民消费价格、工业品出厂价格都出现同比下降的走势，前三季度居民消费价格下降1.1%，工业品出厂价格下降-6.4%。但自7月份以来，大陆价格下降的势头得到遏制，7月份，居民消费价格环比止跌趋稳，8、9月份，居民消费价格环比上涨了0.5%和0.4%，工业品出厂价格已连续6个月环比上涨。价格环比水平开始上涨表明扩内需一揽子政策已经消除了通货紧缩，有助于强化企业和居民对未来经济增长的信心。 （4）、

9、经济景气稳步回升 大陆政府的“中国大陆宏观经济景气监测预警系统”显示，与工业生产同步的一致合成指数在2009年2月份见底，3-9月份连续7个月回升，可以判断大陆宏观经济下滑势头得到遏制并形成企稳回升态势。领先工业增长约6个月的经济先行指数在2008年11月份触底，此后连续9个月稳步回升，表明在未来6个月内，工业生产会继续回升。反映工业企业信心的全国制造业采购经理指数持续回升，连续六个月位于临界点50%以上，2009年8月为54.0%，高于上月0.7个百分点，表明未来3-6月制造业将持续增长。预计今年三季度经济同比增长9%，四季度达到10%，全年增长8.5%，实现全年保8%的目标已成定局。 2、

10、经济运行中存在着许多突出矛盾和问题。 在肯定成绩的同时，仕一邦房地产投资研究中心清醒认识到，大陆经济发展还面临不少的矛盾和问题，有的问题还在进一步积累。 （1）、大陆政府产能过剩问题突出，有些行业仍在重复建设 目前，大陆产能过剩问题较为突出，从低端到高端产能、从内需到外需产能、从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。同时，部分项目存在前期工作不扎实、项目管理不规范、项目趋同化倾向突出等问题，重复建设有所显露。一是外需行业产能过剩问题难以解决。受金融危机影响，2009年以来，中国大陆出口呈现急剧下滑趋势，导致大部分为外需服务的生产能力出现过剩，其中不仅包括纺织、鞋帽、箱包等低端产能，而且还包括多

11、晶硅、光伏太阳能电池等高端产能。二是钢铁、有色、建材、化工等传统行业产能已经过剩，但在建和新建项目仍有加大的规模。据统计，2008年底大陆粗钢产能6.6亿吨左右，目前实际需求为4.7亿吨左右，1.9亿吨左右产能出现闲置。水泥行业总产能达到17-18亿吨，而市场需求量大约为14亿吨，存在3-4亿吨过剩产能。三是部分新兴行业也显露产能过剩迹象。新能源、新材料等行业目前在大陆属于新兴产业，发展处于起步阶段，需求市场尚未充分建立。但是在本轮大规模投资的刺激下，部分新兴行业由于新建项目快速增长，产品需求相对滞后，已经出现了产能过剩迹象。 （2）、经济增长主要依赖政策拉动，支撑经济增长的内生动力不强 20

12、09年初以来，大陆经济呈现出“增长靠投资、投资靠政府”的特征。在政府大规模投资和宽松货币政策的配合下，出现了国进民退和国有资本与民争利的局面，部分国有资本大规模进入竞争性领域，挤出了社会投资。如国有企业在各地土地拍卖中频频成为“地王”，中粮收购蒙牛，国有亏损企业山东钢铁收购民营盈利企业日照钢铁公司，民营航空公司基本退出航空运输领域。社会投资由于受到市场信心、国外需求、融资约束、市场准入限制等影响，增长乏力，尚未出现由政府投资向民间投资的增长动力转换趋势。当前的消费增长也主要靠政策引导和鼓励，在国民收入分配体制没有根本性改变的情况下，稳定的消费增长内生机制尚难形成。 （3）、地方政府投融资平台贷

13、款潜藏系统性金融风险 地方政府出于融资和保障基础设施项目资金供给而建立了各种政府投融资平台，作为承贷主体统一向银行贷款，然后再将贷款转贷给企业或项目，使债务信贷化。今年新增贷款的增量大部分流向地方政府融资平台公司。据人民银行的调研，2009年5月末，共有政府投融资平台3800多家，总资产近9万亿元，平均资产负债率约60%，平均资产利润率不到1.3%，特别是县级平台几乎没有盈利。政府投融资平台总体负债率较高，盈利能力较低，透明度较低，银行对平台及地方政府的整体债务水平难以准确评估，信贷资金监管难度较大，政府投融资平台贷款潜藏着系统性金融风险 二、2009年宏观经济运行情况与房地产之关联： 200

14、9年前三季度，中国大陆宏观经济继续保持回暖之势，而除了基础设置的大幅透支投资外，广泛的内需并未完全成为推动经济复苏的主要动力。 其中，固定资产投资过快增长，房地产及与之相关联的投资继续成为投资增长点，而广泛消费并未保持快速增长。从外需来看，总体仍在底部徘徊，年末受到西方国家节日消费的需求，四季度出口同比降幅收窄并开始有所增长。 货币信贷看，在货币政策动态微调的背景下，7、8月份的整体信贷规模较上半年明显收缩，但结构分析显示信贷资金支持经济增长的力度并未见明显减弱。从物价水平来看，通缩压力减轻，CPI在09年年底转为正增长。 第四季度，宏观经济有逐步复苏的迹象，投资增速仍将处于高速，继续成为拉动

15、经济增长的主力，第四季度CPI迎来拐点，而通货膨胀的压力初现，出口继续缓慢增长，信贷将延续四季度的投放速度。 从宏观经济引申至房地产行业： 1、投资保持高位，基础建设及房地产投资仍然维持推动经济增长的动力： 自09年一季度至三季度直至四季度，固定资产投资继续保持较高速度增长，继续拉动经济增长。根据国家统计局公布数据，7月份城镇固定资产投资累计同比增长 32.9%，8 月份累计同比增长 33.0%，当月同比增长 30%。 图表 1：固定资产投资继续保持高位增长 资料来源: CEIC， 联合证券研究所 2009年上半年固定资产投资主要依靠政府投资拉动。到四季度，政府投资虽然继续在固定资产投资中占据

16、重要地位，但是角色已经减弱，与政府投资相关的行业投资经历了上半年的高速增长后开始减速。另一方面，地方政府投资和中央地方政府投资表现出不同的趋势，前者继续表现强势，后者则因为政策倾向以及宏观经济调整方向等原因开始调整减速。 图表 2：政府投资相关行业固定资产投资增速开始放缓 资料来源: WIND图表 3：中央投资和地方投资的不同表现 资料来源: WIND 09年一季度末开始的房地产市场的回暖带动了房地产投资的重新高涨，09年二季度初逐步成为开始房地产投资成为拉动投资的增长点。1-8月房地产开发完成投资 21147亿元，累计增长 14.7%，其中7月单月增速为 19.6%，8月单月增速为 34.6

17、%，较上月有大幅度提升。 1-8 月房屋新开工面积 6.31 亿平方米，累计同比增长-5.9%，7 月份同比增加 0.3%，8月份同比增加 24.2%。不断加速的房地产投资将成为下半年投资保持高增长的支撑性力量。 图表 4：1、2、3季度房地产投资强劲增长 资料来源: WIND图表 5：全国商品房新开工与施工面积同比增速（%） 资料来源: WIND09年下半年信贷的收紧一度引发市场对固定资产投资增长的担忧。贷款增速的下降不一定会引发固定资产投资的下降，首先，自有资金而不是银行贷款是固定资产投资的主要资金来源；再者，最近的新增贷款收缩主要来源于票据融资，而票据融资本来也并非用于固定资产投资。 图

18、表 6：月度新增贷款和投资规模没有必然相关性 资料来源: CEIC图表 7：国内贷款占固定资产投资比重比较小 资料来源：高盛全球经济 2009年二季度开始的的高投资带来了一些行业的产能过剩，目前政府开始关注经济结构的调整，将会限制一些投资项目的审批。另外，目前因为房价的过快上涨而使得房屋销售量出现下滑的趋势形势预期，并且09底房地产市场已经进入了宏观政策调整期，房贷政策执行层面也有所收紧，可能会在一定程度上制约房地产行业未来的投资能力。这些因素是下一个阶段投资高位增长的限制因素。 总结，09年下半年固定资产投资保持高位增长，但是未来上升的空间有限，预计2009年固定资产投资增速为30%左右。

19、2、消费者信心好转，零售总额保持稳定增长： 继09年二季度末开始国内消费需求继续保持稳定增长。1-8月份，社会消费品零售总额 78763亿元，同比增长15.1%，比 1-7月份加快 0.1个百分点。8月份，社会消费品零售总额 10116亿元，同比增长 15.4%，比上月加快 0.2个百分点，剔除掉通缩因素，实际增长更为强劲。 零售总额增幅提高主要是由于汽车及与汽车和房地产相关的耐用消费品销售持续强劲。7 月份汽车类销售同比增长 32%，8月份同比增长 34.8%；家具类 7 月同比增长42.5%，8月份同比增长 41.6%；建筑及装潢材料类7月同比增长 25.8%，8月份同比增长 36.6%。

20、大部分生活基本品的销售仍保持稳健增长。 从城市和农村的消费品零售增速变化来看，城市的消费品零售增速在8月份继续扩大到15.3%，较上月上升0.3%，县及县以下的农村消费零售增速在6月份见底后再次出现增长的迹象。 目前中国大陆正在逐渐走出通货紧缩，在未来进入到温和通胀阶段。温和的通货膨胀预期在一定程度上可以刺激消费的增长。可以预计在不久的2010年，零售总额将继续保持稳步增长。 3、全球经济开始复苏，出口继续企稳回升： 自09年三季度末开始，世界各国的经济刺激政策开始发挥效果，许多国家开始出现复苏迹象。从美、日、欧国家经济增长情况看，美、日、欧 GDP 环比均已于二季度出现快速回升，尤其是美国，

21、从一季度的环比增长-6.4%回升至二季度的-1.0%，环比增长迅速，预计三季度可能回升至 2.0%的正增长水平，复苏态势日益明显。而欧洲亦从一季度的-2.5%回升至-0.1%，日本从一季度的-2.6%回升至-0.2%，均好于市场预期。而且欧洲和日本的GDP 同比增速亦开始出现好转，触底回升。 图表 8：美、日、欧 GDP 环比都出现快速回升 资料来源: Bloomberg金融危机爆发后，中国大陆的出口遭受重创，从2008年四季度起大幅下滑，但是进入到2009年二季度后，随着海外市场的好转，出口开始逐步恢复，出口环比增速由负转正，三、四季度延续了这一趋势。 图表 9：中国大陆出口同比降幅缩小，环

22、比逐步改善 资料来源: ：CEIC中国大陆的出口表现滞后于欧美经济一个季度左右。欧美经济在二季度仍然处于衰退之中，所以中国大陆三季度的出口复苏比较缓慢。随着欧美和日本在三季度的经济都走出衰退的深渊，中国大陆制造业的外需环境正在改善，因此可以期待2010年出口将进一步复苏。 不过，未来出口的不利因素主要是贸易保护主义。9月11日，美国政府宣布对中国大陆输美乘用车与轻型卡车轮胎，在未来三年内分别征收 35%、30%和 25%的从价关税。美国此举动势必产生示范效应，不仅会诱使美国国内其他产业相继效仿，也必然引起世界其他国家对中国大陆进行出口限制，引起新一轮的贸易保护主义浪潮。 4、通货膨胀压力减轻，

23、四季度 CPI 转正： 09年三季度起，中国大陆通货紧缩的压力已经减轻。CPI 指数仍然维持在负值的位置，这主要是因为去年的翘尾因素，但进入四季度，CPI已经转正。 7 月份，居民消费价格（CPI）同比下降1.8%，比上月降幅扩大 0.1个百分点。考虑翘尾因素，7 月份是-1.4%，6月份是-1.3%，因此 CPI 环比实际上是持平的。随着翘尾因素的减弱，进入四季度底CPI转为正值。 中国大陆CPI指数编制中，食品价格指数有比较大的权重（33.6%），因此，食品价格的变动对于 CPI 指数的变动意义重大。到了 8 月份，居民消费价格（CPI）同比下降 1.2%，环比转为正值，其中食品 CPI

24、作出了最大贡献。 令人担忧的是货币因素。如果一个经济体货币供给增加过快，也有可能诱发通货膨胀。货币供应和通货膨胀的这种关系，不仅存在于经济学理论中，还被经验事实所证明。 货币供给量的增加和CPI的变动存在着时滞，在中国大陆，这个时滞大概是6个月。譬如，2007年8月M1增速达到22.8%的近期新高，2008年2份 CPI也随即创出了 8.7%低于6月份的 15300 亿元，也远低于09年上半年的每月平均信贷增量 12277 亿元。 信贷增速放缓的原因有如下几个： （一）新增信贷下半年往往出现季节性回落。随着上半年贷款的高速投放，主要银行要完成全年投放指标，已经没有业绩上的压力。 （二）判断银行

25、的放贷能力，可以看两个指标，一个是存贷比，另一个是资本充足率。目前中小银行的存贷比已经上升到比较高的高位，这制约了这些银行的放贷能力。 图表 10：上市银行的存贷比 资料来源：中银国际研究 自09年二季度起各家银行贷款加速增长，使风险加权资产增速过快，各主要银行，特别是股份制银行，资本充足率下降幅度相对较大，已经触及到监管的底线。货币政策机构出于防范银行业风险的考虑，对此出台了新的监管措施，加强了对银行业资本金的要求。 2009年8月25日，银监会向商业银行发布关于完善商业银行资本补充机制的通知（征求意见稿），主要商业银行发行次级债补充附属资本，核心资本充足率不得低于 7%，其他银行不得低于

26、5%。 随着信贷增量回落至正常区间，贷款结构的变化比贷款增量更值得关注。票据融资减少，一般性贷款增加，是三季度后信贷结构的特征，贷款结构得到进一步的改善。 其中在三季度里，中长期贷款成为新增贷款的主要部分，并且保持了稳定的增长。其中，居民中长期贷款得到了较大的增长，原因在于房地产市场的回暖。但是，09年9月份的开始，房地产市场进入了新一段高速“火热”期，居民的中长期贷款继续增加。 货币供应量的增加继续表现出活期化趋势。所谓的活期化，是指银行存款结构中定期存款的相对减少，活期存款的相对增多。事实上，从7月份开始，居民存款开始环比减少，比上一个月减少了 192 亿元，09年8月后延续了这种趋势，居

27、民存款环比减少800亿元。这表明了储蓄搬家现象的存在。 储蓄搬家与资本市场和房地产市场的回暖不无关系。股市的连续上涨，吸引了众多的资金进入。还有一部分存款转化为购房的首付，进入到楼市。 企业活期存款比重在08年下降后，也逐渐触底回升。这反映企业经营状况转好，另一方面，也显示出企业的流动性改善，在经济回暖的大趋势下，企业盈利面将逐渐好转。09年7月份，银行间利率水平开始显著上浮，当月银行间市场同业拆借月加权平均利率但仍然高于7月以前的利率水平。 5、房地产在宏观经济中的表现： 09年1-8月房地产开发完成投资21147亿元，累计增长14.7%，其中7月单月增速为 19.6%，8月单月增速为 34

28、.6%。 1-8月房屋新开工面积 6.31 亿平方米，累计同比增长-5.9%，7月份同比增加 0.3%，8月份同比增加24.2%。 作为国民经济的支柱产业之一，房地产行业有着众多的上下游企业。房地产投资的增加也会带动其他相关产业的复苏。因此，房地产投资成为拉动投资增加的新的支撑点。 图表 11：房地产投资成为拉动投资的新支撑点 资料来源：WIND 上海证券 由于房地产销售领先于房地产投资，所以三季度开始后的房地产投资的高涨实际上是受益于房地产销售市场的火热。房地产销售的火爆也带动了家具、建筑装潢等消费行业的快速增长。 图表 12：房地产销售带动了房地产投资的高涨 资料来源：WIND 上海证券

29、三、2009年全国房地产运行情况与分析 1、2009年房地产市场急剧升温 在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于08年预期 在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。测算表明，9

30、月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。 （2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增 进入2009年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长

31、30.6%。商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。 分地区来看，2008年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。 （3）价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行 在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3

32、个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。 分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。近期北京、上海等一线城市房价涨幅较大，房价屡创新高，同时西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价加速上涨趋势也更大，更创历史新高，表明大陆房地产市场的涨价潮正在从一线城市蔓延至二、三线城市，并且全国房地产

33、行业“涨”声一片，持续高涨的房价已经引起中央政府的高度重视，由此开始了09年底出台的“国四条”等连续抑制政策，这对2010年的房地产市场造成较大影响，也对明年的市场预期更加谨慎。 （4）资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快 受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，09年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。仅仅前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前

34、三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。 （5）供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹 仅仅前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的“量价齐升”

35、和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。 （6）国房景气指数持续走高 09年的9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。 2、多种

36、因素促进房地产市场逆势上扬，房价持续高涨：（1）宽松的货币政策是直接原因 房地产是典型的资金密集型行业，资金松紧对房地产运行有决定性影响。今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了降低了首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了住房消费。供给方面，适度宽松的货币政策为开发商提供了充裕的资金，缓解了开发商资金紧张的局面；需求方面，数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资投机在内的市场需求被同时放大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，前期积压的市场需求得到集中释放，从而引起了房价的大幅上涨。 （

37、2）通胀预期是间接诱因 基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧，加上国内外经济触底回升势头好于预期，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大，在经济不景气、金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为大陆高收入者资产保值增值的首选。如果说今年一季度，房地产市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话，那么进入二季度以来，投资和投机型需求则成为市场需求主体和房价上涨的主力军。进入三季度，随着货币政策的动态微调（如收紧二套房贷），投资投机需求有所抑制，引起了部分城市（如北京、上海、深圳）成交量的再度萎缩，出现“价升量滞”的局面。但

38、进入四季度，由于对通货膨胀预期的恐慌以及对2010年政策预期的谨慎，部分城市外来投资资金的大量进入，供应量不足等影响，房价持续高涨，屡创新高，造成大部分城市房地产市场“火爆”异常，这种形势由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市逐渐蔓延开来。 (3)消费结构升级是重要基础 ： 国际经验表明，随着居民收入水平的提高，大部分国家消费结构中基础性生存性消费如食品、衣着类在消费支出中所占比重下降，发展性享受性消费如居住、医疗、教育、交通等在消费支出中比重上升（即恩格尔系数不断下降）。2008年大陆人均GDP达到3266.8美元，09年大陆人均GDP将超过3500美元，根据居民消费结构的变动规律，目

39、前和未来若干年，住房和汽车等将始终是大陆居民消费结构升级的主力军。今年以来房市升温，除了投资投机需求集中释放而外，也是与大陆居民结构持续升级，对住房的消费需求不断增加分不开的。 四、2009年底“新”政影响 临近09年末政府连续出台多个新政策，并提出“遏制”房价，打击投机行为的政府基调，以此来调整或调控“火爆”异常的房地产市场，但无论是从行业发展周期来看，还是从目前的价格水平来看，大陆房地产市场未来调控和调整的空间和可能性依然存在，甚至还比较大。 1从行业发展周期来看，大陆上一轮房地产市场的调整是不充分的： 在宏观经济景气循环的四个阶段（萧条、复苏、繁荣和衰退），经济增长和物价之间依次有“低增

40、长、低物价”、“高增长、低物价”、“高增长、高物价”、“低增长、高物价”四种组合。实际上，房地产行业也有着类似的循环规律： （1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段； （2）接着价格和成交量会双双下降，即“量价齐跌”阶段； （3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入“量升价低”阶段； （4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。 从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。 根据行业发展周期，可以把2000年以来大陆房地产发展

41、过程分为三个阶段： 第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。这一阶段全国房价涨幅较小，三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。 第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。 第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价

42、继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。 根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而大陆从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮大陆房地产市场的调整是不完全和不充分的。 2房价偏高，调整空间较大： 衡量房

43、价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量大陆房价总水平的高低。 （1）房价收入比总体偏高： 当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年大陆房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。 （2）价格租金比逐年提高，市场泡沫和风

44、险不断积聚： 当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。受数据可得性的限制，这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化。如果比值大于1，说明价格租金比较高，投机成分和市场泡沫增大；反之，如果比值小于1，则说明价格租金比较低，市场的投机成分和泡沫在减少。表3数据显示，近年来，大陆房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，大陆房地产市场的投机和

45、泡沫成分在不断增大。 （3）从绝对水平来看，大陆一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家： 2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、大陆住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过大陆数十倍甚至几十倍，像大陆北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。 因此，不论从行业发展

46、周期还是从衡量房价的三大指标来看，当前大陆房价总水平明显偏高，调整的空间和可能都是存在的，甚至可以说还比较大。 五、2009年行业总结 1、三分之一年刚性需求，三分之二年投资投机： 2009年房地产市场，大概用三分之一年刚性需求，三分之二年投资投机；三分之一年惶恐，三分之二年癫狂较为合适。 2、政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷”： 从09年房地产可以充分认识到政策倾向的重要性及影响力度，但执行力度更重要！ 3、资本盛宴：61家开发商融资4000亿： 不管上市没上市，集体发公司债。2009年，地产企业尽情享受一餐异常丰富的资本盛宴。 4、地王凶猛： 房价疯狂，比房价更疯狂的是地价！ 5、房价疯狂： 如果要用一个字来形容楼市，非“涨”字莫属。如果要在这个字前加一个限定字，“疯”字绝对合适。 6、二手房井喷： 2009年房价上涨是疯狂的一年，成交量翻番、价格飞涨、供小于求、购房者恐慌，特别是二手房市场，更是出现了前所未有的井喷之势。 7、年底新政，“遏制”当头:09年底连续出台的相关政策，给2010年房地产市场定基调。 第二部分：2010年房地产行业形势与展望分析 1. 一