中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略(共23页).doc

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1、精选优质文档-倾情为你奉上中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略背景 自从我国政府1998年取消了福利化的住房分配体制实施政策性住宅和商品住宅之后，商品房的比例逐渐增大。这十几年，房地产业以惊人的速度迅速发展，房地产业己经成为国民经济的基本承载体和经济繁荣的基本支撑点，在国民经济发展中发挥着越来越重要的作用。但是，在房地产市场快速发展的同时，房价在一系列的原因下节节攀升，从而给买不起房子的普通老百姓带来了不少的麻烦。一、中国房地产现状1、房地产的整体规模增大2、区域发展不平衡3、房地产业成为GDP上升的主要力量4、房地产价格提升过快5、目前，部分地区房地产市场成交量明显减少二、引起房价上涨迅速

2、的原因1、从微观经济学供给的角度来说，是因为土地的供给是有限的（或者说是稀缺的）2、从需求方面来看，买房的人越来越多，且一部分人、出于投机的目的，把房子作为投资的对象，购买多套房子。需求在不断地增加3、从政府方面来看，由于存在寻租行为，甚至出现拍卖出天价楼盘的现象，还有行政打压政策不痛不痒，地方政府阳奉阴违。地方政府的许多行为很大程度的影响到了房价的上涨4、原材料价格的上涨，农民工工资的上涨，也某种程度的推动了房价的上涨5、国际经济危机引发的通货膨胀也是一个因素三、解决高房价的对策整体来说，应该针对原因对症下药1、 从供给方面看，多建保障房，并且落到实处2、 从需求来看，购房者应保持理性的头脑

3、，不要盲目购房3、 加大处罚力度，对存在过分寻租行为的地方政府纳入刑事处罚范围4、 房地产商加强与上下游供货商的交流，降低成本5、 制定合理的行业规则，规范行业秩序，严厉打击房地产商和购房者的投机行为随着房地产业的快速发展，作为许多地方的主导产业，其在国民经济中的地位也已经不可忽视，在发展过程中当然不可避免的存在许多问题，重要的是要采取相应的应对措施，积极引导房地产业走向健康正常的发展道路。真正意义上的促进房地产业以及国民经济的发展，同时给老百姓带来福利。这才是一个政府和行业应该走的路。中国的房地产业还任重而道远。房价影响因素系统分析摘 要：本文从供给和需求两方面详细地分析了影响房价的主要因素

4、，具体分析了房地产市场供给和需求的特殊性。结合房地产需求可以分为相互转换的投资需求和消费需求、供给在受到土地稀缺性和不可再生性而具有供给相对有限性的特点，综合分析了信贷政策、价格预期、居民可支配收入、通货膨胀对房地产市场供求关系的影响，揭示了房价运行的规律，并房地产市场的宏观调控提供理论依据和有效方法。关键词：房价、需求、供给、因素房地产作为国民经济发展中的一个重要的行业，其发展状况不仅影响到国民经济的运行，还会直接关系到居民的生活水平和质量。在房地产市场中，房价作为一个重要变量，直接左右整个房地产市场的变化。而房价一方面受供求关系制约，另一方面又反过来影响供求关系。表现在：当需求增加，供给不

5、变，或者供给增加幅度小于需求增加的幅度，就会使房价上涨。我们从影响房地产需求和供给因素着手，研究房地产市场的运行规律。1.房地产市场的需求分析房地产不同于一般的消费品和投资品，有其独特的需求特点。首先，房地产可以同时作为投资品和消费品出现在市场，并且可以随时转换。作为投资品，购买房地产获取投资收益，满足投资需求。作为消费品，房地产用于购买者居住，满足消费需求。其次，在一定情况下，投资需求和消费需求可以相互转换，当价格上涨到一定高度时，原来一部分用来改善居住条件的消费需求，就会在巨大差价和利润的剌激下，转换为投资品。而原来作为投资品的房地产，在价格下降到一定程度时，如在出售不利的情况下，改为出租

6、，这样投资品就变成消费品。房地产的需求就是由投资需求和消费需求组成。影响投资需求的主要因素有：利率与利润率的差，房地产价格预期、通货膨胀率、汇率。利率与利润率的差是影响投资需求的一个重要因素，当投资房地产所获得利润率与银行利率差越大时，投资房地产的利润越高，投资需求也就越大。相反，投资需求也就越小。所以银行利率上升使投资利润率与银行利率差减小时，投资需求就会减少。房地产价格预期是影响当前投资需求的另一个重要因素，当投资者形成了价格上涨预期时，投资需求会增加。相反，投资需求就会减少。通货膨胀率对房价的影响主要表现在，通货膨胀率越高，银行实际利率下降，会使利润率与利率的差扩大，从面增加投资需求。投

7、资需求还会有本币升值预期有关，当一国货币处于对外升值预期时，流入本国流动性将会增加投资需求。相反，就会减小投资需求。影响居住需求的主要因素有：房地产价格、居民收入、通货膨胀率、人口增长。当房地产价格上涨时，居住需求会减小。相反，居住需求会增加。居民收入增加，对居住需求就会增加，居民收入减少，对房地产的居住需求就会减少。通货膨胀率上升，房地产作为一般的投资品和消费品，其价格也与其他商品一样，价格随之上涨。人口增长，特别是新增家庭的增加，房地产居住需求就会增加。2.房地产价格的供给因素分析房地产供给的最大特点就是供给的相对有限性，房地产开发必须依赖于土地，而土地稀缺性和不可再生性，使房地产的供给受

8、到土地的制约，导致房地产供给的有限性，同时房地产开发周期也较长，也使供给不能随着需求增加而迅速增加。影响房地产供给的主要因素是：价格、成本、土地的供应量、政府政策。当房地产价格上涨时，房地产开发商的利润会上升，开发商会增加供给，相反会减少供给。房地产成本包括建筑成本和土地成本，当房地产开发成本增加时，利润会减少，开发商就会减少房地产开发，从而使房地产的供给减少。房地产供给受土地供应量的直接影响，土地供应量增加，房地产供给才有可能增加，土地供应量减少，房地产供给就会随之减少。政府政策对房地产的影响主要表现在产业政策和信贷政策上，由于房地产开发所需要的资金巨大，房地产开发受货币政策的影响很大。当房

9、地产受到产业政策支持时，房地产供应就会增加，相反就会减少。货币政策主要是信贷政策，当信贷支持房地产发展时，房地产供应就会增加，相反就会减少。3.影响房地产价格因素的综合分析（1）信贷政策对房价的影响。房地产市场最大的特点就是，其供给和需求都很大程度上受信贷的制约，这主要是由于在房地产市场中，购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房。在房地产供给中，相当大的开发资金也从银行贷款解决，这样银行就在房地产供给与需求中起着了重要的作用。如果仅从资金这个角度来看，那么从银行流出的资金，一方面流给开发商进行房地产开发，在增加房地产的供给，另一方面，贷给购房者，增加房地产的需求。这样，由于信贷资金同时介入房

10、地产的供给和需求，使房地产市场的供给曲线和需求曲线，就在一个较高水平达到供需平衡，形成了一个较高的均衡价格。如果除去银行增加的房地产市场的供给和需求，那么房地产市场的均衡价格就会随着供给曲线和需求曲线的下降而下降。所以，在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中，信贷政策是影响房地产价格的最重要因素。信贷资金对房地产市场供给和需求的放大效应，取决于信贷资金与自有资金的比例，也就是我们常说的按揭比例，按揭比例越高，这种放大效应也就越大。（2）价格预期对房价的影响。这种预期包括两方面：一方面是购房者对房价的预期，购房者如果预期房价将上涨，对于投资需求的购房者来说，投资利润率就会上升，利润率与利率

11、的差就会变大，投资需求增加。对于消费需求来说，房地产预期价格的上涨，会将潜力在的需求转化为现实需求，购房者会提前购买，从而使消费需求相应地增加。所以，当房价上涨预期形成后，房地产的投资需求和消费需求都会相应地增加，导致房地产价格进一步走高。相反，投资需求和消费需求就会减少，导致房价上涨趋缓甚至下跌。另一方面，开发商对房价的预期，如果开发商预期房价要上涨，那么开发商就会增加房地产的开发和减少当期房地产的销售，使当期房地产的供给减少，远期供给增加，这样导致当期的房价上涨。相反，当开发商预期未来房价要下跌，就会增加当期房地产的销售，也减少房地产的开发，导致房地产市场供给增加。（3）新增家庭人口和居民

12、收入对房价的影响。新增家庭人口是指外来居住人口和新成立家庭人口，居民收入指居民实际收入和预期收入。当新增家庭人口快速增长时，居住需求就会增加，当新增家庭人口增长放缓时，居住需求就会减小。当购房者实际收入和预期收入增加时，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。相反，当购房者对房地产未来的价格预期会下跌，对居民收入预期要下降时，就会导致投资需求和消费需求减少，从而导致房价上涨趋缓甚至下跌。一般把新增家庭人口和居民收入增加所形成的需求，称之为房地产的“刚性需求”。由于刚性需求增加，使得房价上涨，从而引起供给增加，房地产市场会在一个较高的均衡价格上

13、达到均衡。（4）利率、汇率和通货膨胀对房价的影响。利率对房价的影响，主要是利率同时影响房地产的供给和需求。当利率上升时，会增加银行货款的利息，增加投资成本，使利润率与利率的差缩小，抑制了投资需求，同时利用银行货款的消费需求也因利率提高而导致实际房价上涨，导致消费需求的减少。所以利率提高会使房地产的需求减少。相反利率降低会增加房地产的需求。另一方面，利率上升，会增加开发商的资金成本，在需求旺盛时，开发商会将这部分成本转嫁购房者，从而导致房价上涨。汇率对房地产的影响，主要表现在本国货币持续升值和预期上，如果本国货币处于长期的升值及预期过程中，对本国货币的需求就会增加，国内增加的流动性必须会增加房地

14、产的投资需求。由投资需求增加而带动消费需求的增加，会剌激供给的增加，导致房价上涨。通货膨胀是指物价总水平上涨，通货膨胀率越高，说明社会物价总水平在提高，房地产无论作为投资品还是消费品，都会随着物价总水平提高而上涨。同时由于土地稀缺性和供给有限性，在高通货膨胀时期，房地产作为一种投资品，常常用于某些投资者保值增值的的一种手段，也导致投资需求的增加。通货膨胀对房价的影响另一个方面是通货膨胀使实际利率降低，导致利润率与利率的差增加，使投资需求增加。4。国房地产价格影响因素分析摘要地产业在整个国民体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，

15、将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调。 关键词房地产价格影响因素 1引言 房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力

16、。 因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。 2房地产价格组成 房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成： 1）土地费用 土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决

17、于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。 2）建安成本 建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。 3）

18、相关税费 税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。 3影响房地产价格的因素 1）需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。 房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。 从消费需求来说，近年来随着城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。 从投资需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金在寻找投资渠道。而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于

19、购置房屋，以保值增值。 2）成本推动是房地产价格上涨的内在动力近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。 建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。 在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。 3）消费者预期是房地产价格

20、变动的根本原因： 仅从一般商品的价格形成那样只从成本和供求关系两个方面来分析房价上涨的原因是不够的。因为在市场条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期，也就是说，经济社会预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 另一方面，开发为了自身的利益，一味强调房价在未来将继续上涨。给了消费者一种房价还要上涨的预期。在房地产销售过程中，房地产企业通过“销控”的方式，实现价格低开高走的走势，同时并利用消费者的信息劣势，也给消费者制造房价即将上涨的压力，甚至通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，这就给了消费者一种房价只涨不跌的预期。这种消费预期

21、是影响房地产价格的根本原因。 4）投机的作用对房价上涨影响颇大 按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件.投机需求的产生源于人们的非理性预期以及百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。 浅谈我国房地产市场现状及发展趋势从2007年底，人们就明显地感觉到了楼市风向的转变.随着房价的不断攀升，人们忽然发现手里的钱与高昂的房价 差距越来越大，就算再担心房价上涨，也无力出手了，看着周 围房奴们生活水准急转直

22、下，很多人怕了。毕竟，还是要量入 为出。而政府对于楼市仍在进行调控，利息越加越高，低收入 者只能望房兴叹！ 购买力的过度透支使得市场渐显疲软，交易量开始萎 缩，由狂涨转入下滑的拐点在2008年初露出端倪。过高的房 价对于普通民众家庭已成为无力消费的奢侈品。 但实际上房地产市场处于有价无市的状况。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，在央行数度加息及提高存款准备金率的从紧货币政策下，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。房地产市场遇冷. 当前房地产重要的问题是成交量上不去，市场萎靡，导致相 关行业转冷，开工不足。那么成交量为什么上不去呢？原

23、因很简 单：房价下跌不到位，还没降到居民可以承受价位。开始时，开发 商们还是遮遮掩掩，不肯明说降价，实际上，形形色色的促销手 段轮番上演。可是，即使是开发商卖力地吆喝，购房族也不买账，再加上不少人买了房立马房价就降了，损失惨重，更让购房族不 敢出手。发端于美国的次贷危机演变成全球的金融危机后，对于 楼市来说更是雪上加霜。大家对未来的收入预期下降，怕背上沉 重的债务，更加不敢买房。楼市销售由此陷入深度低迷. 对于这种现状，对2010年房地产市场的关键词总结为“调整”，对2011年的关键词仍旧是“调整”二字，综合大家的观点，2011年房地产市场将会出现几大趋势：1，虽然楼市调控政策会继续进行，但可

24、能不再是国家的重点方向。2011年国家防范通货膨胀是主线，房地产极有可能不再享受严厉打压的命运；况且，美国新一轮的定量宽松货币政策，会对人民币带来极大压力。“安内不如攘外”，我也希望房地产市场能够在2010年的严厉打压之中松一口气。 2，房地产的价格难以下降。2011年房地产市场价格会相对稳定，理由是开发商资金链的紧缩、土地供应量加大、商品房结构会调整。但我认为拆迁难度的增加，民工紧缺、拆迁成本的提高，核心城市核心区域土地的日渐紧缺，所有原材料的涨价来分析，2011年房地产市场价格很难下降。 3，保障性住房将成为房地产市场的主角。如果说保障性住房这两年一直作为政府主打方向的话，在2010年保障

25、房依然被明确写入宏观调控之中，如北京的保障房供地已占住宅市场的70%，而且近期北京市各区县加大力度推出保障性住房。虽然2010年北京的保障性住房供给不足5万套，但是随着土地市场调整和政府的重视，相信2011年保障房将离普通老百姓遥远不再。 开发商在保障性住房建设开发的转型过程中，从根本看不上到不得不重视，连万科这样的企业也跟着政府去做保障房，挑肥拣瘦已成为过去，能在保障房市场分一杯羹成为房地产企业的生存方向之一。 况且，做保障房，资金压力小，国家给政策，又不愁卖，再有，我算了算，还是有钱赚的。 4，北京房地产开发商开始转战二三线城市。2011年房地产主市场不再是开过奥运会的北京、世博会的上海、

26、举办过亚运会的广州，逃离北上广深开发商也许是迫不得已：一是拿地太困难，二是拿地成本过高，三是竞争太激烈，千军万马过独木桥。 而二三线市场正在迅速成长，像下围棋一样不布局二三线市场成为开发商的主要战略。 5，更多的传统房地产企业转型为商业地产，甚至会将重点瞄向三 四线城市。我的一位业内好友曾跟我说过：“在中国的房地产市场，三四线商业地产将成为最后一桶金”。我深以为然。 在中国进行城镇化过程中，不可能所有人都涌向北京这样的特大城市。北京的生活成本很高，交通拥堵成顽疾，因此，在城市化的过程中，大量的人口涌入地级、甚至县级城市中。这些城市在第一轮的住宅市场火爆中，商业配套需求迫切，商业地产会受到政府、

27、开发商和老百姓的一致鼓励、支持和欢迎。中国的三四线城市分布广，数量大，有广阔的发展空间。 市场瞬息万变，把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。因此，在以后房地产业要不断加强对房地产发展趋势的分析，才能在市场中立于不败之地。摘要房地产业在我国还是一个新兴的行业，起步于20世纪80年代中期，到现在仅有20多年的历史。但无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地

28、产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。关键字：房地产，房价，政策1、引言1.1房地产市场房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展和趋势。1.2房地产市场特性 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但由于房地产开发商品本身具有区别于其他商品的独特规律，房地产业在国民经济中又具有

29、特殊重要的地位，这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性，概括为以下几个方面：1.2.1市场供给的特点由于开发商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性，由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场的不完全性，使得供给主体间的竞争不充分、不广泛。1.2.2市场需求的特点房地产是人类生存、享受、发展的基础物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产是通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样

30、性；同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。1.2.3市场交易的特点由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。1.2.4市场价格的特点开发商品的不可移动性，是房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主题的个别因素的影响。2、影响房地产市场

31、发展的社会经济因素房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素有：2.1社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数及规模、家庭生命周期等因素。2.2经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。所幸的是，针对最近一段时间房地产行业不景气的现象，政府也在不停的颁布不同的法律法规“救市”，政府密集发布地产新政，力促房地产业健康发展。（一）、合理确定本地区房价控制目标；（二）、加大保障性安居工程建设力度；（三）、完善相关税收政策，加强税收征管；（四）、强化差别化住房信贷政策；（五）、各地要增加土地有效

32、供应，落实保障性住房等要求；（六）、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购；（七）、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；（八）、坚持和强化舆论引导；（九）、各个城市有各个城市的调控细则，限购条件。标。从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。自1978年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，1996年以后步伐明显加快。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。不仅如此，中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质

33、量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。三、带动房价上涨的因素（一）客观原因1土地价格上涨是最直接的原因。房价上涨的根源在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨，在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策

34、制度下，地方政府是最大受益者，通过卖地可以获得巨额利益，客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下，国内主要城市房价依然能“不跌反涨”，主要原因之一是地价仍然在涨，各地频频出现新“”就是证明。此外，由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨，并延续高房价高地价更高房价的循环。2充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”。为应对金融危机，2008年下半年以来，国家加大了宏观调控力度，实施了一系列刺激经济发展的措施，国家4万亿投资规模带动地方投资的超常规发展，加上适度宽松货币政策下银行信贷规模的加速扩张，2009、2010年两年共投放信贷16.5万亿元。虽然，从2010

35、年下半年中央银行就开始引导货币政策回归常态，持续不断地回收流动性，但由于存量货币过于巨大，加之，其他主要国家货币政策宽松，热钱大量涌入，市场的流动性仍过度宽裕。由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。在刚性需求下，流动性的泛滥又进一步推高了房价。3经济发展必然趋势。从需求上看，由于土地是稀缺资源，随着需求的增加房价上涨是经济发展带来的必然趋势。特别是，我国正处于城市化高速发展阶段，未来将有超过4亿的农村人口向城市转移，加之，我国人口多、“18亿亩耕地”红线的客观限制，人多地少矛盾尖锐，住房供求矛盾将长期存在。同时，由于我国经济的长期稳定发展，具有购买力的城市家庭开始进

36、入住宅换代期，大中城市的聚集力增强，小城镇富有阶层家庭、大专院校学生在大中城市就业、农民工进城等使在大中城市的购房需求集中增加，形成了相对稳定的购买力和即期需求。（二）主观原因1地方政府推动。目前，我国城镇居民按户计算的住房自由化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%，房地产业成为扩大内需、拉动经济发展的重要力量，也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入，地方政府对房价上涨乐见其成。同时，卖地行为进而刺激地价的不断攀升，最终导致房价的持续快速上涨。2开发商刻意操作。目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品

37、的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。3消费者、投机者推波助澜。房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。四、楼市存在的问题一、 近期问题（1） 房价过快上涨带来的诸多负面影响1.虚假购买力，透支未来中国经济 中国住房

38、问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得住房需求和购买力在同一时间突然放大，供需矛盾恶化。同时投机商和房地产商控制房源，捂盘惜售，煽风点火进一步加剧供需矛盾，使价格直线上升。住房的需求很大是肯定的，住本身就是生活必须品，那么多的人口进城，那么多的大学毕业生，那么多的婚龄青年需要成立家庭，需求量是很大，那么我们来谈谈购买力，按揭贷款购房方式一出现好像价格不在是问题，再贵的房子都有人买得起，这才是推动房价虚高的根源。2.贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定 超高的利润一方面使财富迅速向房地产商集中，另一方面使买房和买不起房的普通民众付出高昂代价产生埋怨心理，两个阶层

39、迅速对立。过多的财富积聚在少数人手中，对国家的经纪发展具有极大的潜在风险。3.拉高物价水平，提高了劳动力成本，降低了制造业的国际竞争力 房地产市场过热，导致钢铁建材等系列资源性基础材料的价格上涨，进而拉动整个社会的生产成本，生产成本高了那生活用品的价格也就提高了；房价上涨了伴随而来的就是房租 的上涨，但实际情况是工资的上涨没有跟上生活成本的上涨。4.其他影响房价的过快上涨还会使得晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题，境外资本炒做房产掏空国民财富 ，增加公务员腐败的情况 ，并且还会增加民间创业的难度。（2）房价收入比过高上海易居研究院报告显示，2010 年全国房价水平略偏高，部

40、分城市房价泡沫有所扩大 。2005年开始，稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一。自2009年12 月开始的这轮房地产调控，已经进行到第四波(国八条)，更是逐渐将房价作为调控的核心目标。 2010 年4 月中旬出台的“国十条”，旗帜鲜明的提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。2011年1月出台的“国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”更是将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。由于目前全国区域发展情况不一，量化一个地区房价水平，是地方制定房价控制目标的关键。 值得

41、的关注的是，目前，银川、太原、佛山、贵阳、昆明等城市已公布控制目标，多以GDP 或人均可支配收入增幅作为参照物。长期看，房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅相匹配，是合理的。但对于部分房价已经偏高的城市，这么确参照系不一定合理。实际上，衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。 改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，率高达12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一

42、定的增幅是非常合理的。但从近几年，尤其是2007和2009年，随着部分城市房价的过快上涨，房价收入比亦出现偏高现象。为了更好衡量房价水平的合理程度，以及分析调控政策的有效性，有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变化情况。 二、 深层次问题（1） 过度重视房地产行业的经济发展职能，相对忽视其民生保障功能从1997年至今已有14个年头，前6年，房地产业在应对亚洲金融危机的过程中，在经济和民生两方面都打了漂亮仗。好“戏”“唱”到2004年。2004年是个分界线，2004年下半年房价开始上扬，2005年3月26日，国务院下发“国八条”，开始调控。自此政府与房地产玩起了“躲猫猫”，房价越打越走高

43、。历时8年的多次调控，反倒使房地产增强了“抗综合调控耐力”。由于长时间的偏轨道运行，房地产业滋生了许多弊端，有的甚至形成”顽疾”。特别是政府过度依赖市场化，导致住房保障缺失，房价被炒高，高房价成了中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者住房边缘化的罪魁祸首。1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元(光明网2006年11月14日“光明观察：8年房改的黑色幽默”)。自2004年起我国的房价更是扶摇直上，且一直处于高涨的阶段，虽受到了全球金融危机的影响，但仍保持着增长

44、的态势，2004年全国商品住宅销售价格为2758元/平方米，2005年为2820元/平方米，2006年6月，为3199元/平方米，2007年7月涨到3383元。从2007年7月到2009年6月，就涨到4621元/平方米，不到两年的时间上涨了1238元，平均一年上涨619元，涨幅惊人(依据国家发改委与国家统计局同期发布的数据)。高房价以及企高的房价收入比让85%的家庭买不起房甚至一房难求。所以单一的将房地产业列入国民经济的支柱产业，过分强调其经济地位甚至一业为大，排挤其他领域的消费，挤占其他产业的发展，并吸收大量的热钱，享受独特的优惠，加上“爆米机”式的炒作和膨化，导致极度泡沫化。结果是过度放大

45、了其投资和投机功能，忽视了其基本消费品的属性，加大了奢侈品和投资品功能及数量的配置，从而脱离了老百姓真正的住房需求，加剧了房地产资源的不公平配置，并由此拉大了贫富差距，最终导致产业偏离了民生轨道，成了投机者的“职场”，富豪们的“乐园”。（2） 保障性住房制度缺乏可持续发展考虑据全国人大常委会发布的关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告显示，我国保障性住房进展不够平衡，进度比较缓慢，尤其是资金配套方面存在问题。截至8月底，地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率仅为23.6%。我国住房体制改革取消福利分房后，没有重视建立中低收人群体的住房保障制度，廉租住房和经济适用房的建设远不能满足

46、中低收入群体的需要。我们认为现行的廉租房和经济适用房形式，在公平性和有效性等方面还存在较严重的缺陷，是目前保障性住房建设发展滞后的重要原因。一是覆盖面太小。经济适用房实际上流入了市场，廉租住房的超低租金还不够维护费而失去自生能力，政府又没有财力来大量建造廉租住房，广大中低收入群体指望不上政府的住房保障。二是设计中存在断层问题。廉租房、经济适用房、商品房三者之间存在明显的断层，不能连续性地覆盖各种收入阶层，而这些断层也不能通过房地产发展自动缝合。三是在实际操作中流动性差。廉租房承租人收入提高并不会主动退房，而经济适用房实际上按商品房市场价格进行流动。（3） 二、三级市场发育不完善目前，我国房地产

47、二三级市场存在主要问题是市场的相互分割与孤立，缺乏彼此的互动和联系，而对于像北京这类发展成熟的区域搞活三级市场却是根本之所在。 就当前来看启动房地产三级市场的主要方法和途径是公房上市和住宅置换，长期以来由于历史原因，存量住房的主要类别是公有住房。为促进二、三级市场的互动，需形成职工所购公房上市出售和公有住房差价交换这两种主导交易行为，以搞活房地产三级市场适应居民改善居住的需求，否则就谈不上两级市场的联动。 目前存量住宅主要有以下几类：私有住房、住房制度改革后个人购买的公有住房，以安居为目的的经济适用房和解困住房、直管或单位自管的使用权公有住房，其中以个人购买公有住房和未参加房改的使用权公有住房

48、比例最大，占60%-70%，这也就意味着如果公房不上市，三级市场的发展就缺乏基础。但目前在公房上市中存在的问题上级部门和住房业主未能达成共识。相关部门普遍认为，已购公房中含有政府及企事业单位的补贴或福利，所以公房上市后政府或企事业单位要收取相关费用以参与分成，不致国有资产流失，而职工认为自己的工资构成中，职工的住房消费是以住房的形式、房补的形式体现的，所以职工以成本价购房实际上是住房福利的体现，住房上市则是这种福利的货币化，所得收益理应归个人，现实中的政府参与“分成使很多业主宁愿选择不上市，同时公房交易较高的税费、繁杂的手续也减缓了公房上市的脚步。房屋置换的意义则在于把存量房市场激活，扩大住房有效需求，五、对未来楼市发展的一些建议1、 理性看待房地产业的经济发展职能，防止经济发展对其的过度依赖。